湾岸戦争

>260
今の大規模タワーマンションラッシュの背景には
税制改正による資産評価基準変更で土地を資産で持っている企業が一斉に放出したことも一因。
その放出は前年度でほとんど終わっているから、今後デベが広い土地を手にいれるのが困難になり
従い、東京の土地の値段は上がっていく。さらに石油高騰により資材原価も上がってくるから
今後の新築マンションは価格を上げるか仕様を下げるかのいずれかが考えられる。
供給過剰だから値崩れする迄待っていようという考えの方もいますが、
待っているうちに今の様な大型物件が新築でなかなか買えなくなる様になるかもしれません。
個人的には品川、芝浦周辺のタワーマンションの資産価値はあまり下がらないのではないかと予測します。
（ちなみにデベの買いあおりではありません。品川、芝浦の物件を見てまわっているひとりです。）

>261
私も品川、芝浦の物件を見てまわっているひとりです。
レインボータワーが良く見える部屋（ＷＣＴ海側北東やベイクレ北東、アイランドグローブ北東）などは眺望の良さもあり価値が高いまま持続すると思います。
しかし、そのような住戸はすでに完売のようですが・・・・・

にゃんの、にゃんの。
WCT北東はこれから販売ですよ。
お金のある方は全員集合！

＞261
たしかに都心の超高層マンション向けの土地の供給はしだいに鈍っていくような気がします。
もともと何年も前から都心でのマンション用地確保については大手デベロッパーでさえなか
なか確保しにくい状況でした。
くわえて超高層ということになれば用途地域の問題がでてきますからなおさらです。

それが、バブル経済の清算と、生産拠点の海外移転にともない、これまで日本経済を
ささえてきた工業用の土地が販売にまわされたわけです。さらに行政も都市再生をテ
ーマとしていくつかの再開発事業を開始しその動きを後押ししたわけでしょう。

それでは今後の土地の供給はどうなっていくのか、供給が減少するという考え方から
の理由は、企業が資産デフレの処理が完了し業績が回復してきたことと、平行して土
地の価格も都心では上昇してきましたから企業の判断としてこれまでような売る理由
がなくなってきてるわけです。

用地の供給も減ってくるが、それ以上のペースで需要も減るでしょう。
住宅一次取得の主な層、いわゆる団塊ジュニア世代の数が人口ピラミッドを見ると急激に減ってくる。
加えて、この10年で大量供給された新築が、今度は中古として流通し始める。
だから不動産業界は終わりが見えている、今という最後のひと山で稼ごうとしている。
その象徴が湾岸の高層マンション。

団塊ジュニアの影響も多少はあると思いますが、都心に限っていえば需要が減少するということは
ないと私は思っています。
なぜなら郊外に住んでいる人の多くができれば都心に住みたいのだけれど、経済的に実現できない
という事情があってのことなのではないですか。
だから、都心のマンションが彼らの所得に見合った価格で供給されれば、購入者はいくらでも出てくる。
反面土地の供給はままならない。恒常的に都心のマンションは売り手市場が続くのでしょう。

都心の大量供給で、郊外の土地価格の下落がますます激しくなっている。
郊外住民は安くなった都心に買い換えたくても、
買い換える原資になるはずの郊外の自分の所有地が都心の下落をはるかに上回るペースで下落している。
だから、都心の新築販売は相変わらず若い1次取得者層と
郊外からの多額の買い替え損でもリカバリーできる中高年の高所得の2次取得者層に大きく依存する。
しかし、この2つの層の減少傾向は明らか。だから、需要は供給の下落を上回るペースで確実に減少する。
そもそも今を「売り手市場」と言えるの？

