情報交換しましょう。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A4002001/
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/shin/details.cfm?KCD=&LST_BUKKEN...
450件を越えた前スレはこちら。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40719/
新浦安NAVIGATORもよろしく。http://www.shinurayasu-navi.com/
[スレ作成日時]2004-12-25 22:32:00
これからマンションは２極化しますね。いい場所（住みたい街ランキング）、
下落する場所（多摩地区等）とすれば新浦安（子育てをしたい町）
で三井の物件を購入すること自体がリスクヘッジになっていますよ。
この物件を購入する人は賢い。
これから全国的にますます人口は減り続けるでしょう。
その中にあってディズニーランドがある新浦安はなぜか子育てをしたい街
として人気がありますね。そして新浦安の大半のお母さんがディズニ−ランド
をこよなく愛しています。私にはとうてい理解できないのですが、やはりデズニ−ランド
の好きな方が全国にたくさんいる限りこれからますます新浦にかぎらず
浦安も人気は下がることはないでしょうね。世の女性は本当にデズニ−が好きで
新浦に住みたいといいますね。逆にディズニーがなくなれば
人気が下がる街になるかも。ほんとうに新浦安はディズニー様様ですよ。
であるので新浦の三井の物件は暴落の心配はまったくないですよ。全国に
デズニ−がある自治体は浦安市のみ！
あがってしまって困るかも。
齢３５歳
ローンを払うことを考えると１０年は待ってられません。
今の家賃を払い捨てにするくらいならと思い、思い切って
購入に踏み切りました。頭金もそんなにありませんが
１０年待ったからといってお金が貯まるとは思えません。
この先どうなるかわからないけど、少なくとも１０年待つ
人よりは、１０年早く幸せなマンション暮らしが満喫できると
思ってます。
ディズニ−ランドのイメージと新浦のイメージがよくだぶることがあります。
よく会合なんかでどこにおすまいですか？ときかれ浦安です。と話すと
女性が圧倒的に多いのですが、『ディズニーランドのあるところですよねー
いいですよねー』といわれ返事に困ります（私はアパート住まい）。この街に関しては全国的な
マンション（暴落等）の傾向をあてはめてもあまりいみがないでしょう。
そもそも発展するはずのない街なのにもともと漁師まちだったものが
ほぼディズニーのおかげでイメージが１８０度変わりここまできてしまった街です。
ですのでディズニーがあるかぎりこの街は発展していく流れができてしまっています。
おかぁさん女性は不思議です。HIROSIです。
えさぁまいておくーれ！ピーシャラ！ピーシャラ！ドンドコドン！
私も、ディズニーが大好きです。
値上がり、値下がり、なんて関係ないですよ。
自分が気に入った物件なら、自信を持って良いのでは？
みんな、アラシに振りまわれてばかりで、フラフラくらげのように
ただよってそのまま地球の裏側まで流されちゃうのでは？
高洲の海まで戻ってきてくださいね。モアナビラのマンションから
豪快にエサまいてまってますねー
120平米4500万円の物件を10年後に売却しなくてはならないことが起きたと想定。
購入物件を家賃支払いしたと思うと、120平米の家賃を約20万円と考えれば、
10年で2400万円の支払いが発生する。
購入した場合は、10年間の管理費と修繕費は約360万円、固定資産税が約300万円。
ローン諸費用を200万円とし、ローンを3000万円借りると仮定する。
3000万円を3.2％固定で35年で組むと、10年で約1430万円払うことになる。
残債が約2460万円となり、売却で全てローンを償却すると仮定すると、
10年間の総支払い額は、約3900万円となる。元々ローンを3000万円
としていたので、3000万円−3900万円＝900万円が利息で飛んだ。
従って、この10年間でこの物件にかかった費用は、次に通りになる。
360万円＋300万円＋200万円＋900万円＝1760万円。
ここでは、考え方として、購入代金−売却代金＋1760万円＜2400万円
