スケルトンインフィル？

今日までずっと「「スケルトンインフェルノ」って便利なんですか？」と
営業マンに質問してきた！
誰も何も訂正せず会話は続いていた・・・
みんなどこで笑っていたんだろ！ぐやじい。
内容ズレズレで申し訳ないっ！

インフィルの物件っていつ頃からあるの？
もう大規模にリフォームする人が出る位前からあったの？

＞03さん
わりと最近だと思いますよ。
マンションって、色とか内装デザインとか画一的で、個性が欲しい人にはつまらないじゃないですか。
私は建つ前から間取り図で、ここをこう直して、と考え続けています。
営業マンは当然いい顔しません。見積もりだしてもらうために話はしましたが。
デザイナーの顔をつぶすような行為だからでしょう。
でも自分が住む部屋ですもの。
納得いくまで、できる範囲で手直ししたいです。
それなら買うな？でも環境や外観、向き、いろいろ気に入ってますから、やっぱり欲しいんです。
スケルトンインフィルでなかったらもっと高くついたかどうかは、条件同じで比較するのは
難しいです。参考にならなかったですね。ゴメンナサイです。

（その１）現在の集合住宅を、ほとんどの物件で土地とスケルトン（構造、骨組み）と
インフィル（内装、建具、設備）をセットにして所有している形になっています。

そんな中で、地主の中に土地は手放したくないが、利用せずに置いても税金が
高いしと感じる人が増えた。貸して地代を受け取っても良いけど、しっかりした契約を
結んで確実に将来は土地を返して欲しい。集合住宅を所得したい人達の中にも、
自分の代だけ（５０年位）住めれば、土地を買わずに借地で地代だけを払って
比較的安価に集合住宅を手に入れたいと思う人が出てきた。
勿論、不動産業界の中で知恵者が、商売のネタになるように定期借地権の法律を
整備するように働きかけたと言うのが内情ですが。

そうなると、次に土地が５０年経って地主の元に戻ってきても、上物の建物は老朽化して
一旦壊さねばならない。実は現在建てられる集合住宅の大半が３０年位経過すると、
設備から老朽化するし、家族構成も変化していずれにせよ住みにくくて、リフォームを
考える様になる。間取りは造作で変更が出来るけど、水道・水廻りが排水縦管の位置の
制約を受けて台所・トイレ・風呂・洗面所関連で自由な配置は出来ない事になる。

それならば、建物は１００年２００年持つ丈夫な構造にして、現在は共用部の窓・戸口
の開口部までを造作・内装・設備等の専用部（この部分は考え方が未確立）に含めて、
別々の所有にしても良いのではないか、と言う発想が出てきた。勿論土地・スケルトン・
インフィルを３点セットで所有しても良いし、地主＋スケルトン（骨組み主）と言う
考え方も出てくる。個人や法人がこれらを所有しても良いし、場合によっては自治体が
もっても良い訳。（続く）

（その２）都市公団や建築研究所でこうした制度の研究とモデルケースの試験施工を始めているはず。
やはり土地とスケルトン骨組みとインフィルの所有者が異なると、その境界でのグレーゾーン
を明確にしなければならないし、現実にパイプシャフトで縦管はスケルトンで支持しなければ
ふらふらして不安定この上ない。窓・戸口だってアンカーは躯体に埋め込まなければならない。
実際に年月を掛けて実験して判明する問題点も沢山ある。

今は住宅でも、事務所等の業務用の建物でも内装まで完成して始めて工事完了となりますが、
住宅なら骨組みで購入して、それから自分の好みの設計で仕上げを行う。根本的に制度が
変わる訳だから、法律などの仕組みの改正は必要です。買ったものの、仕上げもせず骸骨状態住宅
ではまずいから何らかの制限は当然必要。戸建だって更地でぽつんと何年も草が生い茂るままに
放置されているのは問題です。

インフィルの内、水道排水関係の自由度を上げるために、床下全体に配管スペースを設けるか、
排水縦管（パイプ）シャフトを何箇所か設けるかは、建物のコンセプトで決められる。
床下全体なら階高が上がってその分建築費が増大するし、複数パイプシャフトだと床面積が
減少する。排気はファンで解決出来るとして、排水は自然流下（重力のまま）を変えるのなら
航空機では普及している圧送システムを採用すれば良いが安価でない。（続く）

