ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町　その２

>661

買主が契約の履行に着手後に売主が引き渡しできない場合は、契約不履行で手付金返金、違約金に損害賠償でしょ。事業中止ってことは売る側は契約を履行できないってギブアップしたってこと。合意解約って、双方が合意しないと成立しない。

法律勉強したの？

とりあえず弁護士挟んで交渉します。
新たなケーススタディになりそうですね。。。

事業中止の例は、六会コンクリート事件で三井の大船の例がある。

６６１さんへ

ご指摘ありがとうございます。
ただ説明が一部分かりにくところがあります。教えて下さい。

「手付倍返しによる解約はいつでもできるわけではありません。
相手が履行に着手する前までです」

このところですが、具体的にどの法律の第何条に基づいて、このように
言われているのですか？？

私は法律の専門家ではありませんが、
契約書を読む限り、デベは手つけ倍返しによる契約解除ができるように思われます。
なんとなくデベ都合の契約解除は手付倍返しが業界常識になってる気もしますが、
それは過去の判例とかから積み上がったものではないのでしょうか？？

民法など一部の法律で６６１さんの指摘されるような法律解釈論ができるとしても、
小生には判例などを通じた過去の業界の積み上げがより重視されるようにも
思うのですが、その点はいかがでしょう。

ご教授ください。

>663

コア抜きで鉄筋切っちゃっても、コンクリはつって鉄筋組みなおして補修ってのはできる。みなとみらいのタワマンで過去にあった。当初、引渡遅延と言ってたのは恐らくこれやろうともくろんでたんじゃない。

三井の大船は結局賃貸になった。ここもそうなる。

パークハビオ南青山高樹町でほぼ決定

６６４さんへ

６６７です。

６６１さんの投稿は分かりにくところもあります。

結局、どうゆうことになるのでしょうか？？

私は「デベ都合による契約解除の場合、契約者は手付金と同額の
迷惑料をもらって解約に応じないといけない」と思っていたのですが、
（三菱のことですから、契約者がすでに買ってしまった家具の代金の
補償とか、現実にはもろもろ補償があろうことは承知しているつもりです）
私の考えは誤りでしょうか？？

後学のため、教えて下さると嬉しいです。

この南青山の一等地で賃貸にするか？
俺はしないと思うけどね。
三菱が当初引き渡し遅延といってたことは事実だし、
それを目指したのは、間違いない。
だからこそ今回の契約解除の決断は、
どうしても補修不可能な欠陥が見つかったと考えるのが普通だろう。
６６８さんがどれだけ建築技術に詳しいか分かりませんが、
俺は鹿島の技術者の診断を信じますわ。

それに、ここは三菱のフラッグシップの第一弾になるはずだった。
補修できるものならば、どんなに時間がかかっても補修してると思うぞ。
ブランド価値うんぬんを言うなら、契約者には遅延に伴う費用をすべて負担するなど
三菱が誠意をみせたあとに引き渡しの方がベターに決まってる。

なぜなら、大半の契約者がそうなることを望んでいたのだから。

>667

661ではないですが。ここの契約書を読んではいないけど、一般論として
・手付け解約の規定（売主側の場合は手付金倍返し、買主側の場合は手付金放棄）；ただし、相手方が契約の履行に着手するまで。
・債務不履行の規定；この場合、売主側は違約金（通常、20%）を支払う
が、契約書にあるはず。買主が契約の履行に着手した後に、物件を引き渡せなかったのなら後者の債務不履行が適用される。

私も、664さんに同意です。売主による解除は手付金と同額に加えて損害賠償。但し違約金の定めがある場合は違約金の額が通常だと思う。別に私は弁護士でもなければ法学部卒でもないけど、ググってればいくらでも説明は出てきます。

６６７です

ありがとうございます。

そうすると、今回の場合、手つけの倍返しではなく
手つけ返還の上で２０％の違約金がもらえると考えればいいでしょうか？

661です。
法律勉強したの？とのことですが、していましたよ。
何年も前ですが択一試験は三回通ってます。

664さんがおっしゃっている「契約不履行で違約金に損害賠償」は買主が主張するものであって契約不履行状態にある売主が主張できるものではありません。
買主が履行に着手した以上、契約不履行状態にある売主からは、どうやっても一方的な解除はできません。
ということで、売主は買主に合意解約をお願いすると。
もちろんこれに応じる義務は買主にはありません。

