パークシティMoanaVilla新浦安について　パート３

これからマンションは２極化しますね。いい場所（住みたい街ランキング）、
下落する場所（多摩地区等）とすれば新浦安（子育てをしたい町）
で三井の物件を購入すること自体がリスクヘッジになっていますよ。
この物件を購入する人は賢い。

これから全国的にますます人口は減り続けるでしょう。
その中にあってディズニーランドがある新浦安はなぜか子育てをしたい街
として人気がありますね。そして新浦安の大半のお母さんがディズニ−ランド
をこよなく愛しています。私にはとうてい理解できないのですが、やはりデズニ−ランド
の好きな方が全国にたくさんいる限りこれからますます新浦にかぎらず
浦安も人気は下がることはないでしょうね。世の女性は本当にデズニ−が好きで
新浦に住みたいといいますね。逆にディズニーがなくなれば
人気が下がる街になるかも。ほんとうに新浦安はディズニー様様ですよ。
であるので新浦の三井の物件は暴落の心配はまったくないですよ。全国に
デズニ−がある自治体は浦安市のみ！
あがってしまって困るかも。

齢３５歳
ローンを払うことを考えると１０年は待ってられません。
今の家賃を払い捨てにするくらいならと思い、思い切って
購入に踏み切りました。頭金もそんなにありませんが
１０年待ったからといってお金が貯まるとは思えません。
この先どうなるかわからないけど、少なくとも１０年待つ
人よりは、１０年早く幸せなマンション暮らしが満喫できると
思ってます。

ディズニ−ランドのイメージと新浦のイメージがよくだぶることがあります。
よく会合なんかでどこにおすまいですか？ときかれ浦安です。と話すと
女性が圧倒的に多いのですが、『ディズニーランドのあるところですよねー
いいですよねー』といわれ返事に困ります（私はアパート住まい）。この街に関しては全国的な
マンション（暴落等）の傾向をあてはめてもあまりいみがないでしょう。
そもそも発展するはずのない街なのにもともと漁師まちだったものが
ほぼディズニーのおかげでイメージが１８０度変わりここまできてしまった街です。
ですのでディズニーがあるかぎりこの街は発展していく流れができてしまっています。
おかぁさん女性は不思議です。HIROSIです。

自分は年間家賃が約300万。10年払ったら3000万円・・・
頭金も半分以上は用意できるので購入を決めました。
ちなみに値上がりするとは思って購入はしてません。

いつくいつてくるかわくわくしますな。

それを荒らしというんですよ。

えさぁまいておくーれ！ピーシャラ！ピーシャラ！ドンドコドン！
私も、ディズニーが大好きです。
値上がり、値下がり、なんて関係ないですよ。
自分が気に入った物件なら、自信を持って良いのでは？
みんな、アラシに振りまわれてばかりで、フラフラくらげのように
ただよってそのまま地球の裏側まで流されちゃうのでは？
高洲の海まで戻ってきてくださいね。モアナビラのマンションから
豪快にエサまいてまってますねー

120平米4500万円の物件を10年後に売却しなくてはならないことが起きたと想定。
購入物件を家賃支払いしたと思うと、120平米の家賃を約20万円と考えれば、
10年で2400万円の支払いが発生する。
購入した場合は、10年間の管理費と修繕費は約360万円、固定資産税が約300万円。
ローン諸費用を200万円とし、ローンを3000万円借りると仮定する。
3000万円を3.2％固定で35年で組むと、10年で約1430万円払うことになる。
残債が約2460万円となり、売却で全てローンを償却すると仮定すると、
10年間の総支払い額は、約3900万円となる。元々ローンを3000万円
としていたので、3000万円−3900万円＝900万円が利息で飛んだ。
従って、この10年間でこの物件にかかった費用は、次に通りになる。
360万円＋300万円＋200万円＋900万円＝1760万円。
ここでは、考え方として、購入代金−売却代金＋1760万円＜2400万円
が達成できないと、賃貸していた方が良いという結論とする。
10年後売却代金をxとすると、
4500万円−ｘ＋1760万円＜2400万円
よって、ｘ＞3860万円
つまり、4500万円で購入した物件は10年後約3860万円以上で売却できないと、
賃貸していた方が良いという結論になる。

