タンタタウン　アルボの丘　向陽台ってどうですか？（その３）

平成17年度の稲城市の予算みると、稲城市立病院の隣に（米軍レクリエーション用地を借地して）
「健康プラザ」（仮称）を建築するための調査費として450万円が計上されている。
ってことは、やっぱり、多摩川のクリーンセンターの余熱を利用して温水プール、ヘルスセンターみたいな
温浴設備、病院のリハビリ施設みたいな、いわゆる健康関連の市の施設ができるのは本当らしい。
2010年までに完成させ、病院、図書館、と合わせ市の目玉設備にしたいらしい。
もっとも米軍からの借地（これももともとは、日本の土地なので変な話なんだけど）のため、米軍人のファミリーにも
解放させて、利用できる共同利用設備らしいけど…。石原知事も、ここ米軍レクリエーション施設はゴルフ場を別として
（何でゴルフ場だけは残してやろうと思ってるのか解らないけど）その他の用地はべつに必要ないはずだし、
都に返還してもらい、これだけまとまった土地だし都の土地利用計画の一大目玉ゾ−ンにと言ってるらしい。
まあ完全返還まで時間はかかるだろうけど、とりあえず「健康プラザ」はアルボの住民にとっても楽しみかも。

>>421
都市再生機構は独立行政法人として、不動産を取得したとき都道府県に納める不動産取得税も
不動産所有者となったあと毎年、市町村に納め固定資産税も公的法人として免除されていますよ。
日本国の問題点は、こういった役人の天下りの機関がたくさんあって、そういった機関のほとんどが
税的に免除され、宗教法人を語った似非法人や団体が非課税法人としての恩恵を受けるといった一方、
民間の我々はいろんなとこで課税負担が年々増やされていくという構造になっている点でしょうね。

でも421さん、この土地の所有者は都市再生機構ですが、アルボの住民の土地に関する賃貸人は
伊藤忠都市開発さんじゃありませんか？たしか土地は転貸借契約のはずでは？
たしかこのスレの過去の記事に、そんなこと書いてあったような気がしますが…。
だから、地代のなかに都市再生機構の固定資産税がどうのこうの問題にするより、アルボの住民全員が
伊藤忠に払う土地借地料の合計額と、伊藤忠が都市再生機構に払う土地代との差額に関心もったほうがいいのでは？

423の続き
とはいえ、一人一人は個人が支払うお金のほうが気になるわけだから、考えてみれば次のようなことかな。

普通、賃貸人と賃借人が一対一の場合、地主は固定資産税に+αして賃料設定するから地代は土地部分の固定資産税より
高いのがあたりまえだけど、アルボの場合のような図式になってくると、一人一人の負担として、地代と
建物部分の固定資産税との合計額と類似平均的完全所有権マンションの場合の土地建物の固定資産税とを
比較してみると地代部分がけっこう、土地の固定資産税より安かったりということも考えられるかもしれないし、
高すぎる場合、引き下げさせる可能性がないともいえない。保険と一緒で負担者が多ければ多いほど、
一人あたりの負担は減らすこと可能だから。

やっぱりこの時期になると、一部不穏な動きが出てきますね。
定借についての不安に関してですが、ここで書き込みされているような内容の不安が、
果たして土地付きマンションでは考えないでいいことなのか、よく吟味してほしいな
と思います。
数十年後、修繕費の支払いについてもめる可能性があるのは定借だけでしょうか？
例えば5〜60年後、定借ではないマンションも建替えを視野に入れ始めなければならなく
なってくるでしょう。その時、どうせ建替えるなら修繕費は払わない、もしくは減額して
という人は出てこないでしょうか？一方で、建替えを先延ばしにして修繕でもたせよう
という意見の人も出てくるでしょう。紛糾必至です。
スラム化する可能性があるのは定借だけでしょうか？マンションは当然年数が経つほど、
元の住人は様々な事情で出て行きます。新居に住み替える人、亡くなる人。
しかし、古くなるほど売却は難しくなり、50年以上となると賃貸でも人がつかなくなって
くるかもしれません。子ども世帯もいつまでも住み続けたいという人は少数派でしょう。
結果、空き部屋が増加しスラム化へとつながりかねません。

