新浦安の新規物件 その２

>138さん　９０平米位で海が見える物件はこれから出ないのでしょうか？

思い切って中古物件を探してみたらいかがでしょうか？
特に旧公団の物件。夢海の街や潮音の街などだとぴったりの条件のものがありますよ。
公団の分譲マンションは、内装が地味だと敬遠される方もいますが、
逆に言えば落ち着いた飽きの来ないものです。
両団地は大規模修繕を今年済ませたばかりですので、その際に耐震などの診断も受けているから安心ですよ。

住宅都市整備公団の物件は阪神大震災の時にほとんど無傷だった、って有名な話だよね。

>>138さん
アルファグランデ新浦安弐番街なら、72.97〜92.79㎡だってよ。
残念なことに海は見えないし、高洲だけれども。
（新浦安でも海の見える物件は少ないよ）

ホテルエミオンを曲がって、Ｊ−ＣＯＭの隣、
突貫工事でモデルルームを作っているね。

http://www.starts-development.co.jp/original/shinurayasu2/

１３８です。みなさん、いろいろと教えてくださりありがとうございます。
公社の物件は、賃貸だけだと思っていたので分譲もあると知り、早速調べてみようと
思います。
アルファグランデの大きさなら、希望通りです。
ただ、スターツの物件ってどうなんでしょうか？
早く詳しい情報を知りたいです。

同じ高洲でもね、アルファグランデの方って違う町みたいな。
どうせならしっかりした公団（公社じゃないよ）の分譲マンションがいいんじゃないかな。
比較的安くて、海の見える90平米位の部屋買って浮いた金額でリフォームする。
新築考えていた人の半分近くが買い控えしてるってNHKで言ってた。
だからまもなく安心できる中古物件は値上がりするってうわさ聞いたし早い決断が必要。


たとえばこんな物件
http://www.royal-h.jp/sell/details.php?id=2490

姉歯のせいで新築マンションが売れない時代を迎えました
モデルルームで耐震設計の説明会開いたりするのが新しい売り方だってさ
インテリアやバルコニーの広さだけで売る時代は終わった

中古だったら、不動産屋のサイトでも、だいたいの相場はわかるかもしれないね。

明和地所
http://www.meiwajisho.co.jp/buy/index.htm

ロイヤルハウジング
http://www.royal-h.jp/shinurayasu/

三井のリハウス
http://www.homewith.net/rehouse/KaisyaTenpo/anyfile.jsp/sBaseID/SHPV00...

あたりを定期的にチェックしてみたらいかがかな？

いまだと、>>146さんが例示された
高洲/潮音の街（平成7年3月）ＲＣ 11階建の3階部分　93.13ｍ2　3,750万円(税込)
のほか

日の出/ベイシティ新浦安(平成12年2月) ＳＲＣ 12階建の4階部分 91.85ｍ2 4,380万円
日の出/ベイシティ浦安(平成4年2月) ＳＲＣ　12階建の8階部分 99.97ｍ2 4,780万円
明海/夢海の街(平成7年3月) ＲＣ　25階建の2階部分 77.42ｍ2 3,480万円
日の出/コスモ新浦安東京ベイ(2000 年 11 月) SRC造 14 階建の5 階　82.5 ㎡　4380 万円
富岡/日神パレステージ新浦安(2002 年 03 月) RC造 6 階建の2 階　約 77.7 ㎡　3880 万円
日の出/コスモ新浦安東京ベイ(2000 年 11 月) SRC造 14 階建の11 階　82.5 ㎡　4580 万円
が出ているね。

新浦安では値崩れしないから、「中古」といっても「魅力的なお値段」とまではいかないよ。
>海が見える物件
だったら、コスモ新浦安東京ベイの東向き(東南向きというのかも)なら、
確実に三番瀬が見えるけれど、もうひとつの希望の９０平米には足りないね。

この近辺に興味のある人は以下のページに２０００年かそれ以前の近辺のパノラマ写真が収められています。
http://www.amy.hi-ho.ne.jp/yumeminomachi/index.html#topofpage
このページはバブルの頃高値で購入しその後同じ分譲区域で分譲価格が引き下げられるのを目の当たりにした
人たちの裁判の記録です。

昔の写真だったら、航空写真で、こういうのもあるよ。
昭和４２年から平成１５年まで、どんどん発展する浦安市が実感できます。
http://gis.city.urayasu.chiba.jp/urayasu_map/html/bbs/eMapBBSSetSessio...