が達成できないと、賃貸していた方が良いという結論とする。
10年後売却代金をxとすると、
4500万円−ｘ＋1760万円＜2400万円
よって、ｘ＞3860万円
つまり、4500万円で購入した物件は10年後約3860万円以上で売却できないと、
賃貸していた方が良いという結論になる。
１１さん
120平米4500万円の物件を10年後に売却しなくてはならないことが
「起きなかった」と想定したら、どうなるのかな。
３５歳前後の人が購入検討者に多いと思うけど、例として３５歳の人が
分譲マンションを購入しないで、１０年間そのまま賃貸に住み続けて、
４５歳になってから３０００万円のローンを組むのってどうなの？
それまで貯蓄すればいい・・というのは、無しね。だってそれじゃ
住宅費用に充当する可処分所得が増えすぎて生活できないからさ。
シュミレーション、宜しくお願いいたします！
１１さんへ ０４です。
とてもわかり安いご説明ありがとうございます。
うちは、ローン部分がもっと大きいので、もし10年で手放すと
すると計算上、もっと高く売れないと厳しいですね。
実際モアナビラは、１０年後いくらくらいの相場になってる
でしょうね。周りの環境とかにもよるかと思いますが・・。
3860万円っていい線だと思うのは私だけでしょうか？
考えがあまいですか？
35歳で10年後に物件を購入する場合。
資産価値が約10％下落したと想定。
4500万円が、約4000万円で新築で購入できるとする。
金利は上昇し4%と想定。
ローン金額は2500万円。30年固定金利とする。
10年後、利息は約700万円。諸費用と管理費修繕費を同じとすると、
1360万円の費用がかかる。
よって、10年後には2960万円以上で売りぬけば、更に10年賃貸したより
有利となる。
120平米を20年後に売却を考えると、利息分が約1730万円。
管理費修繕費固定資産税が、1320万円。その他費用200万円。
その場合には、約2950万円以上での売り抜けなら、賃貸より良い。
35歳で80歳で死ぬまでこの物件に居住した場合の総費用は、
ローン支払い総額が、5150万円、その他費用が、2970万円。
合計で8100万円。
35歳で80歳で死ぬまで賃貸の場合、20万円の賃貸を45年とすると
9000万円の支払いとなり、購入の方が有利。
前提条件が崩れなければの話。
購入の場合、大規模修繕などで、上記計算外のコスト計上のリスクはある。
賃貸の場合は、安い賃貸への住み替えが可能だが、インフレによる賃料上昇のリスクがある。
１１さん
大変お手数をおかけしました。ありがとうございます。前提をどう見るか・・
難しいですね。大規模修繕のリスクは、ちょっと怖いですね。管理組合で
想定している修繕用の予算とシュミレーションどおりに行くとは限らない
でしょうしね。
大変判りやすいシュミレーションでした。改めて感謝申し上げます。
11の計算の補足
繰上げ返済の場合
毎年100万円の繰上げがある場合。
10年後に売却なら、利息は約730万円程度になる。
繰上げ無しより、約170万円利息が減る計算。
従って、約3690万円の売り抜けなら、賃貸より有利。
ラナイにずっと出てることがないのに、３ｍはリビングの日差しを犠牲
にしてまでもいらないですよね。
確かに２ｍのベランダのマンションに行ったことがありますが、２０さん
の言うように、昼間なのに北向きの家ぐらい暗いですもんね。
20、21 さん、
知り合いのマンションもベランダ２ｍですが、昼間日は入ってきますよ。
もちろん、目の前には何もありませんが。
洞窟の中とか、昼間なのに北向きの家ぐらい暗いとか
想像でものを言わないほうがいいと思いますよ。ただ、前に家が建ってれば別ですけど
うちも購入しました。うちの奥さんはだいのディズニー好きでモアナヴィラの
マンションのデザインを大変気に入っています。他のマンションのイメージが箱にしか見えないそうで
三井のマンション（ME21）は宝石箱みたいなデザインでどうしても欲しいそうです。
わたしには到底理解できないのですがこういう男性には理解できない人が全国に多数いるかぎり
新浦（高洲）は下がりようがないですよ。世の中は女性でまわっています。
それを理解できない人は数字だけ見て本質がわからないんですね。
その女性がどうしても欲しいというんですから、でもどうして世の女性は
埋立地の元漁師町を好むのでしょう。でも最近ちょっとわたしも新浦に
