新浦安の新規物件 その２

１２１　１２０は自分のことです(笑）。

この間、日の出の公園で撮影されていた
某スーパーのＣＭがオンエアーされたみたいですね！

新浦安はやたらとマスコミの取材が多いですね。勝手に新浦安を宣伝してくれるんですから今後新浦安は
マンション価格上昇は間違いないですね。
マスコミが取材にくるのはそれだけ魅力があり絵になるのでしょう。
最低でも５年後は倍の値段までは余裕で値上がりするのではないでしょうか。

125
どこに間違いがあるの？特に間違いはないように思いますが。

>111
モアナの写真集ってどこにあるのですか？

>112
38街区のブログってどこにあるのですか？

写真が見たいです。

私はある地方都市に住んでいますが、新浦安にあこがれています。
これからのことを考えたら断然新浦安です。

うーむ。
新浦が良い所なのは認めるが、どうも嘘を絡めた褒め殺し的な投稿が多いな。
普通人は引くぞ。あるいは、新浦が良い所だと云う事自体が疑われてしまう。
三井営業説を唱える人もいるが、俺は彼らがそこまでアフォでは無いと思う。
かつての経営者VS大企業役員を思い出してしまうが、将来予想で熱い議論を闘
わせていた２人ではあるが、２人とも嘘は言っていなかった。
いずれにせよ、嘘はやめようね。

三井の営業だと思うけどな。
文体がいつもいっしょだし、優良企業のサラリーマンが仕事で書く文章らしいよ。
自分宛てのレスにも反論しないし。
ただ、みんな書いてるように逆効果だよね。
なんか、売れ残りそうな気がしてきて、最近他物件を探してる。

１３０、１３２はどういう人なんですか？
ずいぶんと昔からいろいろ知っているような話ですけど。
普通ご自分のマンション購入したらこういうコミュニティーは見ないでしょう？
いつまでも居座っているという点では同じでしょう？
なんか気持ち悪いですね。
私は単純に三井のマンション好きです。

133さん

新浦安ではいろいろなことがこれから展開され、極端な値上がりする
という結論に持っていく論法を展開する人が確かにモアナにいましたよ。
で、この物件にもいるような気がします。多分同じ投稿者という感じです。
内容が極端なため、事実ではないと判断できる内容ですが、惑わされないように。

>>123
新ベイ公園のＣＭ、今日１０回くらい見たよ！

営業の方から電話がありました。
近々クリスマスカードのようなものが発送されるそうです。
事前案内会のお知らせが同封されているみたいです。
ワクワク。

アルファグランデのＭＲの場所に看板出てたよ

三井みたいに広くなくていいので、９０平米位で海が見える
物件はこれから出ないのでしょうか？
もしご存知でしたら教えて下さい。

新浦安の場合、物件ごとの総戸数が制限されているため
どうしても大きめの間取りになってしまうのだと思います。
現在、企業庁から高洲４丁目の一般競争入札の募集がでています。

企業庁のHPみました。
モアナの近くの土地のようですね。
マンションが建つとしたら、一体住めるのは何年後なのか・・・。

＜139新浦安の場合、物件ごとの総戸数が制限されているため
どうしても大きめの間取りになってしまうのだと思います。

私もそれ聞きました。
恥を忍んで「もっと狭くて安い物件ないんですか？」
と尋ねたら、そのように言われました。

>138さん　９０平米位で海が見える物件はこれから出ないのでしょうか？

思い切って中古物件を探してみたらいかがでしょうか？
特に旧公団の物件。夢海の街や潮音の街などだとぴったりの条件のものがありますよ。
公団の分譲マンションは、内装が地味だと敬遠される方もいますが、
逆に言えば落ち着いた飽きの来ないものです。
両団地は大規模修繕を今年済ませたばかりですので、その際に耐震などの診断も受けているから安心ですよ。

住宅都市整備公団の物件は阪神大震災の時にほとんど無傷だった、って有名な話だよね。

>>138さん
アルファグランデ新浦安弐番街なら、72.97〜92.79㎡だってよ。
残念なことに海は見えないし、高洲だけれども。
（新浦安でも海の見える物件は少ないよ）

