新浦安の新規物件 その２

千代田線や常磐線は凄いね。
でも埼京線はもっと凄すぎだったぞ。
東急田園都市線も凄いよ、乗れない。行きだけでなく帰宅時もラッシュ。
京葉線に引っ越しては今までで一番ラクな通勤だよ。ホント。帰宅時に
ラッシュなんてないから。帰宅時なら余裕で雑誌が読めるよ。

埼京線は別名痴漢電車というだけに手を動かす余裕くらいはあると思ったが。

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そのみちのプロの方のようですが、どの路線がいちばん良いのですか

僕は元東西線出身です。東西線は7時から8時半くらいまで激混み。一方京葉線は、7時半から8時半くらいまでが激混み。
ただ、東西線は、浦安から茅場町まで、乗客が減ることはないけれど、京葉線は、新浦安から新木場がピーク（約10分）。
新木場で大半の乗客が降ります。また、武蔵野線経由の京葉線だったら、結構、舞浜で降りてくれることもあり、
その場合、新浦安から舞浜がピーク。

なお、時刻表については、浦安発の東西線だと、２−３分に一本電車が来るけれど、
京葉線の場合、快速や特急の通過待ちがあるため、朝のラッシュ時でも電車３本のうち1本は6分から8分くらいこないよ。
本数が増えれば、混雑も緩和するんだろうけれど、、とにかく、混雑のピークのポイントだけでみると、
東西線も京葉線も変わらないよ。

一方、夜（復路）は、京葉線の方がはるかに楽。なぜか夜は、混まない。（といっても、8時過ぎの電車にしか
乗ったことがないんで、６−８時はよくわからない）。
東西線は茅場町から常に混んでる状態。なぜか、夜が遅くなればなるほど、人が増え、特に金曜の午後10時を
過ぎると、乗客の半分が酔っ払ってる（ちょっとオーバーか）状態。３−４年間で、喧嘩も3度くらい見た。

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同意。大阪から転勤してきた時、田園都市線であざみ野から都内に通っていたが、朝のラッシュは
半端じゃなかった。それに快速がすくなく３０分以上も死ぬ思いで載ってないといけない。
２年も住まず転居したよ。あれ思うとあの方面いいとこだけど住む気がしない。

それに比べれば京葉線は朝のラッシュ時でも普通なら殺人的ということはないし、なにより込んでる
時間が10分もないというのが大きい。やっぱり世間からみて楽なほうだと思うけど、沿線の開発も
すすむのでこれからは心配。まだ増発の余地はあるのかな？10年以上前は座れることもあった！

乗ってる人は中年サラリーマンが多いね。沿線別には一番金持ちらしい。女性が多いのは京王線とか
らしいけど。雰囲気が全然違うものね。女性専用車がないのはマナーがいいのか、込み具合がしれて
るのか。

新浦安から都心に向かうなら、景色がいい点も京葉線のいいところ。
晴れた日に海側のドアにへばりついていれば東京湾越しに房総半島の反対側の景色も楽しめます。

冬の晴れた日には、ディズニー越しに富士山がみえるのもうれしい。

近年の浦安周辺について僕の思うところを書かせてください。

最近、良く週刊誌等で浦安の名前が出るようになってきた。人気出てきたからだ。
思うに、この浦安人気は、地方分権基本法が平成８年に成立して以来、
現在に到るまで進められているから３位一体改革と密接な関係があると思うのだ。
つまり、①税収による財源を国から地方へ委譲②国から地方への補助金の廃止。等は
地方分権における改革の流れである。
地方自治体にも競争・淘汰の時代がやってきたのだ。
財政難に陥る自治体が相次ぐ中、ＴＤＬが大部分を占める浦安市の財源は豊かである。
厳しい建築規制、緑地整備、公園の配置・計画、育児施設の充実等は金があるから実現する。
そういった意味で、浦安市の存在が今、注目を集めるようになったのも自然の流れであり
全く不思議ではない。
地方分権改革の進行すればするほど、魅力的な町になっていくでしょう。
将来性あると思える。

ただ、先日話題になった高洲Ｂ地区、某社の予定価格の２．５倍の落札はちょっと
行き過ぎのように思えてしまう。まっ　遠い将来、そのくらいあがるかもしれませんがね。。

最後に、都内のＫ区の工場跡地等に大量に建築される超〜高層マンション達の将来性には
疑問を感じてしまう。

みなさまはどう思われますかね。

ピコロ

>>330
やめとけ。いや、やめてください。

平成17年度で野村入札した高洲の土地の近辺は、路線価をみると、平米単価で¥180,000。
今回入札した価格は¥21,021,427,000、土地の広さは44525平米なので、購入した平米単価は¥472,126。
入船や今川戸建て地区の平米単価は約¥240,000程度になるので、野村高洲は戸建て地区のほぼ2倍の地価で購入したことになる。
野村不動産が購入した価格は駅近戸建て地区の土地価格からも異常な高値であることが分かる。

また、千葉県が想定した落札価格は¥8,627,000,000であり、平米単価は¥193,756である。
千葉県が想定した落札価格でさえ、平成17年の路線価に比べ高めの設定であったのにも関わらず、
それを2.44倍の価格で落札した野村不動産。やはり異常高値である。
当面、路線価としては、この落札価格に追いつくことはないだろう。

