新浦安の新規物件 その２

>>200

建築費には外溝代と入っているところまではいいですが、建物共用部は含めないのですか？
計算上の面積にも専有部の面積のみとなっております。また、消費税が含まれておりません。

120平米の物件を共用部まで含めて計算すると、
建物費用の坪単価を平均的な建築費の坪57万円として、専有部33.36坪
共用部を25平米＝7.57坪とすると、合計43.94坪となります。
以上から、建築費は、43.94坪×57万円/坪＝2504万円。
よって、土地費用2861万円＋建物費用2504万円＝5365万円となり
粗利10%、販売費3%、管理費2%、消費税5%とすると、販売価格は6438万円となります。

モアナの土地代と販売価格から、上の方で予測されていた価格と
ほぼ近い値が算出できると思います。

ちなみに、共用部面積はあくまでも予測です。物件によっては安くできるかも知れません。

土地には消費税はかからないから203さんの計算だと販売価格は6295万円に
なるけどね。でもあまり変わらないね。

駅前マンションの土地価格がすごいことになってくるね。

特に中央エステート、500戸あるが、一戸の持分がなんと50坪。
（野村で18坪くらい）駅30分の野村が坪156万なら、200万は
おろか商業施設併設ともなれば250万から300万になるのでは。
一戸あたり1億円から1.5億円！いまから買っておいたほうが
いいかも（笑）。ここも築30年近いからね。

中央エステートは
第一種低層地域だから。
容積率の限界がああり建替えても低層になるね。
駅前シンボルロード沿いの
中高層の美浜東エステートは一戸辺りの土地持分は２３坪くらいだね。
これも買い得かな？

新規物件ではないが、ＰＣＴＢ裏、温泉横の土地が１２月に売りに出されもう締め切られているね。
事務所、研究所などのオフィスになる。

そういえば、うららめーる奥の商業施設はどこが申し込んだのだろうか。こっちが気になる。

グランデが新浦安の盛り上がりを示す象徴的な物権かと思ってます。
野村不動産も別のゴージャスでオーシャン＆ディズニー・ビューなどで登場する気がするのですが、
振り返れば、グランデが一番良かったと思うのではないかと、妄想してます。
ところで、ちょっと気になっているのですが、埋立地の地盤は大丈夫なんでしょうか。
例えば震度６とかではどうなるのでしょうか。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/chiba/urayasu/P12_urayasu.htm

地震が来れば、浦安は全土で、液状化は必至でしょう。浦安の地盤は全土で弱いです。
マンションは、建物基礎周囲の地盤を固める液状化対策をします。
R357やシンボルロード等大きな道路も液状化対策が施されているそうです。
実際には、地震が来ないとなんともいえませんね。

液状化って以外に簡単に起きるので避けられないでしょう。問題は規模の大小。

それよりマンション建設時のボーリングが地価２０，３０ｍまでされれば、この地盤の弱さは影響しないんでしょうか？

たしかに将来「振り返れば、グランデが一番良かった」と思う可能性はありますね。

まだ土地はＭＥ内ではシーガーデン南に残っていますが、ここまでフラッグ的なものには
ならない気がします。野村も建物は豪華にするかもしれませんが立地としてはここに劣るし。

門扉や門番、海が見える、公園に隣接、ホテルも敷地内になど新浦安の中でも一番リゾート性が
高そう。老人ホームもリッチ層が入りそうだし。

上層階で夏の日に部屋から東京湾をながめれば、青い空、白い入道雲、広がる海。。リゾート地の
ペントハウウスにでもいるような気分になれるでしょう。それが１．２億円の部屋かぁ。

駅前のエアレジか海側のグランデかといわれるような予感が。。。

>210

賛成です。
グランデは後に語り継がれる、最高のリゾートマンション風永住型の成功事例になるでしょう。
間取りがいいですよ！あと離れのアトリエ。５ＬＤＫ以上がほとんどないのは不満だけど、
間取りは本当に工夫して練られたアイデアというか、これまでの三井のマンションの良いとこどりに
なってますね。絶賛！今のマンション売って、買おうか検討中です。
買うなら、1.2億円物件か１４７平米が良いですね。

２１１
私も億物件ねらいにいきます。競争が激しくなりそうで怖いです。
モアナビィラもすでに購入済みでいまでは４０％の含み益になっていますので
ここも投資用にぜひ購入したいです。
野村も是非購入したいがグランデよりうまみはないな。

＞モアナビィラもすでに購入済みでいまでは４０％の含み益

意味不明？
5千万が7千万？
それとも8千万が11200万？

http://www.tokyo-np.co.jp/00/thatu/20051201/mng_____thatu___000.shtml

213
同じ高洲の物件がモアナの３倍の値段がつけられてしまったから、自動的にモアナも
土地の値上がり分あがってしまうんですよ。ただ４０％といってるんだからだいたい土地代２０００万円の値上がりとしたら
５０００万の物件を購入したということなんじゃないの？

シンボルロードが液状化対策？ないない。昔、鉄鋼団地に向かうトレーラーがシンボルロード
使ってたころ、信号の停止線のところがトレーラーの加減速時の荷重と振動に耐えられずに
ベッコリ陥没したことがある。その時に補修したのはその陥没した部分だけで、今もロード
の古い部分は弱いままだよ。

5000マンのモアナを、今7000マンで売れるとか妄想してんのか。こりゃ可笑しい（笑

217
私もそう思うのですが、Ｂ街区の土地はモアナの３倍の値段で取引されたは現実です。
２１７さんがそんなことがあって欲しくないという願望は私も理解できますが普通に算数ができるひとなら
すぐに計算できます。
現実はモアナの新古も２５％の高値で売られたようですしそれもＢ街区の落札価格発表の前です。
そのうち２１７さんと私などもあとで笑われてしまいそうですね（笑）

土曜もお仕事ご苦労様です（苦笑

Ｂ地区の３倍はたまたま今その値段で投資した会社が一社あっただけで、
それが土地の資産価値の計算根拠となる時価という判断はあり得ない！
もしそうならば、モアナの５千万を７千万で買う人が普通にいるいうことになる。
それならグランデを買ったほうが全然良い！
だいたい中古物件は、駅から遠いと一般的に下がる。
駅近物件でなければ実際の売却の時は、あまり期待しないほうが良い。

２２０
グランデもずいぶんおとくということで、グランデも購入したとたんにＢ街区を基準に値段があがるということに
なるのではないでしょうか。ですのでモアナが２０００万円？の上昇はグランデ、野村の物件が完売したときに達成
されるのでしょう。

220
その判断はちとあまくないかい。ミスリード？
あきらかに新浦はバブッてるよん。

MEと比べて高洲は今のところさびしい雰囲気がするのですが、
これから素敵な街並をつくっていく予定はあるのでしょうか？

たまたま２１０億出して企業が新浦の高洲の土地を購入するのかい？
普通はそれだけの価値があると判断して購入するので２２０さんの意見は乱暴で話にならないな。

野村の物件は土地取得価格を考えると6000万が最低、7000万以上ごろごの734戸ということに
なりますが、さすがにこれは売れないでしょう。はっきりいって野村は土地を高掴みしてしまった。
入札の最低が130億っていってましたからそれより60%も高い。
野村も世間の新浦の評判になにか勘違いしてしまったとしか思えないですね。これ以上こんなのが
続くとかえってどんでん返しがあるよ。やめて欲しいね。

一方グランデは安くはないですが、それでもなお適切な価格だと思います。これくらいが限度では？
やっぱり家は自分が永住志向で住みたいと思うことが大事。それに耐えられる立地、物件です。
モアナはお得でしたが、野村の件では舞い上がらない方がいいと思いますよ。

>>221

モアナの価格がそこまであがるかは微妙でしょう。
野村不動産が、どういうつもりでアノ価格で土地を買ったのかは不明ですが、
ふつーに考えると、現在の中古流通価格が限界では？

225の人はモアナ購入者に嫉妬しているのでしょうか？
グランデを狙うのだったら、ご近所へ喧嘩売るような発言はすべきではないでしょう。
グランデを狙っている他の人が迷惑ですね。