ホテルエミオンを曲がって、Ｊ−ＣＯＭの隣、
突貫工事でモデルルームを作っているね。

http://www.starts-development.co.jp/original/shinurayasu2/

１３８です。みなさん、いろいろと教えてくださりありがとうございます。
公社の物件は、賃貸だけだと思っていたので分譲もあると知り、早速調べてみようと
思います。
アルファグランデの大きさなら、希望通りです。
ただ、スターツの物件ってどうなんでしょうか？
早く詳しい情報を知りたいです。

同じ高洲でもね、アルファグランデの方って違う町みたいな。
どうせならしっかりした公団（公社じゃないよ）の分譲マンションがいいんじゃないかな。
比較的安くて、海の見える90平米位の部屋買って浮いた金額でリフォームする。
新築考えていた人の半分近くが買い控えしてるってNHKで言ってた。
だからまもなく安心できる中古物件は値上がりするってうわさ聞いたし早い決断が必要。


たとえばこんな物件
http://www.royal-h.jp/sell/details.php?id=2490

姉歯のせいで新築マンションが売れない時代を迎えました
モデルルームで耐震設計の説明会開いたりするのが新しい売り方だってさ
インテリアやバルコニーの広さだけで売る時代は終わった

中古だったら、不動産屋のサイトでも、だいたいの相場はわかるかもしれないね。

明和地所
http://www.meiwajisho.co.jp/buy/index.htm

ロイヤルハウジング
http://www.royal-h.jp/shinurayasu/

三井のリハウス
http://www.homewith.net/rehouse/KaisyaTenpo/anyfile.jsp/sBaseID/SHPV00...

あたりを定期的にチェックしてみたらいかがかな？

いまだと、>>146さんが例示された
高洲/潮音の街（平成7年3月）ＲＣ 11階建の3階部分　93.13ｍ2　3,750万円(税込)
のほか

日の出/ベイシティ新浦安(平成12年2月) ＳＲＣ 12階建の4階部分 91.85ｍ2 4,380万円
日の出/ベイシティ浦安(平成4年2月) ＳＲＣ　12階建の8階部分 99.97ｍ2 4,780万円
明海/夢海の街(平成7年3月) ＲＣ　25階建の2階部分 77.42ｍ2 3,480万円
日の出/コスモ新浦安東京ベイ(2000 年 11 月) SRC造 14 階建の5 階　82.5 ㎡　4380 万円
富岡/日神パレステージ新浦安(2002 年 03 月) RC造 6 階建の2 階　約 77.7 ㎡　3880 万円
日の出/コスモ新浦安東京ベイ(2000 年 11 月) SRC造 14 階建の11 階　82.5 ㎡　4580 万円
が出ているね。

新浦安では値崩れしないから、「中古」といっても「魅力的なお値段」とまではいかないよ。
>海が見える物件
だったら、コスモ新浦安東京ベイの東向き(東南向きというのかも)なら、
確実に三番瀬が見えるけれど、もうひとつの希望の９０平米には足りないね。

この近辺に興味のある人は以下のページに２０００年かそれ以前の近辺のパノラマ写真が収められています。
http://www.amy.hi-ho.ne.jp/yumeminomachi/index.html#topofpage
このページはバブルの頃高値で購入しその後同じ分譲区域で分譲価格が引き下げられるのを目の当たりにした
人たちの裁判の記録です。

昔の写真だったら、航空写真で、こういうのもあるよ。
昭和４２年から平成１５年まで、どんどん発展する浦安市が実感できます。
http://gis.city.urayasu.chiba.jp/urayasu_map/html/bbs/eMapBBSSetSessio...

