グランスイート広尾 Part2

＞624

結構、お年の方ですか？

マンションは、１０年、２０年と言った節目で住み替える方がかなり多いですよ。特に広尾界隈の富裕層の場合。

まあ、うちの爺ちゃんは８０歳でも自転車こいで買い物行ってましたが。逆に、それができないと、どこに住んでも、老人ホーム行きになるので、健康には気をつけたいですね。

ただ、固定資産税は、高くないんじゃないですかね。

広尾界隈では路線価安いし、土地持分も少ないので。その点はメリットですね。

ここは自称検討者が多いようですが、なかなか売れませんね。

こちらの物件、土地持分どれぐらいですか？
他のここより高級な物件は、意外に土地持分が多くて驚いた記憶があります。HPでは分からないですからね…
それらも含めて総合判断…かな。

ここも大半が億を超えますから、検討者が慎重になるのは当然かと。
同様の価格帯で、ここよりも短期に販売が進んでいる物件って他にありましたっけ？

営業に聞くのが一番だと思うけど、敷地面積を総戸数で割れば、平均の持分はわかるんじゃない？

土地の持分は、部屋の持分(平米)と総戸数の床面積から計算すれば大体分かるかと。

そんなの真剣に（本当に）検討してる人ならこんなところで人に聞かずに自分で金額ぐらい入手してしかるべき。

ミールの箱がおいてある部屋がありますね。洗濯機や、食器洗い機がミールなのかな？こういった仕様がいいんでしょうかね。賃貸は、難しいんじゃないかな？広いホーマットのようなのは外人が入居するけど、６０平米以下で、４０万とかのかなり高い家賃の物件は、最近はいらないで空いてますよね。

ミール？？ミーレのこと？

食洗機は、ミーレくらいの方が使いやすいですよ。
国産のよくあるサイズだとお鍋とか入らないので。

ここは、ミーレが標準ですよね。国産品がついている部屋タイプがあるんですか？。。

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町
　敷地面積：4096m2
　総戸数　：86戸
　平均持分：47.6m2

グランスイート広尾
　敷地面積：3686m2
　総戸数　：108戸
　平均持分：34m2

ちなみに、自分が住んでいる麻布のマンションは、各戸の平均の土地持分が90m2くらいあります。
（典型的な、昔の高台低層マンションですね。。。）

まぁ、マンションで土地持分を議論しても、
建替えのときくらいしか意味ないかもしれませんが。

グランスイートは小さい部屋もあるからね。
単純に戸数で割っても意味ないでしょ。
あまり詳しくない人なのね。

10坪ということは坪単価500万円として5000万、あとは建物代金が床面積坪単価100万ぐらいが原価だね

ここ、坪500もしないでしょ。

ここの敷地の一部が、以前、戸建用地として売り出されていたので、デベに確認すれば、教えてくれるのでは？

自分は興味がなかったので、金額は忘れましたが、500もいってなかったです。

＞639　総戸数ではなく総床面積で除して自分の持ち分を算出しないとね。　あとミーレやボッシュのディッシュ・ウォッシャーは故障し易いし、いざ故障した時や買い換えのときにすごく厄介だったから、個人的には国産メーカーを薦める。ついでに今使っている人は経験して知っていると思うが、ドラム式のウォッシング・マシンも外国製は生地がすぐに傷んでしまって不評です。今どき外国製の白物家電を高級仕様だと勘違いする人もいないでしょうが、売る方に勘違い組がまだいるということか。なんか発想が旧態依然としている。まあそれはこの業界全体についてもいえることだが。まあこれだけダメだしするとスルーできない人から猛反発を食らうだろうが、事実は事実ですから。ついでにホーマットの話が出たが、もしこの物件を賃貸に出すとしたらエクスパット向けは無理だから日本人向けということになるだろうが、果たして希望する家賃が取れるか疑問。

