【芝浦の島】どうなるShibaura island-2【港南+1000万!?】

少なくとも湾岸地域は供給過剰なことは明らか。
値下がりすることはあっても値上がりすることは絶対にない。
ケープを待ってからだって遅くはない。
いざとなれば賃貸棟にするっていう手もある。

ケープ分譲のころにはほかに明らかになっている計画がほとんどなく、
グローヴの価格からケープも、という憶測は焦りの要因になりますね。
アイランド自体の取得時期は地価上昇とあまり関係ないわけですが。

えー、ケープがどう出たところで、グローブの資産価値に大幅な変化はないでしょう？
割高なもんは割高。

こういう物件に湯水のようにお金かけても大丈夫な人しか買いませんよ。

今日、要望書の取り下げをお願いしたところあっさりＯＫでした、、、。

先行したCMや広告で高級（というか上品）路線を打ち出しておいて、この価格なら「ええ？意外と値ごろなのね」
と飛びつく層は居たかもしれないが、庶民的イメージを植えつけておいて、この値段では落胆の方が大きい。
世の中意思決定に大きな影響を及ぼすのは、絶対的価値じゃなくて、相対的な「ふり幅」の大きさなのよね。

ケープの価格設定って凄く難しいよ。売り切るために下げるとグローブの資産価値も下げてしまう。
グローブとのバランスと原価を考えてそれなりの価格をつけてしまうと周辺物件との価格競争に負けてしまう。
どちらにしろ供給過剰なので、竣工時在庫を覚悟で売るんだろうね。
…となると、買い時は今じゃなくて３年後だと思うよ私は。

湾岸が供給過剰といっても、実際に供給過剰なのは品川港南地区ぐらい、後は足りないぐらい。
特に島は最初から計画が決まっているから、品川港南のように次から次にタワーマンションがニッョキリということは無い。
要するに希少価値が最初からあるということ。これは、値付けをみても伺える。
待っていたら直ぐに売れきれてしまうよ。
綺麗に島が整備されれば更に値上がりし、庶民には手が届かない物件になってしまう。
勝どきや豊洲も良いが、島の一番良いところは最寄駅が山手線ということと、後からタワーマンションがニッョキリということが無いこと。

賃貸もあるから、希少価値はないのでは？
単に島の整備費用がかかっているので、このくらいの値付けにしないと採算割れするでしょ。

あんなに大規模な賃貸棟がある事で、
将来何か(例えば転勤)があっても
賃貸に出し難いなんて事はないの？

>229
港南、芝浦地域は、供給過剰でただでさえ借り手探すのに苦労するでしょうね。
おまけに賃貸棟があって、更に駅近とも呼べないこの物件じゃ、まず借りては見つからないんじゃないですか？

>>229
いずれにせよ、賃貸棟の大量募集時期に、自分の部屋を貸すのはかなり苦労するでしょう。
賃料の影響も受けるでしょうし。

湾岸は供給過剰ではない。雑誌とかにはそう書かれている場合もあるが、
どこのデベもそれを相手にしないかのごとく、開発を継続している。
しかも、売り出し価格は全く下げてこない。
豊洲もＷコンフォート以来好調続き、港南もベイクレは苦戦気味らしいが
ここ２〜３年の供給数８０００戸のうち９５％以上は販売済み、先週販売
されたＷＣＴのＣ棟１期も既に９０％以上販売済み、勝鬨のＴＴＴも低価格、
低ランニングコストのため要望多数、そしてこの芝浦アイランドも今の
勢いでは売り切るでしょう。そして、それでも郊外から都心に移り住みたい
層は吸収できず、今後は晴海、豊海も加わって湾岸地域への供給はまだまだ
続きます。価格はＣＭＴと芝浦アイランドのようなコンセプト上の差別化の点で
開く場合はあるでしょうが、全体が下がることはないと思われます。
需給でいえばむしろ「需要過剰」です。

値段を20％も安くすれば、となりに大規模物件があるだけに逆にすぐみつかりますよ。
もともと投資目的じぁないのだからかまわないでしょ。。。

>>233
芝浦と違って港南は明らかに供給過剰。
表に出てこない空き部屋が一杯ありますよ。
完売と言われたブランファーレも実は完売していません。

本当ですか？建ってから魅力的に感じて（価格も含め）
鹿島に電話したけれど全て売れきれとのことでした。
何処で空き部屋の確認が出来るのですか？教えてください。

そんなに本気で追求したらかわいそうだよ。
>>235も早く謝っちゃいな。

>>236 さん
キャンセルが一戸でています。
台場やレインボーブリッジが見える東側でないのが残念ですが、ブランファーレ自体は良いマンションだと思いますよ。

http://www.homewith.net/eee/bkdetail/anyfile.jsp?nbk_id=EST9sa1j23&...