>>266
それは逆でしょう、都心に住む多くの人が郊外に住みたいと思っています。
しかし、職場への通勤を考えると都心の方が便利なため、しかたなく都心に住んでいるのです。
フレックスタイムや自宅勤務が広がっていくと、人は都心から郊外に流れていきます。
都心は今でもどんどん人工が減少しており、小学校や中学校が廃校に追い込まれています。
子供がいなくなった地区の未来がどうなるか。
想像しただけで怖くなります。
未来は郊外にあります、けっして都心にはありません。
湾岸地区は一大老人ホーム化するかスラム化するかのいづれでしょう。
これが湾岸戦争の結末です。
人は湾岸には住めません。

俺は便利な都会じゃないといやだね。
移動に時間をかけるなんて、ホント時間の無駄。
268が言っている、都心は今でもどんどん人工が減少しているっていつの話？
今は都心回帰が進んでいるのが現状。
郊外の一戸建てから、都心マンションに移り住むシニア層が増えているというのは
メディアでも盛んに取り上げられている事。
NHKの某番組でも郊外の空き家率が増えているとしていた。
空き家の持ち主は、便利な都市部で生活している事が多いと。
都心の中学校は、越境入学者を受け入れて人数を膨らませるという事が
20年以上前から行われていて、
学校統廃合の話なんて20年前から既にあった事。
現在の都心の廃校問題は少子化が原因。

だから都心に回帰してきているのは５０過ぎた老人ばかり。
老人ばかり増えた都会なんて想像しただけで嫌になる。
有楽町や銀座、汐留行ってご覧、新宿や渋谷と較べて活気がなくてつまらないから。
年寄りは確かに金を持っているかもしれないが、ケチだから出入りが少ない。
かえって郊外の船橋や府中や川崎の方が若者が多く活気があって楽しいし、金の回りも早い。
湾岸の品川なんか完全にリーマンの都市だよね。
つまらないところの極地。そんなところに未来はないね。

271はどこに住んでるの？
都心のマンションの実態を知ってるの？
うち都心のマンションだけど、住人は30歳台、40歳台中心だよ。
60歳過ぎた老夫婦もいるけれど、それは一部と言える程度の人しかしないよ。

都心部が老人だらけ？
そりゃアジアの観光客だろｗ

>>273
銀座や大手町歩いてみな、１０代や２０代なんていないから。

>>274
10代はいないが、20代はいるぞ。

でも新宿、池袋、渋谷は日本の文化や金融の中心ですよ。
有楽町や銀座なんて若者は見向きもしません。
ましてや湾岸なんて．．．
品川なんてオフィス街と高層住宅街がせいぜいで、
新宿や渋谷のような繁華街にはどうあがいたってなれない。
それでも湾岸に住みますか？

若者の定義がよくわかりません。
若者＝10代ですか？
銀座は落ち着いてショッピングができるので、好きな場所です。
渋谷は場所にもよりますが、小汚い子供がたくさんいるので、ストレスがたまります。。
池袋もほぼ同様です。

>271　だから都心に回帰してきているのは５０過ぎた老人ばかり。
「回帰」というのは郊外に住んでいる人が都会に住み替える現象のことより、
最初に家を買う一次取得者が、従来は経済的な理由等から「郊外」を選択して
いたのに対し、最近は湾岸等の手頃な価格帯の存在もあり、いきなり「都心」
のＭＳを買う傾向がある、ことを意味します。つまり都心回帰の担い手は、
２０〜３０代ということです。

>有楽町や銀座、汐留行ってご覧、新宿や渋谷と較べて活気がなくてつまらないから。
買い物客や観光客は、渋谷・新宿の方が年齢層が低いですが、住宅取得層は渋谷・新宿
の方がはるかに高いです。松涛・神山町・宇田川町等高層ＭＳが建てられない地域が多い
ためか、本当に若い世代が減少しています。その結果少子化が全国平均より早く進み、
学校の統廃校が発生したりしています。