はまりつつあります。
夏至の時は太陽の高度は70度で、日射はなし、春秋分の時は太陽の高度は44度で、日射の差し込みは0.7m、
冬至の時は太陽の高度は16度で、日射の差し込みは7.1m。ただし、バルコニー２ｍ、天井高２．６ｍ、向きは南東で
地域は東京の場合。
>23さん
数値だけではないですよ。
多くの方が２ｍのベランダに惹かれて、住んでみるとリビングが暗い
ことに驚かされてます。
知り合いの方のマンションはどのようになってますか？
差し支えなければどの辺りのマンションですか？
28さんが言うように日光が入ってくることはありませんが。
私も何度も行って感じてますし。
>26さん
高洲が上がると考えてる人はここの購入者以外殆ど居ませんよ。
最初は上がるかと思って、人気はありましたが、多くの人がいろいろ
分析し、上がらないと判断し購入を見送ってます。
広さに惹かれたとか、引退して通勤が関係ない人は良いと思いますが、
上がることはないと思います。
もし、そんな魅力があり、資産価値が上がるような物件は専門家が見れ
ば直ぐ分りますし、1倍の部屋が多くはなりませんからね。
今後、高洲地区にマンションが立つ予定がありますが、そうなると売れ残り
物件が多くでるはずです。
資産性を考えて買うならこの物件は違うと思います。
広さや静かさを取るならいいとは思いますよ。
リビングが暗いか明るいかは、開口面積に拠るところが多い。
バルコニーの無い開口の広い横長リビングが明るいことは確かであるが、
バルコニーの無い開口部の窓が2〜3枚程度で縦長のリビングは実際暗い。
バルコニー2mで窓が5〜6枚ある横長リビングの方が明るい。
太陽高度は、最高高さで夏至で78度、冬至で31度。
夏至の時は、バルコニー先端から0.5mしか日が入らない。
冬至の場合、4.3mまで入る。この場合、バルコニー奥行きによる日差の違いが発生する。
23です。
日当たりについて、適切に答えて頂いた方に感謝します。
３ｍのマンションが日当たりがいいとは誰も思っていません。
但し、自分の知り合いのマンションでも全く洞窟のように暗いわけではないので、
事実を述べただけです。
ここで数値で示された方がいるように、一日中ではありませんが、
日が当たっている時は部屋はかなり明るい感じでした。
場所は都内２３区外で、方向はたぶん南東か南、階数は１０Fで前にさえぎる
ものは全くありません。
逆に、一日中暗いという方、そのマンションの条件を教えてください。
日当たりについて
高洲の潮音の街に住んでいる方に聞いたら、かなり日の光が入るようですよ。
それは一日中日の光が入るわけではないですが、別に問題はないようです。
何時間直接日が入ればいいのかわからないですが、ひとによって様々だと思いますが
日の光が足らないと感じたことはないそうです。この物件にかぎればそれほど
かんじないでしょう。
新浦（高洲も含む）だと誘致施設で売り出すより、住宅地でうりだすとすぐに買い手がつくそうです。
ただし学校の関係もあり一斉にはうりださない。売れないのではない。
購入を見送っている？どうして一期で完売なのにしかも三井のスタッフ
早々と休みに入ってモデルルームは来年の1／６だってずいぶん余裕だよね。
高洲があがらない？たしかだいぶ前に新浦でマンション買うやつはドブニ
すてるようなもんだといった人がいましたが、まったくのおおはずれ今や
住みたい街ランキング７位、ディズニーの存在をぜんぜん考慮に入れてないんですね。
ピントの外れた数字をいくらこねまわしてもピンとこないよ。
あの配棟計画で３メータのラナイで部屋が言われるほど
暗くなるとは到底思えませんね。
サッシもふんだんに使っているし、逆に開放的でしょう。
どうしても嫌な人は他の物件検討すればいいだけで、
完成して入居すれば、あの広々としたリビングに満足すると
思いますけどね。
みなさん、ラナイ側の壁スケルトンですから、スケルトン＝透明
わかりましたか？逆に日の光が入りすぎて夏などはこまりますよ。
新浦には３メートルのラナイがほとんどなくスケルトンの壁がある物件
も少ない。おまけにエレベーターもスケルトンこれも新浦にない。
ほんとに稀少物件ですね
４２
だから三井の人に直接きいてみれば答えてくれるから聞いたみればいいでしょ。
こんなところで疑問に思わなくてもいいでしょ。超ワイドスパンで、スケルトンですから
これはいままでの物件にはほとんどない。３メートルのラナイを克服