>149
サイトの説明としては概ねあっていますが、こと新浦安地区に限って言えばバブルが崩壊してからの分譲でした。
公団物件って安心感はあるけど高かったのです。

おいおい何言ってんのよ。新浦が一番プレミアムついてたのは、まさにバブル真っ盛りの
ころなんだけど。夢海の訴訟あたりからガックリと格が落ちたんだよ。

>152
そういえば、あの頃はディスコがあったね

>152

夢海の街が売り出されたのが平成５、６年。
潮音の街もほぼ同時期だが、一部の棟は少し後。

バブル崩壊は平成２年。
だから崩壊後の分譲です。
海風の街だけはうんと古く昭和の終わり頃。マリナイーストのプレミアム基礎を作ったのはこの物件。
価格も当時からするとものすごく高かった。

公団は平成７年の阪神大震災の復興に全力を入れることとなり、分譲を中断した。
その後、１０００から１５００万ほど値を下げて再度分譲した。これが問題になったわけ。新浦安ではね。

>>154

夢海の分譲のころには、既に新浦プレミアムは下降し始めてるんだよ。
日の出の初期物件が全てだった。あとはその遺産を食いつぶしてるだけ。

スターツの物件って、どうなのでしょうか？
知名度があまり高くないので、心配です。
どんな情報でも結構ですので教えて下さい。

>スターツの物件って、どうなのでしょうか？

http://starts-development.co.jp/Completion/comp_2.asp
江戸川と千葉が多いですね。

>スターツの物件って、どうなのでしょうか？
建築確認番号　eHo.05.A-01317000-01号平成17年11月11日
http://www.starts-development.co.jp/information.asp?Page_ID=150

38街区のスレで、高洲に大規模マンションができると書いてありました。
これについて、ご存知の方はいらっしゃいますか？

興味があるなら、浦安市のマスタープランと、千葉県企業庁の分譲地くらいは
調べてみてもいいんじゃないかな。

>>161

ここの事ね。
http://www.pref.chiba.jp/kigyou/b_gyoumu/ippan0511/index.html

前スレにも書いてあるが、この数年間で最低入札価格がかなり上がっている。

どこが落札するんでしょうね？
３８街区は高くて手が出ないので、これに賭けようと思いましたが
ここも高いのでしょうね。
入居できるのは、３年先・・・？あー、待ち遠しいです。

http://www.pref.chiba.jp/syozoku/b_toukei/17kokuchou/sokuhou/sokuhouda...
浦安市の人口増加率は他を圧倒しています。この傾向もそろそろ落ち着くかな？

http://www.zakzak.co.jp/top/2005_12/t2005122716.html
人口激増って記事もあったよ

なんでＭＥ２１、高洲はこうも大手は長谷工、三井ばっかりなんかね。談合じゃないの？
千葉やＴＤＲに三井は関連してるし新浦駅前開発は長谷工だけど、野村とか地所とかは
あきらめてるのか？野村のプラウド東京ベイとかも見てみたい。

>>167
三井や長谷工ばかりじゃないよ。日本勤労者住宅協会とか伊藤忠都市開発も強いです。
あとリクルートコスモス、ダイニチ、洋伸不動産、相模鉄道、スターツとかさまざまです。
野村とか三菱地所はあきらめたんだろう。
野村も三菱地所も大規模開発は得意じゃないじゃないか？

たしかに単発が多く、地域開発的なのは少ないね。都内も芝浦アイランド、豊洲も三井だからなぁ。

高洲４丁目の土地は、どこが落札したかご存知ですか？

>>172
野村不動産
http://www.chibanippo.co.jp/t-news/seikei/seikei.html

落札価格が210億円で最大戸数が734戸と決まっているわけだから
単純に計算しても一戸あたりの土地価格は2860万くらいになるわけですよね。
かなり高いマンションになりそうですね。。。

１７２です。教えてくださりありがとうございます。
いつ頃販売開始なんだろう？
ほんと、高いマンションになりそうですよね。
といっても高洲だから三井のよりは、安いことを
期待しつつ、販売を待とうと思います。

まさにバブルですね。びっくりです。
これで、割高だと言われているグランデも逆に割安にみえてしまい、すぐに売れてしまうのでしょうか？
グランデの価格はこのことを織りこみ済みで設定されたのではないかと疑ってしまいます。