しかし、千葉県の予定落札価格が結構高めだったので、来年の路線価は意外な高値となるのか
注目である。

やはり例外的なケースとしての見方ですか。私もそう思うのですが報道ではもう一社200億円を
越えた入札をした会社があるとのことで、必ずしもそうでないのかとも考えられます。しかし
たまたま情報合戦で2社がどうしても欲しいと競り合って上がった結果ということもありえます。

あまりと言えば突出の度合いがすごく、今回の価格の持つ意味を読みあぐねるのですが、あれ以来
高洲の土地取引価格は上昇しているのでしょうか？不動産屋さんに聞いてみたいところです。
「駅遠30分以上なのにあの価格」と言うことについても新浦安は別基準という意見もあるようですが、
駅近の美浜や、入船はどんな傾向なのでしょう。

現在、都心もしくは、都心近郊の大規模マンション用地が渇枯しているとのことだ。
マンション用地に適したとみる土地には、
路線価よりはるかに高い価格で売買が成立するケースが多い。
高洲の件は、企業庁が価格を公表したため、一般市民に売買価格が分かったが、
一般売買では、価格が分からないので、あまり騒ぎにならない。
新浦安に限ったことではなく、東京都心の特に広大な土地には、
ほぼ、高値での売買成立になっていると見て、間違いないだろう。

路線価はあくまでも参考値であり、土地を欲しい者がいれば、
値段がつりあがるのは資本主義経済の構造上、発生してしまうことである。

現在都心もしくは都心近郊で起こっている土地価格の吊り上りを、
バブルとみるか、今後も安定した高値に落ち着くかは、誰も分からないが、
その土地にその価値があれば、落ち着くところまで上昇し、
価値がなければ、やがて反落する可能性は高い。

なるほど、今回の土地は都心近郊の数少ない「かたまった広さ」であることに価値があるという
ことですか。だから、そのすぐ側の一戸建ての数十坪の土地が「即」同じ価格になるということ
ではないと言うことですね。

と言うことであれば、新浦に残る他のマンション用地も今の状況だと同じかそれ以上で取引され
そうで、戸数制限や建設費の高騰を考えると今後はすべてかなりの高額物件になりそう。

一方、今回の野村値つけは、浦安全体の路線価に即ではなくてもじわりじわりと影響を与えるのも
間違いない。ＸＸ地所によれば、浦安地区の土地マンションとも、ここ１-２年公示価格以上の
１０％上昇しており、これが今回の件で加速されて２-３倍はともかく（こうなった時は世の中
全体もバブル）２０％とか３０％になる可能性は十分ありうる。

今後原油はどうなる？鉄はどうなる？インフレになる？新浦安のマンションの供給量は増える？
潤沢で魅力的な自治体の全国での割合は増えるの？等考えれば新浦安の未来派わかるような気がします。
どうでしょうか？

原油も鉄もインフレもわからないので、新浦安の未来もわかりませんね。

新浦安に住んで７年になります。
最近の過熱状態をみるととても不思議な気持ちになります。
だって、新浦安っていっても、とっても狭い土地の話ですよ！
それほど大騒ぎするほどの場所とは思えません。
もちろん私は新浦安が大好きです。
でも、テレビなどで武蔵野あたりの成熟した住宅地を見るにつけ
新浦安の狭さを感じています。何年経とうがあんなふうには成熟できない。圧倒的にスケールが違いますから。

世の中全体バブル化しないのであれば、いいか悪いか（買いづらくなる）は別にして、
今しばらくは新浦安の価格は他地域と比較して「相対的に」上昇するだろうと思います。

しかしいくら上昇しても結果的に、都内西地域の高級住宅地、例えば二子玉川あたりと並ぶこと
はないでしょう。そこまでブランドイメージが伸びるとは思えないしおもえないし、必要以上に
高くする？要素の自由業的な金持ちは少ないし。

感覚ですが、現在６割位の相対価格が８割くらいまでいけば恩の字？じゃないですか。二子玉川で
築３年駅８分１００平米８０００万とか（例）ですから、こちらは１２０平米で８０００万とか。
そのへんで落ち着くのではないでしょうか？

武蔵野を始めとする東京西部と比べると確かに思うところはありますよね。
向こう方へ行くと「やっぱ、こっちの方が本物かな」って。
でも帰ってきてマリナイーストに入ると「あー、ここもかなりいい」って思います。

違う価値でどっちもいいのだと思います。こちらは空の広さとか、海が近いとか。
ただこちらは今まであまり知られていなかったので少し過熱している時期なんでしょう。

ただ、今の価値は町全体が新しいというところに拠っている部分も多く、マンションだけだと
２０年後に東京西部のような成熟した街になっているのかというと、結構厳しいように思えます。
むしろ今過疎化が叫ばれている大規模団地の危険性は、住民の均質など同じように包含しています。

でも、これも住民の叡智でそうはならないようにできると思うし、財政などそうさせない好条件も
浦安は持っています。

>338

同感ですね。新浦安は猫の額ほどの場所だから、開発しつくされたらもう話題にならないのじゃないの？
住宅地として成熟するといっても限りありますから。
その時が来ると中古マンションは暴落とまでは行かなくても、今のような価格はとても維持出来ないでしょう。