港区・港南のWORLD　CITY　TOWERSをご検討のみなさん４

Ｃの真横の整備工場はイメージ悪いよ！

>122
窃盗車両のカモフラージュでもしてそうな雰囲気だからなあ。
怪しげなチケット屋もあったけど、こっちは潰れてるね。

村上ファンドがレジデンスなんて買うわけないでしょ、
buy and holdが基本の不動産物件はファンドの目的に
合わないから。もっとも将来相当のキャピタルゲインが狙える
のなら別だけど。もしかして、この物件は希少性から値上がり
が確実ってことがいいたかったのかな？

現在取り扱い中の間取り図情報が更新になったけど、これってやっぱり1期に出ていなかった部屋だよね?

アラシや煽りは無視しつつ…^^
>121
個人的にはうれしいですね。実は品川駅から歩いた時、少し気になったもので。
実際に平日はほとんどシャトルバスを使うことになると思うので、あの前を通る
ことは少ないとは思うのですが、歩道を占拠する整備工場とか。
あとはモノレールの柱がもう少しキレイになればな、と思うのですが。

↑
我がまま贅沢
そこまで価格に含めばしてくれるワナ
含んでいいんかい?俺はヤダね

>>127
新しく出す部屋だと思いますが、間取りとしては一次の間取りのサブセットですね。
最上階の間取りと、一部特殊な階（ゲストルームなどのフロア）で微妙に違う間取りが
増えているようです。
また、ざっと見た感じ、やはりプレミアムは出てないみたいですね。
最上階は知りませんが、今回出ている間取りは多分、メニューセレクト・カラーセレクト
選択できないのでは？
数的には前回の１５０＋今回の８２でＢ棟南は全部出たと思われます。

一次の売れ残りどれくらいあるのでしょうね？
２８階以上に残りがあれば、今月中に契約すれば、プラン選べるはずです。

WCTは、賃貸に出すとよい価格で貸せるみたいですね。
どなたかご存知の方いますか。。

11月になったら無理ですか？

>>131
もともと物件価格が高いのでマンションPERは悪いですけどね。

そか？
購入者だけど賃貸の相場価格を参考に出したPERは16前半です。
これって悪い数字ではないでしょう？

>>132
ほとんど無理みたいです。
（セレクトの話ですよね。まあ相談する余地があるかもしれませんが。）

インテリアの期限付きオプションはプレミアムであれば、ぎりぎりかも。
でも、今から契約手続きだと実質的には相談する時間がないと思われます。

残りの北側はＣもＢも、もうプラン・カラー決め打ちですね。
Ｃ棟北の西向きの部屋も、やはり南より高くなりそうということです。
高いのに選択の自由が無いのはかなりきついですね。

不動産のＰＥＲってどうやって出すのですか？

いろいろ探したけれどこんなの↓しか見つけられなかった。

PER = 株価 / １株あたり利益（EPS）

株をやっている人にはPERは常識です。

で、マンションの場合には、株価の代わりに物件価格を、一株当たり利益の代わりに、賃貸に出した際の年間賃料収入を入れます。
よって、マンションPER＝物件価格/年間賃料収入

ただし、年間賃料収入からは固定資産税などの経費を引く必要があると思います。

問題は、いくらで賃貸出来るのか貸してみるまでは分からないということですかね。

ここは戸数が多いから、若干低めになるでしょうね？

スタート地点として周辺と比べてみると物件価格が高いということだけわかっています。

すべての部屋が高いとはかぎりませんが、、、。部屋によっては割安な部屋もありますよ。

Ｃ棟低・中層階だと南向きの75ｍ2で220万円/坪くらい。
Ｂ棟の眺望にはかなわないかもしれないけど、これなら
そんなに高くないんじゃない？豊洲ＰＣＴの価格を
聞いたらＷＣＴは割安な感じがしてきたんだけど。

