新浦安の新規物件 その２

>149
サイトの説明としては概ねあっていますが、こと新浦安地区に限って言えばバブルが崩壊してからの分譲でした。
公団物件って安心感はあるけど高かったのです。

おいおい何言ってんのよ。新浦が一番プレミアムついてたのは、まさにバブル真っ盛りの
ころなんだけど。夢海の訴訟あたりからガックリと格が落ちたんだよ。

>152
そういえば、あの頃はディスコがあったね

>152

夢海の街が売り出されたのが平成５、６年。
潮音の街もほぼ同時期だが、一部の棟は少し後。

バブル崩壊は平成２年。
だから崩壊後の分譲です。
海風の街だけはうんと古く昭和の終わり頃。マリナイーストのプレミアム基礎を作ったのはこの物件。
価格も当時からするとものすごく高かった。

公団は平成７年の阪神大震災の復興に全力を入れることとなり、分譲を中断した。
その後、１０００から１５００万ほど値を下げて再度分譲した。これが問題になったわけ。新浦安ではね。

>>154

夢海の分譲のころには、既に新浦プレミアムは下降し始めてるんだよ。
日の出の初期物件が全てだった。あとはその遺産を食いつぶしてるだけ。

スターツの物件って、どうなのでしょうか？
知名度があまり高くないので、心配です。
どんな情報でも結構ですので教えて下さい。

>スターツの物件って、どうなのでしょうか？

http://starts-development.co.jp/Completion/comp_2.asp
江戸川と千葉が多いですね。

>スターツの物件って、どうなのでしょうか？
建築確認番号　eHo.05.A-01317000-01号平成17年11月11日
http://www.starts-development.co.jp/information.asp?Page_ID=150

38街区のスレで、高洲に大規模マンションができると書いてありました。
これについて、ご存知の方はいらっしゃいますか？

興味があるなら、浦安市のマスタープランと、千葉県企業庁の分譲地くらいは
調べてみてもいいんじゃないかな。

>>161

ここの事ね。
http://www.pref.chiba.jp/kigyou/b_gyoumu/ippan0511/index.html

前スレにも書いてあるが、この数年間で最低入札価格がかなり上がっている。

どこが落札するんでしょうね？
３８街区は高くて手が出ないので、これに賭けようと思いましたが
ここも高いのでしょうね。
入居できるのは、３年先・・・？あー、待ち遠しいです。

http://www.pref.chiba.jp/syozoku/b_toukei/17kokuchou/sokuhou/sokuhouda...
浦安市の人口増加率は他を圧倒しています。この傾向もそろそろ落ち着くかな？

http://www.zakzak.co.jp/top/2005_12/t2005122716.html
人口激増って記事もあったよ

なんでＭＥ２１、高洲はこうも大手は長谷工、三井ばっかりなんかね。談合じゃないの？
千葉やＴＤＲに三井は関連してるし新浦駅前開発は長谷工だけど、野村とか地所とかは
あきらめてるのか？野村のプラウド東京ベイとかも見てみたい。

>>167
三井や長谷工ばかりじゃないよ。日本勤労者住宅協会とか伊藤忠都市開発も強いです。
あとリクルートコスモス、ダイニチ、洋伸不動産、相模鉄道、スターツとかさまざまです。
野村とか三菱地所はあきらめたんだろう。
野村も三菱地所も大規模開発は得意じゃないじゃないか？

たしかに単発が多く、地域開発的なのは少ないね。都内も芝浦アイランド、豊洲も三井だからなぁ。

高洲４丁目の土地は、どこが落札したかご存知ですか？

>>172
野村不動産
http://www.chibanippo.co.jp/t-news/seikei/seikei.html

落札価格が210億円で最大戸数が734戸と決まっているわけだから
単純に計算しても一戸あたりの土地価格は2860万くらいになるわけですよね。
かなり高いマンションになりそうですね。。。

１７２です。教えてくださりありがとうございます。
いつ頃販売開始なんだろう？
ほんと、高いマンションになりそうですよね。
といっても高洲だから三井のよりは、安いことを
期待しつつ、販売を待とうと思います。

まさにバブルですね。びっくりです。
これで、割高だと言われているグランデも逆に割安にみえてしまい、すぐに売れてしまうのでしょうか？
グランデの価格はこのことを織りこみ済みで設定されたのではないかと疑ってしまいます。

モアナ買った人は喜んでるでしょうね。

野村の入札額はびっくりですね。土地代だけで、坪157万円ですか・・・。
土地代だけで、モアナの坪単価を抜いてます。一体どうしちゃったんでしょうか。
グランデは、これをみるまで、販売を待っていた感じがします。
価格を値上げの方向で調整してくるかも知れません。嫌な予感がします。
落胆です...。

178です。

坪単価は関係なかったですね。上の方も書かれていますが、
一戸あたりの土地代が、2861万円ということなんですね。
建物代はいくらくらいになるんだろうか。

そんな高くして買う人がいるんでしょうか？

モアナ土地は１平米あたり158,000円でした。
ここは１平米あたり472,000円！約３倍です。
３割位高くなっても不思議じゃないとは思っていたけど、
３倍というのは信じられない。
証券会社のグループ会社だから、最近流行の誤発注じゃないの？

