コスモポリス品川ってどうですか？

港区港南は住民層が悪い！港区でありながら、低所得層がかなりすんでいる
最近の高層マンション建設で少しはマシになるだろうが、
港区の幻想は持たない方が良い。近所の浄水所は要注意

確かに港南は、いわゆる港区のイメージとは違うかもしれません。
でも、区の名前で購入するわけじゃないし、住民についても低所得者＝悪いというのものでは決してないし、
新しい人もたくさん入ってくるし、気にしなくていいのでは？
浄水場も特別ひどい臭いがするわけでもないようです(住んでみないとはっきりはわかりませんが。
品川駅まで徒歩、レインボーブリッジ・お台場も近い。私は購入希望です！

たしかに港南地区は、いわゆる港区のイメージとは少しちがいますね。
でも、その分私にも買える値段にもなってきているってことでしょうか。
港南地区では、タワーが７つ建ちますね。
人口が増え、港南のイメージが変わるんじゃないでしょうか。
これからの町って感じがします。
その中でも、一番品川駅に近いコスモポリス。
モデルルームもほぼ標準仕様で、現実感がありました。
お値段も、よそも港南地区マンションと比べると安く思います。
浄水場、においがおがってくることはあるんでしょうか？

浄水場は塩素の臭いがしました。低層だと臭う可能性あるかも？

私もコスモポリス購入申し込みをするか迷ってます。
浄水場、臭うんですか？私が購入申込みしようとしている部屋は、
浄水場の方を向いているんですよ、まずいですかね？

　コスモの南側に新たに建つ、都営の高層マンションの影響はどうなのでしょうか。

こんにちは
ここの物件というか、品川エリアの物件を検討してみようかと思っている
のですが、住宅情報だと、価格がでていなくて、ＭＲ行けばいいんですけど
70㎡、８０㎡台での価格を教えてもらえませんか？ 階数は値段にもよりますが
上の方で、周りの影響が少ない向き（西、南が希望ですが）だと
どうでしょうか？
検討していらっしゃる方から見ての、お勧めの位置と価格を教えて
いただけませんか？

検討していたのですが我が家には車を所有しており、駐車場の使用料が２万後半なのであきらめました。確かにこの地域の相場と言われれば何も言えないのですが、現在が17,000円なのでこれに後１万プラスと考えるときついのです。一番安くて27,000円の使用料も払えない我が家が検討すること自体間違っていたのかもしれませんね。

物件を見てきました。造りなど、上質で、シンプルでとても良かったです。
だた、このエリアですと、うちは８０㎡以上が希望だったのですが、７０㎡相当
の間取りになりそうです。
3人家族（今は2人）で、70㎡では、狭く感じるでしょうか？物はできるだけ
ふやさないように、していくつもりですが、、？

＞ゆうさん
今は二人だから、いいかもしれませんが、やはり狭いと思いますよ。
我が家は三人ですが、今のマンション（９０㎡以上）に引っ越す前は
７５㎡の部屋でした。
当初は広いと思っていたのですが、手狭になり、
結局買い換えました。
今は９０㎡以上で２ＬＤＫです。
間取り等気に入って購入したので、
満足していますが、人間欲深いもので、
やっぱり１００㎡以上は欲しかったな〜なんて時々思ってしまいます。
結局買い替えしたくなるので、
やはり最初から、広めのところを買った方が賢明ではないでしょうか。
物って増やさないように心掛けても、増えるのよね。

せめて８０㎡ですかね。
今は、６２㎡で、物もあまりふやさず、すっきり暮らしているので、７０㎡でも
大丈夫かと、思うように？！していたんですけど、
検討してみます。 ありがとうございます。

住人ではありませんが、このエリアに最近完成したオフィスに通勤している者です。
原因が浄水場なのか運河なのかよく分かりませんが、気温と風向きよっては思わず「うっ」とする
臭いのすることがあります。あと、カラスがやたら目に付きます。一度ご自分の目と鼻で確かめる
ことをオススメします。

購入希望者です。
何度も現地に足を運んでいますが、確かに臭いがすることはありますね。
運河を渡る時だけなので、運河かな〜と思っています。
でもそこから少しでも離れると全く臭わないので、心配することはないと思います。
カラスも、MRのあるインターシティのほうには結構いますが、現地近くではあまり
見たことはありません。匿名さんの職場は、インターシティ寄りでしょうか？
まあ、多少のカラスは都会では仕方ないですね。世田谷区の住宅街に住んでますが、
カラス多いですよ・・・。

