グランエスタ（ファイブスター）★★★★★８

＞８１
つなぎ融資を使わなければその金利は丸々浮くはずです。
得になるなんてことは絶対にありえない、なにか思い違いなさってませんか。

提携銀行の決定をした時点でつなぎ融資が発生しないように、
鍵の引渡し日を決めるのが当たり前だと思います。
そもそも東京建物が銀行との打ち合わせをきちんとしていなっかた事により
つなぎ融資が発生するかもしれないと言う事態になったんだと考えられます。

結論は「顧客第一に物を考える」と言う企業理念の欠落した東京建物に問題があると言わざるを得ません。
天井高の件やつなぎ融資の件で本当に心配ですが、購入したからには腹を据えて頑張りましょう。

81です。
つなぎ融資を使わずに金利が丸々浮くのは、フラット35を繰上げ完済せずに最後まで払い続けた場合です。
退職金をもらった時点(あるいはまとまった資金ができた時点)でローンが残っていれば
繰上げ完済される方も多いはず。
そうであれば、つなぎ融資を使おうと使うまいとローン借入日とローン完済日が結果的に同じになります。
つなぎ融資を使うことが絶対に損であるという考えだけでなく、色々な考え方があると思います。
私は上記の考え方なので、つなぎ融資とフラット35の金利差で印紙代と印鑑証明代が十分カバーできるため
得になると考えています。

sage

内覧会の時に比べて確認会の書き込みがあまりないのですが、
既に確認会を終えられた方いかがでしたか？
うちはまだまだ先なので、共用部分などの完成度はどれ位だったかなど
ご報告が聞きたいです。

駐車場外れてしまいました。キャンセル待ち番号が書かれていましたが、
このキャンセル待ちはいつまで有効なのでしょうか(入居後も有効とか)。
どなたか聞かれた方はいらっしゃいますか。

確認会終了しました。壁の汚れや、床の傷はきれいに直っていました。
床がかけていたり、変色していた部分などは床を張り替えてくれたそうです。
ゲストルームは家具がまだ入っておらず、ドアが安っぽい感じがしますが
部屋の中はまぁいい感じでした。ただゲストルームは傷や汚れが目立つの
で、修正してほしいなと思いました。
どなたかがご指摘してましたが、託児ルーム側の入り口が、手を入れて鍵
を開られるので心配です。外部からの侵入者をどのように防ぐのか？

駐車場、自転車置き場の位置を確認して、採寸して帰って来ました。
しかしまだな直りきらない部分や、再度指摘事項があり、再確認会を来月
予定しています。

>89
もはや借入の検討段階ではないと思うのだが…

>88さん
ご報告ありがとうございました。
託児ルーム側の入り口は気になりますね。
うちも確認会の時に確認して、戸田建設の方に指摘してみます。
たくさんの指摘があれば、対応してくれるかもしれませんよね。

>89
つなぎ融資のほうがフラット35より金利が低いのは当たり前。
銀行に聞いてみたら。

89さんこそ借入を検討していた人の発言とは思えませんが。

89さんは、
今の変動の優遇金利よりも
長期固定のフラット３５の金利のほうが金利が低いって言っているのでしょうか？
金利の比較は、すぐにネットでできるので見てみるとわかりますね。

もめる時は、どうでもいい部分でこじれますね。

>81さん
数十万円費用が浮いたと書き込んだ張本人です。
実は、契約時に東京建物さんから頂いた資金計画・諸経費計算書に「つなぎ融資諸費用（90日分）」とあり、
それを純粋に諸経費＝事務手数料のようなものと誤認していたがゆえの発言でした。
正直ローンに関しては勉強不足で、月々の返済が自分達に払える額かどうかを主に考えており、
繰り上げ返済や総返済額のことはろくに考えていませんでした。
今回は勉強になりました。ありがとうございます。
ただわからないのが、なぜ90日分で計算してあるかということで、
月１回融資実行日があれば最長でも30日分にしかならないのではないかと思うのですが…？