２２３　それなりの街並みにはなると思いますが、やはりＭＥ２１は電柱埋設による高級感と
緑地分離帯や広い歩道の開放感であの街並みを作っており、高洲はその予定は今後もないので
ＭＥ２１並にはいかないでしょう。

高洲は海浜公園が優位性を持っていたんだけど、これもＭＥ２１に総合公園がオープンすると、
数年のうちにＭＥ２１を囲む遊歩道もできるのでこっちの方がいいくらい。

でも高洲は大型施設がないので、温泉だのホテルだので渋滞や喧騒が問題になりそうなＭＥ２１
に較べて逆に閑静な街として評価があがる可能性もありますね。

現状では、ME21の方が不動産の売れ行きが良いでしょう。
高洲はやはり、やや下になるというのが、正直なところではないでしょうか。
それは、皆が認めるところなので、もうその議論は終わりにしませんか？

不動産の価格は時価です。上がる時もあれば、下がる時もある。
売り買いのタイミングにより、運不運があるのはしかたが無いことでしょう。
そのことで、妬んだりしてもしょうがないことだと思います。
需給関係が、不動産価格を決める以上、受け入れないといけない事実ですね。
新浦安といえども、今後の不動産価格がどうなるかは分からないですよ。
ただ、あまりの乱高下は、規制すべきでしょうね。

>227さん
でも高洲は大型施設がないので、温泉だのホテルだので渋滞や喧騒が問題になりそうなＭＥ２１
に較べて逆に閑静な街として評価があがる可能性もありますね。

同感です。静かに暮らすのに高洲は良さそう。必要な時だけME21の商業施設などを利用すればよいし
これも来年にマルエツがオープンするとぐっと頻度も下がりそう。

土地は野村だけが高値つかみで、それは時価とは別物。
と考えるのが妥当でしょう。

都心の上昇率と比較しても、そこまで時価が上昇するのは理由が乏しい。

>221

グランデがモアナより価格が高くなったのは、幕張ビーチテラスの海側の棟の異常な人気が影響している可能性がある。
他の棟と違って１０倍近い入札や、キャンセル待ちを熱望する声が届いたので、オーシャンビューを前面に出せば高値でも購入を熱望する人がいることに気付いたのでは。
毎日海が見える生活は、これは５００万か１０００万くらい高いお金を出しても欲しいって思わせる、魔法がありますよね。

モアナのときは駅から遠いことで三井も弱気だった。グランデではオーシャンビューの魅力が原因で強気である。
これが値段にも反映していると思う。

>>231
同感。
確かに幕張ＢＴのベイは凄い人気だが、あそこの売りはベイだけ。
他棟はあのスペックなのにベイ人気で高値付けられて可哀想。
吹き付けで安っぽい外装の上、内装に相当手を掛けないと
ベイ以外はリセールも厳しい。

その点グランデに関しては、棟毎のバランスが良いと思う。
確かにモアナよりは高値だがＭＥであるアドバンテージで納得の価格。
高洲の野村に手をつけるより確実に資産価値は見込めると思う。

＞２３２
・・・ということは、モアナのオーシャンビューの部屋を買った人はかなりお得な買い物だったことになりますね。
なるほど。

グランデは、オーシャンビュー狙いでいきます。リセールの際に、物件の経年劣化を織り込んだ価格以上にプレミアムがつくことになりそうですな。
ふむふむ。

そんな事言って、真に受けた人が買う気になって倍率が上がったらどうするの？
可能性１．そこまで頭がまわらない。Afo。
可能性２．実は買う気が無い。
可能性３．営業ご苦労様です。

まあ三井物件のスレはいつもこうだからね。適当に流しとき。

＞２３４
＞そんな事言って、真に受けた人が買う気になって倍率が上がったらどうするの？

発想がせこすぎて、言葉にならない。事実は事実でしょう。
海向き物件の高層階！これが売る時高いのは当たり前だのクラッカー。

今ごろ、三井のさんすけ君（BLOGの人ね）も、これなんか読んでて「ふむふむ、なるほどなるほど、
オーシャン高層はどんどん強気で、下層はＸＸ高といわれないよう抑え気味に、リバービューはどう
するかいな。それにしても野村君ありがとう。おかげで平均２−３００万は高くつけられるな。」と
ＥＸＣＥＬ使った（笑）値付けシミュレーションに忙しいでしょうのでしょうね。

ほんとですねー、あんまり調子に乗らないで欲しいよ。

まあ買う気が無い事だけは本当のようだ。

売る気は満々。

いや数百万円あがっても関係ない金持ちがライバル減ったらこれ幸い、というやつじゃないですか。
利回りで買う人多いから、湾岸物件は。

高洲の物件が高いと皆さんおっしゃりますが、いままでが不当に安く民間業者に土地を提供されていたことが
問題なのです。Ｂ地区などは入札がやり直しになった経緯は知っておる人は知っている。
今後新浦安のマンションは供給量が少ないかわりにどうしても欲しいという人が後をたたないため
マンションの中古価格はまだまだ伸びるでしょう。
だからいまお金持ち連中は新浦のマンションを買いあさっているんでしょ。
そして妄想的なミスリードのおかげで買いそびれた人があとで愚痴をこぼす。

242
そうだろうね。野村のことを＊＊にしている人のほうがどうかしていると思いますね。
現状では高洲のＢ地区に関しては２１０億出しても問題ないと考える野村のほうが正しい認識。
自分が思うに今回のＢ地区の価格決定でこれからはある程度の金持ちしか住めない街になったというのが
現実でしょう。

事実として他に１社、200億以上の札を出したからなあ。
三井だったのかな？数％の差で負けたのだから、担当者は辛いやね。

230
の言っていることは？頭が乏しい。あまりにも現実を見ていない人の意見ですね。
こういう人のミスリードを信用した人が愚痴を溢している。

新浦安はバブル前夜ってか。ちょっとしたことからバブルは始まるんだよな。
でもはじけるときもそうだけどさ。

>価格決定でこれからはある程度の金持ちしか住めない街になったというのが現実でしょう。

ごもっとも。年収2千万円から１億超の人限定。都内と同じだな。

244　その出典はどこですか？

野村物件が坪１５６万なら今１２０万の美浜は２００万超でしょう。もうその兆しはあるのか？
坪２００万といえば田園都市線ならたまぷらを抜いて、ニコタマに近い（すこし駅から遠くなる
けど）。新浦安がそこまで追いつくのか、その時は他もあがっているのか？

もう持ってる人はいいけど、新浦が好きでこれから住みたいと思っている人は悲劇だね。
持っている人だって、売らない限り儲からないし税金高くなるだけ。変なマネーゲームにならない
ように祈るばかりです。

>249

美浜はそんなにいかないよ。
ここ（新浦）については駅から遠くても坪単価が下がらないだけで、
一般的な常識では一概に判断できないと思うよ。
駅から近いけど、もう街並みが出来てしまっていて、今住んでる人の家も
古いイメージない？
道も狭いし、特に魅力は感じないけどな。

ここ（新浦）に住むんならやっぱりマンションでしょ。

新浦安を選ぶメリットって何でしょうか？
デメリットならいくつか思いつくんですけど・・・

・地盤がユルい埋立地
・塩害がひどい。車はさびるし、エアコンは塩害に対応した専用機しか使えない
・駅から徒歩２０分は当たり前、常識の範囲を逸脱した駅からの距離
・昼はディズニーランドの観光客、夜は珍走団の溜まり場。静かな時間帯がまったくない。

>>248

http://www.chibanippo.co.jp/news-box/1-18/seikei.html

252さん、ありがとう。
ミニバブルか。実需による購入希望者には辛い時代に突入ですね。
まあ、財政状況が厳しい県にとってはありがたいのかもしれませんが。

04年　　３社　　１０２億円から７５億円
今回　１２社　　２１０億円から１３０億円（２００億円以上は２社）

新聞記事が事実なら、誰かが言っていた“土地は野村だけが高値つかみで、それは時価とは別物。”
とはちょっと違いますね。
今回の最も低い額１３０億円ですら、前回の最も高い額１０２億円を３割も上回っています。
０４年と比べて、最低でも３割地価上昇ということでしょう。
まさにミニバブルですね。
（誰かの“時価とは別物”って上手い表現と思います。今の値段と地価の掛け言葉かな。
　高校の古文を思い出しました）

