新浦安の新規物件 その２

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私はそうは思わない。民間にまかせていたら新浦安など人気のあるところは地価が青天井になってしまいます。
それを庶民でも購入できるような手ごろな値段で用地を売却していてくれたおかげでそんなにマンション価格もなんとか
上昇しなかった。今回のＢ地区の入札はバブルを助長させるという意味ではマイナスです。

バブルとか言ってる人は、少し経済の勉強をしたほうがいい。まあ口だけで何もしないなら火傷することも
ないだろうからいいんだけど。

野村の２１０億はバブルではなく単に新浦安の価値評価の正常？化なのか、浦安に限らない
世の中総バブル（そう遠くない過去にみた。。）再現の先触れなのか？
「価値があるとこだけが上がるのが今回の特徴です」なんてわかったような実は何もわかってない
コメントは別にして。

＞そして今後も新浦安の地価はあがりつづけるということを示している
なんか、いやな予感もする。

>野村の２１０億はバブルではなく単に新浦安の価値評価の正常？化なのか

自動車はナンバープレートをつけてしまうと中古車となり、新車の価格では売れなくなると言われています。
マンションも登記すると中古マンションとなり、一般には新築売り出し価格よりは下がるものと思われます。
実際のところ、入居後も売れ残った住戸を新築であっても値引きして売ることはよくあることと言われています。

ところが、新浦安では新築未入居物件が中古物件として売り出されると、売り出し価格を超える値段がついています。
また築浅物件の中古価格は値崩れしません。
これらは新築価格そのものが低く押さえられていたことを示す証だと思います。
２１０億円が正常な価格かどうかは異論がたくさんあるでしょうが、従来の地価より上がることはまちがいないです。
でも、上がり続けるか、あるところで上げ止まるかはわかりません。

野村の判断が正しいし素人が新浦の価値に疑問をぶつぶついっても意味ないでしょ。
現実を見ましょう。

新浦安の大規模マンション用地は、残り住宅専用が１つ、業住融合が３つ。
しかし小学校が追いつかないので、Ｂ街区後は数年は売られないと思われる。
（少なくとも教育委員会の現時点での計画には、それらが売られて小学生が
増えることは想定されていない。ちなみにＢと３８は入っている。）
Ｂ街区に高値が付いたのは、ライバルが居ない為に高値が付けられると
ふんだのではないか？

数年後、今の小学生が大きくなり、学校に余裕が出来て、残りの用地が売り
出された時、暴落する可能性は有る。4x700として2800戸程度供給される訳だし。
今の住民も全て同じだけ歳をとっているので、雰囲気も変っているかもしれない。
ニュータウンにありがちな問題だ。

既に新浦安にマンションを持っている住民にとっては、野村が売りきった時に売
り抜けるのが上策だと思うが、今から買うのは相当リスキーだと思う。

少なくとも、ファンダメンタルを見ずに他の人が買うから上がる、だからその価
値が有るに違いない、だから自分も買う、は最低の投資戦略だ。でも多くの人が
それをくりかえすんだよね。10年前は光通信、今はライブドア。

投資は自己判断で。教育委員会のホームページや、浦安市の都市計画、企業庁の
整備計画程度は見ておいて損は無いと思う。

>>267
光通信は１０年も前じゃないが？そもそもライブドアなんて
当時の光通信とは比較にもならない位だが、本当にＩＴバブルの頃を知ってるの？

新浦安のファンダメンタルは最高だと思うが、あなたはチャーティスト？
住まいであるマンションと株をいっしょくたにはできないと思うが、
テクニカル的にあえて言うなら、新浦安は今まで安く放置されていただけ。
なぜなら新浦安は新しい住宅地でメディアにも注目されていなく、皆さんにあまり知られていなかったから。
しかも当時の住都公団や企業庁が不当に安く土地を売り出していたというか、
住都公団が民営化を急がなければならないので、３年前まで同時期に大量のマンション供給があった。
２０００年からの５年間でマンション供給が全国で一番多いのは新浦安駅だったので、
大量の供給により、需給のバランスが取れ価格はあまり上がらなくすんでいた。
官から民へ市場が開放され、市場原理が働き、また供給自体も少ないため
価格が高くなり、買い板が厚くなった。
早く情報を仕入れたものが底値で買えたのだが、今は保ちあいからの上放れだね。放れにつけ。