>97さん
つなぎ融資は鍵の引渡しが遅れて融資実行が遅れたときの場合などを考慮して、多めに費用を徴収し、後で返金するというシステムをとっているようですよ。
だから、９０日分なのだと思います。

つなぎ融資は、私が司法書士に聞いた話では、引っ越した先の住所でなく、現住所で登記した場合、不要になると言われました。
その場合住所変更が必要らしいですが、費用はつなぎ融資費用よりも格安とのことでした。

皆さんのお話とはちょっと理由が違いますよね？

金利の上昇が見込まれるこの時期、３月と４月の金利では上がる可能性のほうが大きいと
思います。つなぎ融資つかってフラット実行が４月になることで多少不利な金利を適用されてしまい
その金利が長期続くということ。
そこもちょっと気に留めておいたほうがいいかと。

>81
もしかして銀行かデベの人？
フラット３５での借り入れのみの場合フラット３５のみの金利支払いで済みます。
つなぎ融資の借り入れを受けなければならない場合その部分の金利が単純に上乗せになり余分な資金が必要。
（しかも現金）

８１さんの考え方はもっともらしく聞こえますが、
つなぎ融資を使わざるを得ない状況のみを前提にした一方的な意見で
とても購入者の考え方とは思えません。

こんな所でもっともらしくデベを助ける様な書き込みはしないで欲しい

つなぎ融資の件ってかなり複雑ですね。うちは来週、金消会なのですが頭金あまり入れれないので、
当初は三井住友銀行の30年固定金利2.8％の予定ですが、ネットで色々金利を調べてＳＢＩモーゲージが
固定金利で2.521％なのでいいかなって思っていたのですが、頭金の20％が必要なので、無理かなって
思っていたのですが、東京建物さんに電話したら、頭金の20％はみずほ銀行で固定20年2.75％で
やれるそうなので、来週、金消会の時に三井住友からＳＢＩ・みずほに切り替える予定です。
変動金利は先行き金利上昇の事を考えたら不安ですし、繰り上げ返済の手数料を考えたらＳＢＩの方が
金利を低いし、手数料もかからないのでいいかなって思っています。これってつなぎ融資って必要なのでしょうか？

>100さん
フラット３５とつなぎの融資開始日が同じではないです。

フラット３５（公庫関連含む）は、抵当権が設定されない状態（登記前の状態）では融資できません。
融資されないが、不動産の引渡しを受ける為には、売主に代金を支払わないといけませんよね。
その期間の支払いを別途借り入れる事をつなぎ融資と言っています。

だから同期間に２箇所から借り入れている訳ではないですよ。
金利・・・つなぎ期間は低い。フラット３５の金利は、融資開始時の為、上がるかも。
　　　　　フラットじゃなく、公庫融資だったら金利が確定しているので、お得ですね。

今更、この話題で盛り上がる理由がわかりませんが。。。

>103さん
>>今更、この話題で盛り上がる理由がわかりませんが。。。
まったく仰る通りです。資金計画の基本的な所で詰まっているようじゃ、
この先が心配になってしまいますよね。

長期返済の方、短期固定で繋ごうなどという考えはお止めになった方が良いですよ。
５年後には長期金利は倍増していますからね。

>81さんの考え方でいくと
つなぎ融資期間の３０日〜６０日間分の金利に
１0〜20数万円を払ったらその分早く返済が終わると言う考え方なんでしょうか？

104
余計なお世話だよ

>106
この10年内に10%の世帯は返済不可になっていく試算が出ているんだよね。
お宅がそうならないことだけ、お祈りしてますよ。所詮他人事ですから。

つなぎ融資なら、プロミスとかレイクで借りても良いんじゃない。
とりあえず毎月の金利だけ返しておけば、ずーっと借りてられますよ。
元本は減らないけど間に合わせなら大丈夫！上手く活用して下さい。