あっ、ちなみに私は２３５ではありませぬ。

キャンセルが１戸でたからといって完売でないとするのはこじつけでしょうよ。

>>238 さん
聞くまでもないのでは?

耐震でも法律上問題ないのだから、鹿島がコストアップになることは押さないですよね。
ビジネスなので、売主にコストを含めたアドバイスを求められればするでしょうが。

あり得るかはさておき、ぶつかるほど揺れた時点で(ぶつからなくても)駄目でしょう。

ホームページ見ましたけど、ブランファーレ良いですね。
価格も坪２４０万円弱ですから、ここよりも割安な感じがしますね。
ちょっと悩みそう。

モデルルーム見てきました。
北東角とその隣の東の眺望は見合いはあまり気になりませんでした。
南東角はものすごい圧迫感があります。

北西角も東京タワーは殆ど見えないようです。
それにしてもメゾネットの部屋くらいもう少し金かけて作って欲しかったですね。

島全体で見るととても良い雰囲気だと思うんだけど、建物がなあ。

>>243
その肝心な建物がダメじゃ意味ないだろう・・・

悪いけど、湾岸マンションの失敗例（１）だと思う。

圧迫感って、どうやって確認したんですか？？
ＣＧか何かみたのですか？
その圧迫感による日照の影響ってどうなんでしょうか？

MRの眺望シミュレーションで、いかに目の前にあるか体感できます。
オバチャンがいかにたいしたことでないかをマニュアル通り?
アピールするのが痛い。

車が動かず、商業が集まらず、すっかり変わり果ててしまった
中央区佃の二の舞にならないことを願うよ。

営業マンが最悪でした。
アンケートの年収を見て「年収950万なんですね（ぷっ」と鼻で笑われました。。。
ひととおり話を聞いて帰ろうとしたら「資料本当にいりますか？（にやにや」と。
確かに私には買える値段ではないですが、もうちょっと客として接してほしかった。

>ここは、年収１０００万以上の人達が集う所ですよ。

たしかにそうなのかもしれんなぁ。。。

>>249
駐車場代 35,000〜40,000が苦にならない人たちですから・・・

>>250
CMTよりは高いけど、周辺価格から見ると相場ですよね。
苦になるかは別として、249さん自身でなければことさら取り上げるほどでも。

249さん、お気持ち判ります。
不良デベですよ。そんなのはホオッテおきましょう。
そのうちいくら売れ残るのか。

せっかくマンションを買ったのに、
周辺相場で駐車場代を払わなきゃいけないって
ちょっと寂しくない？

同じ鹿島ならブランのほうが眺望はかなりいい。
しかし、場所はアイランドのほうがいい。
これを相殺すると、アイランドはブランと同じくらいの価格でもおかしくないはず。
何が違うのでしょうね。

>>249
え〜！その営業最低ねっ。
ウチなんか「去年○○という物件を買って引渡しまでに時間があるので、
比較対象として拝見させてください」って最初にいってもすごく丁寧に説明してくれて、
パンフもフルセットもらったよ。収入だって、249さんと200万しか違わない
どこにでも居る世帯だっつうのに。。。。

年収950万だって平均世帯所得よりずっと上じゃないの？

そうですよ、２４９さん。
９５０万はかなり上のほうだと思いますよ。
その営業が、態度が悪すぎです。
もしこの物件をお考えならば、次にモデルルーム行く前に
担当者のチェンジを申し出てみたらいかがですか？
他のマンション営業マンに聞いたことがありますが、そういうチェンジを申し出る客も
多いそうですよ。
ちなみに家は主人の年収のみしか記入しませんでしたが、８５０万でしたが、
それは丁寧な営業の方で、山ほどのパンフレット（かなり重かった）を
下さいましたよ。
９５０万は自信を持っていいと思いますよ。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

