マンションは絶対に今が買い時PART2

398
古い記事だけどこのくらいは最早常識だから覚えておいたほうがいいよ。
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200410190244.html

テレビ番組ガイアの夜明けでたいへんなことが判明致しました。
将来マンションの暴落は避けられないでしょう。
日経スペシャル「ガイアの夜明け」　３月２９日放送　第１５４回の
主な内容。

住宅ジャーナリスト佐藤美紀雄氏の談話
年間契約率が78〜79％と発表されていますが
実際はこれより12〜13％低いそうです。
そして在庫は毎年１万戸ずつ増加していてすでに危険水域に達している。

売れ残りマンションの販売を手がける不動産会社の営業マンの談話。
「600戸中400戸が売れ残っていたり、750戸中500戸が売れ残っているマンションがある」
隠しカメラによる営業マンとのやりとりでは
5820万円の物件がその場で4600万円になりました。
あるマンションの住人証言では
最初8000万円で購入したマンションがいまは6000万円で売られている。
この件を記者が電話で取材すると「営業マンが値下げに関してはお答え出来ません」
との返答。

その中で売り出せば必ず完売というマンション業者を取材。
74平米3390万円のマンションを月々3万円のローンで買えるというのが
セールスポイント。これなら誰だって買いますよね。ところがそのからくりは
このマンションは3LDK＋1Kなのですが
1Kの部屋にバス・トイレがついています。そしてその部屋のドアを仕切って
家賃6万円で他人に貸すというもの。借り手がいなければアウトですし。
これから賃料が下落すると言われていますから、とても危険です。
しかも、ドア一つ隔てで他人が住んでいるなんていやですよね。
そのほかまるでデザイナーズマンションのように
極めてセンスの良い室内のマンションなどが
完売していました。しかし、こんなセンスのいいマンションなんか
いまのところほんの一部ですし。これからも特例でしょうね。
日本のデベはセンスありませんから。

住宅ジャーナリスト佐藤美紀雄氏てどうなの？

403
数字に関しては事実でしょう。
ジャーナリストがいい加減な数字を出したら
それこそ、ジャーナリスト生命を失いますから。

売れ残りマンションは、そのまま賃貸に回されるか、安値販売されてその一部は賃貸になる。
それらは元々「売りマンション」なので良質な賃貸マンションとなり
既存の賃貸物件のシェアを奪うことになる。
むしろ、危ういのは賃貸経営では？？

405
これから賃料は下落するでしょうから
賃貸経営はほんとうに苦しいでしょうね。
しかし売れ残りマンションを賃貸に出しても
もう高い賃料はとれません。
供給過剰はどちらにとっても苦しいわけで、
これはもうどうにもならないのですよ。

でもさ、売れそうも無いマンションは素人の俺が見ても分かるかな。
ビルとビルの間に囲まれてたり、万人ウケしなさそうなデザインとか
変に変わったコンセプトがあると絶対無理だと思う。
「なんでこんなのに飛びつくの?」と思うもん。

今後はますます選別が激しくなると思うよ。
暴落ってより、「勝ち組マンション・＊＊＊みマンション」もそうだけど、
「勝ち組の街・＊＊＊みの街」も激しくなるだろうね。
この二つの組み合わせが「勝ち」となる財閥系大規模マンション等は今も
全戸完売とかしてますもん。

407
全戸完売これが嘘の場合があるから怖いですね。
幸運にもキャンセルがでましたって言う
よくあるセールスマンの手口ですよ。

だよね。でも同じ嘘でも規模の問題じゃないかな。
500戸の物件で250戸余っているのに完売と言う場合と
5戸余っていて同じに言うのとでは全然違うでしょ。

規模は関係無く嘘は嘘だろ。
409はもしやデベか？

デベじゃないよ。金融関係だけど。

嘘は嘘。でも方便の名の下にどんな業種の営業でも似たような事言ってるよね。
それが契約者に大きな影響を与えかねないような全体を覆い隠すようなものか、
ほんの最後のひとかけらを脚色するものかで、随分と罪の度合いが違うでしょ。