>274　銀座や大手町歩いてみな、１０代や２０代なんていないから。
ここは住宅関連掲示板です。買い物客や観光客の話は無関係です。

>277　新宿や渋谷のような繁華街にはどうあがいたってなれない。
繁華街に住みたいとは誰も思わないでしょう。でも繁華街は近くにあって欲しい。
だから、郊外ではなく都心に住むのです。価格的になんとか折り合うのが湾岸と
いうわけです。天王洲〜豊洲間の湾岸では六本木・銀座・お台場・新宿・渋谷が
長くても３０分圏内です。このうちのどれか一つではなく、どこでも３０分という
ところが湾岸のよいところです。

>>277
＞新宿、池袋、渋谷は日本の文化や金融の中心ですよ。
まーこの発言はともかくとしても（ｗ
＞新宿や渋谷のような繁華街にはどうあがいたってなれない。
え〜と、誰も繁華街に住みたいわけではないんですが。。。

>>267
デベは需要の動向をみて、供給を決めるのではないでしょうか？需要も減れば、
供給も減るはずです。土地、資材原価が上がったら、さらに供給を減らして、
価格を維持しないと、儲けがなくなります。

＞新宿、池袋、渋谷は日本の文化や金融の中心ですよ。

サブカルチャーの中心でしょ。

また、金融の中心は大手町から日比谷にかけての地域。池袋や渋谷に本社構えている金融機関なんてあまりないような気が。

>271　だから都心に回帰してきているのは５０過ぎた老人ばかり。
そんなことないよ！現に、本社機能が東京に集まってきている。大阪さえ減っている。
地方活性化の目的で作られた新幹線は、結局地方の人達を大都市に行かせる交通手段
になってしまった。

新宿渋谷池袋だったら、金融は金融でも、サラ金の方の金融のことだね。

＞２８４
笑いました。

＞271
かえって郊外の船橋や府中や川崎の方が若者が多く活気があって楽しいし、金の回りも早い。
私の印象としては、川崎って逆にお年を召した方が多いような気がしますよ。活気があるんですか？
川崎駅周辺のことしか知らないですけど。川崎の繁華街ってまた別のところなのかしら？
船橋や府中のことはわからないのでノーコメントです。まだ１回も行ったことがないので。

湾岸の品川なんか完全にリーマンの都市だよね。
そうですね。駅周辺は高層オフィス郡ですものね。でも、つまんなくないですよ、私にとっては。
銀座も汐留も大好きです。
その街に何を求めるか、その人の価値観によって良し悪しって分かれてくるものだと思います。
その人のライフスタイルで好ましい街は決まってくるものでは？
住む所だって同じだと思います。
私は郊外に住みたいと思ったことは一度もありません。そして、それは私の価値観です。

今の都心で価値が落ちるところなどないよ。よく考えて。
地方への、お金のばらまき中心の時代でも東京は発展してきた。
今後はそういう足かせがない。
東京のインフラ整備は今までにないスピードで進みますよ。
それは新たな価値を生むでしょう。
なお、将来的には、各世帯は住居を複数持つことが予想されているから、
郊外は郊外で発展していくと思っています。

271は都心に住みたいけど住めない、かわいそうなヤツが遠吠えしてるって感じだな。
都心の事よく知らないのに、想像で書き込みしてるから総攻撃喰らうんだぞ。
おとなしくしてろよ。

東京が夏期オリンピックを誘致しようとしています。
オリンピックの経済効果で日本全体を再活性化させる事が理由の一つということです。
オリンピックが誘致できたら、インフラの再整備等に力を入れ、
国立競技場等をリニューアルするようです。
およそ1ヶ月もの間、都心の道路で交通規制をしたりする事は困難なため、
千駄ヶ谷などの都心部ではなく、豊洲、有明近辺の湾岸地区にメイン会場を作るとの予測があります。
湾岸地区が今後発展していく可能性はとても大きい。

郊外より都心がいいのは確かだが
湾岸の中でも港南地区がどうしようもないのは確か。
何もないじゃん。
品川も何だかんだ言っても駅ビルと駅前の居酒屋くらいだし
そもそも遠すぎでしょ。
豊洲や晴海のほうがはるかにすみやすい。