どなたか目の前の芝浦へリポートの詳細情報教えていただけませんでしょうか。
先週末　現地のカフェに行ったところ目の前の川の上空が進入経路になっているらしく
ピーコック予定地からケープタワーに向けて２０Ｆ前後の部分(建物からの直線距離で２０Ｍぐらいのところ）
を飛んでいました。

報道用のヘリが駐機している様ですが朝晩関係なく発着するのでしょうか？
騒音・振動・安全性などに関して教えていただけないでしょうか。

>>259
情報は持っておらず、googleで見ました。非公共用なんですね。
港区海岸に住んでいますが、しょっちゅうヘリが飛んでくるので近所に朝日新聞
があるにしても多いなと思っていました。同じ海岸(と芝浦の境)にあったとは。

>>259
これのことですか？
http://www.aeroasahi.co.jp/aviation/heliport/map_shibaura.html
ここは都心唯一の民用ヘリポートで、まあ隣にヘリコプター用の空港があると思えば正解です。
http://www.tohun.com/helicopter.htm
運河上をホバリングしながら着陸しますので、グローブの南東側ですと
パイロットの顔を一日何度も拝めます。

>>258
販社のくせに、中途半端にプライド持ってるからね！
三井不動産に入れなかった＊＊＊なりの遠吠です。

朝日航洋はトヨタ系列でしたよね。

モノレールは山手線駅発で
地下鉄に乗り入れてない私鉄と条件は同じでしょ。
「田町はどこ？」って言われたら、
「浜松町と品川の間」って説明すれば良いじゃない。

なら、はじめから品川にすれば良いじゃない。

それを言ったら終わりでしょう。
最寄り駅がウィークポイントだからここは。
同じ田町でも三田側なら全然違うけどね。

>同じ田町でも三田側なら全然違うけどね。
なにが芝浦側と三田側で全然違うの？

地名から受ける印象。

しかしスマップのCM、しょっちゅうやってるね。
これで芝浦にミーハーな人気が少しでも生まれて、
これまでの殺伐とした印象が少しでも拭えれば、
山手線東側の湾岸地域全体が恩恵を受けるのでは？

＞なにが芝浦側と三田側で全然違うの？
田町・白金・高輪のトライアングルと、芝浦・台場・港南のトライアングルは、
同じ港区で隣接地同士だけど、イメージは真逆に近いから。
どっちが上とか、どっちが下じゃなくてね。

>265
そうか・・・、モノレールは乗り入れのない私鉄と同程度の便利さはありますよね。
空港に行く以外使い道ないなんて思ってたけど、浜松町乗り入れだもんな〜
新駅できるといいんですけどね。
というか、ＷＣＴの天王洲駅４分がすごいメリットなんじゃないかという気がしてきた。

今日日帰り出張で夕方４時頃にモノレールに乗って帰ってきました。
空港から、天王洲アイルまでノンストップがあるのですね。なんと１０分
位で着いてしまいました。これはめちゃくちゃ便利ですね。出張が多いので、
島にも新駅ができたら良かったんだけどなー。
私はＷＣＴにすべきなのでしょうか。。。

羽田に住んだら良いよ。
産業道路から稲荷に向かうところに住宅（？）あるから。

確かにモノレールを使いたいなら、未知数の島よりも天王洲アイルまで4分のWCTのほうがいいでしょう。

>249さん
見方を変えられたほうがよろしいのではないかと思いますよ。
だって、
>>ここは、年収１０００万以上の人達が集う所ですよ。
と書かれている方がいらっしゃいますが、年収１０００万以上もある人が
本当に価値を感じられる物件だろうか、と。
いくらがんばっても、所詮マンションは耐久消費財だと思うんだけどなぁ。
住み始めて、あるいは売却するときに何が残るんだろうって思います。
ならば「供給過剰」とけなされ地代も底を打っている港南あたりで
コストパフォーマンスを追求するか、あるいは地べたを求めて中古でもいいから
戸建てを探すか、ってとこかな、私なら。
なんてこと書くと、「そもそも論」になるので、この板からは出て行ってくれ、
というご指摘を受けるこのになるのでしょうが。

>>276
同感です。
マンションに資産価値を求めることもありますけど、島の場合は無理です。
すぐ隣に１０００戸の大規模賃貸棟を建ててるのですから、分譲を買ったらずっと住み続けるしかありません。
それなら供給過剰の港南か、資産価値が望めそうな物件にするほうが無難です。
ただ、島という環境にこだわってどうしてもここがいいという人もいるでしょう。
事情に納得して買うなら別にいいじゃない？