そんなことより
毎年１万戸以上の売れ残り物件が積み上がっているという
事実だよ。これ結局どうなるんだ。投げ売りしかないよな。
この、土地に変わる新たな不良債権。こんどは
どうやって処理するんだ？

412
暴落信者は自分の頭の中で自分の都合のいいように解釈しているが、売れる商品、売れない商品があるのは当たり前、
その当たり前のことが反射的に暴落と結びつくということは完全に洗脳されてるね。
海援隊の思う壺。あなたの考えをもとにするとドンキホーテが安いものを販売するとすべての商品が大暴落
するんですね。それでしたら世の中に暴落はたくさんありブランド物もすべて暴落しているということだね。
これはたいへんだ。もう日本はすべてが暴落、暴落、資産は海外に非難しなければだめだ。
海援隊の言うように日本から資産亡命しなければだめだよ。外資は日本買いだけれどだまされてはだめだ。
ドル、ユーロ、人民元にかえなさい。あなたたちの考えは偶然にも海援隊といっしょ。
すばらしい。間違いない。信じるものは救われる。

海外に非難→避難
ところで、立木さんたちを海援隊と呼ぶいわれは？
誰が、どういう関連・連想から、そうした呼び名を彼らにつけたの？

413
やはり少し頭をやられているようだな。

このスレと2005年3月暴落スレが好きでいつも見てます。
みなさん、ホントに色々と情報を知っていて楽しいですね。
私は暴落論者では無く、タイミングを見つつマンション購入したいと思っているので
大変勉強になります。
掲示板ってまさにこういう使われ方をするべきなのだな、と実感しました。

マンション今買ってもいいんだが、いかんせん希望にあうマンションが無い。
デザインが古かったり、環境が劣悪だったり、割りに値段は高かったりする。
購入価格は普通のリーマンじゃせいぜい5000万がセキの山。
今が買い、だとは言われても買いたいマンションが無いんじゃなぁ。

417
ふつうのサラリーマンだったら5000万はきついんじゃないの？
それにいつリストラされるか分からないし。

5000万くらいがふつうでしょ？
30〜40才までローンを払って、40〜60才までに老後資金を貯める。
私はそのようなスケジュールですが。

419
その場合、頭金はいくらくらいですかね？

419じゃないけど、
普通頭金2割と言われているけど、ウチは共働きで年収1500万なので、
頭金1割で繰り上げ返済で20年で考えています。

ということは5000万円の物件で1000万円の頭金ですか。
やっぱりかなりきついですね。

頭金は1000です。
支払い後の貯金は、1500くらい残ってました。
こういう時代なので、何があってもいいように多少残しておきました。
今はローンを払いながら、貯金してます。
もちろん、繰り上げもしますよ。

４１９
ちなみにあなたの年収はいかほど？

414,415
あまりにも無知なんで無知な人間におかしいといわれてしまい
ほとほとあきれてしまいます。しかも自分の思考をつかさどる海援隊もわからないとは・・・。
一生暴落サファリパークで彷徨ってなさい。それが幸せです。

まあまあ、ネット上での喧嘩はやめましょうや。

まあ考えようによってはリアルでの喧嘩よりは害が無いですよ(笑)

1500くらい

>431
何の仕事してるの？
年齢は？

４１９です。
新聞配達してます。
自給は1500円くらい。

433
座布団一枚。

自給?
時給でしょうｗ
普通は月給か年収でしょう
まさかバイトでマンション購入なの？

共用施設が多いマンションと少ないマンションで、立地条件が同程度ならどっちが
いいんだろうか？

それは他のスレで聞いてくれ。
ここは買い時のタイミングについて語るスレだ。

金利の上昇タイミングっていつなんだろう？
日本も徐々にだが景気が良くなっているようだし、これから地価も上昇するらしいし
分譲価格も抑えられてきてるから買うなら本当に今のうちかも、と思う。

確かに、金利をあげるタイミングは日銀もかなり悩みどころでしょう。以前に大失敗をやらかしてるから
余計利上げには慎重ですから、消費者物価指数はいまだデフレを示しているし、やはり平均給与所得
が上昇しない限りは利上げは難しいのでは？でも今時平均って意味あるのかなぁ....先週末のＮＨＫの新番組
でもこの10年間の所得上昇は二極分化してましたよねぇ。米国のように典型的な資本主義社会になって行く
のでしょうかねぇ、でも一方で共産主義的な公務員の特権的なシステムは根強く残ってるし、日本ていったい
資本主義なのか共産主義なのかよくわからない国ですねぇ....。