グランデの一平米あたりの土地の金額も教えていただけますか？

181 です。残念ながらグランデの土地金額は知りません。
グランデの場合は公表されていないのでは？入札ではなく相対だし。
モアナも相対だけど、Ｂ街区入札失効がらみの知事会見で価格が明らかになったのです。

もっともある程度推測は出来ますね。グランデはＵＲ公団からかもしれないけど、
Ｂ街区の最低落札価格決めの際には企業庁は知っていた筈だから、明海プレミアム
を考えてもせいぜい最低落札価格の２、３割増じゃないかな。

モアナ購入者の私としては、固定資産税が気になります。
いきなり３倍は無いですよね？

ファミリー向けじゃなくて、高級志向になるんですかね？
どんなのができるのか野村に期待しようかな！

この落札価格じゃ、販売価格はいったいいくら？
土地代（2861万円）＋建物代 ＋ 販売経費 ＋ デベの儲け > 6,000万円
かな？

我が家には無理だな。
野村に期待はできん。好奇心のみ。

そうですね、モアナは115平米で平均4400万円から4500万円でしから、単純に土地代が３倍となると、
モアナの建物代＋販売経費＋デベの儲けは約3500万円となります。
そうなると、野村の場合の115平米の平均価格は、ざっと
2861万円＋3500万円＝6300万円〜6400万円となりますね。
少しづつケチっても、6000万円切るのは難しいのでは？

新浦安バブルが今年から始まる。１０年後は３倍になる。
その要素は十分ありますよ。
最後のマンション争奪戦が始まりますね。

またか（失笑

一夜明け、ちょっと冷静に考えて
近くの築浅中古マンションの流通価格から新築マンションの価格を設定すると、
販売価格　　6,000万円から
最多価格帯　7,000万円から8,000万円代
という新築マンションが売り出されても、新浦安の地域ではおかしくないですね。
今までの新築マンションが安すぎたのかもしれません。

でも、高洲で、この値段じゃ、買う人がいるでしょうか？

189
あなたわらってるけど新浦安確かにバブッてるよ。３倍はないと思うけど、２倍近くはいくとみてますがどうでしょう。

１８７
今度できるマンションは単純にモアナビラと同じ内容の物件だとしても４０％も
高いということですか？逆に安すぎても手抜き物件になるだろうし。
それにしても高い。

>>192さん

187です。

まあ、単純に計算した結果ということです。
物件の内容については、デベにより違うと思いますし、
デベにより販売戦略も違うでしょうから、値付は変わってくることも考えられます。

193
さんありがとうございます。４０％どころか約５０％土地代分だけでもアップする計算になりますね。
まだいい物件が出るものと思いモアナを見送りましたが大失敗した感じです。
モアナ購入者は笑いが止まらないでしょうね。なんとしてもグランデものにせねば。

高洲にできるスターツの物件は、ほとんど話題に出てきませんが
それは、何故でしょうか？

>195さん
スターツ物件は、規模が小さいし
あのあたりって、同じ高洲でもちょっと違うって言うか
マンションゾーンを離れた（といっても、最近ミニ開発がさかんですが）戸建地区ですから。

はっきり言って一般にいう新浦安のイメージと異なるからじゃないでしょうかね。

>>195

場所と規模と間取りの広さじゃないでしょうか？

その前に販売された、ライオンズマンション新浦安ベイマークス もあまり話題になりませんでしたね。
それでも販売は順調だったのではないでしょうか。特に不人気ということはなかったと思います。

場所に関しては、駅徒歩距離より、マンション集積地帯にあるかどうか、が問われているようですね。
連続した街並みというのが、ひとつのテーマということでしょうか。

間取りに関しては、やはり平均120平米台というのは、衝撃的でしょう。
都心近郊ではあまり見ないですよね。

規模、これは掲示板で取り上げられる件数が多くなる要因のひとつですね。

あと、デベロッパの人気度合いも関係あると思います。

三井不動産とか、野村不動産とかは、ブランドイメージがありますからね。
三菱地所や東京建物あたりも面白かったかも知れませんね。

197です。

196さんと一部内容がかぶってしまいました。

１９５です。みなさんのおかげで疑問が解消されました。
ありがとうございます。
新浦安人気に踊らされているような気がしつつも、グランデや
野村の物件はどんなだろう？と期待してしまっている
自分がいます。しかし現実は高くて・・・。

1戸あたり土地代（2861万円）、１戸あたり平均専有面積120㎡（36.3坪）、一戸当りの建築費（造成・外溝等の共用部含む）60万／坪と仮定
野村不の1戸当り原価＝2861万＋60万×36.3＝5039万
販売費3%、一般管理費2%、野村不の粗利10％と仮定して
5039万×1.15＝5795万（159万／坪）が１戸あたり平均分譲価格

適当に計算してみたけど、こんな感じ？込み込みの建築費の設定が安すぎる？マンションデベの方、教えて！