なぜ海外の方向けの賃貸が無理なのですか？反発ではなく質問です。

エクスパット以外の外人なら、賃貸可能でしょう。部屋の使い方は乱暴になるけどね。

なぜエクスパッドだと無理なのですか？？？

エクスパッドは、本国からお金が出るので、海外仕様の、トイレがたくさんあって、天井が高くて、広くて豪華な部屋に住むからです。

広尾の家賃を出せるエクスパット以外の外国人？具体的にどういう人か浮かんでこないなぁ。例えばどういう人？実例ある？

なんだ、ただの偏見ですか。
当たり前ですが、どこも無制限にハウジングアロワンスが支給される訳無いので、家賃次第で十分対象になりますよ。
エクスパッド＝欧米人=体が大きく天井高を優先、という発想は昔の話では、、、

>648

外資系コンサル、会計、法律事務所の若いアソシエイトとかかな。

>649

あなたは、そもそもエクスパッドを知らない。

その辺の実態は、KENの人に聞きましょう。ただこの辺でよく見かける大型犬、しかも2頭とか3頭とか、を散歩させている外国人は、間違いなくホーマットあたりの外国人向けマンションの住人でしょう。

expatriate　略して　expat　日本語でエクスパット、またはエクスパッツ

不毛な議論じゃないかな。その外国人が金持とは限らないし、会社の規定によるかと。

不毛、エクスパットは無理と断じる理由が分からない。

ただの知ったかぶりってことでしょ

まず無理でしょう。断定はしないが。

間取り次第って事なんじゃないの？？
狭いと無理だけど広い部屋ならいけるでしょ。

広い部屋をわざわざ賃貸に出すために購入する？

賃貸投資目的でここ買う人はあんまりいないから、転勤とかの時の話じゃないですか？？

議論が発散してきましたね。何をネガりたいんでしようか

投資狙いでなくとも、賃料相場は気になりますよね。
この辺りでは、㎡賃料単価はいくら位いけるでしょう。4,500円くらい？？

それ以上かそれぐらいは、いくと思いますよ。
部屋タイプ、需要と供給のタイミングにもよりますが。

飽くまで自己住居目的で、やむ無く転勤時に賃貸に回してローン返済を進める程度であれば十分な家賃相場ですね。

だから駅近は有利、ということですね

この辺り、他の都心地域と比べても家賃相場はいい方だと思いますが、白金台や代々木上原との比較でも家賃は高く取れると考えて良いのかな？

恵比寿の某物件価格出ましたね。
一部定借なのに高い。
それを考えてたら、ここはお買い得かもしれないですね。

余計なお世話だと叱られそうですが、もしお子さんがいらして転勤になった場合、子供の幼稚園や学校（お受験も含め）のことを考えると当然単身赴任でしょう。だってこのエリアのウリの一つがそこなんですから。

確かに子育てにいい環境ですよね。

どの辺が子育てに良い環境なのでしょうか？教えて下さい。

本村も笄小学校も評判いいからじゃないですか？
賃貸の話がでていましたが、エキスパットに適してるような間取り（広さ、マスターベッドルームにバスルームがつながっている）ではないし、まわりにホーマットなどのようなそういった物件があるので、エキスパットには貸せないし、そうでない人で、４０万近い家賃になれば、難しいと思いますよ。

エクスパットだけが賃貸利用者ではないと思います。いろんな方が借りるでしょう。立地がいいですしね。

一口に、エクスパットと言っても色々。
80㎡越えてれば十分候補になりますよ。

＞670　子育てに良い環境と一言で言っても、中身は大きく二つに分けられると思うんですね。一つは公園や緑、更には医療や治安、といったいわゆるエリアの環境。もう一つは、近隣の教育機関の数や質といった教育にまつわる環境です。

まず前者に関してですが、このエリアは、有栖川公園や笄公園、ガーデンヒルズ・フォレスト方面の街路樹に代表されるように、とても緑が豊富で、日赤や都立広尾、少し足を延ばせば北里や山王、慶應といった総合病院が揃っており、開業医・歯科医を含めれば、医療機関に事欠かない都内でも有数のエリアだと思います。