高齢者・年金対策の為に早急に消費税を上げる必要があるから、
利上げは難しいでしょう。金融財政両方で締め付けてしまったら、
日本経済はまた大減速ですよ。それでは橋本(？)政権の愚の繰り返し．．．

ＮＨＫの番組、私も見ました。フリーター・ニートの増加は致し方無い現象なのかも知れないですね。
大企業ですら将来に何の保障も無いですし。
そんな不安定な時代にマンションを買うなんてみなさん勇気があるなぁ、と関心してしまいます。
自分は大丈夫、と思っていても、突然解雇されたり、なんて事もありえると思いますよ。

ちなみに、日本経済が回復の兆し、と言うのは大きな間違いです。
毎年のように借金は増え続けているし、北京オリンピックなどでの一時的な特需景気が来ているだけです。
根本的な構造を変えない限り、今後、景気が上昇する、と言う事はありえません。
アメリカ経済だって破綻寸前、日本はこのままだと食い物にされ続けるだけでしょう。
まさに弱肉強食の世界。
力を持たない日本など、赤子の手をひねるようなものですからね。
今後は竹中氏が言うように完全なる2極化が起こるでしょう。
一握りの金持ちがその他多くの国民を飼う、と言う構造です。

賃貸の状態で解雇されても賃料は払い続けなければいけません。
また年金は持ち家前提で賃料の支払いを想定していませんから、
賃貸のまま年金生活に入ると生活は相当に厳しいと思います。
都営住宅に当選するか、最悪の環境を受け容れるのでなければ、
老人相手に部屋を貸してくれるところは少ないですし。
定年までに完済できる年齢層、もしくは退職金をあてにしてでも、
年金生活が始まる前に家を持つ動機付けはあるように思います。

不幸にも一家の大黒柱が亡くなったりしても、
賃貸では残った家族のその後の住処の保障はありませんが、
マンションローンなら団体保険がその点は保障してくれます。

友人が年金生活者のデイケアーをしていますが、賃貸派の老人は本当に
悲惨だと言っているのを切実に感じてしまいました。
超金持ち老人なら関係ないでしょうけれど。
まぁデイケアーを受けられるだけ多少は余裕があるのでしょうけど。

賃貸で生涯やっていくと思っていてもそれだけ貯蓄をしっかりしているのは
やはり分かっていても出来ぬもの。

マンション買うぐらいなら一戸建て買えばいいじゃん。
あえてそんなリスクしょってまでマンションなんて買ってどうするの？

年は取りたくないけど誰でも年は取るもんねぇ。
うちの両親、昔から生活は超質素だけど、
都営住宅に住んでいるんで年金所得だけで
悠々自適と言えば言えない事はない。

その息子が都営には入れない所得でも
忍び寄るリストラにビクビクしながら
終の棲家探しに奔走しているのに較べると
人生の勝ち組なのか、あの貧乏夫婦は(苦笑)

> 444
一戸建て購入にはないマンション購入のリスクって何？

管理費が年々高騰するってとこじゃないかな。
修繕積み立て金とか。
一戸建ての場合は自分のさじ加減だからね。

買ってもいいけど、営業がもっと余裕のある態度をしてくれないと買いづらい。
むしろ強気な営業をかけてくるマンションは需要が大きいのかと思って買いたくなる。
ま、そういうポーズしてる事もあるだろうけどね。

もう買いじゃないかな。
金利、減税、供給過多、下げ止まり、材料費、
唯一懸念は景気だけでしょうか。
言葉足らずですみません。
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200504010170.html
こんなのもあるし。

それなら、こういうのもあるけど？

http://mytown.asahi.com/saitama/news01.asp?c=13&kiji=179

要するに勝ち組マンションを買えばいいんでしょ？

スラム化するまえに引っ越せばいいじゃない。
資金のない人はそのまま暮らせばいいけど、私は自由気ままにいいところに引っ越しますよ。

それに、今後はデベも建て替えを意識した事業を展開してくるんじゃない？
空き部屋率の高い物件を買い取り、建て直し、新築販売する。
すでに住んでいる人は、新築価格より安く販売する。
新しく来る人はそれなりの価格で販売する。