１１さん

120平米4500万円の物件を10年後に売却しなくてはならないことが
「起きなかった」と想定したら、どうなるのかな。

３５歳前後の人が購入検討者に多いと思うけど、例として３５歳の人が
分譲マンションを購入しないで、１０年間そのまま賃貸に住み続けて、
４５歳になってから３０００万円のローンを組むのってどうなの？

それまで貯蓄すればいい・・というのは、無しね。だってそれじゃ
住宅費用に充当する可処分所得が増えすぎて生活できないからさ。

シュミレーション、宜しくお願いいたします！

１１さんへ　　０４です。
とてもわかり安いご説明ありがとうございます。
うちは、ローン部分がもっと大きいので、もし10年で手放すと
すると計算上、もっと高く売れないと厳しいですね。
実際モアナビラは、１０年後いくらくらいの相場になってる
でしょうね。周りの環境とかにもよるかと思いますが・・。
3860万円っていい線だと思うのは私だけでしょうか？
考えがあまいですか？

35歳で10年後に物件を購入する場合。
資産価値が約10％下落したと想定。
4500万円が、約4000万円で新築で購入できるとする。
金利は上昇し4%と想定。
ローン金額は2500万円。30年固定金利とする。
10年後、利息は約700万円。諸費用と管理費修繕費を同じとすると、
1360万円の費用がかかる。
よって、10年後には2960万円以上で売りぬけば、更に10年賃貸したより
有利となる。


120平米を20年後に売却を考えると、利息分が約1730万円。
管理費修繕費固定資産税が、1320万円。その他費用200万円。
その場合には、約2950万円以上での売り抜けなら、賃貸より良い。

35歳で80歳で死ぬまでこの物件に居住した場合の総費用は、
ローン支払い総額が、5150万円、その他費用が、2970万円。
合計で8100万円。
35歳で80歳で死ぬまで賃貸の場合、20万円の賃貸を45年とすると
9000万円の支払いとなり、購入の方が有利。

前提条件が崩れなければの話。
購入の場合、大規模修繕などで、上記計算外のコスト計上のリスクはある。
賃貸の場合は、安い賃貸への住み替えが可能だが、インフレによる賃料上昇のリスクがある。

３０００万切らなければ御の字かと思います。

１１さん

大変お手数をおかけしました。ありがとうございます。前提をどう見るか・・
難しいですね。大規模修繕のリスクは、ちょっと怖いですね。管理組合で
想定している修繕用の予算とシュミレーションどおりに行くとは限らない
でしょうしね。

大変判りやすいシュミレーションでした。改めて感謝申し上げます。

11の計算の補足

繰上げ返済の場合

毎年100万円の繰上げがある場合。
10年後に売却なら、利息は約730万円程度になる。
繰上げ無しより、約170万円利息が減る計算。
従って、約3690万円の売り抜けなら、賃貸より有利。

高洲は今後2つの大規模マンションが建設予定で、一戸建ても多く建つ。
マンションの価値が上がるのは、全てが売れることが条件。
高洲地区は確実に供給過剰に陥る。
現に19年予定のマンションもなかなかディベロッパーの入札が上手くいか
ず、千葉県、浦安市も困っているのが現状。
ディベロッパーも高洲にマンションを建てるのを戸惑っている為。
そのことからも、10年後の価格は15さんの言うように3000万円を切らな
ければ御の字でしょう。

３mのラナイのおかげで、リビングが暗くなりませんかね。

２ｍのバルコニーよりは暗く感じるでしょうね。洞窟の中みたいなもんですから。