ということを言ってるのですが。。。

>667さん
民法557条です。
法解釈ではなく明文化されています。
あと、通常の不動産売買契約であれば手付の条文のところにそう書いてあるはずですよ。

>>676

今回のマンションの売買契約の条文がどうなっているかはわからないが
特段の定めが無い限りは、法律的にあなたの言っている
「債務不履行の場合、それを理由として債務者（この場合は売主）からの
一方的な解除（＝法定解除）が出来ない」
「買主は売主からの解除の申出を応じる義務は無い」ってのは正しい。

じゃあ、今回のケース、買主は、売主からの合意解約に応じなかったら
買主は、売主に対して、あくまで売買契約の履行の強制を
求めることが出来るの？
債務者（売主）が履行の提供は出来ないと言い、
債権者（買主）は契約の解除に応じないままだと
法律的にはどういう流れになるんだろう。

それ以前に、手付解除が可能かどうかの判断は
なかなか悩ましいよ。

法律を勉強されたのだから知っているだろうけれど
民法５５７－１の「履行ノ着手」に当たるか否かについては、
有名な最大判昭４０．１１．２４の判例の他、

「当該行為の態様、債務の内容、履行期が定められた趣旨・目的等諸般の
事情を総合勘案して決すべきである」
「履行の着手の有無を判定する際には、履行期が定められた趣旨・目的及び
これとの関連で債務者が履行期前に行った行為の時期等もまた、
右事情の重要な要素として考慮されるべきである」（最判平５.３.１６）

が現在の判断基準と言える（いわゆる総合考慮説）。

昭和４０年の判例で言う「前提行為」だけれど
客観的・外部的に認識できない行為も少なくないし
今回のケースで買主は個別に様々な行動を取っているわけで
「履行の着手」に当たるかどうかは一概には判断できないよね。

たしか、「代金の支払いを準備しただけでは、履行の着手とは言えない」
（最判昭２６.１１．１５）ってのもあるので
住宅ローンの申込だけでは「履行の着手」に当たらないと考えられているし
そう考えると、現在、居住している自宅を売却（の手配）をすることも
直ちに「履行の着手」と言えるかどうか。

「契約の履行に着手」の定義や具体例をお教えていただけませんか。
無知なもので、よろしくお願いします。

>>679
もっとも確実なのは残代金を払う。これ以外は司法判断。678の書いている通り。

金消契約が済んでいたら契約の履行に着手となりますよね？

＞680
ありがとうございます。
書き込みのタイミングが重なり、678の投稿に気づきませんでした。失礼しました。

金消契約書や登記関係の委任状に捺印したりするのが履行の着手に当たるか、微妙ですね。
679

678だけれど、「履行の着手」の定義・判断については、
あそこに書いたとおり。

取り上げている昭和４０年の最高裁判例は、履行の着手について
「債務の内容たる給付の実行に着手すること、
すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で
履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために
欠くことのできない前提行為をした場合を指す」と定義している。

そして、もう一つ取り上げた平成５年の最高裁判例のように
総合的かつ、個別具体的に判断されると言って良い。

不動産売買の場合、たいていは買主側からの手付解除の申出に対し
売主が「履行の着手」を主張するケースが多い。
この場合でも、土地か建物かマンションか、中古物件か新築か、
建売か注文建築かで、解除の理由も含めて
さまざまな判断があるし、調べると出てくるので
判断基準についてそれなりの蓄積はある。

今回のような完成前の新築マンションで
売主が建築上あるいは構造上の重大な欠陥・不備（不都合）による
目的物引き渡し債務の履行不能を理由として
売主から買主全員に対する契約解除申出というケースは、
あまり無いと思う。

買い主一人一人によって事情や、行った前準備は異なるし
それだけに、何が買主側の「履行の着手」と言えるかは難しい。

野次馬的興味になるので、契約者には不謹慎かもしれないが
今回、仮に売主が手付の倍返しによる契約解除を申し出たのに対し
買主全員が「履行の着手」を理由に、手付け倍返しでは無く
違約金の支払いを求めて共同訴訟になった場合、
司法判断が出るのなら、その筋の人間にはきわめて興味深いものとなる。
将来の一つの目安になるだろうね。

まあ、裁判になってもたいがいは終局判決まで至らず
和解で終わっちゃうだろうから、
このケースについての司法判断は、お預けだと思うけど。

繰り返しになるけれど、
今回のケースで「履行の着手」が争点になったとき
その判断は相当難しいと思うよ。

三菱の方もこの掲示板、ご覧になっているのでしょうか？
とても気に入っている三菱の物件があり、購入を考えています。
二月に構造説明会がありますが、ぜひとも他物件でもちゃんと会社として謝罪し、信頼を取り戻して欲しいと思います。