どう？

うーん、それなら賃貸でいいんじゃないの？

経済的な部分を無視すれば、低層で技術的、時間的に
比較的建て直し容易なマンションもある一方で、
タワーマンションなんてほぼ不可能ですよね。

それにしても「マンションを直すからって
今さら年寄りが大金を出せますか。
私ら夫婦２人、死ぬまで住めればいいんです」は、
庶民向けマンションがマンションであるが故の
永遠の問題を端的に言い表していますね。

30年も経つと、もう修繕費を払いたいと思わない人が
増えてくるんだろうなぁ。

結局ね、マンションなんか戸建てが買えないヤツが買うものなんだよ。
わかる？
本音はみんな戸建てが欲しいの。

子供が出来たら賃貸だと色々不都合がある。
学校があるから引越も大変だし。
何より自分が死んだ時、分譲なら保険がきくよ。
残された人のことを考えると賃貸は心配だな。

戸建てはそりゃあもちろんいいけど、庭の管理するの大変だし、
セキュリティや共用施設とか色々考えるとマンションの方を選ぶよ。
階段面倒くさいし。
ただ確かにタワーマンションの今後は気になる。
だけど30年後にはそれなりに対策が取られてるんじゃないかな。
まぁ、どっちにしろタワーってなんか揺れてる気がするので
買ってまで住もうとは思わないけど。

４５５さん　確かにマンションによってはそーゆー人もいるかもしれないけど
逆に　マンションならではの快適にお金払う余裕無くてマンション買えず
それをケチってでも自分の城欲しくて一戸建て買う人もいるんだよ。
トータルの支払いは　マンションの方がお金持ちって事情もあること知らないの？

私は戸建だけど455さんの意見には反対です。理由としては、マンションならではの
メリットもあると思うからです。

まあ、都心に10000坪位の土地を買って、家を建てて、東京タワーみたいのを庭に建
てられるという仮定なら同意するかもしれない。

>>457
せまい土地に上下左右にぎゅうぎゅう詰め込まれて、
360度気を使いながら生活させられて、なおかつマンションの方が高いの？？
信じられません。。。。

戸建は上下が誰もいない上、左右も壁2枚プラス空間がある分
気持ちの余裕が違うよねーーー。

>逆に　マンションならではの快適にお金払う余裕無くてマンション買えず
>それをケチってでも自分の城欲しくて一戸建て買う人もいるんだよ。

ありえない話を作るのを「必死」といいますｗ

>左右も壁2枚プラス空間がある分気持ちの余裕が違うよねーーー。
40坪、50坪の敷地にゆとりを持って建てるのならいざ知らず
せまい土地に前後左右ぎゅうぎゅう詰め込まれて
窓を開ければとなりに手が届くいまの戸建の現状がよしとする心情が
信じられません。
耐震性、耐火性、セキュリティ−、断熱性等圧倒的な性能のマンション住まいは
気持ちの余裕が違うよね−−−。

RC鉄骨?
SRCのこと？まあないよそんな構造。
なんか夢を語られてもこまるな〜。
そんな状況であれば戸建がいいにきまっているじゃない。
でも幾らよ？

82: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/07(木) 15:12
子供が小さいうちはマンションの1階がいいと思いますよ。
ママ友達はできるし、日当たりの良い広いお庭でブランコを
しているわが子をみるとああよかったと思いますよ。
戸建だったら絶対こんな庭付き無理ですもの。
↑この意見もっともです。

都心戸建て＞都心マンション≒郊外戸建て＞郊外マンション
（但しミニコとヘボマンは除外）
真ん中二つは価値観の問題

そういうこと。

東京に職場がある場合、通勤ストレスはどうなの。
郊外の一戸建ては快適だけど、それは奥さんと子供。
ご主人は毎日満員電車。寝てる時間と働いてる時間、
そして食事したり風呂に入ってる時間を差し引くと
一日のプライベート時間は6時間あれば良い方。
そこから貴重なプライベート時間を通勤に使うと
4時間とれますか？これが40年近く続くとどうです？
都内マンション組は退職後郊外に住み替えを考える人も
いるでしょ。若い時は都心マンション、老後郊外戸建て。
これって、資金的に不可能なのかな？