私も港南地域を検討したのですが、
運河（下水処理場？）の臭いの他に、食肉工場の臭いや、
清掃工場・高速道路・工場や倉庫跡地という環境面での不安、
更にはマンション乱立というのも気になり、取り止めました。
匿名さん同様、現地を、それも建設地だけでなく、ちょっと先まで足を伸ばし、
平日・休日、朝・昼・晩と、色々な時間帯によくよく観察されることをお勧めします。
カラスは都内有数のネグラである白金の自然教育園からほんのひとっ飛び（笑）ですので、
日によっては結構、やって来るのかもしれません。

あのウッとくる臭いの原因はやはり下水処理場ですね
私は今芝浦の運河沿いに住んでいますが、コスモポリスの前の橋から
旧海岸通あたりでの臭いとはまったく違います。
何回かしかも数分ほど足を運ぶのと毎日の生活とは全く次元が違うことは
理解しておいたほうがいいと思います
友人が品川勤務なのですが食肉工場のにおいはインターシティの室内
でも臭いと感じられるほどの日もあるそうです
普通の住宅街とはかけ離れたエリアだということは認識されたほうがいいと思います
これは決して軽く考えないほうがいいと思いますよ。
においを感じるということは、そのにおいを嗅ぎ続けることで何かしらの
健康被害を受ける可能性も０ではないでしょう
ちなみに私は運河のにおいはなれましたが、次の家は運河の側には住みません
ただしソフトとしてのコスモポリスはすばらしいと思います
同じ港南の住友より上だとおもいますし、マンション全体でもトップクラスでしょう
わたしもそのソフトの部分で揺らいだ時期もありました
ですが冷静に現状を考え見送りました。
あと前述のカラスの数は世田谷とはまったく比べ物になりません
鬼のような数のカラスたちが食肉工場めがけてやってきます
けして多少ではありません
このへんのマンション買う人は遠くの人が多いんじゃないですかね
あまり世田谷とかちゃんとした住宅街からこられるとみんなまたすぐに
引っ越しちゃうような気がするのは私だけでしょうか・・・。

食肉市場からコスモポリスはかなり離れているので
影響はあまりないですね。
駅までの道も食肉市場は通らないですから
関係ないです。

港南というとすぐに食肉市場の話をする人がいるが、はっきりいってそのにおいの
影響があるのは一番近いVタワーでしょ。Vタワーの線路沿いの方でも臭うとき
ありますよ。こっちの方はしないでしょ。

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

外観がボロの都営のようだ
と大評判ですが感想はいかがですか

age

【ここは購入を検討される方のための掲示板ですので、購入される方に
　不快ととれる投稿は削除することがございます。ご了承下さいませ。管理人】

ａｇｅ

いったいいつまで販売するのだろう。。。
インターシティの販売センターの家賃は月何百万円なんだろう。。。
販売員の給料は累計でいくらかかってるんだろう。。。

↑そうなんですか、大変失礼しました。
DMが来るたびに販売大変そうだなっていつも思ってます。
（中身見ないで捨ててるので、インターシティじゃなくなったこととか
知りませんでした。）
港南マンション群で一番早く販売を始めたのがよかったのかどうか。。。
今売り出したらもっと人気を呼んだような気がします。
駅から近いし、スケール感もあるし、周辺静かだし。

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

公表販売在庫が８４戸　と東洋経済Ｐ４２に出ています
キャンセルの在庫がこれに上積みされるのでしょうか
通算13次というのも　かなりの苦戦の跡ですね
ＷＣＴのＡ棟最終期締切日の昨日は　コスポリＭＲ近辺も
かなりマンパワー注いだ現地の配置でしたね。
南側の上層階の坪単価　とても興味があります。

確か施工後も販売できていない部屋の管理費等はリクコスが負担することに
なってます。売れ残った部屋や空いている駐車場は賃貸もあります。
ということで、購入者が心配することではないです。

売れ残りが賃貸になって心配しない購入者って。。。

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

リクコスが負担する期間を確認しておいた方が良さそうですね。

住民の管理費や修繕費には影響しないということ。

＞30
すみません管理規約の詳細読んでいませんが、未売却住戸について
売主が負担するのは
管理費までで修繕積立金はたしか負担しないのが通例と記憶して
います。当然修繕積み立て一時金についても負担しません。
ありがちななのは、広告で新築がうたえる期間（竣工後１年？）
までは販売中ということにして修繕積立金は払わず
１年後残戸数を賃貸に切り替えるケースです。当然修繕積み立て基金
をその時点で払うべきなのですが、中古扱いだと関連会社に
中古として売って修繕積み立て基金を払わないケースが多いようです。
２年間の残戸数×修繕積み立て金+積み立て基金が　一般居住者の
修繕積立金の不足になってはねかえる・・それが一番問題です。