安そうなところを引っ張ってきて説明されても。
平均的な坪単価は２５０万強くらいでしょ？ここ。
そこから考えるべきじゃない？

Ｂ棟第一期一次の坪単価は、246.2です。
やたら高い最上階３部屋を除外すれば、242.9です。
（住宅情報ナビの147部屋の情報を１坪3.3m2で計算）
Ａ棟はＢ棟より５％ほどやすいらしいですし、Ｃ棟はリーズナブルな
部屋がいっぱいあります。
（全部屋の価格表持ってないので計算はできません。）

どこをどうひねれば坪単価250万強になるのですか？
Ｂ棟東のプレミアムがやたら高いので、高いイメージを持っているだけでは？

Ｃ棟は２３０万円いってないぐらいかな？
西向き高層階がコストパフォーマンスよさそう。

Ｂ東の高層プレミアムは９０㎡くらいでいくらですか？

Ｃ棟西中層で２００万円弱でしたよ。高速ありますが、景色がいいので納得してます。

>>145
C1-90C-E 87.9m2 7580万〜7790万
坪単価300までいかないみたい。
プレミアムは小さい方が坪単価が高かった。orz

＞１４３
たしかに、、。
Ａ棟も平均6,000万以上といわれ売り出されたが、実際はそれ以下が多かった。
どういう計算ですか。式で教えてほしい。

>>144
Ｃ西は、倉庫ないし、高層も低層も景色変わらない気がするのですが。
富士山狙いですか？
個人的には低層で海洋大の芝生が見えるのも悪くないと思ってます。

>149
西の眺望は意外といいらしいですね。
割と低い階からも富士山も見えるし、
喜んだ内容で入居者向けサイトに報告している方もいます。

C棟ではおそらく富士山は見えないと思います。ＭＲの眺望システムでもみれませんでした。
おそらくＡ棟西側でしたらギリギリ見えたと思います。
報知が抜ける階とＣ棟西は東に比べると安かったですよね！
お台場方面はラウンジに行けばいいわけですから。と割り切りました。

＞149
西側の低層階はたしか２重サッシでしたよね。
１０階くらいまでだったと記憶してます。
４階くらいまではモノレールとかぶりそうなんで10階くらいですとお買い得だと思いますよ！

西側で富士山が見えるのは、Ａ棟北側に共用施設としての屋上ができますが、
この中の南寄りまでなら品川のビル斜め上からほぼ全体像が見えます。
それより北だと、７，８合目より上が品川のビルから見えるだけです。
写真とシュミレーションでの確認ですが。

Ｃ棟からは確認してませんが、高層階なら品川ビルの上に見えると想像できます。
なぜそれが言えるかというと、お台場のビルの２０階くらいからからだと、
写真でですが品川のビルの上から富士山が見えるからです。

営業は口止めされているのか慎重で言いませんが、
現地確認ができるようになるとはっきりしてくると思います。

Ａ棟西側の北側角部屋高層階をＭＲでシュミレーションを見ましたが、
確か（昨年５月でしたが）富士山はほぼ全体が見えましたよ。
報知新聞社屋が邪魔にならない階であればたぶん見えると思います。

>>153
その間取りから富士山見えますか？
Ａ棟北西角部屋中階層の購入者です。
先日内覧会に行きましたが富士山見えませんでした。
もっとも、最初から見えないものだと思っていましたが。

>154
もう少し南よりなら品川駅ビルの横から見えたと思います。
また、真上の高層階でも見えると思います。
いずれにしても、屋上から美しい富士山は見えるでしょう。
ただし、見通しはよくても秋冬以外はあまり見えないのが普通です。

>155
入居者スレで富士山が見えたと書き込んだ者です。
確かに担当の営業から秋冬以外は見えないという説明を受けました。
実際内覧会で入ったときも最初は見えませんでしたが、夕方になると夕焼けを背景に富士の輪郭がはっきりと見えました。
MRでシミュレーションしたとき見えないかもと言われましたので意外な収穫でした。
あと、家に帰ってデジカメでとった画像を見直すと昼間で撮った写真でも富士山が微かに見えました。