６７８です。

今回のケースでローン（金消）の契約をしただけでは、
実行の着手と言えるかどうかは、私見では微妙。
新築マンションの場合、ローンの契約をしても
実際の実行（金銭の交付）は引き渡し時ですよね。

そうなると、先に挙げた最判昭２６.１１．１５にある
「代金の支払いを準備しただけ」と考える余地はあるし
そうであれば「履行の着手とは言えない」可能性があるわけです。

ちなみに、買主の手付金の支払いだけでは
履行の着手とは言えないというのが司法判断のようです。

あるいは、新居に入居のためという理由で
市販されている家電製品や家具を新たに買いそろえるというのも
履行の着手とは言えないらしい。
購入した家電・家具類は、全く無駄にはなることは無いという理由らしい。

そうなると、そのマンションの部屋にあわせた作り付けのオーダー家具を
発注・代金支払い済みで、キャンセルが出来ないようだと
履行の着手と主張できる余地はある・・・・・かな？

>>685
>そのマンションの部屋にあわせた作り付けのオーダー家具を 発注・代金支払い済みで、キャンセルが出来ない

これはダメだと思いますね。
売買物件の固登記委任，固定資産評価証明書の取得の手数料を支払った、しかも契約の2日前に突然解約されたと言う、どう考えてもその取引以外には用途の無い契約ですら
履行の着手とは言えず、準備のための別個の取引をしたに過ぎないと判断されるくらい、実際に契約を履行する際必要となる直接的な内容以外認められていませんから。
しかも、上記のは、実際に実害は出ているとしても手付け倍返しで十分に補填されているという、おまけ付き。

しかも、土地等の売却でお金を準備していても、その代金をもって支払いに当てる等の契約が無ければ、準備に過ぎないと言う判例もネットにありました。

実害が合っても手付け倍返しの範囲なら、補填はされてると言われるし、
現金を調達しても、現金はその他何にでも使えるから、単に準備しただけといわれるしでかなり厳しい。

確実なのは、残代金を払った、引渡しを受けた、所有権移転手続きが済んだなどのみで、後は裁判所次第だけど、判例から見ると、結構きつい判例も多い、と言えると思います。

つーか金消契約が履行の着手でなかったら、買い主は何をもって着手といえるのだろうか？
引き渡しを受けたらそれは着手ではなく、売買契約の履行でしょう。

着手とは「契約履行のために必要な手続きなどを進めること」であって、購入の意思無く金消契約なんかすることは基本的には有り得ないと思うのだが？

>>687
借入金の資金実行＝残代金の支払い

>688
デベの立場では、そう主張するのでしょうね。

残代金の支払いって引き渡しのことですよね。
そしたら契約履行そのものかと思いますが…
購入者には着手という概念は無い？

残代金の支払と引き渡しは別物ですよ。
前者は買主の義務。後者は売主の義務。

いやいやそうゆう意味ではなく、実際には残代金の支払いをもって鍵の引き渡しを行いますよね。同じ日に。
その時点が履行の「着手」だなんて現実的ではないと思うんですけどね。

それまでに手付けの倍返しで一方的に契約解除ができるならデベに有利すぎますね。

692さんの言うことも一理あります。
ただ法律の解釈をうんぬん議論しても永遠に結論は出ないので、判例がどうなっているのか、過去の裁判所の判断が気になります。

今からこの辺りで3月入居できる物件を探すとすれば、どこがありますかね？

グランの契約者を納得させられるだけのマンションは
今は近隣には皆無ですな。

地所は時間かけてでも建て替えする義務があるだろうし、なぜそれをやらないんだろう。グランのフラッグシップだし、将来的なブランド価値も考えたら、今回の物件の採算なんて度外視すればいいと思うんだが。

