芝浦アイランド　ケープタワー　その３

夜明けが遅いのと、朝日を浴びずに朝を迎えるのはちょっと違うなぁ。。
日の出前に出勤される家庭でない限り、朝日を浴びる環境を持ったほうが自律神経的には良いですよ。
夜間は方角はあまり関係ないので、それ以外の時間帯でケープを購入して得られるメリットを考えれば
DINKSこそ南向きかと思います(^^)

ケープは四角い普通のマンションと形状が異なるので
方角だけでなく部屋の向きによって日照条件が変わります。
北面に直射日光が当たらない、というのは一緒ですが
MRで形状からくる日影のシュミレーションを見せてくれますよ。

そうなんですよね。同じ向きを向いていても、トライスターの中心部に行くにつれて
隣の棟？というか、建物の部分が日陰になる時間が長い。
外側に、上層階に行くにつれて日陰の影響は低いんですよね。
だから、季節によって日が当たる方角でも、自分の住んでるタワーで日陰を
作られちゃうんですよね。それはデメリットですが、敷地の有効面積も広くなるし、
ワイドスパンになるし、内廊下だし、構造的なメリットのほうをとります。
もちろん、日照条件のとてもよいお部屋もありますし。
朝日を浴びれると気持ちよさそうですけどね。
ですが、あの価格差だとほんと北側がどんなかんじなのか、どこかの高層マンションで
見てみたい。紫外線になるべく当たりたくないので、北向きもそういう意味では
魅力。

>>24さん


気になるのは、明るさですか？日照がないことですか？

北側でも、角部屋なら、リビングが開放的で明るそうですよね。
また、ハイサッシで採光が良いというのも北側には有利な点でしょうか。
日が入ってこないので、他のどこよりも部屋の中は寒いのは間違いないでしょうが、
あの二重サッシの保温性能なら、普通のペアガラスの物件よりは、暖かいと思います。
ただ、換気が熱交換式ではないので、冷たい風は入って来ますが。

北向きは、眺望が一日を通してきれいに見えるところもメリットですよね。
南側は、日中から逆光になって、あまりきれいに眺望が見えません。
ただ、洗濯物を外で干したい人は、少しでも日当たりがあった方が
いいでしょうね。

ご自分の目で確かめる場合は、超高層の中古物件の内覧に行かれてみるのはいかがでしょうか。
あるいは、URの高層賃貸の内覧というのもありますよ。

>>２０さん
グローブ隣の賃貸の値段がわかればいいんですけど、ＭＲでまだわからないと
いわれました。芝浦にあるＵＲの賃貸料とかをみると、、、、。ただご近所の
同デベの完成済みのタワーの賃貸料をみせてもらいましたがそうとういい値段でした。
分譲と最初から賃貸のものではやっぱり違うのかな？ただここら辺の賃貸って
けっこうしっかり作ってそうだけど。

２５さん、２４です。
やはり日照ですね。いまは南向きの部屋ですがベランダがないので部屋干し
してますが、洗濯物に日光があたると独特の気持ちのよい香りがするのでそれは
捨てがたいですね。
自分が子供のころは日光で干したタオルケットとかすごく気持ちがよかったのを覚えて
いるので、いま子供もいるので、たとえ日中仕事で家にいないとしても、南とか西向きなら
部屋干しでも窓際に干せば、きっと太陽のにおいって感じられるでしょうね。
実際は乾燥機を使ったりにもなると思いますが、ときどき太陽のにおい感じたいと思う
私はやはり北向き向きではないですね。

太陽の光を浴びないと、体内時計が狂うそうです。

http://www2.health.ne.jp/library/3000/w3000298.html

以前佃のリバーシティーに住んでいました。２２階でしたので、風が凄かった。でも洗濯物はすぐ乾きます。今回戸建て
の購入も検討しましたが、寒いのが嫌で、マンション購入に変えました。佃の北向きに住んでいた知り合いは家の中が
寒くてしょうがないと言ってました。TTTは値段の安い下の階の倍率が凄かったみたいですが、ケープもそうなんでしょ
うか？確かに、せっかく高層に住むのだから、上階が良いですが。購入したい部屋と予算の額が低いからか、担当の
営業が若い女の子で、力がなさそうで不安です。抽選、公平なのか、私も不安です。妻の知り合いの話しによると、２組
申し込みがあっても、架空を４組入れて、架空に当選させ、２組のうちの買って欲しいというか、ローンの組めそうな方
に、キャンセルが出たと言い、話し持っていくそうです。こんな大きい所では無いのかな？