前回の入札手続きに問題があったことから再入札になったことも知らないのかね。
前回の額と比べるなんて噴飯ものだよ。

>前回の入札手続きに問題があったこと
〇四年に「予定価格の１２０％以内」とする上限価格を設定した入札では、入札の翌週に千葉日報社が最高値より約二十七億円安い企業体が落札したと報道し、問題が表面化。その後、上限設定自体が違法だったことが明らかになり、同庁は入札を無効にしていた。

前回の入札前に、
“予定価格が示されてその１２０％を超えたらそこには売らない”
ということが公表されたのでしょうか？

そうだとしたら１２０％超の札を入れる業者はいなかったはず。
前回の業者評価は最高で１０２億円だったのでは？

わかっていながら超えて入札したみたいですよ。

儲かる算段があるから２回とも２００億を超えた金額で入札したんでしょ。

複数社が２００億を越えてるんだから、ブランドがある会社ならば売れるんでしょう。

まだ現実を受け入れられないミスリード君が多いですね。新浦はこれから時代を先取りしたバブルが始まる
黎明期なんですよ。だからミスリード君より有能な人材を抱えている野村が２１０億円かけても十分採算が取れるとみこんで
新浦安の高洲に２１０億円をかけた。ようするに妥当な値段ということ、そして今後も新浦安の地価はあがりつづけるということを
今回のできごとを示している。
あまりにも自分の狭い範囲でのミスリードが目立つね。
２５０、２５１、２５６．

＞新浦はこれから時代を先取りしたバブルが始まる黎明期なんですよ。

？？？

259
私もそんな予感がします。それにしてもいままでの企業庁？の用地売却方法がいかにいいかげんで
業者や購入者のみにむけられていたかがわかります。マンションを購入しない人にとってはブーイングですね。

２６１
私はそうは思わない。民間にまかせていたら新浦安など人気のあるところは地価が青天井になってしまいます。
それを庶民でも購入できるような手ごろな値段で用地を売却していてくれたおかげでそんなにマンション価格もなんとか
上昇しなかった。今回のＢ地区の入札はバブルを助長させるという意味ではマイナスです。

バブルとか言ってる人は、少し経済の勉強をしたほうがいい。まあ口だけで何もしないなら火傷することも
ないだろうからいいんだけど。

野村の２１０億はバブルではなく単に新浦安の価値評価の正常？化なのか、浦安に限らない
世の中総バブル（そう遠くない過去にみた。。）再現の先触れなのか？
「価値があるとこだけが上がるのが今回の特徴です」なんてわかったような実は何もわかってない
コメントは別にして。

＞そして今後も新浦安の地価はあがりつづけるということを示している
なんか、いやな予感もする。

>野村の２１０億はバブルではなく単に新浦安の価値評価の正常？化なのか

自動車はナンバープレートをつけてしまうと中古車となり、新車の価格では売れなくなると言われています。
マンションも登記すると中古マンションとなり、一般には新築売り出し価格よりは下がるものと思われます。
実際のところ、入居後も売れ残った住戸を新築であっても値引きして売ることはよくあることと言われています。

ところが、新浦安では新築未入居物件が中古物件として売り出されると、売り出し価格を超える値段がついています。
また築浅物件の中古価格は値崩れしません。
これらは新築価格そのものが低く押さえられていたことを示す証だと思います。
２１０億円が正常な価格かどうかは異論がたくさんあるでしょうが、従来の地価より上がることはまちがいないです。
でも、上がり続けるか、あるところで上げ止まるかはわかりません。

野村の判断が正しいし素人が新浦の価値に疑問をぶつぶついっても意味ないでしょ。
現実を見ましょう。

新浦安の大規模マンション用地は、残り住宅専用が１つ、業住融合が３つ。
しかし小学校が追いつかないので、Ｂ街区後は数年は売られないと思われる。
（少なくとも教育委員会の現時点での計画には、それらが売られて小学生が
増えることは想定されていない。ちなみにＢと３８は入っている。）
Ｂ街区に高値が付いたのは、ライバルが居ない為に高値が付けられると
ふんだのではないか？

数年後、今の小学生が大きくなり、学校に余裕が出来て、残りの用地が売り
出された時、暴落する可能性は有る。4x700として2800戸程度供給される訳だし。
今の住民も全て同じだけ歳をとっているので、雰囲気も変っているかもしれない。
ニュータウンにありがちな問題だ。

既に新浦安にマンションを持っている住民にとっては、野村が売りきった時に売
り抜けるのが上策だと思うが、今から買うのは相当リスキーだと思う。

少なくとも、ファンダメンタルを見ずに他の人が買うから上がる、だからその価
値が有るに違いない、だから自分も買う、は最低の投資戦略だ。でも多くの人が
それをくりかえすんだよね。10年前は光通信、今はライブドア。

投資は自己判断で。教育委員会のホームページや、浦安市の都市計画、企業庁の
整備計画程度は見ておいて損は無いと思う。

>>267
光通信は１０年も前じゃないが？そもそもライブドアなんて
当時の光通信とは比較にもならない位だが、本当にＩＴバブルの頃を知ってるの？

新浦安のファンダメンタルは最高だと思うが、あなたはチャーティスト？
住まいであるマンションと株をいっしょくたにはできないと思うが、
テクニカル的にあえて言うなら、新浦安は今まで安く放置されていただけ。
なぜなら新浦安は新しい住宅地でメディアにも注目されていなく、皆さんにあまり知られていなかったから。
しかも当時の住都公団や企業庁が不当に安く土地を売り出していたというか、
住都公団が民営化を急がなければならないので、３年前まで同時期に大量のマンション供給があった。
２０００年からの５年間でマンション供給が全国で一番多いのは新浦安駅だったので、
大量の供給により、需給のバランスが取れ価格はあまり上がらなくすんでいた。
官から民へ市場が開放され、市場原理が働き、また供給自体も少ないため
価格が高くなり、買い板が厚くなった。
早く情報を仕入れたものが底値で買えたのだが、今は保ちあいからの上放れだね。放れにつけ。

ファンダメンタル的にも、マンションを購入する場合、建物という箱だけ良くても、まわりの環境も購入するようなものなので
環境が良くなくては魅力ありませんね。たくさんの公園、海、ＴＤＲ、綺麗な街並み、買い物の便利さ、
都心へのアクセス、教育環境と教育レベル、自治体の優れた財政、有名人の多さとかドラマやＣＭ撮影の多さとか
新浦安の魅力を挙げたらたらキリがないくらい。ファンダメンタルは正に最高。

利便性がいいので、東京西部で例えるなら、新浦安は府中や立川よりも安いが、
今後は調布の仙川レベルまで上昇してもおかしくないと思う。
投資は自己責任で。私は住むのが目的なので、利益確定の売りはださないロングポジ。
（他に住みたい街がないため）

少し前までは、新浦安の街並みも、まだまだ整っておりませんでした。
街の財政状況が良いこともあまり知られておりませんでした。
駅から徒歩20分、30分は、不動産を資産として持つこととしてはタブーとされてきました。
しかし、どうでしょう。マンションが立ち並び、街全体像が分かってくると、目で直接
確認ができ、しかも非常に整っていることが分かります。
そして、一般的に浦安の財政状況が良いことも分かってきました。
また、新浦安では駅からの距離はあまり関係ないことも分かってきました。
（まあ、真剣に購入した人には財政は調べた人はいるとは思いますが。。）
というわけで、当時は資産として持つ場合には、バクチだったに違いないでしょう。

しかし、これからは違います。これらのことは全て解決済みだからです。
分かっているものを買うリスクと、分からないで買うリスクでは、全く違いがあります。
分かっていないリスクが、今まで値段に織り込まれていたということでしょう。

268
まさに核心をついていますね。新浦安に一度住むと皆さん永住希望です。そのかわりに新たに住みたいという人は
日本全国にごまんといます。しかしミスリードというか現実を直視できない人が多いですね。

永住希望が多いということは街全体が代謝せず、老人化するリスクがあるということ。
これは浦安市も認識してうｒ。

>一般的に浦安の財政状況が良いことも分かってきました。

自分が知らなかっただけで、知ってる人は20年前から知ってる。

街そのものが老衰するリスクを市当局は理解しているから、街の再開発に関しても注意を
払ってて、中町を再開発する計画もちゃんと考えてる。あと10年のうちには何か動きがある
だろう。そのときだね、新町が暴落するのは。