後者に関しましては、私立の幼稚園や小学校の受験を目指す親御さんに限っての話になるかもしれませんが、まず有力なお教室やお受験塾が揃っていますし、受験に関する情報量が他のエリアと比べて圧倒的に多いと思います。また人気の有名幼稚園や小学校も徒歩圏内にあり、通園、通学にも便利ですね。以上の二つを総合して、子育てに良い環境、という評価を得ているのだと思います。

賃貸のマーケット、特に外国人相手の話であれば、詳しくない人間が憶測で議論しても始まりませんので、専門の業者にヒアリングなさってはいかがでしょうか？確かにエクスパットと一言でいいましても、金融、法律、IT、メーカーと報酬もさまざまですし、家族構成やペットの有無でもニーズが違ってきますからね。ただ、4人家族ぐらいで大型犬を1頭か2頭飼っていて、この前の大雪の日には公園や坂でスキーやそり遊びに興じる様な家族は、だいだいのところホーマット系の住人でしょうね（笑）。

ホーマット、そんなに多いかね？
森ビル系か、一戸建て借りてるケースが多いけどな。

メーカーのエクスパット・・・？まぁ、日本支社長が外国人のケースとかあるにはあるか。。

エクスパットばかり話題に出るけど、日本人でも月40位賃貸で払ってる方はこの辺りには沢山いますよ。
私は今賃貸ですが、この近所でそれ以上払ってます。
ここがエクスパットに貸せるのかどうかなんて別に大した話では無いのでは？
ここを検討してる人も私同様、最初から賃貸目的で購入する人は少ないのではないでしょうか。

ここは駅から近いから賃貸でも有利、とは営業さんの言葉です。賃貸に出した場合のCPは、結構重要な点だと思います。

港区で賃貸ですが、80平米くらいで月40万くらいずっと支払ってます。
エクスパットとかでは全然ないですが…

港区で月４０万てお得ですね。教えて下さい。市ヶ谷近辺は新宿区でももっと高いです。

エクスパットで月額家賃40万円って、どんだけシケた会社だよ。ここは、日本人狙いでいいじゃない。その方が、皆さんにとってはむしろいいと思うよ。

>680
昨今雇用の確保や給料が上がらない等言われてます。
今の日本状態とは真逆の意見ですね。

>679, 681

アジアの方でしょうか？
確かに、GDPの伸び率が落ちてきそうな国もありますね。

今日現地の前を通りましたが、かなりいい感じに仕上がってきてましたよ。
モデルルーム帰りと思われる方も、複数いらっしゃってました。

ヴィンテージマンションになりますかね？

住む人の質によるでしょうね。

ヴィンテージになるかは分かりませんが、ここを選ぶ人はあまり変な方はいないように思います。
成金系の人や投資家的な海外の方はここではなく港区のタワーを選びそうだし。

もう4/5埋まっているようですね。
残り20戸程度ですか。結構早いペースですね。

ローンは３５年しか選択肢がない。

このエリアも、選択肢がここだけになってきたね。
ここも、出遅れたけど、そろそろ売れるでしょうし。

ベイズの掲示板で、以下を指摘したら、削除されました。
この掲示板の特質をあらわすものとして記録に留めさせて頂きたく、このスレに投稿させて頂きます。

○タワマンの健康リスク
　以前、日経において「選手村に入るのは1万7000人で、5000戸程度が必要になる見通しだ。国際オリンピック委員会の基準では、選手の健康に配慮して選手が宿泊する施設は14階以下とする規定がある。」と記載されていたこと。

○子供の成長へのリスク
『高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由』
http://business.nikkeibp.co.jp/article/interview/20140121/258583/?ST=s...

と題する記事の存在。

この件、私もきになっていました。
高層マンションは、三半規管にも影響を及ぼす可能性があるみたいですしね。

まったくタワマンの否定記事では無かった
都営団地の否定でもないが…

もう話のネタがないんでしょうね(笑)

ここ地上8F建てですが、何か？

高所平気症とかもありますよね。

お墓参りに行きたくなった

3期はいつからですかね?