プロミスとかレイクでつなぎ融資とか常識的に出来る訳ないじゃないですか！！
もう少しまともな発言お願いします！！！

＞105
つなぎ融資を利用した場合、フラットの融資実行が鍵引渡しから１ヶ月くらい後にずれる。
全借り入れ期間＝つなぎ融資期間（１ヶ月とする）+フラット融資（３５年とする）＝３５年と１ヶ月

つなぎ融資を利用しない場合、鍵引渡しからフラット融資実行。
全借り入れ期間＝フラット融資　３５年

で、100さんはきっと、単純につなぎ融資分借り入れ期間が長くなってその分の金利を多く払うから
つなぎ融資は無駄と思ってらっしゃって（きっと繰上げ返済を一切なさらないのでしょう。）、

81さんは、ある時点で繰り上げ返済で完済をする、つまり借り入れ期間がもともとの借り入れ期間より
短くなるので、つなぎ融資で１ヶ月分融資期間が長くなっても関係がない。
１ヶ月の短期間金利が有利なつなぎ融資のほうが有利と思ってらっしゃるのでしょう。

まあ、繰上げ返済をする方の方が多いと思うので81さんの考え方をとる方が多いのではと思いますが、
100さんのように繰り上げ返済を一切しない方は、つなぎ融資は無駄と思うのでしょう。

みなさん色々な事言ってるようですが、もういいかげんうざい。
こんな事契約した時点で考えるでしょう、普通。

>113
私も契約時点で考慮されている問題だと思うよ。今更何を言っているのかと心配してるんだよね〜。
この時期って既に次の段階に入っていないとまずいんじゃないかと思うんだけど。

この話題は、もういいでしょう。
８２さんのような書き込みも無いようですしね。

>108,>110さん
もう発言しなくて結構ですよ。まともじゃない人の意見なんて誰も聞いてないので、そんなんだから、
社会でもダメなんですよ。固定金利、変動金利、人それぞれです。

ローンの件も気になりますが、話題を変えて、、、
昨日、確認会行って来ました。うちは、内覧会で３０箇所近く指摘しましたが、
壁紙なんかは張り替えられてきれいになってたり、畳も入れ替えたのでは？という位
全体的に新築らしくなっていました。それでも新たな指摘事項とあわせて、
残り１０箇所くらいをまた再確認会までに修正してもらう事になっています。
以前、ここにも書きましたが、気になっていたフローリングの日焼け（？）についても
指摘しておきました。塗装するとか言ってましたが・・・。
フローリングの件は、ここでも出ている通り、他のお宅からも指摘が何件かあるそうです。

確認会の流れですが、内覧会の指摘事項をチェックした後、一旦エントランスに戻り、
確認事項のコピーをもらって、その後は自由見学で、採寸する場合はまた住戸へ
（担当者抜きで）戻れますし、他にはメールコーナー、パーティールーム、サブエントランス、
自走式駐車場・機械式駐車場・ゲストルーム・自転車置場・フィットネスゾーン・
託児・学童ゾーンが見学可能です。ただ、昨日は風が強くて見て周るのが辛かったです。

＞１１７さん
待ってましたぁ〜、確認会のレス！
直ってましたかぁ、私もどうなっているのかと心配していたのですが
１１７さんのレスを見て少し安心しました。ありがとうございます。
ところで所要時間はどの位かかりましたか？

午後1時半からだったのですが、マンションを出たのが3時半なので、約2時間です。
内覧会は5時間位滞在したのですが、今回は短かったなぁと終わってから思いました。
結構ゆっくり見たんですけどね。2回目って事もあるのでしょうか。
ちなみに、確認会の時に貰った案内には、「共用部の見学は防犯上17時以降の見学は
ご遠慮ください。」と記述があります。

＞117さん
確認会の流れ…ありがとうございます。
確認会後、部屋に戻れるという事で安心しました。内覧会はもどれなかったので、その分ゆっくり見てきます。
後は、天気が心配です。晴れると多少、日当たりが確認できるのですが…。