＞＞２９さん
ここって以外に上層と下層の差がない気がしますが。
ただ庭が見える部分の低層階は人気らしいです。

いよいよ明日からMR一般公開ですねー
なんか結構評判いいみたいでうれしいような、かなしような・・・

明日は大混雑なのでしょうね。お天気が心配ですが。
人気はどうなんでしょうか。掲示板の立ち上がりのころは今一な感じのようでしたが、
最近は書き込みペースも上がってきているようですね。
大規模、山手線沿い、港区、島（＝周辺含めた総合開発地域）、都心、お手ごろ価格
というセットのある物件が今後はあまりないかもしれない、となると人気が出てもおかしくないですね。
ただ、豊洲待ちという人もいると思います。

物件の中での人気は、価格が安いお部屋に集中すると思います。
あるいは、角部屋のような眺望が特に優れているお部屋も人気があると思います。
不人気を考えると、ケープの場合、同じ間取りで階が構成されているので、
同じ眺望なら、値段の高い高層階の出足が相対的に鈍そうではありますね。

ところで、皆さん、デメリットをちゃんと認知しているのでしょうか？

>>26さん

ご近所の、同デベのタワーの賃貸料はかなりの値段ですね。
そこは元々分譲用として施工したのですが、
不動産の投資会社が一棟買いしたところです。
あそこは、徒歩8分なので、徒歩11分のケープはやや不利ではありますが、
それでも、ケープはある程度効率的な賃貸料設定ができるのではないでしょうか。

初めて書き込みします。私も真剣に購入考えております。
３２さんの言うデメリットとは騒音（ヘリコプター・高速・モノレール）、運河の臭い
駅からの距離。でしょうか？まだ現地に出向いていないので確認したことは無いのですが、
かなり気になっていて今迷っています。小さい子供がおりますので、やはり良くないのかどうか・・・。
これは一度自分で確かめないと納得は出来ないですよね。
あと、部屋の向きも気になっているんです。他の物件の営業の人にはここの悪口ばかり言われました。
駅から遠い、あと夜はカーテンをきっちり閉めないと同じ建物の部屋同士見えてしまうと言うんです。
ＭＲでのシミュレーションでは何も感じなかったのですが、本当にそうなんでしょうか？

ベランダから首を出すと反対側見えそうですね。
運河ニオイはすぐ気にならなくなりますよ。

私にとってのデメリットは①ヘリの音、②北側にそびえる建物によりアイランド北側と分断されていること、③二重サッシであるため開け閉めが面倒
といったところです。番号は気になる順。

特に音については、ぜひとも一度現地に行って確認してください。高い買い物ですから。

>>34さん

32です。
どんな物件もデメリットがあると思いますよ。それを確認せずに購入するのは
リスクが高いと思っています。実際に住んでみたら、思っていたのと違っていた。
この状態で住み続けるのは困る、ということになったら、嫌ですよね。
やはり、現地に出向いてご自分での確認が必要不可欠と思います。

この物件は、デメリットがはっきりしていますが、それらは人により程度問題が違ってくると思います。
ヘリ騒音、モノレール騒音、運河の匂い、周辺環境、トライスター型による日陰と斜め見合い、眺望阻害
などなど。

ただ、同じ建物同士の斜め見合いは、バルコニーから身を乗り出してみれば見えるかも知れませんが、
バルコニーには太い柱が、狭いピッチで建っているので、ほとんど気にならないと思いますよ。
まあ、この狭いピッチの太い柱は、眺望的には今一なんですがね(^^;)。

お子様がおいででしたら、小学校がやや遠いですね。ただ、子供には歩かせたほうがいいという考えも
あります。高速は平日は朝と夕方は渋滞による排ガス、高速下の海岸通りも大型トラックによる排ガス
が気にはなります。ただ、間にヘリポートの建物と運河があるので、直撃ではないでしょう。
休日とは違うので、できれば会社をお休みしてでも、一度ご確認した方が良いと思います。

駅からの距離は、最寄駅山手線ということを考えると、徒歩11分は上出来では？
品川港南物件なら、優秀な部類です。^^v

騒音は、感じ方が人それぞれで違いますからね。なんとも言えません。
運河の匂いは正直気にはなっています。夏場が匂いやすいと思うので、
今の時期では確認ができないんですよね。この間の雨の日は問題ありませんでしたが。

>>34
そりゃ、激戦だからね。悪口言われますよ。
あちこちMR回ってあちこちの悪口聞きましたよ。
芝浦は埋立てですが、干潟埋立てなので
ゴミ埋立地と一緒にはならないと思われます。