「買い」のタイミングは人それぞれ。
でも、金利上昇傾向・消費税アップ・減税削減・・・いくら在庫があまるといわれてもねぇ。
こちらの支出が増えれば意味がないこと。
程度の悪い売れ残り在庫を買いたくないし。
ほしいものがあればそれを買うに越したことはない。

>>467
>若い時は都心マンション、老後郊外戸建て。これって、資金的に不可能なのかな？
私はそのつもり。
でも心配なのが、大地震。
東京都内に住んでいますが、ちょっと心配です。
ま、だめになれば、次の家を購入するだけですが。

時間を買うという概念がないと
マンションを買うという行為が理解できない。

防犯上の安全を買うという概念がないと
マンションを買うという行為が理解できない。

中古慢損はそのうち売れなくなるよ。売れたらラッキーって時代が来そうな悪寒。
それが何年後なのかは漏れにもわからないが。ただそんなに遠い時期ではないと思う。
転売前提で今から買うのはお勧めできない。

今どき転売前提で買う人なんていないでしょう

わたしは地方に住宅をもっています。敷地は４００坪あり、建物は６０坪ほどです。
仕事の都合で社宅（集合住宅）を転々としてきましたが、このたび都心にマンションを購入いたしました。
戸建てがよいか、マンションがよいか、わたしはマンションのほうがよいと感じています。
マンションのよさは、比較的低コストで都心に住めること、玄関の外はすべて管理会社が管理
してくれること、防災・防犯面での優位性（ミニ戸に対して）等でしょうか。
核家族化による家族の分散、エネルギー問題による車社会の崩壊、退職後の生活・・・地方は退屈、
等を考えると都心のほうが良いように思えます。

今築20年ぐらいの賃貸マンション暮し。10年住んでいますが
外観はタイル貼り、構造もしっかりしていてこれから10年20年くらいで
老朽化するようにも見えません。
定期的にメンテもやっていて古くさくもないですね。
タバコを吸わないので室内の壁も張り替えず入居時とほぼ同じ状態。
昔のマンションほど老朽化の心配はないように思いますね。
これから先はマンションか一戸建てを買いたいのですが、
マンションの場合、構造をしっかりチェックして修繕費も積み立て
がしっかりしてる所なら、一戸建てのメンテと同じようなものでしょ。
実家は35年前に建てた某住宅メーカーの一戸建てでしたが25年目に建て替えています。
一戸建てだって傷むんですよ。

結局今から団地買う人は、永住前提ってこと？
マンションは、ハイコストだよ。
一戸建てで、25年目に建て替えって、早すぎ。

みなさんが暴落暴落と騒いでいただいたおかげで、都心のマンションが値下がりし、わたしもどうやら
多少安くマンションが買えたようです。
相場のあるものを底値で買うということは至難のわざで、またそれを検証することは後になってみなければ
わからない。ただひたすら価格の下落を待っているだけでは、一生かかっても買えないのではないかと思って
思い切って買ってしまいました。
ところで４月１６日号の週刊東洋経済をみると、どうも不動産の価格低下が底を打ってきたようです。
特に都心部はまちがいなく値上がりしているらしく、都心のマンションを買うにはよいタイミングのようです。

＞475
だけどむかしは、木造の在来工法で建てた住宅で、いわゆる安普請した建物は２０年くらいで相当ガタが
でてきたものです。いまでも在来工法の建築現場をたまにみる機会がありますが、業者によってはかなり
雑なつくりをしている物件もみられます。

デマ板がやっとなくなりましたね。どうしてこんなに暴落（カタストロフィー）を信じる人間が多いのだろう。
やはりいつの時代にも弱い人間はなにか信仰に近いものを信じないとやっていけないのでしょう。
やっぱりマンションは買い時ですね。