>149
サイトの説明としては概ねあっていますが、こと新浦安地区に限って言えばバブルが崩壊してからの分譲でした。
公団物件って安心感はあるけど高かったのです。

おいおい何言ってんのよ。新浦が一番プレミアムついてたのは、まさにバブル真っ盛りの
ころなんだけど。夢海の訴訟あたりからガックリと格が落ちたんだよ。

>152
そういえば、あの頃はディスコがあったね

>152

夢海の街が売り出されたのが平成５、６年。
潮音の街もほぼ同時期だが、一部の棟は少し後。

バブル崩壊は平成２年。
だから崩壊後の分譲です。
海風の街だけはうんと古く昭和の終わり頃。マリナイーストのプレミアム基礎を作ったのはこの物件。
価格も当時からするとものすごく高かった。

公団は平成７年の阪神大震災の復興に全力を入れることとなり、分譲を中断した。
その後、１０００から１５００万ほど値を下げて再度分譲した。これが問題になったわけ。新浦安ではね。

>>154

夢海の分譲のころには、既に新浦プレミアムは下降し始めてるんだよ。
日の出の初期物件が全てだった。あとはその遺産を食いつぶしてるだけ。

スターツの物件って、どうなのでしょうか？
知名度があまり高くないので、心配です。
どんな情報でも結構ですので教えて下さい。

>スターツの物件って、どうなのでしょうか？

http://starts-development.co.jp/Completion/comp_2.asp
江戸川と千葉が多いですね。

>スターツの物件って、どうなのでしょうか？
建築確認番号　eHo.05.A-01317000-01号平成17年11月11日
http://www.starts-development.co.jp/information.asp?Page_ID=150

38街区のスレで、高洲に大規模マンションができると書いてありました。
これについて、ご存知の方はいらっしゃいますか？

興味があるなら、浦安市のマスタープランと、千葉県企業庁の分譲地くらいは
調べてみてもいいんじゃないかな。

>>161

ここの事ね。
http://www.pref.chiba.jp/kigyou/b_gyoumu/ippan0511/index.html

前スレにも書いてあるが、この数年間で最低入札価格がかなり上がっている。

どこが落札するんでしょうね？
３８街区は高くて手が出ないので、これに賭けようと思いましたが
ここも高いのでしょうね。
入居できるのは、３年先・・・？あー、待ち遠しいです。

http://www.pref.chiba.jp/syozoku/b_toukei/17kokuchou/sokuhou/sokuhouda...
浦安市の人口増加率は他を圧倒しています。この傾向もそろそろ落ち着くかな？

http://www.zakzak.co.jp/top/2005_12/t2005122716.html
人口激増って記事もあったよ

なんでＭＥ２１、高洲はこうも大手は長谷工、三井ばっかりなんかね。談合じゃないの？
千葉やＴＤＲに三井は関連してるし新浦駅前開発は長谷工だけど、野村とか地所とかは
あきらめてるのか？野村のプラウド東京ベイとかも見てみたい。

>>167
三井や長谷工ばかりじゃないよ。日本勤労者住宅協会とか伊藤忠都市開発も強いです。
あとリクルートコスモス、ダイニチ、洋伸不動産、相模鉄道、スターツとかさまざまです。
野村とか三菱地所はあきらめたんだろう。
野村も三菱地所も大規模開発は得意じゃないじゃないか？