（その３）建物を５０年も経たない内に取り壊す事がエネルギー問題で重要な位置を占めている事、
設備だって耐用年数が１５年位と云うのも同様に『もったいない』事、は明白。
日本での木造家屋がせいぜい４〜５０年しか使わないのは、国内の森林資源の成長に見合った
建て替えなら産業の裾野を維持する上でも納得が出来る事。
ヨーロッパで築後２００年などとさらりと説明されると、基盤にイニシヤルコスト（当初費用）
をしっかり掛けてランニングコストを軽減する方向性を決めて、メンテナンスにもしっかり
人手を掛ける（それで技術が継承されて、産業としても成立する）姿を、日本国内に持って
来る事が可能なのか、ちょっと判断は難しいですね。

ただエネルギーも含めて資源は将来間違いなく枯渇するし、日本では人口減少が間も無く
始まるけど、地球全体の人口爆発継続は確実。法律も制度もそうした変化を見据えてはいない。
実際に不動産の仕事をしている立場では、安普請でも売れれば商売になって成績も上がる。
部下の成績が上昇すれば、上司や経営者も鼻が高い。世界の縮図ですね。

スケルトン・インフィルに対応した構造で建築すれば、明らかに建築費は増大します。
ただその増大した分を、将来資源枯渇対策で支出せずに済んだ経費と相殺して帳消しに
出来るかの社会全体のコンセンサスが形成されるかがポイントだと思います。

既に税金と言う制度で、年代間や地域間や所得階層間の平準化は実施されている。
これに乗せられるかどうかは、制度を導入すると一時的に費用が増大するのをどこが
負担するか、既得権化している不平等の部分をいかに平準化するかが課題でしょう。

折角バブルで金余りの時も、国債（国の借金）は減少せず逆の狂騒だったし、
あとは国債のデフォルトと預金の封鎖でしょうか？（終り）

定期借地権は50年後に更地にして返さないと

０９さん
５０年の定期借地権は契約で更地返還とは言うものの、
老朽建築物の解体は大規模になればなる程費用が多大になる。
契約の中に借地をして家屋を所有する人が、解体費用を積み立てる
とかの、条項は入っているのか確認した事はありません。

老朽化した借地権集合住宅を相続した人が、相続放棄したら
解体更地引渡しの義務も消滅するのではありませんか？

その積み立て不履行に対する手段とか、積み立てた金額の保全とか、
これから先５０年近く経過しないと表面化しない問題が隠れて居そう
ですね。契約終了したら退去する訳ですが、転借人が拒絶して強制執行が
必要になるとか、契約条項の厳密な執行に甘さが存在。

借地は底地の所有者が権利者で、借地人は使用する権利に対価を支払う義務者。
借地人は契約でその義務を了承したのに、しばしば被害者の様な同情をされる。

契約の執行・履行で確たる実行を促す仕組み作りが必要だと思います。

５０年の定期借地権は契約で更地返還とは言うものの、
>老朽建築物の解体は大規模になればなる程費用が多大になる。
>契約の中に借地をして家屋を所有する人が、解体費用を積み立てる
>とかの、条項は入っているのか確認した事はありません。

通常は解体準備金を積み立てしていますよ。
以下ご参考に。
http://www.sg-kinuta.com/teishaku.html#01

定期借地権マンションは嫌だな。
資産価値なさそう

０９さん、
参考参照先のご教示有難う、拝見しました。
私は現在普通の区分所有の集合住宅の所有入居なので、
定期借地権や建物譲渡特約付借地権等の物件を検討したことが
ありません。私も同様に資産価値で疑問が消えません。