モアナ買った人は喜んでるでしょうね。

野村の入札額はびっくりですね。土地代だけで、坪157万円ですか・・・。
土地代だけで、モアナの坪単価を抜いてます。一体どうしちゃったんでしょうか。
グランデは、これをみるまで、販売を待っていた感じがします。
価格を値上げの方向で調整してくるかも知れません。嫌な予感がします。
落胆です...。

178です。

坪単価は関係なかったですね。上の方も書かれていますが、
一戸あたりの土地代が、2861万円ということなんですね。
建物代はいくらくらいになるんだろうか。

そんな高くして買う人がいるんでしょうか？

モアナ土地は１平米あたり158,000円でした。
ここは１平米あたり472,000円！約３倍です。
３割位高くなっても不思議じゃないとは思っていたけど、
３倍というのは信じられない。
証券会社のグループ会社だから、最近流行の誤発注じゃないの？

グランデの一平米あたりの土地の金額も教えていただけますか？

181 です。残念ながらグランデの土地金額は知りません。
グランデの場合は公表されていないのでは？入札ではなく相対だし。
モアナも相対だけど、Ｂ街区入札失効がらみの知事会見で価格が明らかになったのです。

もっともある程度推測は出来ますね。グランデはＵＲ公団からかもしれないけど、
Ｂ街区の最低落札価格決めの際には企業庁は知っていた筈だから、明海プレミアム
を考えてもせいぜい最低落札価格の２、３割増じゃないかな。

モアナ購入者の私としては、固定資産税が気になります。
いきなり３倍は無いですよね？

ファミリー向けじゃなくて、高級志向になるんですかね？
どんなのができるのか野村に期待しようかな！

この落札価格じゃ、販売価格はいったいいくら？
土地代（2861万円）＋建物代 ＋ 販売経費 ＋ デベの儲け > 6,000万円
かな？

我が家には無理だな。
野村に期待はできん。好奇心のみ。

そうですね、モアナは115平米で平均4400万円から4500万円でしから、単純に土地代が３倍となると、
モアナの建物代＋販売経費＋デベの儲けは約3500万円となります。
そうなると、野村の場合の115平米の平均価格は、ざっと
2861万円＋3500万円＝6300万円〜6400万円となりますね。
少しづつケチっても、6000万円切るのは難しいのでは？

新浦安バブルが今年から始まる。１０年後は３倍になる。
その要素は十分ありますよ。
最後のマンション争奪戦が始まりますね。

またか（失笑

一夜明け、ちょっと冷静に考えて
近くの築浅中古マンションの流通価格から新築マンションの価格を設定すると、
販売価格　　6,000万円から
最多価格帯　7,000万円から8,000万円代
という新築マンションが売り出されても、新浦安の地域ではおかしくないですね。
今までの新築マンションが安すぎたのかもしれません。

でも、高洲で、この値段じゃ、買う人がいるでしょうか？

189
あなたわらってるけど新浦安確かにバブッてるよ。３倍はないと思うけど、２倍近くはいくとみてますがどうでしょう。

１８７
今度できるマンションは単純にモアナビラと同じ内容の物件だとしても４０％も
高いということですか？逆に安すぎても手抜き物件になるだろうし。
それにしても高い。

>>192さん

187です。

まあ、単純に計算した結果ということです。
物件の内容については、デベにより違うと思いますし、
デベにより販売戦略も違うでしょうから、値付は変わってくることも考えられます。

193
さんありがとうございます。４０％どころか約５０％土地代分だけでもアップする計算になりますね。
まだいい物件が出るものと思いモアナを見送りましたが大失敗した感じです。
モアナ購入者は笑いが止まらないでしょうね。なんとしてもグランデものにせねば。

高洲にできるスターツの物件は、ほとんど話題に出てきませんが
それは、何故でしょうか？

>195さん
スターツ物件は、規模が小さいし
あのあたりって、同じ高洲でもちょっと違うって言うか
マンションゾーンを離れた（といっても、最近ミニ開発がさかんですが）戸建地区ですから。

はっきり言って一般にいう新浦安のイメージと異なるからじゃないでしょうかね。

>>195

場所と規模と間取りの広さじゃないでしょうか？

その前に販売された、ライオンズマンション新浦安ベイマークス もあまり話題になりませんでしたね。
それでも販売は順調だったのではないでしょうか。特に不人気ということはなかったと思います。