海側の景色はＡ棟よりＢ棟の方がいいんですか？　

レインボーを見たければＢ北東、海の抜けを見たければＡ南東ですかね。

双方、角部屋でなければ大差無しですか？

B棟を検討してるのですが、A棟入居予定者の内覧会報告を読むと、ちょっと引いてしまします・・・

>160
契約者向けサイトでは、感動、感激の報告が多いのですが、
このサイトではそうでもないですね。

一つには部屋によるとも思います。
また、色合いによる視覚の錯覚もあると思います。
私もある錯覚をして帰ってきて、しばらくしてから気がつきました。

いずれにしても、これからの検討者は実際にＭＳをご覧になってから
決められるのですから、Ａ棟契約者より条件いいですよ。

>>159
高層なら大差ないでしょ。
ＭＲのシミュレーターで確認できますよ。
個人的にはレインボーに感動はしませんが、海の抜けには惹かれます。
海の抜けが見えるビューバスとかあるのかな。

うちはその筈だけど。

>161
ある錯覚とは何ですか？
やっぱり海側でも低層はやめた方がいいですか？

＞１６４
眺望のことではありません。
ＥＶの広さです。
うちより狭いと思ったら広かったのです。
暗い色を使っているので狭く思えたのです。

眺望は、東なら低くてもいいと思います。
隣のホテルというかビジネスビルから実際見ています。
１５階くらいでも、海の眺望を謳う他のＭＳの高層階より
眺望はいいと思えるくらいですが、前の倉庫が気になる人もあるので
好みによるでしょう。
現地見学が今はやっているはずなので、実際見てから検討するかどうかを
決めるのが一番と思います。
私の場合は、眺望のために引越しをするくらいなので、
そのためにはほんとによく調べました。

現地見学会は、残念ながら東の眺望はみられません。
17階の南西角と、25階の北西角です。（Ａ１ブロック）
営業さんの話を鵜呑みにすれば、Ａ棟はもう残り１桁の下の方みたいです。
（相変わらずＨＰでは１０戸とでてますが。）
なので、見学会用の部屋が変わることも多分ないでしょう。

私は第一ホテルからの眺望と、見学会の南側から思いっきり角度をつけて東を
みたもので東の眺望を想像しました。

>166
第一ホテルの東側の宴会場に入ることができます。
こういう公開サイトに書くとまずいのですが、
２８階フロアの係の人に見てみたいと頼んで見られました（昼間に複数回）。
実際私は、東側の部屋を借りてパーティーをやってみたいと思ったので（１５人くらいでも使用料を払えば可）、
そういう趣旨で正式に昼間に見学させてもらったこともありますが、その日は天気がよかったせいもあって
いっとき絶句するほどの眺望でした。ほんとにすごい景色だと思いました。
北向きの鉄板焼き屋さんからもいいですが、そのくらい東の景色にはインパクトがありました。
※ついでに南側のチャペル会場からの景色も見させてもらいました。
２６階の眺望ラウンジはこの２８階と同じか少し高いくらいのはずですが、やはりすごい景色になると思いますよ。
ただ、もやがかかっているような天気のときなど、そうでもありません。
実は近くの都営の踊場からも見たことがあります。
入居者に申し訳ないとは思いつつ、最上階から１５階くらいまで各階での眺望の違いを
確認させてもらいましたが、そういう人が増えていたら注意されるかもしれません。
ここでは夜の景色も確認して、もうＷＣＴしか考えられないと決意しました（笑）。
他のＭＳとは眺望が違いすぎていたのです。
以上はおすすめしているわけではありません。経験談、ひとりごとでした。
なお、海は順光かよほど高い階でないときれいに見えないので、もし他のＭＳを
検討することがあるとしたらその点の注意が必要と思います。

166さん、HP上の残戸数は契約済のものだそうです。営業さんが言った残1桁というのは申込ベースでしょう。
今ローン審査中とか、だと思います。

＞海は順光かよほど高い階でないときれいに見えないので
これは「海は順光か、”逆光の場合は”よほど高い階でないときれいに見えないので」の意味です。
失礼しました。
低い階でも順光であればきれいです。芝浦、港南部は、順光で海を見られるのがよいところです。