これまで定借について不安を口にしてきた方達は、他の土地付マンションの行く先を真剣
に考えていないのではないでしょうか？アルボはたまたま68年という期限が設定されて
いるが故に、否応なしに将来の問題を見ることになっているだけでしょう。
なぜ定借マンションだけ、アルボだけが、68年後を考えねならないのでしょうか？
土地付マンションの68年後の姿にも、是非想像をめぐらせてみて下さい。

私は普通の所有権のマンションを持っていますが、68年後に壊すって結構もったいないような気がします。
今の建築なら構造躯体は100年ぐらい持ちそうな気がしますが、もちませんかね？
もつと仮定するとその差32年は結構大きいような。。。
でも、アルボはマンションとしてなかなか魅力的ですね。
ちょっと地理的に今回は見送りましたが。

仮に構造躯体は100年ぐらい持つとしても、配水管等がもって30年程度なので10数年に1度の大規模修繕は必須です。
一般にマンションの寿命は40年程度と言われています。

＞428
＞管理費・修繕積立費・解体費・借地代・駐車場代の合計がだいたい４万円

このうちアルボならではの出費は土地賃料と解体積立金の2つですが、計約1万5千円くらいです。
それ以外の項目はどのマンションでもかかるお金ですね。月々がいくらになるかは各人で異なりますし、
仮に13万として、それが重い負担かどうかも個人差があると思いますが、通常の土地付マンション
の場合、当然ローンを組まねばならない額がアルボ程度では済まないことに注意する必要があります。
アルボなら3000万のローンで済むとした場合、土地所有権付の同クラスのマンションなら4000万近く
をローンで返さねばならないことになります。総返済額で比べたら、その差額はさらにずっと大きな
ものになりますね。

上に加えて、アルボなら固定資産税の土地分がかからない利点も考慮したいですね。
解体積立にしても他の土地付マンションは、いずれ必要になるお金を積み立ててないだけの
話であって、結局は建替えの際にまとまった解体費用を出さなければならないわけです。

アルボの丘マンションの存在を書き込んだ地図が、もう、市販されているんですね・・・。
建物が未だ姿を現わさないのに、気が早いことだ、とも思いますが・・・。
その地図は、○文社の八折り展開式の、タイトルが「多摩・稲城市 多摩ニュータウン」という
地図です。その最新版です。
この地図は図書型のロードマップばかり使っておられる方には　馴染みが薄いでしょうし、
展開式なので携帯には使いにくいですが、以前から、この地域の書店の売り場での表示に、
この地域の地図としては一番よく売れている地図です、と書かれてあったりしたものです。
尾根幹線の「第五中入口━福祉センター前」計画道路は、ロードマップの多くのものに記載
されていますが、この地図にも、もちろん記載されています。　この部分が現在、工事が
進行中なわけですね。
この地図の何年か前の旧版までは、「多摩ニュータウン区域界」が記載されていましたが、
今はもう、記載されていません。
尾根幹線の「長峰の多摩カントリー付近━多摩大学付近」計画道路も何版前からか消えています。
ここの所は2車線の間道(？)が供用されていますが、4車線設計の本道のほうの建設は、もう、
実現することはないからなのでしょう‥か‥。
アルボ購入者で、この地区が初めての方にとっては、多摩ニュータウンの全体を見るには、
この地図は好適なものだと思います。

いつもこの掲示板を拝見させていただいております。
お金がらみの話が話題になっているようなので、金融機関の融資について以下に記載します。
私は住宅の購入資金として財住金を利用したいと考えています。
そうしたところ、営業の方からアドバイスがあり、定期借地権付マンションでは財住金の融資
条件が通常の所有権つきのマンションとは異なることを教えていただきました。所有権付の場
合は、借入金は財形の貯蓄額に応じて最大4000万円、物件価格の80%となっています。しかし、
定期付の場合はこれよりも融資額が少なくなるとのことです。物件価格が安い分借入額は低く
おえられると思いますが、私としては財住金1本でローンを組みたかったのですが審査状況に
よっては難しいかもしれません。他の金融機関のローンについても定期付の場合は融資額が少
なくなるといった条件はあるのでしょうか。あるいは金利が割高になってしまうとか。
購入を検討されている皆様も念のため金融機関に定期借地権付マンションの場合の融資はどう
なるか確認されたほうがよいと思います。