グラン三番町！

手付金プラス手付金２倍のお金が支払われるのですか!?
それだと契約者も納得でしょうね

デザインコート契約者は　グランスイート広尾 でよさそうだけど。

倍返しなら、売主の一方的解除に対して文句言えないのでは。それをあらかじめ契約書で合意したのでは。

三菱地所は事実関係を広く明らかにし、現在建築中の物件の徹底調査、今後建築する物件でどのように管理していくのか表明するべきではないでしょうか。

696さん

三菱は今回の件で発生する費用を
鹿島に損害賠償請求するだろうから
もし建て替えをしたとしても赤字には
ならないだろう。

それなのに契約解除を早々に選んだということは
どうやっても修復不可能な欠陥があるということでは？

>>700さん

契約書で合意した倍返しによる一方的解除は
「履行の着手」の前までなんだ。
履行の着手があったなら、倍返しによる一方的解除は出来なくなる。

で、ここで問題になるのが、
何が「履行の着手」と言えるのか、なわけ。
それについての判断は個別になるので、
一概に判断するのは、なかなか難しいよってのが、678以下の話。

>>693さん
判例を調べることは必要だと思うんだけれど
例えば、「○○をしたことは履行の着手という判例があった」みたいな
個別の行為の外形的な面だけで判断すると駄目だと思うよ。
前述の>>678で紹介した平成５年の最高裁判例の要旨を参考にして。
なぜ、そういう判断をするに至ったのか、理由まで精査しないとね。
個別具体的な理由があるわけで、
そこがわからないと、同じ行為をしても、
履行の着手と判断されないケースもありえる。

702さん

詳細は分からないですけど、地所は売主として完成建物を引き渡す義務があるように思えますから、修復不可能なら時間かけて取り壊して建て直す必要があるのでは。

取り壊して建て直せば、グランはここまでクオリティを追求するんだとなり、逆に将来的にみんなが高いお金出してもグランを買うことにつながると思うんですけどね。

おっしゃるとおり、契約が解除（今回の場合は買主売主合意の下での合意解約）されずに有効に存続する限り、地所は売主として完成建物を引き渡す義務を負い続けます。
ですので、補修工事で是正できない欠陥があるとすれば、本来は、取り壊して立て直すという対応が売主としての義務でしょう。
今回地所がそこまでしっかり対応するのかは知りませんけどね。

取り壊して建て直しなんて2年は掛かる。そんなに待てずに他を買うだろう。

別デべ別施工会社のコア抜きマンション購入経験者ですが、
うちの場合デべは
「補修して直しますら、解体建直しは有り得ません」と言いましたよ。

>707

住民板に地下の躯体に問題ってのもあったから、実はそっちの問題あるいはそれ以外の問題
があって、それが事業中止の原因かも。少なくとも当初は３~４ヶ月の引渡遅延って連絡し
てたから補修で直るって見込みがあったわけでしょ。まあ、今週末の説明会で分かるよ。

>>704
義務はありますが、三菱が契約を解除したいと申し出る事自体は違法ではないです。

履行に着手していなかった場合：手付け返還＋手付けと同額支払って契約解消（拒めない）
履行に着手していた場合：手付け返還＋違約金を支払って契約解消（拒めむ権利はある）

状況によって、上記の違いがあるだけです。

履行に着手しているので、契約解消を認めないと主張する事は出来ます。
しかし、多額の費用を払ってでも全戸契約解消をしたいような建物の状態であれば、裁判で補修後の引渡しを求めても認められる可能性はそう高くないでしょう。

履行の着手の主張は、手付け倍返しになるのか、違約金で売買代金の2割（三菱なら多分契約書に違約金2割と書いてると思う）となるのか、と言う観点では重要なポイントになると思います。

>履行に着手していた場合：手付け返還＋違約金を支払って契約解消（拒めむ権利はある）

拒んでも、もう地所は引き渡す意思はないわけだから、引渡日を迎えて引渡がされない状態になって契約不履行になるだけ。契約不履行でも手付金返還＋違約金だから、結果は同じこと。頑張っても無駄だと思うけど違うかな。

違約金の２割って、手付金が支払われている場合はそれを充当するだから、結局手付金倍返しと同じじゃないの？

結局、決算近い地所は、購入者のこと考えずに目先の採算しか考えてないのかもね。
契約全戸解消させて、この景気に乗じて更地で高く売ったり、新たに作っていまの倍くらいで売り出す魂胆かもね。

実際問題、他に代替になりうる物件が少ない現況で、購入者はお気の毒です。

>>712
弱小ベンダなら修繕して引き渡しますから待って下さいでしょうね。仮住まい費用は補償します。程度が関の山でしょう。
修繕に時間がかかるのでお金をお支払いしてなかった事にしてください、と、どちらが誠意ある対応なのか、結構微妙なところではないかと思います。
実際、先日までは、白紙解約を認めない地所は誠意が無いという意見がちらほらありましたよね。