そうです。
いつも苦笑していました。

供給過剰といわれていますが、統計上は分譲中在庫は増えるどころか減っている。おかしいと思いません。
需給環境は統計上好調を1年半以上続けています。これを解く鍵は不動産ファンドの市場拡大にありそうです。
賃貸マンション資産を増加させるため売れ残り物件を買いあさっているんですよ。マンション価格はバブル
崩壊後大きく低下していますが、賃貸相場はそれほど低下していません。したがって今の低金利の世の中で
高利回りを確保しているんです。自己資金以外に借入金でレバレッジかけますから利回りは10％以上ですよ。
したがって、売れ残りを安く買おうとしてもいつのまにかその物件はなくなっているんです。

>統計上は分譲中在庫は増えるどころか減っている
意外ですね

いままでのマンションの価格が異常だったとも考えられます。マンションの場合土地の価格が販売価格の
約２０％というのがセオリーとのことです。ところが業者は少しでも儲けようと、都心の物件は共用施設
や内装などを豪華につくることで、粗利率を増加させようとするのではないでしょうか。
先日木工業者から話を聞きましたが、「つき板」ってけっこう安いのですよ。マンション業者が「うちの
物件はとびらがつき板で・・・」などと言っていますが、原価はたいしたことない。
大理石の玄関も同様らしいですよ。御影石の云々やジーマティク社云々、けっこう惑わされますよね。

そう、建設費は販売価格の４０％が目安だそうですから、４００万円分高く作れば、１０００万円高く売れる
のです。中のキッチンや電気製品を４００万円増やすだけで、６００万円利益がでる。ボロイ話でしょ。
したがってブランド力のある場所は、土地代に対しての建設費の割合を増加させて儲けようとするので
はないでしょうか。

原油高騰
鉄鋼高騰
ローン減税縮小
消費税増額
金利上昇
などなど

さて、これらの状況をどう考えますか？

> 482

都心に限れば土地取得価格の高騰もありますよ。

消費税増税と金利上昇に関しては
市場全体を冷え込ませる効果がありますから、
中古マンションが市場で暴落すると言う
「待ち」を肯定する材料にもなり得ますけどね。

>482
わたしは金利上昇が販売上いちばん打撃となるとおもいます。これにより都心のマンションを庶民が買えなくなる。
おのずと都心での新築販売戸数が激減するでしょうから、マンション業者は収益を確保するため、都心の物件＝富裕層向け
という方向に戻らざるを得ない。これにより都心部での供給戸数は減少し、土地や資材の値上がりなどとあいまって都心の
マンションは高嶺の花に戻ることになる。
既存の中古マンションも都心に限って値上がりしていく・・・・・・と思うのですがいかがでしょうか

今後、マンションの価格が大幅に（多少上がるが）上がることはないでしょう。
バブルが弾けてマンションのイメージが低下したことは否めません。

今度、脚光を浴びるとすれば戸建にないハイテク沢山・石造りを前面に出した豪華マンションとか？

484、485、486、どうもありがとう。
483見たいなちゃかしもいますが、皆さんのご意見をお伺いできてうれしく思います。
わたしもいいマンションとそうでないマンションの格差が開くと思います。
仕様の差もそうですが、価格差もです。
都心のいいマンションに限って言えば、今が買いでしょう。
現在建築中のマンションは、（デベが施工会社との）契約時点では鉄鋼価格がそれほど高くなかったのである程度価格は抑えられるでしょう。
（もちろん、価格上昇分の多少の部分は、購入者に転嫁されるでしょうけど。）
数年後したら、今のコストベースで建築された建物が出来るので、やっぱり高いでしょうね。
マンションに限らず、戸建てもそうでしょうね。
土地だって、いいものはどんどんなくなっていっているし。
（田舎に行けば別でしょうけど。）