>431
駐車場代高いですか？アルボは4000〜8000円ですよね！？

近所に住んでますけど現在の住居の（賃貸）駐車場が１万〜１万５千で
入居者はそこから２千引きで借りられます・・・
今は車を持ってないのですがアルボに越したら安く借りられると思って
駐車場の申し込みしましたよ〜
分譲で安い駐車場代を売りにしてる物件もありますけど
アルボが相場と比べて高いとは思いませんでしたが・・・？
敷地が広いので駐車場が離れてるのは不便だけど。

我が家の隣の分譲は機械式の駐車場でしかも１０台分ほどしかないので
みんなうちの駐車場を借りてるみたいです
（メンテナンス代は利用者で割るのかな？高くつきそうですよ！？）

向陽台は相場が高いのかな？
アルボの4000円〜8000円というのは向陽台の他のマンションの駐車場
と較べてみた場合、8000円でも普通の水準。4000円なら安すぎる！
4000円ならリム○やラヴィ○と比較しても、遜色ないでしょうから、
高いと思う人は屋外の遠く離れた4000円の箇所を、屋内の条件のよいとこを望む人は
8000円ということでよいのでありませんか？

近隣との比較でしかありませんが、価格についてはそこそこ妥当といえると思いますよ。

・向陽台の公団駐車場価格
http://pws.js-net.co.jp/js/parking/pap04.s01?wc_chiiki_cd=02&wc_ke...

433です、434さんアドバイスありがとうございます。
財住金の利用条件は各位で異なると思いますが、参考までに私の場合は以下のような状況でした。
1.借入期間は最長35年
2.財形貯蓄額の最大10倍、借入額としては4000万円まで。
3.勤め先の利子補給制度が利用できる。
(会社の複利厚生制度、利子の一部を負担してくれる)
4.財形で貯めた積立金は自己資金として利用できる。

私の場合2がたまたま勤め先の会社にあったため財住金を利用しようと考えました。
現在財住金に事前審査を依頼していますが感触からいいますと借入予定満額は難しそうです。そう
なると銀行ローンとの併用又は価格が低い部屋を選択する必要があります。定期付物件に対する融
資が一般化してくれればもう少し融通が利くんでしょうかね。今は審査がうまく通ってくれたらい
いなぁと思う次第です。

住宅金融公庫と財形融資だったら、財形の方がお得なのですか？
無知ですみません。

434です〜433さん詳しい内容ありがとうございました
当方は金融に強くなくて、ちょっと検討して→公庫＆銀行と考えたのですが
会社の財形に一般と住宅とその他の３種類がありまして（我が家は一般）
融資の条件か税金の問題か多少違っているようでしたね
我が家の貯蓄額では満額の利用が出来ないことと
１の借入期間が最長２５年だったことがネックとなりました。
４の積立金が自己資金に利用できるかどうかは未確認なので
実際の融資実行は来年ですから、有利に利用できるようなら公庫＆財形も考えてみますね
ここで再確認出来て助かりました〜金利は常に動いていますし
もう少し様子を見てみます（公庫は審査通っていますので）

>441さん
手元の資料によると財形融資は当初５年固定で1.48%　６年以降５年ごとに見直しとあります
公庫は３５年固定（１１年目から少し上がりますが）
我が家の検討してる銀行は５年固定2.8%　0.8%全期間優遇　ですので当初は2.0%の予定です
公庫と財形融資では比較が難しいですが
銀行５年固定と財形融資では財形が少し良いのでは無いでしょうか？
証券化ローンやノンバンクが利用できればもっと良いのですけどね・・・

>432の続き
現在市販中の地図で「ニュータウン区域界」を目にすることは無くなったわけですが、
区界線が稲城市のどこを走っているかは、手っ取り早いところだと、次ぎのwebページ
で見ることができます‥‥概略ですが‥図も精密なものでないですが‥。
　　　http://business.ur-net.go.jp/guide/