>>271さん
歴史は繰り返すって事かな。今、入居されている方々は高島平がどのような
歴史をたどってたかを知っているんですかね？
私は大規模団地は、新しく綺麗な町であっても、２０年後を考えると購入できません。
急成長した町は急に没落するものです。私の言葉を２０年後に再度思い出してください。
または、少し遠出して実際の高島平を見に行くのもいいんじゃないですかね。

参考資料（こうならないといいですね）
ttp://www.daito.ac.jp/~nakamura/seminar/takashimadaira.htm#shiryou

急に高齢化するのは日本全体です。
新聞やテレビでそう言ってます。

まあ新町に高額納税者がバンバン集まってくれれば、その金で中町の再生ができるのかな。
そういう意味では、三井も野村もガンガン強気で行って欲しいね。バブルだっていうんなら、
ちゃんと金落としてくれる人間だけを選別して住まわせるのが得策だろう。

>>274
んじゃ、どこならいいの？

現役時代に良い生活環境で過ごし満ち足りた日々、しかし老後は資産価値としてはわびしい物だが
それでも住み続けるには問題なし、の場所と
現役時代は、環境は良くないし不便、だけど年寄りになってからは生活には便利だし
なんてったって、昔２０００万で買った家が今５０００万円ウハウハですから！
の、どっちを選ぶかでしょ？

う〜む、自分は現役時代輝いた場所にいたいな。年をとると欲が無くなって、健康でありさえずれば
資産はないが、食うに困らず、住む場所はあるんだし・・・。程度で満足できそうな気がする。
将来を考えて、今交通の便の悪い場所に住んだら、その体力消耗、ストレスで資産価値が出るころまで
長生きできるか分からないしね。

買い換えればいいのに。

買い換える金はあって、引越しも丸ごとやってくれる業者があっても、
年とると、知らない土地に引っ越すのは面倒なもの・・・じゃないかな。

>>278
そうなんだよね。だから２０年後の資産がどうのこうの言わず
今一番いいと思うところ買えばいいんだよね。
やたら資産価値がどうのこうの書いて、新浦安を持ち上げる人、落とす人がここに出入りしているのが
変。
今住みたいと自分が思うところに住めばよし！

新浦安の将来を想像するにあたり、
新浦安はサラリーマンが多く、厚生年金は現役時代の所得に比例するので、
比較的余裕ある年金者が多くなり、街の商業施設は活気がある。
また、新浦安の特徴として、物件がとにかく広い！（市が土地に
戸数を制限しているため）広い物件には、子供の数が多い世帯が必然的に集まる。
子の数が多いということは、将来は生まれ育った土地や親元で生活したい
という若者も多くなる。将来も比較的若者が多いのでは？
ほかも街よりも、やはり２０年〜３０年先もより良いと予想するが？

>>282さん
戸数を制限されているんですよね。同居するのならいいのですが、
普通は別居しますよね。それだけの土地があって、今建っている
マンション群もスムーズに立て替えが出来ればいいのですが。
残念ながら業者はそこまで考えてはくれないですからね。
あとは行政に期待するしかないんですけどね・・・・。

中町の再開発が楽観的に語られるのは、低層が主体だから。既に高層がビッシリ建ってる土地を
再開発するのは、難しい。

う〜ん。
日本は昨年から人口減少時代に突入したと言われています。
中町は、今、低層主体だから高層化して増えた容積を売れば再開発は容易
ということが楽観論の根拠かもしれないけれど、
容積増やしても、人口減で買う人が現れないということはないでしょうか？

>>283さんの
>普通は別居しますよね
から考えると、
中町再開発の頃になると、おじいちゃん、おばあちゃんが住んでいた
都内の土地が遊休地になっているという人がたくさん出てきたりして、
わざわざ開発したところを買う人はいない時代になっているかも？？？

なんか今から50年先の心配までしてもという感じですが。社会情勢もかわってるだろうし。

これから10年以内には浮上してくる中町のには建替え中の代替住宅を用意するようなことを市長が
言っていたような気がします。現在の新町の開発が一段落したところで中町の建替えが順次始まり、
それが終わったところでしばらく落ち着くというようにサイクル的にはわりとうまく行くような
気がします。

ただ、どなたかが書かれていた、あまりに同質な人々しかいない街化しているのは気になるところ
です。確かにニュータウンは皆その傾向があり経年かともに問題化しそうです。。東京都内の方が
むしろ世代的なバリエーションに富んでいます。元町はそんな感じはあるのかも知れないのですが、
湾岸で分断されている感が強い。中町の建替えの時は、学生や若い人も住めるような考え方を取り
いれるなど考える必要があるかも知れません。

たしかモアナの近辺という青写真だったっけ、代替住宅。

熱海には腐っても温泉、温暖な気候という売りがあるからねえ。今はリゾマンと老人施設で細々やってる。
だいたい、かつての熱海のリゾート気分と今の新浦のリゾートまがいを一緒にするのはいくらなんでも熱海に失礼。

モアナ購入者が勝ち組ってことがよくわかりました(#^.^#)

あなたのお花畑はここじゃないんで、よそでやってください>291

288 ちょっと無理が。熱海はベッドタウンではないし、浦安はリゾート的ではあってもリゾートではない。

また変な新浦安中傷妄想族が出てきましたね。あいかわらずピンとはずれで苦笑します。

ま、やっかみも有難い忠告として受け取っておこう。
かつてのニュータウンと新浦安が同じとは思わないが、
かつてのニュータウンは、建物が古い設計で、無断熱であったり
エレベーターがないとか、またニュータウン自体が計画通りに造成されず、
街が寂れていき、新しい人が入ってこなくゴーストタウン化が問題となっている。
新浦安の新築マンション郡は、将来に渡ってメンテもできるような
構造になっているはずなので、しっかりと保全をしていきましょう。

建物の構造の問題ではないけどね。

あはは。中傷妄想族って言われちゃった（笑）
ただ、今までの大規模開発と比べただけなんですが。
購入されている方はそれをご存知かどうかだけ知りたくて書いたんですが。
私が引き合いに出した高島平も当時は最新だったんですけどね。

うん、面白い比較だったね。多分だれも目を向けたことはなかったと思うよ。

297
マンションは購入しないほうがいいですよ。
巨大地震がおこるかもしれないから。うんぜったい買ってはいけない。賃貸にしておきなさい。

どちらが知的でどちらが痴的か、よく分かる対比ですねw

297さんが痴的で３００さんが知的といいたいのですか？失礼な。
だいたいたまニュータウンと新浦を比較することじたいちょっとかわってますよ。

まあ完全に予想通りで一ミリの逸脱もない、退屈なレスが帰ってくるのもいつも通りだねえ。

理路整然とした297の主張に、299のような返ししか出てこないのは残念なことです。
まさかこんなのが新浦の知的レベルを代表してるとはちょっと思いたくないですな。

>282
>広い物件には、子供の数が多い世帯が必然的に集まる。

子供の数が多い->養育費がかかる->高くて買えない
が正解じゃないのか？

303
何をそんなにむきになっているんですか？現実は２１０億円で高洲の土地を購入した企業があったということですから
それ以上それ以下でもないですよ。妄想はやめにしましょう。それに新浦安の悪口も止めにしましょう。
見苦しいですよ。

303の文面には特に感情の動きは見られません。ムキになる、というのは299みたいなのを言うんですよ。
ほんとに見苦しいですよね、299みたいなのは。

新浦安が攻撃されると過敏に反発される方は、いま新浦君とラブラブ状態なんですよ。

あばたもえくぼみたいな。ステキな彼の悪口ちょっとでも言う人は許さないわ、って。
でも、新浦って人をある種の人達にそんな風にほれさせることができる街なんですね。
私は新浦歴１０年以上なのですが、かってそうだったのでその気持ちよくわかります。
今は落ち着いていますが。

で彼女、自分はほれてるのに「彼はちょっとねー」とか少し前まで言われる時もあって悔しい
思いをすることもあったんだけど、最近野村君のことで（笑）意外にできると周りが騒ぎだし、
彼女としては鼻たかだか。（←このへんはモアナ君のこと？）