３４です。早速ご意見頂けて嬉しいです。
ベランダからの見合いは気にする程でも無さそうですね。ちょっと安心しました。
都心などで目の前に建物が建っている環境よりはずっと良いと思われます。
騒音については聞いてみないとどうにもなりませんよね、一度平日と休日に出向いて見ます。
子供はまだ小さいのでほとんど一日中、部屋と建物内または近所に居ることになると思うので
私にとっては大いに問題になるとは思うのですが、それ以上に間取りや環境、利便性に惹かれています。
価格は言うまでもありませんが。

排気ガスもかなり気にはなりますが、現在も都心といわれるところに住んでいて普通に生活していてもかなり多く感じます。
なのでここへ移ったからといって激増する感じもしないのでは無いかと思っています。

我が家はすでに要望書は出しておりますが、明日からのＭＲオープンで倍率が気になる所ですね。
いずれの部屋にしても無抽選とはならなそうな気がしますね。
抽選はガラガラだと聞いてのですが、それでも操作ってあるのでしょうかね？

>>39さん
抽選そのものに操作は無いと思います。　他物件の経験ですと抽選会で申込者代表の人が
ガラガラの目の前に座らされて、不正が無いことをじっくりチェックしますから。
申し込み段階で、倍率が上がらない様に営業さんに努力してもらうのはあると思います。
そして、積み立てくんがこないことを祈りましょう。

３４です。
４０さん、ありがとうございます。操作は無いんですね、良かったです。
家は特は優遇されるような頭金でもないですし、うれしいです。
ところで積み立て君とは何でしょうか？教えていただけたらと思います。

>>34さん
住宅金融公庫が発行する住宅債権のつみたてくんのことです。
つみたてくんを持っている人は、平成12年の前半までの応募分までは、倍率優遇が使えます。
民間住宅の販売には、一人で、10倍、20倍という倍率にすることができる優遇措置です。
現在の応募分では廃止されておりますが、優遇が使える人はまだまだいらっしゃると
思われます。

>>41
つみたてくんをお持ちの方が要望されると当然ながら抽選に当たる確率が低くなりますので、
ご自身が要望されている部屋につみたてくんをお持ちの方が来たら、他の部屋にシフトするという
選択肢も考えられます。
営業さんに状況を聞けば現在倍率がわかると思いますので、つみたてくんをお持ちの購入希望者が
きているかどうかもわかります。　登録期間に突然来るとショックですが、それも運です。
ところで、雪が積もりましたね。　本日行かれる方は大変ですがお気をつけて！
そして、レポートしていただければ幸いです。

北は高層階なら都営住宅の見合いもなく価格も安いが、日照問題あり。
東はお台場眺望だがヘリ近し。南は流石に価格高いが眺望平凡。
西は高層階ならモノレールの影響なく富士ビュー。
うーん、なかなかむずかしい。

そうですかー。要望書出してますけど、つみたてくんがきたら勝ち目なしか。
営業さんの努力ってどのくらい実るのかなあ。後は運ですか・・。

４４さん、そうですね。たしかに意外と難しい。
何を優先するかＭＲで眺望と日照確認して、価格表見て、間取り見て
希望部屋探さないとですねー。

今日で一次の販売住戸、確定するんでしたっけ？
希望してる部屋が対象になるといいな。

>>48さん
グローヴのときと同じであれば、
お一人でも要望書が出ていれば
その期の販売住戸になります。

ケープは今年竣工で日がありませんから
特に１期は早い者勝ちで決めると思って
間違いないと思います。
要望書を出しておけば安心していいでしょう。

49さん、ありがとうございます！
要望書は出してありますので、あとは倍率を祈るのみですね。。。

本日行かれる方でどなたか、Ａ３街区の温泉スパ施設とフィットネス、医療クリニックモール
（内科以外何が入る？）の何か新情報あれば期待しています。　特に温泉が気になります。

温泉スパって島住民限定？
普通に極楽湯の様な住民以外でもつかえるのかな？

３４です。
つみたてくんについて教えてくださった方々ありがとうございました。
全く知らない事でした。確立は低そうですが、もしそうなれば当たる確立はほとんど無さそうですね。
現在要望書を出している部屋は２倍です。でも週末でぐっと増えるでしょうねえ。