やはり、生活にゆとりを、ローンにゆとりを出すね。
現金一括で購入することは出来ないので、地道にローンを返済していきます。
自身も怖いので、次の家が買えるような資金も準備しないと。
よぉーし、いろいろがんばらなきゃ！！

ps
私の計画・・・40歳くらいでローン完済、40〜50歳（もう一件分の）資金確保、50〜60歳老後資金確保

「自身」ではなく「地震」でした。変換ミス。すみません。

これから販売されるマンションで特に注意したいと思うのが広さ。
今までの2LDKサイズを3LDKにしたりして安くなったかのような錯覚を
させそうなので・・・専有面積で見ないと!
それとオプションでしょうね。今までは当然のような標準装備でも
オプション化しそうですしね。
貧富の差が激しくなってくるでしょうから、中途半端なファミリー向けは
売れ残ってしまうかもしれませんね。マンションのブランドだけでなく
購入する街でも大きく差が出てしまいそうです。

2LDKサイズって平米数でいうと、どれ位でしょうか？

７０以下くらいでは？

安心した。81で2LDK

>鉄鋼価格がそれほど高くなかったので
たしかに資材のうち鉄は高騰していますよね。上昇率ではほぼ２倍になったようです。ただ、もともとトン当たり
４万円弱ですから、マンションの価格に占める割合としてはさほど多くない。マンションに使われる鋼材は、鉄筋
とＨ鋼でしょうが、１戸あたりどのくらい使われるのでしょうか？？。データを持っていないので推測となりますが、
仮に１戸あたり３０トンとすれば、原価に対して１００万円程度となります。
これに対し金利は、４０００万円のローンで３％上がれば、１年で１２０万円、３０年ローンだと累計で約２４００万円
も支払額が大きくなります。

ところで最近急成長したマンション専門の新興デベロッパーはこのブームが去ると大変でしょうね。

たとえば、都心のマンションの場合、ファミリータイプ７０〜８０㎡で４０００〜６０００万円という価格帯でしょう。
かりに５０００万円のマンションを自己資金１０００万円で購入するとすれば、毎月の返済額は２．３７５％３０年
で１５５千円です。３％金利上昇した場合同じ返済額とするには、借入を２８００万円までとしなければならず、
自己資金とあわせ３８００万円のマンションしか買えなくなる。
さらに、資材の高騰や消費税等を考えると、同じ人が３５００万円程度のマンションしか買えないこととなります。
都心のマンションをこの値段で開発することはできないでしょうから、都心のマンション販売は富裕層対象へと戻る
わけです。すると当然販売戸数が減少する。

ただ一時的には過剰在庫により価格が低下していく可能性があります。ローンを組まなければならないひとは、今が買い時、
自己資金をたくさん持っているひとは静観しタイミングを計るという案では？？

続けてのスレで申し訳ありませんが・・・
都心のマンションで共用設備や内装設備を最小限とし、モデルルームも作らず完成後販売し販売コストを抑えた
超高層マンションで都心マンションの価格破壊をするというビジネスモデルは成立しませんか？
さらに定期借地権でやればますます安くなりますし、外国みたいに内装はしない方法もありますしね。

２０３０年消費税１０％以上も…

10%はそんなに遠い話じゃないでしょ。
2010年にはそうなってるんじゃないのかな。
2015年くらいまでには欧米並みに15%くらい？

これ以上所得税を上げられないでしょうから、消費税値上げは絶対に必要です。

>485
>金利上昇が販売上いちばん打撃となる
同感。
しかし、
>都心のマンション販売は富裕層対象へと戻る
とはならない。
大ざっぱであるが、ものの値段は需要と供給で決まる。
大量に発生する都心の土地をさばくためには需要が必要。
そのためにはやはり庶民の力が必要。
庶民が買える値段が必要。
結局ほんの一部の人気エリア以外は都心と言えども土地値段が下がるしかないね。
ただ色々な要素が絡み合ってるから単純な動きじゃないけど、
団塊ジュニアが一巡した頃には方向が見えると思うよ。

おっしゃるように確かに都心の土地は今後大量に発生するかのようにも思えます。ただ都市計画という
規制があってマンションが建てられる土地の供給は意外に少ないのではないかと思いますが。
（山手線内側では）
とくに超高層マンションは容積率や高さ制限との関係で商業地域とか準工業地域に集中する。おかしな
ものですよね、技術の進歩で５０階建てとかのマンションがごくあたりまえの時代になっているのに、
立てられる場所は都市計画法上の住居指定ではない。
行政が実体経済に追いつかない。よくある話ですよね。