そんで、「彼、素敵でしょ、素敵でしょ、素敵でしょったら素敵でしょ」とか言い過ぎるから、
周りも少々あきれて「あばたもあるぜ」ってつっつく。すると「あれはあばたじゃないわ、
え・く・ぼ・なの」なんてむきになって言い返すから、つっついたほうも「こいつＸＸじゃ
ないの？」って喧嘩になってゆく。「けっ、どうせ埋め立て野郎じゃないか」と悪口もでて
くる。

だから「これからは彼の時代よー。私は先見の明があったのよ。」なーんて、あまりはしゃぎ
すぎない方がいいかもですよ。ステキな彼には間違いないと思いますから。

307
この人きもい。あさの５時に何をカキコしてるの？妄想もここまでくると病院にいったほうがいいのでは？
新浦はあまりよくないところだから安心してください。モアナもたいしたマンションじゃないから
心配しなくていいですよ。

賛否両論有難う御座います。
客観的に見ていて、新古物件が高く売れるのは過熱し過ぎだと
思いますけど。現に調子に乗ったデベが新築値段を上げるようですし。
今後は豊洲と対比して観察してみたいと思っております。
豊洲も売り始めたら値上がりするんですかね？

でも３０７はどう考えてもいっちゃってるよ。３０９も３０７とは離れて論じたほうがいいよ。

新浦安は、海側から駅に向かっては、休日の朝など渋滞がすごいと聞きましたが、実際はどうなんでしょうか。
車で行楽に行くのに自宅近辺で渋滞していたのでは、困ってしまいます。
確かに、両方向は海で逃げ道がなさそうですね。そんなにすごいんですか？

>でも３０７はどう考えてもいっちゃってるよ。
ここと
>３０９も３０７とは離れて論じたほうがいいよ。
ここがうまくつながらない。きっと妄想が挟まってるんだろう。

「海側から駅に向かっては、休日の朝など渋滞がすごい」
確かに混んでるけれど、それでもその先の湾岸に比べたら、別にどってことないよ。
。
だけど、今後、新しい温泉施設できて、公園できて、大学できて、マンションできて、新しい道路を作るのは無理なわけだから、今後ある程度の渋滞はさけられないと思う。
たとえば、つい半年位までは、新浦近辺も違法駐車天国でかなり醜かったんだけれど、違法駐車がＭＥ２１全体に広がってくると、かなり住みづらくなってくるんじゃないかな。

ただ、個人的には、道路の渋滞より、通勤に使う京葉線の方が問題だと思うね。リゾート気分も（かりにあったとしても）、電車に乗ったら、そんなの吹っ飛んじゃうよ。

そんなに通勤ラッシュすごいんですか？
駅員さんが押し込むくらいすごい？

東西線に比べりゃどうってことないよ。

一度体験してみなよ。それにこれは、今でそう。グランデができて、モアナに人が引っ越してきて、それに、南船橋にも何チャラとかの物件ができて、京葉線はすごいことになるよ。（それでなくても、東京のはずれにおろされて、不便極まりないのに、、、）

京葉線のラッシュが凄いとか言ってる人って、
いったいどんな田舎に住んでいる人なんだろう？
私は快適通勤になったものだと喜んでいるのだが。

東西線で通勤してますが、超満員でも何てことないですよ。たかが２０分程度ですし。
要は慣れ、ですね。いや本当に。

314=317
新浦安の住民のフリをしたところで、新浦安のことを知らない貴方がまず住んでみなさい。

東西線は本当に肋骨折れると思ったこと有るぞ。それでもまだ中央線や常磐線みたいに、
車両の窓ガラスが人の圧力で割れたりしないだけマシなのかもしれない。

千代田線や常磐線は凄いね。
でも埼京線はもっと凄すぎだったぞ。
東急田園都市線も凄いよ、乗れない。行きだけでなく帰宅時もラッシュ。
京葉線に引っ越しては今までで一番ラクな通勤だよ。ホント。帰宅時に
ラッシュなんてないから。帰宅時なら余裕で雑誌が読めるよ。

埼京線は別名痴漢電車というだけに手を動かす余裕くらいはあると思ったが。

323
そのみちのプロの方のようですが、どの路線がいちばん良いのですか

僕は元東西線出身です。東西線は7時から8時半くらいまで激混み。一方京葉線は、7時半から8時半くらいまでが激混み。
ただ、東西線は、浦安から茅場町まで、乗客が減ることはないけれど、京葉線は、新浦安から新木場がピーク（約10分）。
新木場で大半の乗客が降ります。また、武蔵野線経由の京葉線だったら、結構、舞浜で降りてくれることもあり、
その場合、新浦安から舞浜がピーク。

なお、時刻表については、浦安発の東西線だと、２−３分に一本電車が来るけれど、
京葉線の場合、快速や特急の通過待ちがあるため、朝のラッシュ時でも電車３本のうち1本は6分から8分くらいこないよ。
本数が増えれば、混雑も緩和するんだろうけれど、、とにかく、混雑のピークのポイントだけでみると、
東西線も京葉線も変わらないよ。

一方、夜（復路）は、京葉線の方がはるかに楽。なぜか夜は、混まない。（といっても、8時過ぎの電車にしか
乗ったことがないんで、６−８時はよくわからない）。
東西線は茅場町から常に混んでる状態。なぜか、夜が遅くなればなるほど、人が増え、特に金曜の午後10時を
過ぎると、乗客の半分が酔っ払ってる（ちょっとオーバーか）状態。３−４年間で、喧嘩も3度くらい見た。

３２２

同意。大阪から転勤してきた時、田園都市線であざみ野から都内に通っていたが、朝のラッシュは
半端じゃなかった。それに快速がすくなく３０分以上も死ぬ思いで載ってないといけない。
２年も住まず転居したよ。あれ思うとあの方面いいとこだけど住む気がしない。

それに比べれば京葉線は朝のラッシュ時でも普通なら殺人的ということはないし、なにより込んでる
時間が10分もないというのが大きい。やっぱり世間からみて楽なほうだと思うけど、沿線の開発も
すすむのでこれからは心配。まだ増発の余地はあるのかな？10年以上前は座れることもあった！

乗ってる人は中年サラリーマンが多いね。沿線別には一番金持ちらしい。女性が多いのは京王線とか
らしいけど。雰囲気が全然違うものね。女性専用車がないのはマナーがいいのか、込み具合がしれて
るのか。

新浦安から都心に向かうなら、景色がいい点も京葉線のいいところ。
晴れた日に海側のドアにへばりついていれば東京湾越しに房総半島の反対側の景色も楽しめます。

冬の晴れた日には、ディズニー越しに富士山がみえるのもうれしい。

近年の浦安周辺について僕の思うところを書かせてください。

最近、良く週刊誌等で浦安の名前が出るようになってきた。人気出てきたからだ。
思うに、この浦安人気は、地方分権基本法が平成８年に成立して以来、
現在に到るまで進められているから３位一体改革と密接な関係があると思うのだ。
つまり、①税収による財源を国から地方へ委譲②国から地方への補助金の廃止。等は
地方分権における改革の流れである。
地方自治体にも競争・淘汰の時代がやってきたのだ。
財政難に陥る自治体が相次ぐ中、ＴＤＬが大部分を占める浦安市の財源は豊かである。
厳しい建築規制、緑地整備、公園の配置・計画、育児施設の充実等は金があるから実現する。
そういった意味で、浦安市の存在が今、注目を集めるようになったのも自然の流れであり
全く不思議ではない。
地方分権改革の進行すればするほど、魅力的な町になっていくでしょう。
将来性あると思える。

ただ、先日話題になった高洲Ｂ地区、某社の予定価格の２．５倍の落札はちょっと
行き過ぎのように思えてしまう。まっ　遠い将来、そのくらいあがるかもしれませんがね。。

最後に、都内のＫ区の工場跡地等に大量に建築される超〜高層マンション達の将来性には
疑問を感じてしまう。

みなさまはどう思われますかね。

ピコロ

>>330
やめとけ。いや、やめてください。

平成17年度で野村入札した高洲の土地の近辺は、路線価をみると、平米単価で¥180,000。
今回入札した価格は¥21,021,427,000、土地の広さは44525平米なので、購入した平米単価は¥472,126。
入船や今川戸建て地区の平米単価は約¥240,000程度になるので、野村高洲は戸建て地区のほぼ2倍の地価で購入したことになる。
野村不動産が購入した価格は駅近戸建て地区の土地価格からも異常な高値であることが分かる。