北東角は億だそうですよ。

北東のプレミアムは約120㎡で1億4千から1億6千くらいときいてます。

165　東の低層はまずいっしょｗ　東の魅力は中高層階の海側眺望。東低層の欠点は言わなくても分かるだろうに。

東は低層しか予算が合いません。
キャピタルの方が合ってるかもだけど、どっちがいいでしょう？

＞東は低層しか予算が合いません。

芝信は、総返済率を高く見てくれます。
審査金利も他行より低いです。
この提携ローンの利用で、東最上階近くを契約できました。
ただし、十分返す当てがあって、それもかなりの早期返済が可能と見込んだから
踏み切ったことです。
ローンの相談は営業とされていますか。
十分返済の当てがあったとしたら、ＷＣＴの中上階を検討できるか
芝信でシミュレーションされることをおすすめします。
なお、眺望は、Ｂの場合なら倉庫の大きな看板はＡほどないです。
低い階でもわりと抜けているから相当な眺望で、他ではなかなか得られません。
もちろん選ぶのはあなたです。
眺望が比較の材料となるのなら、１６７の記入を参考にしてください。

眺望がかなり話題のペースを占めているようですが、密閉されたダイレクトスカイビューの窓による温室
効果はいかがでしょうか？　近年の東京は亜熱帯とも言われてますが・・。通年電気による空調の中で生活する
ことのデメリットは、ないでしょうか？
たとえば焼肉・魚・来客によるタバコなどの生活臭、窓を開けたくならないですか？

その辺で迷っています・・。みなさんは気にならないですか？

>175
MRに行って確認されることをおすすめします。
ダイレクトウインドウ両側面に通気孔あり、自然喚起ができます。
営業の意見で販売後についたそうです。
喚起能力は新しいＭＳでは心配ないと思っています。

１７６さん、ご意見ありがとうございます。たしかに営業の方に通気孔の説明されました。しかしあの真夏の
強烈な日差しが部屋に差し込むことを思うと、この通気孔で・・？と思っちゃって・・眺望に惹かれながらも
決心がつかないでいます。

私は東向きですので、暑さは心配していません。
南向きはけっこう暑いしまぶしいかもしれませんね。
現住居がそうで、昼間はカーテン閉めっぱなしです。
でも不思議なもので、子どもが小さいころは南向きで日当たりがよくて
最高なんて思っていました。

さて、ＷＣＴのダイレクトウインドウですが、
すべて断熱、紫外線カットフィルムが入っていて、
これは住友３Ｍ　の防虫フィルムという名のものです。
断熱率は７１％強くらいで、外の表面が５０度とすると３５度くらいに
下がることになっています。※ＨＰは名前で探せます。
高層ＭＳは加藤純子さんという作家が書かれているように、
夏はエアコンが効かない蒸し風呂みたいなところという評判がよくありましたが、
あれはフィルムがなかったころの話で、
フィルムを貼ると相当かわるという経験談は、
どれか忘れましたがここのサイトでもそういうスレがあります。
技術の発達は大きいですよ。
したがって、南向きは東向きより暑いにしても懸念するほどでないのではと思っています。

なぜかそう思うかというと、、。
会社で南西向きの大きなガラスがあり、建物が古くフィルムが入っていないので
目いっぱい熱くなるのですが、ガラスは金属ほど熱くはならず多分５０度強くらいでしょう。
そうすると、断熱で３７,８度くらい。これなら普通のＭＳよりましなくらいになるはずです。

なお、内覧で暑かったというような話がありますが、建物が温まっていての話で
あまり気にしてません。また角部屋は、ガラス自体が違いさらに断熱効果が高いようですが
やや景色の色が変わるそうです。