↑すみません　１年か２年か記憶　曖昧で混乱していますが　スマソ

＞３５
なぜそうなっているかというと一年目の管理委託契約はデベと管理会社
が結びます（原始契約とよばれます）それを契約時に購入者が承継する
わけです
ですから、管理会社にとって当初のお客様はデベさんで、あって
そのとき
「いいか　多少の販売残があってもい　管理費ははらったことにして
組合帳簿をつけろよな。うちらは５０戸程度ならば払う気はないぞ
もんくないよな」
といった了解事項がなされ委託をうけるケースが出てきます。
実際の販売残の戸数分の管理費収入の不足は管理会社がかぶる
ケースもあると聞きます。これは、実際の管理会社のモチベーションと
サービス品質に影響します。
ただ、修繕積み立て金と同基金はキャッシュで組合にわたさなくては
いけないものなので、力でまけさせるわけにはいきません。
そこで　中古扱いで一括販売　修繕積み立て基金なし・・まぁ
リクコスさんも遊んでいたわけではなし　仕方ないか・・
なんて結論にしないことです。

じつは１９９１年の頃の売却残ではこういう処理が頻繁でした。組合
会計はべつに税理士や監査がはいるわけではないので数字さえ
あっていればいい。実際管理会社は委託費を８０００万円しかもらって
いなくても組合の財務では収入９０００万円とか書く
しかし、帳簿は預金口座だからデベが入金した金はそのままデベへ
かえされ、業務指導委託などの名目で管理会社から費用で落とす

しかるに、気がつけばどうも賃貸分の基金がどこにもない
バブルの時立てた中古にはこういうからくりで修繕積み立て金が
かなり不足する建物がめだった。そういう場合突発的な修繕が
をつくりそこに金をかけたせいだとか公共負担金が発生したためだ
という言い訳を用意しておく業者もいました。

だからこそ完売が大事なのです。

完売？
本当に出来るの・・・・・・
２部屋買える訳ないし。賃貸が多くなったら、５９０世帯の意見もバラバラって感じかな
一部の管理組合員で管理できるのかな〜〜〜〜

マンションの居室は選べるけど、区分所有者（購入者）は選べない。

っと聞きます。様々な人格が管理組合を形成するわけですが、素人が多いと思います。2000万〜億ションまでそれぞれ境遇は違うでしょう。
そのなかで、購入者に共通している事って何でしょう？

あの概観で南側は都営　おまけに高い部屋ばかりが残った。
今のままでは完売は絶対無理。

まじめにレスしていいのか　微妙な雰囲気になってきましたね。

>41
>そのなかで、購入者に共通している事って何でしょう？

はい　共通するのはみんなローンを組んで買っているということ

ローン審査を通るには
ここで　一定の　収入・・・というより勤務先の安定度審査を
パスした人が買っていることになります。
ほぼ７割が　一部上場企業２０００社社員もしくは勤務医。
私はそう読んでますが

結論から言えば　みなさん優良企業にお勤めのお行儀のよい
方がたです。
２９００万円は単身者　彼女連れこむホテル代わり
　　　　　　　　　　　　　　５０㎡あれば　同居もありね
　　　　　　　　　　　　　　勤務先は一部上場企業の２７歳くらい
３５００万円は二人世帯　　　ＤＩＮＫＳなのだけど旦那主体の財務状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　奥さんは出産体制にはいってる３０歳前後

４５００万円は子供１人　もしくはいない２馬力完全ＤＥＩＮＫＳ

５５００万円　　　　　　　両方とも超優良企業か奥さん公務員か外資系
　　　　　　　　　　　　　　子供あり

それ以上は　買い替え組　残債９００万以下の時価３０００万円以上を保有の人

一流企業の勤務となれば原則みんなそこそこの大卒　共用あり
最上階　１．５流のベンチャー企業のオーナー住宅かなぁ　と勝手に想像

　　　　　　　　　あと　日テレ　フジテレビ　電通　博報堂　あって　そこそこ
　　　　　　　　　報道系　マスコミ系の勤務者は多いだろうと思われます
　　　　　　　　　勤務先でいうと新橋あたりまで
　　　　　　　　　　港区企業の勤務者が中心