どうでもいいけど、お隣さんの港南供給過剰を信じてる人いるの？
ほとんど売れちゃってまともなところは残ってないんだけど。。。
マスゴミに踊らされると最悪の結果になるよ。

ここスポット広告だけでなく、番組スポンサーまでやってるのね。
しかし、高いお金かけて広告しても、この時間ＴＶ見ている層と
年収１０００万超の層とは大幅にずれていると思うが。

SMAPを広告に起用するってことは、早期完売が狙いでなくて、
芝浦の知名度向上のためにボディブローのようにじわじわと効かせたいんだろうね。
（竣工してからも「ここってSMAPが宣伝してたマンション？」みたいな感じで言われれば広告主としては御の字）

ようするに、デベが芝浦アイランドを買ってもらいたい人、と、CMで芝浦アイランドって名前を覚えて欲しい人(層)
はまったく別なわけですよ。
そうそう、東京のローカルな歴史や土地の成り立ちを知らない＆気にしない外国人にはウケが良いらしいねここ。

確かにWCTの天王洲4分は凄いメリットだと思うよ。

モノレールは頭上を走るので忌み嫌う人は多いけど、
天王洲と浜松町の地下鉄3駅分の距離を
ノンストップ5分で繋ぐ便利な交通手段だよね。
近所に開かずの踏切が出来る訳でもないし。
タイヤ走行だから一般の私鉄より騒音レベルも低いし。

目的地にもよるけど、晴れて暖かい/涼しい日は
品川まで自転車で行って(駐輪場確保は必要だけど)、
暑かったり、寒かったり、雨や雪の日は
シャトルに頼らずともモノレールで浜松町へなんて
使い方も出来る。

島の脇には既にモノレールが走っている訳だから、
駅が出来たら選択の余地が増えて島には有益だよね。
モノレール側も天王洲と浜松町の間に新駅を作るって
計画はあるようだし、それが島ならちょうど中間点では？

ただ何らかの技術的な問題で駅が作れないって
書き込みをどこかで見たような気がしたけど．．．

「ここってSMAPが宣伝してたマンション」ってのはメリットかデメリットか未知数。
少なくとも現在のところ「無駄金使ってSMAPに宣伝してもらってる割高マンション」というイメージが強い。
歴史や成り立ちを知らない外国人にウケがいいというけど、外国人なら賃貸でしょう。
資産価値の望めない、投資に向いてない島分譲棟を外国人が買うとは思えないし、購入しそうな日本人にウケが悪い。
CMもそうだけど、全体的に見てイマイチターゲットが絞れてない気がする。

盛　り　上　が　っ　て　ま　い　り　ま　し　た　！

今までの経験でいくと、掲示板が活発でないほど売れ行きは良い。
掲示板が活発なほど売れ残る。

よって、ここは完売間違いないでしょう。
ＭＲ行って見なさい。連日、超満員ですよ。
他のデベは指噛んで悔しがっていますね。
購入者の方は皆さん満足されています。

売れ行きの良し悪しは別として、この手のHPを読んで住宅検討をするような所得層
には買えない物件と判明したので掲示板のレスが止まってしまっただけでしょう。

掲示板が閑散としてるのは、普通の人じゃ買えないか、あまりにマイナーすぎたり小規模すぎたり
して話題が集まらないかのどちらかで、売れ行きはあまり関係がないです。

その通り。庶民でもなんとか手の届きそうで関心の高い物件にレスが集中する。
また、あと少しなのに手が届かない輩がネタミ、ヒガミで板を荒らす。
ライバルデベの営業さんの嫌がらせもかなりある。

＞280
＞（竣工してからも「ここってSMAPが宣伝してたマンション？」みたいな感じで言われれば広告主としては御の字）

なんで御の字なの？売り切った後では広告主（＝デベ）は関係ないと思うのですが？

＞そうそう、東京のローカルな歴史や土地の成り立ちを知らない＆気にしない外国人にはウケが良いらしいねここ。
おお、そうなんですか！インターナショナルなマンションになるかもしれないですね。ところで、どこからの情報ですか？