ただ、これらは私の意見で、営業さんにご自身で食いついて確認ください。
営業さんでらちが明かなければ、直接設計に聞かれてもよいと思います。

１７８さんごていねいにありがとうございます。そうですか、今はすごいんですね、断熱率７１％は
おどろきです。いろいろ前向きに検討してみます。

何でも聞けるこの場はとても心強いです。ありがとうございました。

>175
タワーマンションを検討中なら、日光の影響は同じようなものです。
通常は床から６０〜１００ｃｍくらいは壁かカウンターとなっていますが、
これによって日光の影響を軽減できるものでもありません。その反面、
眺望上はこの下の壁やカウンターがないことによって段違いの開放感を
得られます。
つまり、ダイレクトスカイウィンドウは眺望上のメリットは大、日光の
影響はハイサッシ等と同レベルというところでしょう。

最近流行りのＲＯＷ—Ｅガラスと比べたらどうなんでしょう？

ダイレクトウインドウの通気口ですが、どうやら早い時期にガラスが設置された
部屋には付いていないようですね。南西の角部屋を見ると、11階以下は付いて
いないようです。これって変更が間に合わなかったのですかね？A棟の他の低層
階は分かりませんが。

海の側で、塩害対策はどのようにされているのでしょう。

建物、エアコンすべて、隣のブランがやっていないことまで対策を講じています。
基本的に、塩害は少ない地区です。ブランは外おきの駐車場です。
エアコン業者にこの地区での塩害の例はないといわれました。

東側の海側は全て壁面・ガラスに塩害コーティングが施されてますよー

ＷＣＴはほとんどガラス面なんで塩害の心配とか無いでしょ？

塩害は余り気にしなくても良い様子ですね。

今日、ゆりかもめから建設中のＷＣＴを見ましたが、きらきらと光り輝いていて
なかなかかっこヨカッタです。
先行のタワーに加え、ＷＣＴと芝浦島のタワーが完成したら、見栄えがだいぶ良くなりますね。

私は今、すぐ近くのタワーマンションに住んでいますが、塩害の
心配は全く無いですよ。植物も普通に育ちます。
むしろ上のほうは風が強いので、そのせいで枯れてしまうもの
があります。

風でダメになるものなんですか？

上層階はほんとうに風が強いんですか?
ビルによって風のでかたが違うようなレスありましたよね。

東や西向きの風は少ないみたいですね。
日本の気候の特性として。
実際近くの東側高層階で経験しています。

はやく残りも売り出してくれー！

三角地がなくなり、品川駅から直線でWCTへアプローチできるようになるようです。
これはすごいです。3分は徒歩時間が短縮されます。

4分は縮まるかな。

ということは、品川駅徒歩10分圏内の仲間入りですね。

そうですね。シャトルバスもいらないくらいですが、
雨の日等たまに乗るのも良いですね。
あとはお子さんやお年寄り、荷物の多い時などは
とても便利ですね。
本当に良いマンションになってきました。

三角地の整備による品川駅までの距離は、
あっても2分程度の短縮じゃないかな。
3〜4分はちょっと期待し過ぎかも。
まあそれでも縮まるのは大歓迎だけどね。

横断歩道の位置もずれるのでしょうか？
そうであれば多分今のブランと同じくらいの距離になると思われます。
ブランは徒歩何分で表示されていたのでしょう。

逆にブランはまっすぐになると、少し遠くなりますね。
整備完了はどれくらいの予定なのでしょうか。

>１９７
地図で調べましたが、分速８０メートルでおよそ２分半の短縮となります。

たったそれだけ短縮されてもねー！
しないよりマシだけど、あの道路自体をもっと賑やかな感じに開発して欲しいですね！
まあ犯罪とかは無さそうですがちょっと淋し過ぎます。

住宅情報ナビに出ていた77部屋での平均坪単価は、241.1万。
最上階の２部屋をのぞくと、237.7万。
今回は200万を切る部屋はなく、最上階をのぞいた最高は70m2
クラスの部屋で、273.2万の様です。(B1-70C-E,24F,26F)