するためのアイデアでしょう。
バルコニーの壁に透明素材を使うというのは幕張などでもありましたけど、
ただでさえ風雨で汚れが目立ちやすいのに、海の近くだとすぐに潮で汚れるのですが、
掃除がしにくいのが難点だそうですね。
ラナイ３ｍで日が当たりにくいことは、営業の方も説明で
おっしゃていましたよ。
日光も大事だけど、人それぞれ優先順位がちがうから
いいんじゃないですか？
広いラナイを取るか、日光を取るか、、。
私は広いラナイにビーチチェアをおいてゆったりと日光浴
したいと思います。もちろん夏に・・。
ここは何を言っても駄目ですよ。
購入者は夢の中ですから。
いいと思いますよ、住んでみれば分ることですから。
スケルトンもくそも関係ないでしょ。
太陽は上から当たるんでしょ。
真横から当たるなら、リビングは明るいかも知れませんが、上から
当たる太陽で関係ないのが分るはずですが。
三井の人もリビングは少し暗くなると言ってるのですから、自分の
夢の中の話ではなく、まず確認してみてはどうですか？
それと、何故３ｍにしたか知ってらっしゃいますか？
モアナビラのマンションは最新型で電気というものがきてます。
日が当たらなくて暗ければ、電気つければいいだけのことでしょ！？
今の住まいも日当たりいいけど、昼も電気つけてるしなぁ〜。
日に当たりたけりゃ、目の前が公園なんだし、外に出りゃーいいん
じゃないですかね。
→57 夢の中じゃないけど、現実問題として気にしねーよ！
６２、何で私の考えてることわからないの ？あなたの考えていることは
スケルトンだからわかるけど。三井がラナイ３メートルにしたのはワイドスパン
、スケルトン等のアイデアで採光の問題が解決したのであえて挑戦してるんだよ。
コンセプトを完結するために。他になにがあるっていうんだい。おしえてくれよ。
ちなみにMEの三井の同じ物件、日の光よくはいるそうです。
６５
わかりました。あなたの心配を解決するためには、すべてスケルトンの
マンションにすれば解決します。そうすれば日のひかりにみちあふれた
マンションライフだし、資産価値も当然あがりますよね。ちょっと恥ずかしいけど。
購入者は夢の中って同感。三井のモデルルームみて買った人はなんでそうなるのかな？
もうすこしイメージに踊らされないで冷静になって考えないと、住んでからだまされた！って気がつくよ。
もっと物件の宣伝内容に冷静になって、という意見は荒らしでもなんでもない。ねたみでもない。
結局購入者は外見とイメージにこだわる人（だまされた人）の集まりなるのかな。
夢の中だろうがなんだろが、あんた、大きなお世話だろ。冷静になって？
何様のつもりなんだ。荒らしでもねたみでもない？わざわざ意見する意味は
なんなんだ？あんたの心の中で勝手に思っていてばいいことだろ！
って絶対言われるよ。
75さんを含む批判的意見の皆様へ
購入検討者なのですが、なぜこの物件だけをそんなにダメだと断定的にお書きになるのでしょうか？それとも、値上がりすると連呼されている一部の方を批判されているのでしょうか？
当方は、（値上がりはして欲しいですが）、あくまでも永住希望なので、景況感に大きく左右されるわからない将来の資産価値に対して余り期待していません。駅から遠い条件はありますが広さの割りに安い点を理解したうえで、購入を真剣に検討しています。また、日当たりも今住んでいるマンションの２ｍ強のマンションよりも窓の開口面積が大きい（縦も横も）ので十分ではないかと考えています。
もし、これらの点に以外にこの物件が持つ固有の問題があるようであれば、今一度、問題点を列挙していただけませんでしょうか？
すみません。再度、７８＆７９です。
検討しているのは、南西向きの高層階の部屋です。横が学校の予定地で将来にわたって日当たりが確保されそうですし、ディズニーランドの花火や富士山が見える可能性もあり、斜め45度を見れば海も楽しめそうだからです。日当たりと海風の強さを考えて、南西の方が良いかなと考えています。
たいへんだ！！
みんなこれ読んだか？
＜＜マンション価格が暴落すると言われています。
５〜１０年待った方がいいでしょう。
不動産広告をもらっている大手マスコミはこの問題を
取り上げようとしません。取り上げたのは週刊朝日だけです。
慌てることはありません、これを読んでよく考えてください。
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200410190244.html