>今までの経験でいくと、掲示板が活発でないほど売れ行きは良い。
>掲示板が活発なほど売れ残る。

誰の、何に対する経験則だよ（ｗ
まさか購入者がそんなものチェックしてるわけもなし、
デベはお仕事として、こんなところも定点観測してるの？

SMAP代＋掲示板統計部隊代も乗ってるんじゃ高いわけだよ。

>292
＞なんで御の字なの？売り切った後では広告主（＝デベ）は関係ないと思うのですが？
竣工後も話題になるようなマンションを作れれば、デベにとっては大きな実績になるからね。
特に、閑散とした倉庫街のブロックリノベーション（笑）に成功すれば、
地上げしようと交渉中だけどなかなか首を振らない地主たちを説得するにも有効でしょ。

…芝浦アイランドがそのようなフラッグシップマンションになるかどうかは置いといて、ですよ。あくまでも。

受付の左側のおねえさんがキレイだった。。

思ってたより安いという人多いみたいですよ。
今日のＭＲも非常に賑わっていました。
完売が見えてきましたね。

豊洲がそろそろ動き出すね。
ブロックリノベーションに惹かれて島を検討してる人はここと比べてからのほうがよろし。
ここも三井だけど、坪３０万位は安いはず。
http://www.toyosu-mirai.jp/

以下は個人的意見。
上記豊洲のHP見ました。
悪くはないのですが、海が見えるメインの方向で水平線の見える
ところはあるのでしょうか。
海は水平線が見えないと閉鎖感があり、水溜りのように感じる場合がある。
それと、逆光ではなかなか海の青さが見えにくい。
アクアラインを天気のよい日にわたれば、順光と逆光の大きな違いがよくわかる。
海は、順光で見たほうがやはりきれい。
汐留方面と同じで、どちらかというと夜景がきれいに見えるところだろう。

>>304
また「待ち損」になるかもよ。
＞ここも三井だけど、坪３０万位は安いはず
こんなこと言って、何年も待って．．．芝浦島の二の舞だったらど〜すんの！？
このスレの前スレ見てみ。ほんの数ヶ月前まで「他を買っちゃった人カワイソウ」ぐらい言ってたんだよ。
今考えると信じられないほどのデマ（ｗ

確かにHPの写真の場合、眼下の「海」は広い運河に見えなくもない。
水平線まで広がる海が見たい場合、有明の向こうかレインボーブリッジ向こうかだな。
どっちも「眼下に広がる海」ではなく、港南、芝浦よりちょっとだけ開放感がある程度だろう。
それでも海側の眺望は芝浦より期待できそう。

>>307
いやいや大丈夫、供給過剰で暴落するって。
ＣＭＴや島も価格下げてきています。

単純に広告に金かけてるだけあって割高マンションです。

目の前のヘリポートからヘリがぶんぶん飛んでます。
騒音とプライバシーが心配です。

早速、今週末に見学に行ってきます。
あのモデルルームの部屋はいつ頃登録開始するんでしょうか？
会社名義で事務所として使用することはいけないんでしょうか〜？
どなたかご存じの方情報ください！

島の悪口を言ってのは、港南を買ってしまった可哀想ちゃん達だから気にしないで行こう！
賢い人は、キャンセルしてここを買ってるよ。もう一度よーく考えてみたら。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

この掲示板を見ると、なかなか購入に踏み切れないのですが、
そんなにやめた方が良い物件でしょうか？

購入しても良いかな？という理由は、

１．芝浦というと、倉庫というイメージでしたが、田町駅が以前に比べて整備されていて、
ちょっとした商店街になっていて生活感はあるかな。
思っていたより良かった。
２．内廊下（低層部を検討してるため）
３．三井ブランド
４．東京都等、島全体で考えると一部未開発であるが、あの敷地にマンションが建つとは思いにくい。
理由は、北側にグローブタワー、南側にケープタワーと挟まれるところに敢えて。。。
高層マンションだと、グローブタワーへの日影もあるので、多少規制されるはず。

とあるのですが、、、、
今週末から登録が始まりますが、悩みます。。

掲示板に左右されるべきでない、と思います。
ただ、低層が少し高いですね。
あれは、眺望が決していいとは言えない高層が高くできないので、
その分、駅近を理由に低層の価格を上げていると見てしまいます。
その辺をどう考えるか。
建物、設備は品川ベイワードと同じクラスと、ベイワードも担当したベテラン営業マンが言っていました。