また、千葉県が想定した落札価格は¥8,627,000,000であり、平米単価は¥193,756である。
千葉県が想定した落札価格でさえ、平成17年の路線価に比べ高めの設定であったのにも関わらず、
それを2.44倍の価格で落札した野村不動産。やはり異常高値である。
当面、路線価としては、この落札価格に追いつくことはないだろう。

しかし、千葉県の予定落札価格が結構高めだったので、来年の路線価は意外な高値となるのか
注目である。

やはり例外的なケースとしての見方ですか。私もそう思うのですが報道ではもう一社200億円を
越えた入札をした会社があるとのことで、必ずしもそうでないのかとも考えられます。しかし
たまたま情報合戦で2社がどうしても欲しいと競り合って上がった結果ということもありえます。

あまりと言えば突出の度合いがすごく、今回の価格の持つ意味を読みあぐねるのですが、あれ以来
高洲の土地取引価格は上昇しているのでしょうか？不動産屋さんに聞いてみたいところです。
「駅遠30分以上なのにあの価格」と言うことについても新浦安は別基準という意見もあるようですが、
駅近の美浜や、入船はどんな傾向なのでしょう。

現在、都心もしくは、都心近郊の大規模マンション用地が渇枯しているとのことだ。
マンション用地に適したとみる土地には、
路線価よりはるかに高い価格で売買が成立するケースが多い。
高洲の件は、企業庁が価格を公表したため、一般市民に売買価格が分かったが、
一般売買では、価格が分からないので、あまり騒ぎにならない。
新浦安に限ったことではなく、東京都心の特に広大な土地には、
ほぼ、高値での売買成立になっていると見て、間違いないだろう。

路線価はあくまでも参考値であり、土地を欲しい者がいれば、
値段がつりあがるのは資本主義経済の構造上、発生してしまうことである。

現在都心もしくは都心近郊で起こっている土地価格の吊り上りを、
バブルとみるか、今後も安定した高値に落ち着くかは、誰も分からないが、
その土地にその価値があれば、落ち着くところまで上昇し、
価値がなければ、やがて反落する可能性は高い。

なるほど、今回の土地は都心近郊の数少ない「かたまった広さ」であることに価値があるという
ことですか。だから、そのすぐ側の一戸建ての数十坪の土地が「即」同じ価格になるということ
ではないと言うことですね。

と言うことであれば、新浦に残る他のマンション用地も今の状況だと同じかそれ以上で取引され
そうで、戸数制限や建設費の高騰を考えると今後はすべてかなりの高額物件になりそう。

一方、今回の野村値つけは、浦安全体の路線価に即ではなくてもじわりじわりと影響を与えるのも
間違いない。ＸＸ地所によれば、浦安地区の土地マンションとも、ここ１-２年公示価格以上の
１０％上昇しており、これが今回の件で加速されて２-３倍はともかく（こうなった時は世の中
全体もバブル）２０％とか３０％になる可能性は十分ありうる。

今後原油はどうなる？鉄はどうなる？インフレになる？新浦安のマンションの供給量は増える？
潤沢で魅力的な自治体の全国での割合は増えるの？等考えれば新浦安の未来派わかるような気がします。
どうでしょうか？

原油も鉄もインフレもわからないので、新浦安の未来もわかりませんね。

新浦安に住んで７年になります。
最近の過熱状態をみるととても不思議な気持ちになります。
だって、新浦安っていっても、とっても狭い土地の話ですよ！
それほど大騒ぎするほどの場所とは思えません。
もちろん私は新浦安が大好きです。
でも、テレビなどで武蔵野あたりの成熟した住宅地を見るにつけ
新浦安の狭さを感じています。何年経とうがあんなふうには成熟できない。圧倒的にスケールが違いますから。

世の中全体バブル化しないのであれば、いいか悪いか（買いづらくなる）は別にして、
今しばらくは新浦安の価格は他地域と比較して「相対的に」上昇するだろうと思います。

しかしいくら上昇しても結果的に、都内西地域の高級住宅地、例えば二子玉川あたりと並ぶこと
はないでしょう。そこまでブランドイメージが伸びるとは思えないしおもえないし、必要以上に
高くする？要素の自由業的な金持ちは少ないし。

感覚ですが、現在６割位の相対価格が８割くらいまでいけば恩の字？じゃないですか。二子玉川で
築３年駅８分１００平米８０００万とか（例）ですから、こちらは１２０平米で８０００万とか。
そのへんで落ち着くのではないでしょうか？

武蔵野を始めとする東京西部と比べると確かに思うところはありますよね。
向こう方へ行くと「やっぱ、こっちの方が本物かな」って。
でも帰ってきてマリナイーストに入ると「あー、ここもかなりいい」って思います。

違う価値でどっちもいいのだと思います。こちらは空の広さとか、海が近いとか。
ただこちらは今まであまり知られていなかったので少し過熱している時期なんでしょう。

ただ、今の価値は町全体が新しいというところに拠っている部分も多く、マンションだけだと
２０年後に東京西部のような成熟した街になっているのかというと、結構厳しいように思えます。
むしろ今過疎化が叫ばれている大規模団地の危険性は、住民の均質など同じように包含しています。

でも、これも住民の叡智でそうはならないようにできると思うし、財政などそうさせない好条件も
浦安は持っています。

>338

同感ですね。新浦安は猫の額ほどの場所だから、開発しつくされたらもう話題にならないのじゃないの？
住宅地として成熟するといっても限りありますから。
その時が来ると中古マンションは暴落とまでは行かなくても、今のような価格はとても維持出来ないでしょう。

また間違ったミスリードが多いね。
さんざん新浦安を他の優良な地域と比べて無意味で的外れな分析しかしていないから、頓珍漢に聞こえてしまう
のは私だけでしょうか？蓋を開けてみればＢ地区の地価は三井のモアナの３倍に跳ね上がっていますね。
現実を見つめ間違いに気づきましょう。

３４２
　そうですね。妄想は自由ですが、価格が３倍に上昇してしまった事実から物事を分析しないと
新浦安の今後を予測するのは難しいですね。

近辺の中古マンション価格は変ってないけどね。
原価の一部が３倍になったからといって、最終製品の価格がどうなるかは分からない。
野村不動産が大赤字になって終わり、の可能性も有る。

344
そんなことばかりいってるからミスリード？なんていわれちゃうんですよ。

私も新浦安が大好きで自己所有もしているのでその価値が上昇することを喜ぶに吝かではないのですが、客観的にみて３３９さんあたりが妥当だと思います。３４１さんのような悲観的な見方はしていませんが。

３４２さんや３４３は、３倍に上がったことから、最終的に都内のどの地域くらいと同等になると考えているのですか。

　昔モアナビラの掲示板に大企業の取締役と零細企業の社長？が新浦安のマンション価格の今後についてあつく
語っていたけど、いまのところ社長？のいっていることが正しかったようですね。
大企業のサラリーマンの目の節穴ぶりがおもしろい。モアナの過去レスみると面白いですよ。
　しかし確かにモアナの地価の３倍で高洲のＢ地区は落札されましたがマンション中古価格が今の３倍になるというのは
私も難しいとおもうけどね。２倍ぐらいならありえるかも。

３３９さんに同意見ですね。
妥当な価格としては、東京駅まで同じくらいの時間の
二子玉と比べるのは妥当ですね。
私も世田谷の８割くらいまでの上昇はありうると見ています。

３倍としか見られないのは、あまりに点でしか捉えられない証拠です。
まさか、新浦安が代官山や白金台あたりまで、すでに上昇したと
思ってるのでしょうかね。

３４８
別にいま３倍になるとはおもってはいないでしょ。地価が上昇するときは魅力ある場所が同時に高くなると
思ってるんじゃないですか？
ライブドアもなんであんなに上がったの？と考えると市場は常に正しい判断をするとは言えないですね。