場所に関しては、駅徒歩距離より、マンション集積地帯にあるかどうか、が問われているようですね。
連続した街並みというのが、ひとつのテーマということでしょうか。

間取りに関しては、やはり平均120平米台というのは、衝撃的でしょう。
都心近郊ではあまり見ないですよね。

規模、これは掲示板で取り上げられる件数が多くなる要因のひとつですね。

あと、デベロッパの人気度合いも関係あると思います。

三井不動産とか、野村不動産とかは、ブランドイメージがありますからね。
三菱地所や東京建物あたりも面白かったかも知れませんね。

197です。

196さんと一部内容がかぶってしまいました。

１９５です。みなさんのおかげで疑問が解消されました。
ありがとうございます。
新浦安人気に踊らされているような気がしつつも、グランデや
野村の物件はどんなだろう？と期待してしまっている
自分がいます。しかし現実は高くて・・・。

1戸あたり土地代（2861万円）、１戸あたり平均専有面積120㎡（36.3坪）、一戸当りの建築費（造成・外溝等の共用部含む）60万／坪と仮定
野村不の1戸当り原価＝2861万＋60万×36.3＝5039万
販売費3%、一般管理費2%、野村不の粗利10％と仮定して
5039万×1.15＝5795万（159万／坪）が１戸あたり平均分譲価格

適当に計算してみたけど、こんな感じ？込み込みの建築費の設定が安すぎる？マンションデベの方、教えて！

>>200

建築費には外溝代と入っているところまではいいですが、建物共用部は含めないのですか？
計算上の面積にも専有部の面積のみとなっております。また、消費税が含まれておりません。

120平米の物件を共用部まで含めて計算すると、
建物費用の坪単価を平均的な建築費の坪57万円として、専有部33.36坪
共用部を25平米＝7.57坪とすると、合計43.94坪となります。
以上から、建築費は、43.94坪×57万円/坪＝2504万円。
よって、土地費用2861万円＋建物費用2504万円＝5365万円となり
粗利10%、販売費3%、管理費2%、消費税5%とすると、販売価格は6438万円となります。

モアナの土地代と販売価格から、上の方で予測されていた価格と
ほぼ近い値が算出できると思います。

ちなみに、共用部面積はあくまでも予測です。物件によっては安くできるかも知れません。

土地には消費税はかからないから203さんの計算だと販売価格は6295万円に
なるけどね。でもあまり変わらないね。

駅前マンションの土地価格がすごいことになってくるね。

特に中央エステート、500戸あるが、一戸の持分がなんと50坪。
（野村で18坪くらい）駅30分の野村が坪156万なら、200万は
おろか商業施設併設ともなれば250万から300万になるのでは。
一戸あたり1億円から1.5億円！いまから買っておいたほうが
いいかも（笑）。ここも築30年近いからね。

中央エステートは
第一種低層地域だから。
容積率の限界がああり建替えても低層になるね。
駅前シンボルロード沿いの
中高層の美浜東エステートは一戸辺りの土地持分は２３坪くらいだね。
これも買い得かな？

新規物件ではないが、ＰＣＴＢ裏、温泉横の土地が１２月に売りに出されもう締め切られているね。
事務所、研究所などのオフィスになる。

そういえば、うららめーる奥の商業施設はどこが申し込んだのだろうか。こっちが気になる。

グランデが新浦安の盛り上がりを示す象徴的な物権かと思ってます。
野村不動産も別のゴージャスでオーシャン＆ディズニー・ビューなどで登場する気がするのですが、
振り返れば、グランデが一番良かったと思うのではないかと、妄想してます。
ところで、ちょっと気になっているのですが、埋立地の地盤は大丈夫なんでしょうか。
例えば震度６とかではどうなるのでしょうか。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/chiba/urayasu/P12_urayasu.htm