近隣ではここ以外、めぼしい物件がないですからね。三田レジは完売した模様。ここも梅雨前ぐらいにはなくなるペースですかね

周辺物件がどれも完売して、何だかさみしいですね。

港区だと、あとは、六本木IBM跡地住友タワー、ミッドタウン横の三井タワー、青山の三菱、パーマンが２件ほど、、、ぐらいですかね。。どれも、とんでも価格ででてくることは間違い無し？　

三田レジは完売御礼出てましたね．いやはや，早いのなんのって．．．
ここもおそらくすぐ完売でしょうね．いろいろネガを考えてるようですが，やはり売れるところは早いです．

三田は最終５戸、「綺麗」に売り切ったので値引きした可能性はありますよね。隠密で。でも、結果が全てだから、この世界。さて、ここはどうなるでしょうか。

ここは場所が良くないわ。マンション内に格差を設けてるのも良くない。

ここの場所、どの辺りが良くないでしょうか？個人的にはいい場所だと感じていたので、理由を是非お伺いしたいです。

旧ＮＴＴセミナーハウス跡地の住友不動産所有地は分譲マンションになるのでしょうか。

704　気にしない、気にしない。個人の好き嫌いと客観的評価と絶対的評価とそれぞれ違って当たり前。

グランドメゾン白金レジデンスも素敵でした。

グランドメゾン白金レジデンス、地盤診断サイトでみると、良くないんだよね。。。

自作自演は禁止だぞ。

＞708　診断は「良」だからここよりよっぽど良いわ。

グランドメゾン白金、駅からもうちょっと近ければね…
全てGoodな物件だと坪800くらいのなってしまうよ…

駅前の住不の土地は分譲にはならないと思いますよ。
この辺りとにかく借地が多い。
駅前の一等地、住不は手放さないかと。
因みに森ビルの社宅の土地も借地ですよ。

特に大使館が３つもある４丁目は、大使館、老人ホームのような公共施設（もとは国有）、や寺社等がもっている借地がすごく多いですね。分譲でこれだけ出ること自体希少性があると思いますね。

希少性や希少価値があるかどうかは意見の分かれるところだが、希少な存在ではある。

賃貸に出した場合、72平米で26万想定と営業の方に言われましたが、そんなものですか？ サブリースでない場合です。

72平米で26万円なら変動で全額借りた場合のローンより少なくなってしまいますよ。実際には固定資産税等もかかると思いますので赤字ですね。確か近くの野村の物件は73平米で35~40万円ぐらいで貸し出していた気がします。

一般的なマンションと高額マンションだと、賃貸価格も違ってきますよ。
ウェリス有栖川や、プラウド南麻布、高い部屋は72平米くらいで50万オーバーで募集していたかと。
部屋の位置や景気にもよると思いますが、上の方がおっしゃっている35〜40万くらいで貸せると思いますよ。

お二人ともありがとうございます。すぐに貸したりするわけではないのですが、販売サイドの資料だと表面4%切るような想定賃料を提示されたので悩んでおりました。

賃貸はディアナより少し安い感じかなと周辺住民としては思うのだが。
駅から離れることと、周辺の雰囲気が全く異なるので。
スペックは似たりよったりかな。

ディアナは61.11m2で27万。十年ぐらいで72平米なら30-33万ぐらいは保てるのでは？

ディアナは駅近ですが、仕様はグランスイートの方が全然いいですよ。
ウェリス有栖川より少し安い賃貸相場になるくらいかと。

プラウド南麻布には叶わないでしょうね

と、プラウド南麻布の購入者が戯言言ってますね。

中古になれば、駅からどのくらい近いかが賃貸物件の価値（価格）に影響するので、こちらが優位になる感じでしょうか

なるほど、サンアリーナ広尾の方が賃料が高いという話ですね。納得。

駅距離からして、坂上のパークマンションより高く貸せることは間違いない。

中古になれば、間取り、広さ、駅から何分、で予算、が重要でしょ。最寄りの駅は言うまでもありませんよね