>>349
>Ｂ地区の地価は三井のモアナの３倍に跳ね上がっていますね。
今３倍になってるという人の意見だが。

>ライブドアもなんであんなに上がったの？
流動性の高い株と流動性の低い不動産を比べるのはいかがなものかと
思うが、せめて比べるなら、新興市場銘柄ではなく、流動性の高い
東証一部の銘柄にしてもらえないか。

>市場は常に正しい判断をするとは言えないですね。
同意。野村は高値掴みの可能性もあるが、販売はまだ先のため、
今の段階では何とも言えない。野村が東京近郊が全体的に
インフレになると先を見越しての価格かもしれないし。

またまたお門違いな意見ばかりですね。しっかりと現実をみて自分の妄想を話してください。
今回モアナの地価よりＢ地区は３倍の値段をつけました。２倍ではないということを考えてください。
３倍の価格で取引されたのです。夢ではないのですよ。この意味するところは大きいです。
企業はあなた（３４９、３５０）のような浅い考えで３倍の価格などつけません。
ミスリードはよくありません。

３５１
そうですね。現にグランデは野村の取得価格の影響で分譲価格が跳ね上がった模様。

やれやれ、様々な視点からの意見交換・情報交換ができればいいとおもうのに。

大企業の決定に間違いは無い、これが一番のミスリードだな。
大企業も失敗はする。ダイエー、カネボウ等等、いくらでも例はある。
それより、近辺の中古マンション価格が変らない理由を教えてくれ。
これも現実だぜ。

354
最近新浦安の中古価格あげているようだよ。知り合いの不動産屋が出物がないとボヤイテタ。

新築の大量供給が続いてるので、ちょっと条件の悪い中古はほんと安くなってる。
価格が変らないのは健闘してる証。

354
個人の妄想よりは野村を信用します。視野が狭い妄想より
生き残りをかけた企業の分析から導き出した答えのほうが信頼できます。
あたりまえでしょう。子供と話しているようでこまっちゃうな。金ボーやダイエーをたとえに出すなんて
相対的になってしまい話になりません。まるで粗悪な評論家の意見ですよ。

このプチバブルがいつまで続くか解らないから、野村はなるべく早い時期に
売り切りたいだろうね。
B街区の販売開始はいつ頃になるんだろうか。

358
この考えがおかしいよね。本格的な地価上昇はこれからだよ。野村が３倍の価格をつけたのはつい先日よ。
もうだめだね。ミスリードというか・・・・・

まだあと５年くらいは大丈夫でしょう。これまでに入居された方は
５年後に売っちゃえば儲かると思えますが、それ以上は厳しいんじゃないかな。
大手デベが高額で買ったから、安心みたいな事をかかれてますが、
地価が上がると固定資産税もあがりますよ。５年程度で売るのならいいのですが、
住み続けるには税金が上がらない方が楽だと思いますけど。
しかも２０年後、３０年後の価格は果たしてどうなっているのか・・・。

３６０
大手が高額で買ったから安心？
ただ事実をいってるだけでしょ。
固定資産税があがりますよ？
喜んでいると思ってるんですかね。おめでたいね。
あなたみたいに上がって欲しいとか下がって欲しいということで話しているわけではないんです。
現実問題として新浦安のマンション価格は上昇していくといってるんですよ。低次元すぎてだめだな。

「さんばーい、さんばーい」と、どっかの布団の宣伝のように連発される方は、その３倍で
今後浦安のマンションの坪単価がどれくらいまで上昇すると思われているのですか？
今１５０万くらいとして（１２０平方Mで５５００万）４５０万ですか。ということは１億６５００万。

先にあげた二子玉川１００平方８０００万で坪２４２万。

（３６２　続き）
この２４２万でも１２０平方Mで９５８０万。先にいった８掛けで７６７０万こんなところでは。

マーケットはみずもの。取らぬ狸の皮算用にならないように。

まず中古は新品よりも何もなければ価格は下がる。車でも同様。
ただし希少価値など、多くの人が新しさ以上に求める価値があれば別のプレミアムが
中古である価格の減少分を埋めてあまりある場合に、価格は上昇する。
その際の価格決定要因の重要なひとつは、需給関係。
売りたい人が多くて買いたい人が少なければ、売買は低い価格でしか成立しない。
逆もまた然り。

現在千葉の新浦安や幕張のマンションを購入している層は、比較的に均一化している。
その意味で売ろうとする時期も似通ってくる可能性がある。
また、現在のマンション大量供給についても、モノが沢山生産されれば希少価値は少なくなる。
すなはち価格は下がり気味になる。

だから、仮に新浦安の中古物件が新品よりも高い値段がつく時代がくるとしたら、
タイミングを見極めて早めに売り抜けないと、永久にそういう時代が続くかは誰も断定できない。
甘い期待をこめれば別だけど・・・。土地は美人投票的な部分もあるし、ディベロッパーがしかけて
くる面もあるので。

362-364
同感です。このスレでも、市場原理や経済が理解できるグループと
アダムスミスさえ知らない経済オンチのグループに２極化してますね。
３倍３倍しか言えない方に、マーケット理論を語っても、そもそも経済
の基礎知識がどっかのスラブのようにボイドしているので、
理解しがたいようですね。ただ唯一理解できることが、
野村が３倍の価格で買ったこと、これだけのようです。

グランデでは、野村の影響でこんな状態だそうなｗ

>今日のちらしに１２７平方Ｍの予定販売価格はは６３００万台までしたが６８００万と訂正します。
と小さいお詫びがありました。

>『高洲の土地が上がりましたから、こちらも上げざるを得なくなった』って言ってましたよ。

さすが密畏怖

３６５
馬化としかいいようがないね。あなたの意見だと市場原理で生き残るのはあたまのいい学者になりますな。
理論なんてものは後付けでしかないんだよ。それすらわからないんだから何をしてもうまくいかないんだろうな。
それがわからないと生き残れませんよ。
しかも『野村が３倍の価格で買ったこと、これだけのようです』とこの野村が３倍で購入した意味すらわからない
頭の脳力の人間に何を説明しても無駄でしょう。
こんかいグランデが野村にあわせて値段が跳ね上がりましたね。これが始まりです。
現実をみてから考えましょう。

素人ですが・・・価格抜きでこのエリアのイメージが良く住んでみたいです。

>あなたの意見だと市場原理で生き残るのはあたまのいい学者になりますな。
学者大臣だった小泉首相のブレーン竹中により強引にも不良債権処理が完了し、
確実に日本経済は最悪だったデフレを脱却しつつありまますが？
グリーンスパンにしろバーナンキにしろ、頭が良くなくては、
経済をひっぱれません。ま、次元の違う話なのでご理解いただけないでしょうが。
新浦安は、サラリーマンの上層が集まる地域なので、
ご引越しされたら、話を合わせるのが大変そうですね。

>新浦安は、サラリーマンの上層が集まる地域なので、
高洲なら大丈夫。それなりな人たちがたくさんいる。

何だか薀蓄大会になってますね。
今、分かっているのはこれから販売される物件が、今までより値上がりすることだけ。
そして野村が高値で買ったのは「今回の物件が」高値でも売れると思ったから。
今後、既存の中古物件相場もつれて多少上がるでしょうが、未来永劫地価が上がるとは
あまり考えられないのですが。高島平や多摩ニュータウンのようにならないように頑張ってください。
あ、あと本当のサラリーマンの上層部はもっと都心や西部にいると思いますよ。
新浦安は、８００万〜１５００万円くらいの中層部だと思いますが。

３６７
よく現実をみているとのことですが、今後浦安のマンションの坪単価がどれくらいまで上昇する
と思われているのか具体的な数字をあげて教えてください。36１-362などを参考にされて。

３７１さん　役員クラスはそうでしょうけど、高給（高級かは知らない）サラリーマンの割合
は高いとは言えます。日の出の平均所得は１０００万超で、あの都内港区にもこんな町はないの
です（Attractors　Laboより）。住民全員の平均が１０００万超って、やっぱりすごくない？