>289
オリンピック誘致だけでまた膨大な税金が使われる。
中国のオリンピックから２回先じゃアジア地域になるはずもないのに
全くの無駄づかい。都民の福祉予算がまた削られるのか。

そう、豊洲や勝どき、晴海なら地下鉄駅まで数分で、銀座まで数分。
周りには大型スーパーがあり、生活もしごく便利。
較べて港南地区は駅から遠い上、周りに何もない。
品川駅も何やかんや言ったって結局、ローカル駅。
私鉄が１本しか乗り入れてないなんて、それも京急！
結局、単に企業が倉庫を放出したため、それにデベが群がっただけの行き当たりばったりマンション。

都心で地位差をつけることの情けなさ。
子どもと同じではないか。
デベにしても低ランク過ぎる。

何で都心で地域差をつけちゃいけないの？
少なくとも港南より豊洲、晴海の方が住み易いのは確か。
資産価値も豊洲、晴海の方が上でしょう。
これからは都心でも地域を選ばないと後悔します。

ここはマンション購入検討者が様々に比較検討する建前なのだから
地域を比べて何が悪いのよ。

地域を比べるのと悪口を言うのとは違うぜ。

豊洲の方が資産価値が上というのは、妄想か希望的観測だな。

資産価値はわからんが
豊洲の方が便利なのは間違いないでしょ

でも江東区、港区の響きの差はうめられないかも。

３００さんに１票。
江東区と港区じゃ比較にならんだろ。江東区のコンプレックスは理解できるが…

名前だけ港区でどうするの・・・
広尾とかの「港区」じゃなくて見回せば倉庫しかない港南なんだから
港区ブランドにタダのりしようとしてもね。

広尾って渋谷区だろ〜お前東京じゃねーな！

マンションはよっぽどのことがない限り５分前後以内でないと価値下がるよ・・。

今後の大化けを期待するなら豊洲もいいね。
山手線の各エリア、羽田、横浜、新幹線など、
行動範囲の広い人には港南のほうが有利。
どっちがいいかは買う人次第だね。
俺は港南を買ったけど、仕事で頻繁に江東区に行ってたから、
豊洲も好きだよ。

湾岸、台場は、環状の形で発展すると思うよ。

港南のマンションから歩いて品川駅の改札にやっと着いた時には、
豊洲のマンションの人は東京駅について山手線に乗っている。
月島、晴海は泣く子もだまる中央区、歩いて銀座に行けます。

豊洲の団地に住んで１６年になりますが
今までさんざん江東区の埋め立て地と
＊＊にされてきただけに、
最近話題の中心になっているのは嬉しい。
町が発展するのは驚くばかりです。
これから住まれる皆様と一緒に良い町にしてゆきましょう。
有楽町線の朝のラッシュだけはなんとかしてほしい
千葉からやってくる満員の電車ばかりなので、
今後人が増えると、乗れなくなるのを心配しています。
増発してくれるのでしょうか。

>306
何を根拠に言ってるの？
まさか根拠は港区や都レベルの開発計画だけ？

古くは田園調布など成功した新興住宅地は
全て駅を中心に住宅と生活利便施設が徒歩圏に混在する形で発展。
あるいは最近では新浦安はゼロから地域ごと再開発して成功した。
これは余計なものがない埋立地だからできる技。
反対に失敗した郊外のニュータウン型開発は住宅地がバス圏で
しかも利便施設があまりに脆弱だった。

台場や豊洲は新浦安型になれる可能性はある、一からだから。

港南はどうか。

前者の田園調布方でもなければ
全く何もないところから始める新浦安のパターンでもない。
郊外ニュータウン型に近いと思うのは私だけ？

一口に湾岸と言ってもあまりに広すぎる。
地域ごとに明暗が分かれてしまうのが当然だろうし、
購入検討者は自分のニーズと財力を見据えて、見極めが大事かと。

増発のためにかかる費用は豊洲住民の負担していただくよう検討中です。