アルボ入居を機会に購入されては‥と思う地図に、次ぎの基準地図があります。
　　　国土地理院発行 1万分の1地形図 「府中」　…主要書店にて販売
　この地形図で海抜高度を読み取ったところ、私の読み取りでは
　　　　アルボの丘の敷地　　84メートルぐらい
　　　　南多摩駅 入り口　 46メートルぐらい　のようです。
　　どうも皮肉なことに、稲城駅はこの地形図の範囲からちょっと外れているんです…。

>443の補遺
URLは、トップページが出るようになってしまったようです。
　　日本地図部分の「関東」をクリック
　　　次いで、出た画面で「47」をクリック　です。

>>444
こちらでよろしかったでしょうか？
http://business.ur-net.go.jp/kakuchi/chiku.asp?CHIKU=60

>>442さんありがとうございました。
うちは、公庫一本で通したのですが、財形だと金利が低いのですね。
勉強不足でした。

>445さん
そのページです‥ダイレクトURLが取れるんですねぇ。
　　
　( URLをクリックしてから 独り言-- アレレーッ‥お蔭さんで、また一っ覚えられそうだ…)

434さんへ、433です。
>実際の融資実行は来年ですから
確かに、申し込みを行うのは来年になりますからね。とりあえずマンション申し込み時の
事前審査は現状でよしとして実際に借りるまで金利も動いているでしょうし色々と検討で
きますね。ちなみに財形住宅金融では、公庫等他の公的融資を併用する場合は、これらを
含めて財形(一般・住宅・年金の)貯蓄残高の80%以内となるそうです。ただし本物件は定期
借地権付ですので必ずしも80%満額にはならないかもしれません。

441さんへ
おそらくは以下の2つを比較されているので、以下を想定に記載します。
・財形住宅金融の「財形融資」
http://www.zaijukin.co.jp/
1.58％ (当初5年間)2005/4月現在
問い合わせ時の電話応対では、定期借地権付の場合は過去の事例としては2000万円が最高
融資額とのことでした。

・住宅金融公庫の「財形住宅融資」
※住宅金融公庫の場合は「財形住宅融資」以外にも「公庫融資」などのローンがあります。
http://www.jyukou.go.jp/
1.78％ (当初5年間)2005/4月現在
↓定期借地権付の場合の融資条件
http://www.jyukou.go.jp/yusi/teiki/index.html

どちらも、最大融資額、融資条件的には大きな差は無いと思いますが細かい点で異なるよ
うです。私の場合は勤め先の会社の複利厚生にローンの利子額分を幾ばくか会社が負担し
てくれる利子補給制度というものがありましたので財形住宅金融の「財形融資」を選択し
ようと考えています。住宅を購入しようと考えるまではこの制度は知りませんでしたが、
皆様のお勤め先にも似たような制度があるかもしれませんね。

銀行ローン等、財形関連以外でも金利が低い融資があるため、返済期間、返済額、金利優
遇キャンペーンなどを利用してなるべく安くあがるものを選ぶことが大切ですね。
ただ先にも記載しましたが、本物件は定期付借地権付という条件がありますので必ずしも
広告でうっているような金利やキャンペーンが適応されるとは限らないのがネックです。
ここだと思った金融機関に個別に当たるしかないですね、その辺が本物件特有に手間がか
かる状況です。

住宅金融公庫の財形融資、私は当初３年間と言われてやめました。
５年ならなんとな返せそうでも、３年だと４年目で金利の予想がつかないですしね。

財形のことだったら、ローン板に行きなさい。
詳しいやり取りがされているので、参考にすべきである。
ここに出ているやり取りも既出ですよ。
ちゃんと勉強してから舞台に上がりましょう。

433です、450さんへ
財形住宅金融の「財形融資」であれば、審査が完了し貸付決定通知がされた後であればい
つでも引き出し可能とのことです。財住金へ融資のお申込をされた後、約３〜４週間後に
『財形住宅融資貸付決定及び保証内諾条件等についてのご通知』が送付され、この通知を
『貸付決定通知』というそうです。(財形住宅金融のHPのQ&Aに載ってます)
よって審査後であれば引き出し可であり、一時金として利用できると思います。積み立て
ている財形が一般財形ですので特に問題ありませんが、住宅財形の場合は住宅購入資金と
して利用する場合に限り積立金額に対する所得税(?)が非課税となっていたため、資金の利
用用途によっては引き出し時に課税される場合がありますので注意が必要です。諸経費は
非課税か、課税化対象となるのかは私にも詳細はわかりません。いずれにせよ、最終的に
は各金融機関に問い合わせしていただき本当に大丈夫か確認していただければと思います。