たしかに単発が多く、地域開発的なのは少ないね。都内も芝浦アイランド、豊洲も三井だからなぁ。

高洲４丁目の土地は、どこが落札したかご存知ですか？

>>172
野村不動産
http://www.chibanippo.co.jp/t-news/seikei/seikei.html

落札価格が210億円で最大戸数が734戸と決まっているわけだから
単純に計算しても一戸あたりの土地価格は2860万くらいになるわけですよね。
かなり高いマンションになりそうですね。。。

１７２です。教えてくださりありがとうございます。
いつ頃販売開始なんだろう？
ほんと、高いマンションになりそうですよね。
といっても高洲だから三井のよりは、安いことを
期待しつつ、販売を待とうと思います。

まさにバブルですね。びっくりです。
これで、割高だと言われているグランデも逆に割安にみえてしまい、すぐに売れてしまうのでしょうか？
グランデの価格はこのことを織りこみ済みで設定されたのではないかと疑ってしまいます。

モアナ買った人は喜んでるでしょうね。

野村の入札額はびっくりですね。土地代だけで、坪157万円ですか・・・。
土地代だけで、モアナの坪単価を抜いてます。一体どうしちゃったんでしょうか。
グランデは、これをみるまで、販売を待っていた感じがします。
価格を値上げの方向で調整してくるかも知れません。嫌な予感がします。
落胆です...。

178です。

坪単価は関係なかったですね。上の方も書かれていますが、
一戸あたりの土地代が、2861万円ということなんですね。
建物代はいくらくらいになるんだろうか。

そんな高くして買う人がいるんでしょうか？

モアナ土地は１平米あたり158,000円でした。
ここは１平米あたり472,000円！約３倍です。
３割位高くなっても不思議じゃないとは思っていたけど、
３倍というのは信じられない。
証券会社のグループ会社だから、最近流行の誤発注じゃないの？

グランデの一平米あたりの土地の金額も教えていただけますか？

181 です。残念ながらグランデの土地金額は知りません。
グランデの場合は公表されていないのでは？入札ではなく相対だし。
モアナも相対だけど、Ｂ街区入札失効がらみの知事会見で価格が明らかになったのです。

もっともある程度推測は出来ますね。グランデはＵＲ公団からかもしれないけど、
Ｂ街区の最低落札価格決めの際には企業庁は知っていた筈だから、明海プレミアム
を考えてもせいぜい最低落札価格の２、３割増じゃないかな。

モアナ購入者の私としては、固定資産税が気になります。
いきなり３倍は無いですよね？

ファミリー向けじゃなくて、高級志向になるんですかね？
どんなのができるのか野村に期待しようかな！

この落札価格じゃ、販売価格はいったいいくら？
土地代（2861万円）＋建物代 ＋ 販売経費 ＋ デベの儲け > 6,000万円
かな？

我が家には無理だな。
野村に期待はできん。好奇心のみ。

そうですね、モアナは115平米で平均4400万円から4500万円でしから、単純に土地代が３倍となると、
モアナの建物代＋販売経費＋デベの儲けは約3500万円となります。
そうなると、野村の場合の115平米の平均価格は、ざっと
2861万円＋3500万円＝6300万円〜6400万円となりますね。
少しづつケチっても、6000万円切るのは難しいのでは？

新浦安バブルが今年から始まる。１０年後は３倍になる。
その要素は十分ありますよ。
最後のマンション争奪戦が始まりますね。

またか（失笑

一夜明け、ちょっと冷静に考えて
近くの築浅中古マンションの流通価格から新築マンションの価格を設定すると、
販売価格　　6,000万円から
最多価格帯　7,000万円から8,000万円代
という新築マンションが売り出されても、新浦安の地域ではおかしくないですね。
今までの新築マンションが安すぎたのかもしれません。

でも、高洲で、この値段じゃ、買う人がいるでしょうか？

189
あなたわらってるけど新浦安確かにバブッてるよ。３倍はないと思うけど、２倍近くはいくとみてますがどうでしょう。