ファンダメンタル的にも、マンションを購入する場合、建物という箱だけ良くても、まわりの環境も購入するようなものなので
環境が良くなくては魅力ありませんね。たくさんの公園、海、ＴＤＲ、綺麗な街並み、買い物の便利さ、
都心へのアクセス、教育環境と教育レベル、自治体の優れた財政、有名人の多さとかドラマやＣＭ撮影の多さとか
新浦安の魅力を挙げたらたらキリがないくらい。ファンダメンタルは正に最高。

利便性がいいので、東京西部で例えるなら、新浦安は府中や立川よりも安いが、
今後は調布の仙川レベルまで上昇してもおかしくないと思う。
投資は自己責任で。私は住むのが目的なので、利益確定の売りはださないロングポジ。
（他に住みたい街がないため）

少し前までは、新浦安の街並みも、まだまだ整っておりませんでした。
街の財政状況が良いこともあまり知られておりませんでした。
駅から徒歩20分、30分は、不動産を資産として持つこととしてはタブーとされてきました。
しかし、どうでしょう。マンションが立ち並び、街全体像が分かってくると、目で直接
確認ができ、しかも非常に整っていることが分かります。
そして、一般的に浦安の財政状況が良いことも分かってきました。
また、新浦安では駅からの距離はあまり関係ないことも分かってきました。
（まあ、真剣に購入した人には財政は調べた人はいるとは思いますが。。）
というわけで、当時は資産として持つ場合には、バクチだったに違いないでしょう。

しかし、これからは違います。これらのことは全て解決済みだからです。
分かっているものを買うリスクと、分からないで買うリスクでは、全く違いがあります。
分かっていないリスクが、今まで値段に織り込まれていたということでしょう。

268
まさに核心をついていますね。新浦安に一度住むと皆さん永住希望です。そのかわりに新たに住みたいという人は
日本全国にごまんといます。しかしミスリードというか現実を直視できない人が多いですね。

永住希望が多いということは街全体が代謝せず、老人化するリスクがあるということ。
これは浦安市も認識してうｒ。

>一般的に浦安の財政状況が良いことも分かってきました。

自分が知らなかっただけで、知ってる人は20年前から知ってる。

街そのものが老衰するリスクを市当局は理解しているから、街の再開発に関しても注意を
払ってて、中町を再開発する計画もちゃんと考えてる。あと10年のうちには何か動きがある
だろう。そのときだね、新町が暴落するのは。

>>271さん
歴史は繰り返すって事かな。今、入居されている方々は高島平がどのような
歴史をたどってたかを知っているんですかね？
私は大規模団地は、新しく綺麗な町であっても、２０年後を考えると購入できません。
急成長した町は急に没落するものです。私の言葉を２０年後に再度思い出してください。
または、少し遠出して実際の高島平を見に行くのもいいんじゃないですかね。

参考資料（こうならないといいですね）
ttp://www.daito.ac.jp/~nakamura/seminar/takashimadaira.htm#shiryou

急に高齢化するのは日本全体です。
新聞やテレビでそう言ってます。

まあ新町に高額納税者がバンバン集まってくれれば、その金で中町の再生ができるのかな。
そういう意味では、三井も野村もガンガン強気で行って欲しいね。バブルだっていうんなら、
ちゃんと金落としてくれる人間だけを選別して住まわせるのが得策だろう。

>>274
んじゃ、どこならいいの？

現役時代に良い生活環境で過ごし満ち足りた日々、しかし老後は資産価値としてはわびしい物だが
それでも住み続けるには問題なし、の場所と
現役時代は、環境は良くないし不便、だけど年寄りになってからは生活には便利だし
なんてったって、昔２０００万で買った家が今５０００万円ウハウハですから！
の、どっちを選ぶかでしょ？

う〜む、自分は現役時代輝いた場所にいたいな。年をとると欲が無くなって、健康でありさえずれば
資産はないが、食うに困らず、住む場所はあるんだし・・・。程度で満足できそうな気がする。
将来を考えて、今交通の便の悪い場所に住んだら、その体力消耗、ストレスで資産価値が出るころまで
長生きできるか分からないしね。

買い換えればいいのに。

買い換える金はあって、引越しも丸ごとやってくれる業者があっても、
年とると、知らない土地に引っ越すのは面倒なもの・・・じゃないかな。

>>278
そうなんだよね。だから２０年後の資産がどうのこうの言わず
今一番いいと思うところ買えばいいんだよね。
やたら資産価値がどうのこうの書いて、新浦安を持ち上げる人、落とす人がここに出入りしているのが
変。
今住みたいと自分が思うところに住めばよし！