451さんへ
ごもっともですね、財形の話はこの板では終了にしましょう。

稲城の中学校に関して質問です。
中学校は給食でしょうか？それともお弁当？
些細なことですがちょっと気になって、
どなたかご存知の方、おしえていただけますか？

よろしくお願いします

>>454
↓で聞いてみたら？
http://kanto.machibbs.com/bbs/read.pl?BBS=tama&KEY=1107188283&...

＞454さん
稲城市関連のホームページや稲城五中のホームページみれば、
稲城市の市立中学は給食制であることがわかるし、五中職員の名簿のなかに
給食担当が2名おられるので、給食であることわかりますよ。

インターネットって便利ですよね。
給食とは関係ありませんが、
算数オリンピックのホームページみていたら、去年2004年度の入賞者のなかに
稲城市立向陽台小学校のＦ君が堂々第6位に入賞しているのを発見。
これってすごいことなんですよね。この子、五中にいったか私立中にいったか
知りませんが、こんな子が向陽台に住んでるのだから、向陽台の子供達もすてたもんじゃないですね。

テキスト版 広報いなぎ 平16.1.15号の内容に、石川市長が書かれた文の、次ぎの記述があります。
　>５年連続で中学生の不登校出現率が都内で最も少ないという、うれしいニュースも
　　ありました。

454です。
みなさん、いろいろな情報をご存知ですね。
ありがとうございました。
今後の調べ物に活用したいと思います。

>456さん
子供たちもすてたもんじゃない・・・ってちょっと？？表現おかしいですよね。

そうですね。
訂正させてください。
「向陽台の子供たちの中にはすごい子がいるのですね。」って。
最近の子供たちの「学力低下」や「学校が荒れる」とかいう話しをよく新聞やテレビで聞く機会多いもんですから
へんな表現になってしまいました。

二期の申し込み状況って、知ってる方いますか？
二期も完売する勢いなのかしら？

一期で契約した者ですが、本日ＭＲに用事があって行ってきました。

午後１２時前後の状況です。
二期分はほとんど赤いバラがつけてありました。
縦二列追加があるそうですが、今日から受付が始まったらしく、２つバラがついていました。
私が行ったとき、見学者は一期ほどの盛況はありませんでした。
申し込みは、５月末から６月始めだそうです。

営業さんとちょっとだけ話したのですが、今回も完売になるらしいです。今回は稲城市外の方の申し込みが多いらしい。

三番街もすでに端の部屋とルーフバルコニーがある部屋は申し込みしたい人は
いらっしゃるようです。
ちなみに以前値段についてかかれていたのですが、二番街は四番街よりも若干高めなのは、
日当たりが二番街の方が良いから高めの設定になっているそうです。
三番街は、マンションが東向きだからさらに高めになるらしいです。
（夕日があたるよりは朝日があたる方が値段は高めになるそうです）

>４６２さん
ここの掲示板、その１の２１６です。
以前私はそこで次のように書いていたのですが…。

『なんだか、需給の力関係で業者側にイニシアティブが移りそうな雲行き
みたいですが、第一期の結果次第では８月ごろに予定されてる第二期は
売り手が強気に出てきて価格設定水準が上がることもありうるのかしら？
心配になってきました。』

私は営業さんの言われてることには納得できません。
アルボの場合、一期で売り出した４番街と今回売り出し中の２番街の間に日当たりの差なんて
ないと思っています。両者間の距離はたっぷりあるし、太陽に対する配置は全く同じです。
一期の１番街が南西向きで、恐らく最終期になるであろう３番街が南東向きで、朝日があたる
から２段階も価額があがるなんて、（１番街と４番街＜２番街＜３番街）　営業さんの詭弁としか
思えません。南東と南西って人によっては、南西向きのほうがより日照時間が長いからと
好む人もいるくらいだし。