>117さん
カフェとかam/pmの無人コンビンなどは、確認会で見学できたのでしょうか？

皆さーん、今週の入居前説明会は参加されるんですか？私はもしかしたら仕事で行けないかも・・・・

>122さん
ちなみに我が家も表札は（とりあえず）出しません。今現在も出してません…
内覧会の日には、まだ受け付けていましたが…

皆さん、表札はださないのですね？
うちはオプションで申し込みました。
そのことに迷いはないのですが、上下左右のお部屋の方に挨拶に行っても、
一回で覚えられるかなあ・・・
以前はこっそり玄関先に行ってお名前の確認をしたりしてたのですけど・・・
２回目会って名前がでてこなくてもごめんなさい。今からあやまっておきます。

そーなんですよね…名前って、普段の挨拶程度には名前しらなくとも…
何かあったときに名前知らないと困るときってありそうで…今のところは無いんですけどね。

うちは出しますよ！ポストも玄関横も。ポストの名前入れるところは確認会で見たら
とっても小さかったので、これは適当にパソコンで名札作っていれておこうと思います。
玄関横はネットで探したところで作ってもらおうと思ってます。
オプションよりデザインがステキなので。

表札はやはり出したほうがいいとは思います。ちなみにうちはオプションの表札にしました。
説明会ですが、うちもいくか行かないかで迷っています。行ったほういいですか？
皆様のご意見を聞きたいのですが。

うしも説明会へは行きません。仕事ですし…後日、説明会での内容みたいなものが届くと言うことで。
休みだったら行きますが…

できる限り説明会は参加された方がよろしいかと思いますが。

うちは２人で会社休んで行きます。
何せ初めての持ち家なので。

そうですね。『後で聞いていない』って事にもなりかねないで
説明会は行った方が良いですね。

今日、新宿の東京建物に行って来ました。当初、三井住友で住宅ローン組む予定だったのですが、
金利等を今更ながら色々調べまして急遽、フラット35（ＳＢＩ）とみずほ銀行で組む事になりました。
2つ共、これから審査なので金消会は2月中旬頃になりそうです。その後、司法書士の方と、
色々書類の件で打ち合わせしましてトータル3時間もかかってしまいまして、へとへとです！！
ＢＵＴ、住宅ローンの金利が当初の計画より約200万弱減りましたのでラッキーとかなって感じです。
今週は、入居前説明会や確認会もありますし、これから色々と忙しくなりそうです！！

確認会ですが、カフェも無人コンビニも自由見学の中にはありませんでした。
まだ出来てないような。。。いつできるのでしょう？
それと、確認会には、内覧会のようなオプションコーナーはありませんでした。

フィットネスルームは見れましたか？

金消会が終わったという方々は、提携ローンの金消会のことですか？
家にはいつあるかの連絡すら届いていないのですがどうなっているのでしょう？！

お聞きになったらいいと思いますよ。人それぞれローンを決めたタイミング・選んだ銀行等で
スケジュールが違うと思いますよ。

フィットネスルーム自体は見れましたが、まだ何も器具は入っていません。
ゲストルーム自体も見れますが、家具は入っていません。
カフェ、無人コンビニの場所自体は内覧の時も見れたと思いますが、
まだ家具、販売機などは入っていません。

フィットネスルーム・ゲストルーム、間に合うんですかねぇ！？
パーティルーム見た方どうですか！？
139さん　先月に東京建物さんより郵便で日にち等のお知らせ届いているはずですが・・・

金消会（提携ローン）行ってきました。気に入らなかったのは火災保険の保険料
です。ＭＲでの試算では４．７万円（一括）だったのに金消会の見積では
２２万円でした。担当者の説明を聞いていても割高感があったためゴールドコース
をやめ、スタンダードコース（差額約４万円安）にしてしまいました。
少し後悔しているのはゴールドコースだとエアコンや給湯器が故障しても３千円
でローン期間は交換してくれるということ（本当か？）やっぱゴールドに変えよう
かなと考え中です。