地震が来れば、浦安は全土で、液状化は必至でしょう。浦安の地盤は全土で弱いです。
マンションは、建物基礎周囲の地盤を固める液状化対策をします。
R357やシンボルロード等大きな道路も液状化対策が施されているそうです。
実際には、地震が来ないとなんともいえませんね。

液状化って以外に簡単に起きるので避けられないでしょう。問題は規模の大小。

それよりマンション建設時のボーリングが地価２０，３０ｍまでされれば、この地盤の弱さは影響しないんでしょうか？

たしかに将来「振り返れば、グランデが一番良かった」と思う可能性はありますね。

まだ土地はＭＥ内ではシーガーデン南に残っていますが、ここまでフラッグ的なものには
ならない気がします。野村も建物は豪華にするかもしれませんが立地としてはここに劣るし。

門扉や門番、海が見える、公園に隣接、ホテルも敷地内になど新浦安の中でも一番リゾート性が
高そう。老人ホームもリッチ層が入りそうだし。

上層階で夏の日に部屋から東京湾をながめれば、青い空、白い入道雲、広がる海。。リゾート地の
ペントハウウスにでもいるような気分になれるでしょう。それが１．２億円の部屋かぁ。

駅前のエアレジか海側のグランデかといわれるような予感が。。。

>210

賛成です。
グランデは後に語り継がれる、最高のリゾートマンション風永住型の成功事例になるでしょう。
間取りがいいですよ！あと離れのアトリエ。５ＬＤＫ以上がほとんどないのは不満だけど、
間取りは本当に工夫して練られたアイデアというか、これまでの三井のマンションの良いとこどりに
なってますね。絶賛！今のマンション売って、買おうか検討中です。
買うなら、1.2億円物件か１４７平米が良いですね。

２１１
私も億物件ねらいにいきます。競争が激しくなりそうで怖いです。
モアナビィラもすでに購入済みでいまでは４０％の含み益になっていますので
ここも投資用にぜひ購入したいです。
野村も是非購入したいがグランデよりうまみはないな。

＞モアナビィラもすでに購入済みでいまでは４０％の含み益

意味不明？
5千万が7千万？
それとも8千万が11200万？

http://www.tokyo-np.co.jp/00/thatu/20051201/mng_____thatu___000.shtml

213
同じ高洲の物件がモアナの３倍の値段がつけられてしまったから、自動的にモアナも
土地の値上がり分あがってしまうんですよ。ただ４０％といってるんだからだいたい土地代２０００万円の値上がりとしたら
５０００万の物件を購入したということなんじゃないの？

シンボルロードが液状化対策？ないない。昔、鉄鋼団地に向かうトレーラーがシンボルロード
使ってたころ、信号の停止線のところがトレーラーの加減速時の荷重と振動に耐えられずに
ベッコリ陥没したことがある。その時に補修したのはその陥没した部分だけで、今もロード
の古い部分は弱いままだよ。

5000マンのモアナを、今7000マンで売れるとか妄想してんのか。こりゃ可笑しい（笑

217
私もそう思うのですが、Ｂ街区の土地はモアナの３倍の値段で取引されたは現実です。
２１７さんがそんなことがあって欲しくないという願望は私も理解できますが普通に算数ができるひとなら
すぐに計算できます。
現実はモアナの新古も２５％の高値で売られたようですしそれもＢ街区の落札価格発表の前です。
そのうち２１７さんと私などもあとで笑われてしまいそうですね（笑）

土曜もお仕事ご苦労様です（苦笑

Ｂ地区の３倍はたまたま今その値段で投資した会社が一社あっただけで、
それが土地の資産価値の計算根拠となる時価という判断はあり得ない！
もしそうならば、モアナの５千万を７千万で買う人が普通にいるいうことになる。
それならグランデを買ったほうが全然良い！
だいたい中古物件は、駅から遠いと一般的に下がる。
駅近物件でなければ実際の売却の時は、あまり期待しないほうが良い。

２２０
グランデもずいぶんおとくということで、グランデも購入したとたんにＢ街区を基準に値段があがるということに
なるのではないでしょうか。ですのでモアナが２０００万円？の上昇はグランデ、野村の物件が完売したときに達成
されるのでしょう。