アルボはどの棟も日当たりは良好なので、値段を最終期に近づくにつれ
上昇させている言い訳としては
業者さん！ちょっと苦しいですね。

ただ私の予想も一期が1月からとして二期が８月で、全部で四期ぐらいまで１年ぐらいかけて
売るのかなとおもっていたのに、今の情勢では三期で終わり、８月ぐらいで終わってしまうかもしれませんね。

確か最初から、２番街は４番街より値段が高めに設定されていましたよ。
同じ間取りでも、４番街は１番街より高めですし、一般的な価格の設定があるのではないでしょうか。
南東のほうが南西より高いというのは、どこの不動産でもそうじゃないですか？
私は４番街購入者ですが、南西向きで夏はつらいかもしれませんが冬は暖かいと思うので
２，３番街より安く購入できて良かったと思っています。

すみません、書いた後に勘違いとわかりました。
２．３番街の価格は知りませんでした。
４番街で、南西と南東で値段が違っていたのを覚えていたので
そのこととごちゃ混ぜにしてしまいました。申し訳ないです。
ただ、やはり南西より南東のほうが高いってことでしょうかね。

＞465さん
「4番街の方が、1番街より高め」ということはないですよ。
むしろ同じ向き、階、広さで比較すると若干1番街の方が高い傾向があります。
464さんが言われているように、第2期以降価格が上がっているのは（わずかにですが）、
日当たりの差というのは営業の強弁に思えます。日影図を見てみましょう。
むしろ2、3番街南東は部屋によっては、前のビスタノーレで影ができる時間もあります。
１期完売後、営業の方が、「極めて好調なので2期以降は売主が強気に出て価格もあがるでしょう」
と言っていたのを聞きました。
これだけ人気があれば、価格が上がるのも仕方ないのでしょうね。上がったと言っても数十万？
くらいみたいですし。

いいなあ、一戸あたり６０万円上がったとしても、戸数が多いので６０万×残り３５０戸として２億1千万円の
利益アップか。売上じゃなくて利益が当初予算よりアップするんですからねえ。
今回アルボのＭＲ来場者が今迄で５０００組超えてるらしいから、入居者６８０組としても残り
４３００家族の見込客の情報が取得できたわけだし、これは業者にとって今後につながる貴重な財産ですよ。
アルボに抽選であたった入居者は、もういうに及ばず向陽台の既住民にとっても、マンション反対運動なんか起きていない
どころか、空地はすてきなマンションになって、治安面でも改善するし、なにより向陽台の住環境のすばらしさを
デべが世間に宣伝してくれてるみたいなメリットあるわけだし、稲城市も、都市再生機構も、税収や賃収入が今後
楽しみだし、建築にあたったゼネコンや付帯工事業者等もこれだけのスケールある仕事もらえたわけだし、
要するにみんなハッピー！
本来マンション販売ってこうあらなきゃいけないんでしょうなあ〜。

462です。

日当たりは季節にもよりますが、４番街の低層階は１番外の影がかかる時期があります。
日当たりの好みはありますが、一般的には南西より南東向きの方が好みの方は多いらしいです。

ちなみに私は一番街を契約しましたが、日当たりが良いのと景観は重視しました。
景色がマンションが見えるよりは山が見えたほうが、落ち着くのではないかと思ったからです。
ただ、夜は虫がとんで来そうですね。クワガタならうれしいですが、蚊とか鳥のフンとかはいやです。

462です。

MRは、三番街の販売が終了するとなくなるそうです。（当然ですが、）
なので、秋にはなくなると営業さんは言っていました。。。。

>464さん
私の担当営業さんは、今回の2号館の価格は4号館よりも高め設定になることは
当初から予定していたが、想定以上のアップだったと言っていました。

1期が反響ぶりから売主が強気にでたようですね。(95Bの間取りがいい例ですね)
また、先日のCMも営業としては十分に集客はできていたので1期の時同様に長期
のCMは必要ないといっていたのが、売主の一声で呼べるだけ呼んでしまえとの
ことで、数千万のCMを予定どおり継続させたそうです。

買う側としては必要がないのであれば、その分少しでも安くして欲しかったです。