http://nsk-network.co.jp/040923.htm
>購入検討者なのですが、なぜこの物件だけをそんなにダメだと断定的にお書きになるのでしょうか？
他のスレッドを見てご覧なさい。どこも賛否両論があたりまえ。そのなかで、購入者が否定的意見を
荒らし扱いするスレというのは、あまり多くないし、そういうスレの肯定的発言者は、ちょっとファナティック
であることが多い。
>67さん
3mラナイは購入者のこと考えてではないですよ。
皆さんご存知の通り、新浦安の埋立地は人口の規制があります。
当初、三井はあの土地を購入し、普通の間取りで販売しようとしたのですが、
購入した土地に割り当てられた世帯数が約300と決められたのです。
つまり、あの広大な土地に300世帯だけのマンションを作ることになったため、
1戸の部屋が多きくなりました。
それで、リビングを多きくしたり、各居室を大きくしようと考えたのですが、
あまりに広い部屋はニーズが少ないことから、居室はほぼパークシティ東京ベイ
と同じにし、ラナイを大きくしたのです。。
つまり、ラナイは最初から作ろうと考えられたものではなく、しょうがなく
作ったものです。
三井のモデルルームの見せ方が上手いと言われているのは、そのマイナス面を
あたかもプラスに見せるところです。
販売員の多くも、3mラナイは？なっています。
購入者の方はご存知だったと思いますが、>67の方が知らないようでしたので
お伝えしておきます。
>86
お返事ありがとうございます。聞きたかったのは、広い敷地に300件しかないと言うことは、一件あたりの土地（敷地）の持分が多いと言うことだと思うのですが、このことが意味するメリット・デメリットが分かればお聞かせ願えませんか。
ご近所の方がルーフバルコニー付の物件に住んでおりましてよく招待されるので、ルーフバルコニーでよくパーテイなどを楽しんでおります。この方にいろいろ聞いたのですが、本物件の、ルーフバルコニー並みの広さがあるラナイの使い方については、そのメリットは非常に感じております。また、日光についても、現在住んでいる南西向きの部屋の日当たり（2m強のバルコニーが１m弱長くなる→室内の日光の入りが１mくらい後退する、ただし、縦横の開口面積が大きくなる。かつ、高層階で横が学校）から考えると、十分な日照であると考えてます。
一戸あたりの土地の持分が多いことのメリットは、容積率に余裕がある場合
に限られますが、建て替える時に持分を一部放出することで、建て替え費用の
負担が少なくてすむことがありますね。
デメリットは、固定資産税が高くなることです。
奥行きのあるバルコニーを内側から見たときの感じをつかむのいい例があります。
立体駐車場です。壁が抜けてて外が見えるタイプのですね。天井高が高い分、
本物のバルコニーよりも奥まで日が射しますが、だいたい感じはつかめるんじゃ
ないでしょうか。
83さん
情報の内容や、「販売員の多くも、3mラナイは？なっています。」という
文言から、内部（三井側）の方ですね。貴重な内部情報をリークしてくれて
ありがとうございます。
こういった掲示板なので、８３さんのような有益な情報を出してくれるのは
検討する側にとって、非常に助かります。
他の事情などご存知でいらっしゃったら、色々教えてくださいませ。
>90さん
なるほど、通常の戸建てと一緒で、広い敷地に小さい家を建てたのと同じことですね。ちなみに、戸立ての場合には容積率に余裕があれば、増築も可能でしょうし、庭として整備するのも良いですよね。でも、マンションは、簡単に増設や立替がある訳ではないので、容積率のメリットが生かされるのは何十年も先になりそうですね。（と言うことは、固定資産税分が若干デメリットかも）
ちなみに、売却する場合には、戸建ての場合には、建物の延べ床面積と同時に敷地の広さいほうがプラスだと思うのですが、マンションの土地の持分の広さは売却するとき何らかのプラス項目になりうるのでしょうか？中古マンションの売買では土地持分の議論があまりされていないようなので、どのたかご存知の方がいればお教えください。
売却は考えていないのですが、もし何らかのプラス項目があるようでしたら
、心情的にうれしい誤算です。（なくて元々ですが....）
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