サラリーマン一人当たりの平均年収はせいぜい７５０万円。
世帯年収としては、他の所得もあるだろうから、＋１００万円としても、
平均的には８５０万円が良いところだろう。
でもこれは賃金の高い５０歳台含めて。
マンション購入の多数を占める３０台前半にいたっては、５５０万円なので、
３０台前半に限ってみれば、世帯年収６５０万円というところが平均的だろう。

日の出の世帯年収の平均が１０００万円というのは、やはり突出している。
サラリーマンなら高給な会社の人、サラリーマン以外の職業の人が多いということになる。
高給な会社としては、広告会社、TV会社、超大手金融機関、パイロットなど、
サラリーマン以外なら、医者、弁護士、事業主というところ。
あとは、共働きで１０００万円オーバーというのも多く見かける。

新浦安のマンションの価格がどこまで上がるか？
それは、新浦安が他より、人気か否かに関わる問題。
では、人気の街の条件とは何か？
http://realestate.homes.co.jp/contents2/research/20060127.php
での調査結果での人気の街になる理由としては、
利便性、商業施設の充実姓、おしゃれな街、遊べる施設の充実または近い、
思い出の場所、親族友人が近くに住んでいる、活気がある、閑静な街、
高級感がある、飲食店が多い、公園が充実、自然が豊富、
最寄り駅が快速停車駅、終電が遅くまである、子育てしやすい、
治安が良い、資産性が高いなどとなっている。

新浦安が上記項目にどれほど適合するか、他所と比べて優位性があるかにより、
価値が決まるというところだろう。

もう一つの着眼点としては、千葉県ではダントツ人気の新浦安ではあるが、
他県では人気がないことである。他県でも名が売れてくれば、
人気に一役買う可能性がある。それには、上記の項目に適合し、
他所に対しても優位性が認められる必要がある。

４０歳越えたら上場企業のサラリーマンは１０００万円はもらってるのでは。
大手電話会社N○Tの人も４０くらいでそれくらいだと言っていた。

埼玉が横浜を上げる以外は、神奈川・埼玉・千葉とも東京以外の他県の街はあげていない。
（東京は勿論東京のみ）。今後も、神奈川・埼玉は距離の観点で、東京は千葉など想定外で、
県外でのランク入りは難しいでしょう。

でも、最近は県外の人からも「新浦安っていい街なんですってね」ということは時々言われる
ようになってきている。例の地価上昇ランキングのせいでＴＶに取り上げられたり、「奥マリ」
も効いてるかも。この間、あざみ野の友人を呼んであげたら「あんまりに素晴らしい街でびっく
りした。時々、うっとりと思い出してます」なんて年賀状がきたよ。この人も来るまでは「やっぱ
横浜でなきゃあ」とか「新浦安ちょっとねー」とか言ってたが。実際にくると住んでみたいと思
う人は多いのでは。

>>376

NTTでも出世している人だろうね。
メーカはさえませんよ。１０００万円なんてほんの一握り。
メーカ系は絶望的だろうね。

東京通勤圏という背景で考えると、
東京西部も神奈川も千葉も埼玉も変わらない。

新浦安が住みやすい街で有名になれば、他県でのランクインも有り得るのでは？
勿論、それには相応の実力が必要だが。

野村は大企業だから間違えないとか言ってる人って。。。。
よほど大企業にコンプレックスがあるのかな？
ここにレスしている人は、大企業勤務も多いでしょうが、
大企業に勤めている人間が、自ら間違えもあると言ってるのに。
ここに集っている人の階層は、２ｃｈと違うのだが。

379　住んでみたいという聞き方が「現実は別に」してかどうかによりますが、現実も考えてなら
いくらいい街になっても、埼玉・神奈川からそんなにたくさんの人がランクさせるとは思えませんが。
東京はどうなんでしょうね。でも他県でランクインすればこれはすごいことですよ。それ相応の実力
をつけるようがんばりましょう。

新浦安はグランデ含めホテルラッシュなので、今後は
全国的に有名になるのでしょう。
そうしたら他県でのランクインもあるかもしれません。

私も新浦安は地価が上がるような気がします。自分の友達２人引っ越して来ちゃいました。

380
考えが偏向しすぎてませんか？大企業＝ダメと考えることのほうがおかしいのでは？
あくまでも個人の思いつきの考えより新浦安周辺の情報を考えたとき
大企業が出した答えのほうが重みがあるという意見のように思いますがどうでしょう。

>384
大丈夫。購入検討者の方が、野村以上に大企業と認知されているところに
勤めているケースが多いから。貴方が心配するに及びません。

神奈川県出身で、東京西部と東京都心にも住んだことがある私ですが、
とうとう新浦安の魅力に取り付かれ、浦安市民になってしまいました。

西側出身者として言えることは、西側では新浦安の知名度が
皆無だということです。ハッキリ云って誰も知りません。
舞浜までは勿論知っていますが、新浦安ってどこ？何があんの？
という状況。また、千葉県の湾岸は工場地帯というイメージが残っており、
幕張でさえ？何？という始末。

しかし、一度足を踏み入れると、その南国リゾートチックに整然とした街並みに
非常なる感動を覚えるのは間違いありません。調べると浦安市が非常に住み易いことも
分かって来ると思います。
西側は、人気地区であるため、不動産が高いですが、
それに比べ新浦安は極めて良心的な価格ですね。
しかも120平米というマンションはそうそう手に入りません。

また、中央線や小田急線や東急線の電車は遅く、混んでます。特に中央線は
悪名高き自殺電車で、しょっちゅう止まりますし。
それに比べ、新浦安は２０分以下で東京駅につくことができるのは、
意外に利便性が高いと言えます。

利便性、住環境、不動産の価格どれをとっても、西側に対し
十分アドバンテージがあると思いますが、
埋め立て地というのが、欠点なのは確かですね。
そのことを気にする人は多いと思います。また、駅から遠いという点も。
そうであっても、今現在でも西側の誰も知らないから、
西側からは来ないですが、知れば、新浦安に来たい人は多いと思います。

今日もＴＶで紹介されていましたね。中古１０％上昇しているようです。

なんだかしっくりしない間取り集渡されましたが、みなさん欲しい部屋決まりましたか？

３８７
個人の見方より市場は確実に上がってるんですね。中古は安いのかと思いました。

３８７さん
　どんな内容だったか教えていただけませんか？番組名も。

３８６　でもちょっとづつは知られるようになってきたと思うけど。
昨年新しく出来た３つのホテルやウェディングコースト、今年の総合公園オープン、
あまりうれしくないけど温泉施設などで、徐々に実際に見た人が増えてきている。
「奥様はマリナーゼ」効果もあるでしょう。(この本も浦安イメージ向上に貢献大）。
いったん足を踏み入れれば３７７のようにとりこになる人は多い。
これまで、「浦安ぅ？なんでー？」みたいな反応が多く、なぜこの価値が知られないのか
悔しい思いをしてきたのが最近はやっとという感じです。

387
たしか奥様はマリナーぜも一緒に紹介されていましたね。中古も１０％の上昇とスマイル不動産？の方が
言っていました。
連日マスコミで紹介されているからかなりの認知度ですね。

>>393
ライブドアは全然、暴騰などしていない。
（事件後、暴落はしている）
今のところ新浦安は実需の買いなので投機的な加熱感はない。
押し目待ちに押し目なしが現実。

実際、豊洲、品川あたりに比べると、どうってことない上昇率だし。

ライブドアは、事件以前から、中身に対する懸念から、結構下がっていましたよね。

新浦安については、３３９さんのいうように、城南の高級住宅地の同様なマンションに比べれば
ディスカウントはされるでしょうが、今まで、実態以上にディスカウントされてきたのでその
是正分の上昇はありうる。

そして、完全に是正された後は、例えば城南地区のマンション価格が上昇すれば
ほぼ同様のスピードで上昇するでしょうし、そこのところが重要なポイント。

だって、郊外や、都心でも一部の地区は、人気の地区がどれだけ上昇しても
下落の一途ということも、これから多いにあるでしょうからね。

今後不動産バブルが起きる予感がしますが、新浦安もバブルになるだけの要件が揃っているように
おもいます。

３９８　世間がバブルになれば、新浦安は要件そりすぎです。
バブルは関係なしに（逆に起こって欲しく無い）、新浦安が正当に評価されるようになればいい。
どのへんかといえば３３９あたり。