有り余るほどの資産があって、住宅設計を時間つぶしの
道楽同様に試みる立場だったら、選択肢になるかも知れませんが。

過去に何人かの遊休土地の所有者に提案した事がありますが、
全然問題外と言う回答でした。５０年先なんて考えられないと。

土地の所有者からの心理上も、建物の所有者からの心理上も、
スケルトン・インフィルは定着させるには、
相当実例を重ねないと難しいでしょうね。

集合住宅では嫌で、狭小敷地でも戸建住宅が良いと、
２０坪そこそこの住宅も目立つけど、性能が低くて
住環境で劣悪、耐久もせいぜい２〜３０年では、
遠からずスラム化は必至。

住宅はこれから余ってきて、大正・昭和初期の様に
車に家財道具を積んで走れば借家にぶつかる地代に逆戻りかも。

それでは住宅の耐久性向上や長寿命化はごく一部に限られてくる。
所得と同様に両極化が始まるのでしょう。

現在の年齢が３０歳位の人で、その人が生涯を終える時に、
生家が戸建・集合住宅は別として残っているのは何％位になるのでしょうね？
私の生家は茅葺屋根で、そろそろ寿命です。

長すぎて読むのあきらめた・・・・

建築や住宅の技術の説明は、厳密さを求めるとどうしても長くなります。
掲示板一般の軽いノリには合わない事は承知しています。

文章は２〜３行で区切って読み易くしましたし、表現も簡略にした積り
なので、暇つぶしに気楽に読んで下さい。

解説はエンジニアの宿命みたいなもの。こんな長い駄文でも１％位の
役に立つ部分は存在する事を目指して書いています。

私のこんな一言に「おかしい！」と思ったらご批評を。

長文は読まれなければ１％たりとも役には立たない。
専門的な知識を解りやすく、時には枝葉の部分を犠牲にしてでも簡潔にまとめて
エンドユーザーに提供するのがエンジニアの指名なのであって
専門分野の世界をそのままダラダラ披露する事が「エンジニアの宿命」ではない。
それは単なる怠慢である。
批評というほどではないけれど、文章を読んだ印象をいくつか。

①スレッドのテーマそのものが絞りきれていない以上、長文を書く場合は
　冒頭部分で文章のテーマ（ともかく何を言いたいか）を示す。

②せめて「てにをは」は間違えないように注意する。

③書いた文章は何度か推敲し、短くなる様に努力する。

何処かに書いてある文章を引用するだけなら（またはそれに等しい内容の文章を書くなら）
リンク先だけ提示した方が親切かと。

（３行目訂正）
×指名　→　○使命

失礼しました。
ちなみに16は>>15氏へのレスです。

賛否（批）両方から反応を頂いて、これぞ掲示板の醍醐味です。

１６さんのコメント正論です。枝葉の部分の適切な省略が至らないのは、
私の性格上の欠点の反映です。逆に枝葉の部分をバシバシ切り捨てるエンジニアは
私の目から見ると詰めに甘さが感じられる。これが完成作品でない事も承知です。

掲示板やチャットだから、短いフレーズをキャッチボールすれば
それで良しかも知れないけど、ついついここで言わねばと張り切る
時にキーボードに向かう事になる。

上の投稿も、始め長すぎたので一旦ワードにコピーして分割したものの
熱意喪失。このテーマの始まりで、方向が定まらないと感じて
気分転換に〔ちょっかい〕をだしたものの、
要点を絞り切れない点は、怠慢と言われても仕方なし。

この１０年余、全く新しい表現の手段を手にして、目から鱗。
時々参加しますので、ご批評を！

申し訳ないですが、「実名でも無名」さんの長文は、読むのが面倒なので読んでいません<(＿＿)>
しかし、それは私が通りすがりで、ここのテーマに対してあまり知識欲がないだけの話で、
例えば、本当にアドバイスを欲している事柄なら、長文でも読みこなそうと努力すると思います。

16さんのコメントは文章を読みやすくする上では、正しいとは思いますが
知りたい事柄を一生懸命に説明してくれているのに「長いから読めない」という人
（16さんがそうだと言うのではありません。本当に知りたい癖にそういう人です）
は、甘えているとも言えます。本当に必要なら理解する努力をするはずですので。

ですので「実名でも無名」さんは気になされず、本当に知りたい人のために書けばよいと思います。

２０さん、暖かいお言葉有難う。
今後も甘辛両面での批評をお願いします。