＞＞５２
温泉スパなどは一般に公開されるものだと聞きました。
管理の面から言ってもその方が良いのかもしれませんね。

Ａ３街区の温泉スパは単独施設なのでしょうか？
それともフィットネスクラブ内の施設で会員限定利用なのでしょうか？　まだ決まってないかな？

11月に聞いたときは、スパもフィットネスも、経営はどこがやるのか、不明と言っておりましたが、
もう決まったでしょうか。気になるところですね。

先週聞いたところだと、まだ決まってないようでした。
今日のＭＲはどうだったのでしょうね。
倍率が上がらないといいんですが・・・。

プレミアム住戸のブビンガとカバで悩んでいるんですが、あまりにも色彩のセンスが無くて悩んでいます。
一般的な話で構わないので、部屋と色合いについて教えていただけませんか。

100Ａの部屋から花火って見えるかわかる人がいたら教えてください。お願いします。

芝浦アイランドの10年後の売却って、掛け目はどれぐらいか分かる人教えてください。

100Aってサウスウィングの先端だよね？花火は中央区主催の東京湾大華火のことだよね？
多分見えない。
晴海ふ頭を望む方角じゃないと。よって東か北東か。

>>59さん
築10年というと、芝浦の中古の価格からの推定が難しいですね。築10年が少ないです。
yahooの不動産情報からみると、中古は4件めぼしいのがあり、
それらの平均築年数は26年、平均坪単価は160万円となっております。

以下からは、私個人的な見解です。

まず、路線化の上昇が見込めるかどうかでしょうか。
芝浦アイランドの路線化は、この3年間やや下がりました。
しかし、お隣の港南は上がりましたね。品川港南口の
再開発に伴う上昇と推定できます。
アイランドも再開発になるので、路線化の上昇には期待したいところですね。

つづいて、物件のプレミアム性がどこまで評価されるか、ということがあります。
アイランド全体の街並みが評価され、建物自体の古さも感じさせなければ
それなりのプレミアムが付くと思います。
間に挟まったバスの車庫がどうなるのかの、リスクではありますが、
街並みは10年後には植栽も育ち、それなりに成熟していくのではないとか
想定できますね。
建物自体には、生活上必要不可欠な設備があるのと、リフォームのしやすい設計などで、
古さをカバーできる工夫はあると思います。
建物外観も、古さをごまかすことができるアースカラーとなっていますね。

以上から、希望的な推定も入りますが、
10年後　-13%へダウン、20年後-20%へダウンというところでしょうか。
5000万円の物件なら、10年後4350万円、20年後は4000万円ということも
あり得ると考えます。

なお、これはあくまでも、個人的見解による推定値です。
本物件の未来の価値は自己責任にて推定をお願い致します。

ほとんど材料がないところから推定するのも
面白いといえば面白いですね。
私はここも上昇するかもと思います。
ただ、インフラを前提に、眺望の良し悪しで上下するかなと思います。
ＷＣＴの新古は、もう３割以上の価格でアップで出している部屋もあります。

部屋で朝日を浴びれなくても、通勤途中で十分に浴びれるから私は北向き住戸で十分。
っていうか帰宅後の夜景の方が癒されて重要だな。
あくまでも自分の場合ですが。
休日もほとんど出かけて部屋にはいないから日照は気にならない。
でも夜明かりを消してベッドに潜り込み、ふと窓から見える夜景は堪らない。

> 58
グローヴの東南角部屋購入者です。100Aがどの向きか分からないけど、私の購入部屋の
東側（ベランダ、リビング）からは、昨年の晴海埠頭・花火はバッチリ見えることを
確認しました。（賃貸棟はレインボーブリッジより右側の眺望をさえぎるだけですので）
全体図などから比較して（見えるかどうか）類推して下さい。

あれだけ立ち上がってるですから一部の部屋のみでいいので
中の見学会させくれないですかねー。
眺望や日照確認したいですよね。

グローヴはレインボーブリッジの北側にあるから東南角の東窓は可能性あるでしょう。
ケープはレインボーより南側になっちゃうから、サウスウィングを選択すると花火に背を向ける格好になっちゃうので難しいかと。

ドッグランが気になって見てきたけど、あんなにヘリポートに近いと犬もビックリして行きたがらないような気がする。ちょっと残念。

営業によると昨日、雪の中、モデルルームに２００人程度の来場があったそうです。
スゴイ！

うちもブビンガとカバで悩んでる・・・・・

我が家ではプレミアム住戸にするかで悩んでます。
お買い得感があるのかよくわかりません。
誰かその辺りに明るい方教えてください。
ちなみに、もしプレミアム住戸にするならば、
高級感があるブビンガにしようと思ってます。
（しばらく住むと飽きる気もしますが・・・・）

この週末ＭＲに行ったらシアターのホリエモンが半ばカットの憂き目にあっていました！

やはり、シアターのホリエモンはそんなことになっていましたか。
タイミングが・・。あまり関係ないでしょうけどね。