このマンションは70m2クラスが割高のようですね。
あと、５戸どこいったんだろう。確か募集は82戸だったと思うのだが。

＞最高は70m2クラスの部屋で、273.2万の様です。(B1-70C-E,24F,26F)
中層階でプレミアムでなくてその値段は高い。
しかし、土地が上がっているから中古でいくらで出るか気になる。

ここの中古っていつ頃出てくるんでしょう？
やっぱり高値ふっかけてきますかねぇ？

「港南４丁目」は東京税関品川住宅、農林水産省東京農林規格検査所、国土交通省品川寮、関東地方整備局品川会館の各跡地。港南４ノ４に約１万００３１平方㍍の面積がある。用途地域は第一種住居地域、容積率４００％。
　隣接の４ノ３街区内にある港南小学校・幼稚園の移転改築用地とするほか、芝浦・港南地区の子ども中高生プラザの本格施設を整備する。４ノ４街区と４ノ３街区を隔てる区道・補助第１２３号線の線形を都市計画変更して直線化するためにも活用する考えで、跡地に接する東京海洋大学の敷地の一部取得を検討していく。
　土地活用の調査・計画策定支援業務は今月８日の入札で日本設計（新宿区）に委託した。

海洋大学の一部敷地買収がうまくいったら道路幅も少し広げるみたいですね

>198
確かブランは徒歩１２分になっていたと思います。
遠くなるんですか。ちょっと残念。
でも、あの廃墟のまま放置されるよりはマシですよね。
でも、子供プラザですか・・・。うーん、うーん・・・。
うちとしては飲食店等の商業施設が入ってくれるとありがたかったのですが。
でも区が取得するんだったら、しょーがないですね。あきらめ、あきらめ・・・。

C棟の残り半分について、売り出し時期等の情報を聞かれた方はいらっしゃいませんか？

来年早々に芝浦島も売り出すようですし、いつまで待つべきか・・

>206
来年春、B棟の残りとともに販売される予定と聞いたことがあります。

>>206
来年の３月頃。
Ｂ北はＧＬ(!)
Ｂ北の最上階角は３億いくかもしれないらしい。
（オークションという話だったが。）

>>208
まさか、ありえない

みなさんありがとうございます。
そうですか。来年の春ですか・・・

芝浦島か豊洲を買うことになりそうです。

>>209
実際にはないでしょうね。
ただ、Ｂ北の最上階角は150m2。
Ａ最上階のオークションは軽く２億を超えていたそうなので、
より価格の上がっているＢで面積も大きいから、それに近い
線にいくかもしれないという与太話。

Ｃ北は年明け早々って聞いてたけど、春って意味だったのね。

何とものんびりした販売スケジュールだなぁと思っていたけど、
良く考えたら(考えなくとも？)BCの竣工までにはまだ1年半近くあるのね。

＞２１５
買いやすい値段になっていますよ。

【購入意志の無い方からの否定的な内容の投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

>>215
そう思うなら、こんなところに書き込む必要はないのでは？
少なくとも私は中古気分ではなく、あと１８ヶ月が待ち遠しい。
何が言いたくて書き込んでいるのですか？

>>218
部屋の間取り図をみておっしゃっているならそうかもしれません。
普通ならベランダにある柱が、ベランダの分まで目一杯部屋なってるので
専有部分に柱が多い様です。
特にＡ棟には柱が部屋の真ん中にあるのが多いように思われます。
私の希望の部屋は、部屋の真ん中には柱がないので広そうです。

東側の眺望が気に入っているのですが、倉庫街がマンションに変わったりしないのでしょうか？
それが凄く気になっています。

勝どきやみなとみらいには便利な先進技術が数多く取り入れられています。
ですがマンションは電化製品みたいに新しければ良いという物ではなく、最寄り駅を含めた立地や眺望、利便性など外的要素が沢山からんできます。
そう言った意味で現在こちらを検討中です。
ここがいいんだけど、仕様がちょっと古くなってきてるかなーって感じです。