139さん、ちなみ家も通知が届いてませんよ！
多分そろそろくると思っているのですが・・・

我が家も、金消会のお知らせまだです。
東建に連絡してみますが…。

141
器具とか家具は、半日あれば搬入できるので、
管理体制が稼動する前に搬入されて、
いたずらとか最悪、盗まれるとかされるよりいいと思いますよ。

>147
私もそう思っています。

うちは金消会の知らせが昨日来ました。
2月2日から16日までで、日時は第三希望まで出してくださいとの通知でした。
土曜日もできるそうなので。あとは銀行の都合次第ですが、いまは返事待ちといったところです。
うちはみずほのフラット３５一本で、つなぎ融資無しです。

ローンについては、ローン専用の掲示板があるのでそちらでお願いできませんか？
審査は、人それぞれ条件等で時間のかかり方が違うと思いますよ。
自分で問い合わせた方がよっぽど確実で早いと思います。

資金計画の紙に表示登記・保存登記で30万円ほど見積もられてますが、
内訳を確認された方はいらっしゃいますか？
登記費用自体はそんなにかからないはずなので、
結構な手数料が（恐らくデベと懇意の）司法書士に流れることになると思います。
ここはいいなりにならないように、妥当な水準の適用をお願いするつもりです。

昨日確認会に行ってきました。
以前、「フィットネスから託児所に行く渡り廊下のそばに木のフェンスがあり、ドアがあるのですが、
（外に通じる）そのドアの鍵がいとも簡単に外から手をいれて開けられるのです。」との書き込みが
ありましたので、チェックしてきました。
フェンスは格子状になっているのですが、鍵の近くは透明のプラスチックが貼ってあり、外から
手が入れられないようになっていました。

153さん確かに鍵の近くは透明のプラスチックが貼ってありますが、
プラスチックが貼ってない部分から、細い方だったら余裕で手が入ります。
鍵に手が届いてしまうのです。
フェンスを乗り越えるのも簡単にできそうではありませんか？

１５４さん確かにその通りかもしれません。
１５４さんはもう確認会終わられちゃいましたか？
もしまだであれば、その時に指摘していただければ、と思います。
私はまた再確認会がありますので、その時に指摘・要望してみます。

私が見た時にはプラスティックなんて貼ってありませんでした。ちょっとは改善されたのですね。
でもあのラティス風のフェンスは足をかけて登るのに絶好のものですね。
前にも書きましたが１００%入居者以外の侵入を防ぐのは無理だとわかっていますが、
一目見て超簡単に入れますというものは困りますね。
フェンスのデザイン自体の変更を要求しましょうか。

たしかに登記費用の見積もりは高いと思いましたが、登録免許税の税率は決まって
いるし、報酬にしても司法書士報酬規定に基づいたものでしょうから、精算時の明細を
確認してからでもいいかなと思いますが。
司法書士の領収証は明細記載されたものになるでしょうし、明細が無ければ請求しますので
調べればすぐ分かると思います。
もちろん法外に高いようでしたら内容証明で返還請求しますが。
マンションの場合無理だと思いますが、普段使っている司法書士や本人が登記すれば
多少は安く上がるのですけどね。
フェンス等の不備な点は管理組合より改善請求するしかないでしょうね。
もちろん、瑕疵として無料で改善してもらいたいですね。

１５５さん、私からも指摘しておきますね。

その通りです。セキュリティラインの確保をパンフレットでも謳っていますので、
瑕疵ですので無償にて改善が妥当だと思っています。

登記費用などは、概算で多めに預っておいて、
余った分は返しますと、金消会のときに言われました。
こういう費用は、請負う司法書士さんによって違うものではないと思いますが・・・・