　　　　　　　　　　丸の内　大手町は　月島・勝どき　の中央区物件か豊洲に魅力を
　　　　　　　　　　感じると思います。

×共用あり
〇教養あり

それと　はっきり言いますが　港南だからというのでなく
１億円前後の５０坪以下の
物件に　本当の資産家は手をだしません。
世田谷には２億円のキャッシュを右から左に電話一本でうごかせる
人が２０００人いるんだそうです。
多くは昔からの地主さんの子孫です。
そういう方が御買いになるのは、２億円以上の物件　本当の希少性
がないと価値が減ることを知っているからです。
彼らの注目している立地は文京区　湯島御茶ノ水近辺だそうです
ホテルオーナーの友人がそう言ってました。
ですから　まぁ言っちゃなんだが年がちがうだけで　みんな同じような
お立場の方がたですから　心配ないですよ

ローン以外に共通といえば、
永住希望？価値が下がるのであれば共通項かな？

それにしてもなんであんな外観にしたんでしょうね？
色味だけの問題じゃなくとても安っぽいですが。
タイル貼りじゃなくてもブランファーレみたいなやりかたもあるのに。
あれ見て億出せる人いるんですかね？
ここまで立ち上がる以前に全戸売り切れると思ってたんでしょうか？

>>48 んー　確かに嫌がらせとしか思えないよね。しかしリクコスも大規模
物件だから自分で自分の首絞めている感じ。高級感を出すのは無理だと
しても普通に出来なかったのかと思ってしまう。高い部屋ばっか売れ残って
いる（売らなかったんだろうか）から　管理費とかもリクコスが代わりに払うことに
なる。あそこだけならいいけど港南にマンソンたくさんあるから　わざわざ
あの概観選ぶ人は多くないよ。

まあリクルートコスモスですから（笑）

完売なるかな？プレミアム住戸って差別化されるのでしょうね
上界と下界とのコミュニケーションが心配では＝＝＝＝

プレミアムは廊下が全部大理石。あとは大して変わらない。
リクコスは標準をエグゼプティブと呼ぶのはこっけいなのでやめてほしい。

【他の物件を検討であれば、新たなスレッドをたてて下さいますよう
　よろしくお願いします。　管理人１２／０５】

さて　別板では　フローリングのコーティングをオプションでするかしないか
なんて書いていますが
なぜ　みなさん　ワックスがけを１年ごとに外注することを考えないので
しょうかね。
たしかにワックスがけ　めんどうだけど　業者に頼めば簡単。
汚れを落として新しいワックスが塗れて　こんなにいいことない
価格もずっと安いのにね。
コスポリ購入者じゃないから　板に書くと消されるからこっちに書いたけど
オレ　タコメールじゃないからね　＞Ｇｏちゃん（＾＾）

↑どれくらい安く済むの？

>>55〜62
プランや環境に随分お詳しいんですね（ｗ

＞６４
http://www.house-cleaning.jp/house/big/
http://www7.ocn.ne.jp/~ecofree/housecleening.htm
http://blueberry.tea-nifty.com/blog/2004/04/post_1.html

オプション価格と比較してみ

＞６６
関東逓信病院のすぐ近くに住んでいたもんですからね
反対運動はしてませんが（藁）

私は　リクコスではないよ
＞５４
なんで池田山なのか？って不思議に思ってＨＰ見ただけだよ
邪推しないでね

>>68
私も池田山の営業ぢゃないですがｗ
検討者ではありますがね。
最近、各マスコミで港南地区が叩かれ？ているので、WCTを始め港南地区の
タワーを見て回ってから御殿山や池田山も見て、住環境ならこっちだな〜と
思っただけです。
ご購入者の気に障ったならお許しを（プクス

御殿山はうるさいと思うよ

住民はもっとうるさいよ

「オプションを一切排除した高級感あふれる仕様には脱帽」とか云々
手放しの賞賛を浴びせていたのを読んだときは、口があんぐり

都営土地の定期借地権住宅の日影や見合い、フェイバリッチや
ポルトチッタ、公社ハイツで中低層の眺望阻害があることや
超高層タワーでゴンドラ設備なし、住宅でタワーパーキングにした
場合の問題点などマンション技術に関してはまったく無視
スラブ厚さと遮音性などにも触れていないよね

↑これって　佐藤氏のことか？
こちらでやってくれんか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/17500/

完売できる確立はどの程度かな？
逆に何を追加すれば人気が出て完売できると思います？
たとえば、安易に値引き？それとも年内入居して税制措置を有利にする？
はたまた地震保険をサービスしちゃうとか・・・・