あさっての説明会ですが、どうしても都合がつかず行けないのが残念です。

フェンス（セキュリティ）については、
２日の管理説明会の場で、大多数の住民の方の勢いを借りて
修正をお願いしたいと思いますが、いかがでしょうか？

個別に指摘するよりも、２日に一斉に詰め寄った方がいいかなと思いますが・・・。

＞161さん
フェンスの鍵が外から簡単に開けられること、
またルーフバルコニー点検のための入り口の鍵がサムターン使用であること。
この２点に関してセキュリティの強化を東京建物アメニティに電話で御願いしました。
後日留守電に「その件に関しては決まったことで変更はできない」と連絡がありました。
そう感じている人が多数いるのであれば、再考を促すことも可能かもしれませんね。

>167さん
私もわからずに、何か書く書類があるときはとりあえず「3-4-1」で書いています。
しかし、明後日2月2日になればどの道わかることかと思いますよ。

確認会で配られたものによると
3-4-43-ｘｘｘです。

150さんへ
　可能です。最初はダメだと思ったのですが、東京建物さんに相談しましたら、三井住友からＳＢＩへ変更ＯＫ
との事でした。ＳＢＩだと物件価格の80％まで融資出来ないので足りない分はみずほ銀行（ちなみに東京建物は
みずほ系列です）でローンを組めるとの事です。最審査をＳＢＩとみずほ銀行でして、その後に契約（金消会）の
予定です。入居時期にはなんら問題ありません。金利も三井住友の30年、固定2.80％〜ＳＢＩの2.51％に変える
事が出来ました！！

>171さん
ＳＢＩなどのフラット３５は、融資実行時の金利が適用になりますので、
３月になってみないと正式な金利はわかりませんのでご注意を。
という私もＳＢＩ利用です。
噂では２月の金利は2.461だとかで、微減ですね。
このまま３月まで頑張って欲しいものです。

本当によく分からないのですが、電話して聞く前にここで予備知識を付けておきたいので
質問させてください。提携ローンでフラット35と他にもう一本ローンを組む場合、抵当権の問題
とかで同一銀行で組むしかないので、ＳＢＩと他行のローンという組み合わせは出来ないという
説明を、これまで常にされてきたのですが、ここまでの記載を見ていると、どうもそのようでは
ない様なのですが、なぜ可能なんですか？

>173さん

情報ありがとうございます。
表札のサイズを測ってきたのですが、なんだかあやふやで
申し訳ないのですが、お分かりになられたら表札のサイズを教えていただけないでしょうか。
お手数おかけします。

表札ですがオプション会のもの意外でも色々とあるようですが
取り付けはできるのですか？すみません、よくわからなくて・・・
教えて下さい。

＞　164さん

161です。ありがとうございました。

明日、東京建物にどこまで対策してもらえるのかは、
出席者の勢い如何かと思います。

少数の意見なら、変更不可で押し通されてしまうと思いますので
是非、設計変更含めて、検討してもらう確約が欲しいですね。
（引き渡しに影響が出るかもしれませんが・・・・）

その次の問題として、
163さんがおっしゃっているように
”普通に入ってこれる外部の方”に対する対応をどうするのかを
確認していきたいです。

せっかくの有人管理が意味をなさないので
後の管理組合ネタになる前に、
みなさんでスタンスを共有しておきたいと思います。
（鍵を使わないで入った人には最低限声をかけて確認するとか、
　どこにいるかを監視しているだとか、具体的な内容が知りたいです）

１７７さん表札はサイズを測って注文すれば、どこで買っても
取り付けられますよ。オプション会のものは高いです。
ホームセンター等でかった方が安くすみます。

みなさぁん！！！いよいよ明日は管理説明会ですね！最近は色々な意見も飛び交って
いましたので不安もありますが楽しみでもあります、それぞれ高い買い物をし、お部屋だけではなく
その高価格の中には共有施設も含まれているのですから、共有施設についてはお互い後悔のないよう、よい方向に進むよう
に意見交換ができればと思っております。それでは明日、宜しくお願い致します。