外壁やり直し

>>75 あなたやってくれるの？

それもいいね
何れは補修が必要なので、それがついていれば
色も変わり　気分も変わり　面白いかも
それであれば、住む楽しみや期待（不安）もできて
たのしそう

タイル貼らんとだめじゃん？

コスポリのＤＭ見た
南がわ中住戸　３１階〜３７階　９５㎡　8300万円〜

こんなもん　絶対といっていいほど売れん
オレでもわかる
いったいどうするつもりかね＞リクコス

外資にまとめて売るか賃貸だろ

>80
まとめて・・って　いくら気前のいいファンドでも　棟単位でないと
買いません・・と思われます・・いまラブホとか　利回りいい物件豊富なので

売れ残りはまとめて賃貸・・それもケア付きマンションということで
どうでしょうか　

>81 例えで言ったので深く考えないで下さい。
ただ通常の方法では絶対に売れ切れませんよ。前に都営が建つの分かって
高い金出す人いるわけないから。おまけにあの外観。

・・・・ですから、

どのような手段を使えば売れるのでしょうか？
大変でしょうが、クリコスは如何に・・・・

>83
勝手な推測ですみませんが　よくあるケースでは

販売残８０戸　平均価格８０００万円として　３月末引渡し以降の錢高組への支払い残は
８０戸販売代金６４億の３０％として１９億円
８０戸の管理費建て替えが３．５万円×８０で280万円
駐車場料金未収入が200万円/月（これが住民には痛いかな）

考えられる策は既存購入者を対象に　１５％引きで住戸の入れ替えを行う
入れ替えた住戸を５％引きで販売する。
リクコスが黒字なら　ゴクレのように　単に使わないまま社宅にして損金処理。
もしくは　中古物件になるまで塩漬け。しばらく賃貸で様子を見て時期をみて安値売却。

個人投資家を対象に　利回り７％に仕立てて　安値売却
当然即金・・という話はありそうだね
新宿住友ビルにいるレイ●ムさんあたりがもう話もちかけていそうな
気がしますが

●●サ●ですか？

２ちゃんねるで日陰の情報がある。
南側の都営住宅は、日陰のネックになっている。
でも５０ｍくらい距離があるので大丈夫・・・・なわけないか？

ここ無駄な間取りが多くない？

http://www.nego.co.jp/top.html

↑こんなの知っている？使えなそう

かなり真剣に検討したこともありましたが結局やめました。
こないだ外観みて、買わなくてよかったな〜とほっとしつつも、
他の近隣物件を買ったので地域の相場が下がることのないように
コスポリにも頑張ってもらいたいな。

↑お前ひでーヤツだな。そんなこと思ってたとしてもコスポリの
掲示板に書くなんて人間としておかしい。
近隣の物件でどこのマンションだい？
あの近隣にコスポリより外観のかっこいいマソなんてあったっけ？
まさかブランや三井じゃあるまいし

>>90
コスポリかわずとも
港南に買った時点で五十歩百歩
アウトだよ

オフィシャルサイトの現地レポートの写真更新されてますね。
これ見るとそんなに言うほど悪くないけど…良くもないか

コスモポリス品川の掲示板は他にないですか？
６００くらいの世帯があるのにもっと掲示板があっても良いと思いませんか

>あの近隣にコスポリより外観のかっこいいマソなんてあったっけ？
うちがかっこいいんじゃなくてコスポリがひどすぎると思ったので。
どっかの書き込みにもあったけど、今時分譲マンションであんな外観
見たことないよ。コンクリートにスプレーしたような。
どっかある？

>>95
おたくもコンクリートにスプレーしたようなんじゃないの？
だって港南のタワーなんてみんなコストかかるからタイルなんか張ってないじゃん
ブランも三井もフェイバなんとかもみんなおたくの言うスプレータワーでしょ
その３タワよりはコスポリのが上だよ（購入者は外観に期待しすぎただけじゃん）
Ｖタワーくらいじゃない？タイル張りは

>96
コスポリのが上かあー？
似たよなもんだろ

ここって、駐車場使用料のほとんどを管理委託費に充てていたよね。
今の売れ行きじゃ、いきなり赤字で管理費値上げが確定なのでは？

>Ｖタワーくらいじゃない？タイル張りは
都営港南４丁目第２（２９階）が、あろうことかタイル張り

＞コスポリのが上だよ
３階まで　御影石（韓国産）張っていることを指していると思われ

管理委託費に充てている割には、管理費＋修繕積立金の
合計は高めの設定ですね？
管理関係はライフの関係上割高って感じかな
それが、さらに値上げとは・・・・トホホ

>管理委託費に充てている割には、管理費＋修繕積立金の合計は高めの設定ですね？
高めか？
１０年目、２０年目とかで一時金が必要のないようになってるから、高いとしても
多少は仕方ないと思う。