芝浦アイランド　ケープタワー　その３

>198
夏見に行けば西日がつらくてヤダとかいわないでね。

倍率おとしでがんがってるのかな。

めちゃイケにヒルズからの芝浦アイランド一瞬登場。フジ系の番組でよく出てくるね。つまらん話ごめん。

区の補助の対象になってれば、区立でも私立でも大した違いは無いと思うよ＞保育所

話題は違うけど補助と言えば、
港区は中学生まで医療費全額無料（所得制限無し）！これは助かりますね。
http://www.city.minato.tokyo.jp/koho/2005/km050401/1578tps3.html

みなさんはカラーセレクトどうします？

>205
新宿区も近々そうなりますよ。

みなさんはケープの何処に魅力を感じていますか？またデメリットは？
私は前者は港区アドレス、建物や施設面のグレード、芝浦島、
そしてなんと言っても価格、後者は立地（ヘリ、モノレール、既存建物、
駅からの距離）です。でも後者は全て価格に反映されていると思うし
バランスで買いだと思います！

良い点は２０８さんの言うとおり

ちょっと購入意欲が萎える点は、ガラスカーテンウォールでないこと
【カウンターの床からの高さが高すぎるので、せっかくの眺望の良さを最大限に
活かしているとは言えないこと】

私もカウンターが高すぎるのが気になります。
やはり眺望が「売り」のマンションですから、
窓は大きくとってほしかったです。

>>209さん
それは、逆梁構造の宿命ですね。逆梁の良い点は、
高いハイサッシにできる、ファサードがかっこいいというところ。

逆に順梁構造だと、眺望が見えるけど、
高いハイサッシにできにくい、ファサードではバルコニーが目立ってしまい、
あまりカッコ良くないというところがありますね。

購入にあたって一度ヘリの爆音を聞いておきたいのですが、
これまで数回現地を訪れましたが聞けませんでした。
いつ頃いけば聞けるのでしょうか。

私も数回現地に足を運びましたが、ヘリを目撃したのは1度だけでした。
定期便ではないので運次第、という感じなのでしょうか？
音は、すごいです。特に地上に居ると周囲の建物に反響してこだまする感じです。
でも離着陸の時以外は普通にヘリの飛行音です。
これはグローブだって全く別の場所だって一緒なのでは？

私は週末しか現地に行った事がないのですが、平日に行かれた方いますか？
週末はすごく静かで（ヘリ、モノレール以外？）人気もなくびっくりする位です。
平日は高速の車の往来も激しいのでしょうか？田町駅周辺も人が多いですか？

>>213
そうですか。都営の人は２重サッシでもないでしょうしさぞかしうるさいでしょうね。
ケープは２重サッシなだけましか。

>>208さん
私は交通利便性が高いことが一番魅力に感じます。
山手線?京浜東北線「田町駅」、都営三田線?浅草線「三田駅」、ゆりかもめ、
水上バス、ちぃばす。　自転車やペットと乗れる水上バスでお台場に気軽に遊びに行ったり、
汐留、六本木、麻布十番、品川、川崎などへ乗り換えなしで遊びに行けるのが魅力。
ショッピングとして楽しむだけでなく、これらの場所では毎週様々な
無料イベントが開催されていますので、散歩してお茶するだけでも楽しめますよ。
一戸建てに比べてマンションはセキュリティも高く、鍵を掛けやすいので気軽に出かけやすいのが
良い点だと思っていますので、島を基点として様々な場所へ出かける楽しみがあります。
豊洲も検討しましたが、一箇所のＳＣのそばに住むより複数のＳＣに気軽に出かけられる方が
飽きなくていいと思いました。　豊洲からお台場の距離は実はものすごくあるし。
マンション内や島全体にも居場所がたくさんあるので、部屋だけではなく広い空間を楽しめると思います。
デメリットは、駅からの距離ですが、田町駅地下に自転車置き場があるので、
自転車利用でカバーするという手もあり。

ヘリは一回は聞いた方がいいですね。
購入してから、聞いてびっくりしました。
ということににはなりたくないですよね。

かなりの音です。というより、こんなところにマンション建てるのか？
と、いう感じです。ケープの購入を真剣に考えていたので、
アレには参りました。今はようやく自分自身の中で織り込み始めたけど。

>>217
同感。　私の場合は通勤時間が半分になり、仕事でどこに行くにしても直行直帰しやすい。（ｗ
駅からの距離は遊歩道だから慣れると思うし、地下鉄の乗り換えに比べればはるかにいいと思う。

>>214
平日も静かですよ。　田町駅芝浦側は、平日の朝夕通勤時間帯とランチタイムは
サラリーマンがたくさん出てきますが、それ以外の時間は平日でも人が少なく静かです。
渚橋を越えると人も車もぐっと減ります。　夕凪橋と港栄橋の間と渚橋と汐彩橋の間の
島の位置ではとても静かです。　一度、夜に行ってみてください。　工事の音が無くなるので
すごく静かです。去年の秋に夜のチェックをしにいったら虫の音が聴こえたくらいです。

ほんとにヘリの音何度か現地に行ってるのですが、離発着
のタイミングに出会わずに、音が聞けていません。
相当すごいようで、登録までに一度確認したいのですが・・・。
寒くてずっと待ってるのはかなり大変そうですね。
でも、ヘリとモノレールの音以外だと静かそうですね。

この物件、天井高低いのもマイナスポイントになりません？
間取りを良く選ばないと、下り天井多くてリビングの1/3程度が高さ220cmのところもあるし。
あとエアコンの取り付け位置とかね。

ケープは島物件の中で一番階高がない。これは事実。
階高が低いことは建築コストの低減に寄与しているのも事実。

その上で二重床・二重天井なので、各部屋の天井高は相対的に低くなる。

参考値ー単純に割って正確な階高がでるものではないし、高層・中層・低層で
違いがでるので、あくまでも参考にするしかないことは予め言っておきます。

ケープ　　　１６０.０メートル　４８階
Ａ１賃貸棟　１６９.９メートル　４８階
グローブ　　１６８.８メートル　４９階
ＣＭＴ　　　１６７.３メートル　４７階
以上全て鹿島施工
カテリーナ三田イーストアーク
　　　　　　１２５.３メートル　３６階

資産性の説明会に行ってきた方、感想聞かせて下さい。
あと東側のアパマンの看板が気になりますね。

平日は結構、スゴイですよ。ケープの前の通りも、海岸通りも渋滞状態です。

こんばんは、私はつい先月までケープのすぐ近くのマンションに住んでしまして、グローブを購入したものです。
ケープのモデルルーム行ってきましたが、間取りなどはケープの方が使いがってのよい部屋が多いように感じました。
車の渋滞ですが、ケープの前の通りはほとんど混むことはないです。
海岸通りは旧海岸通りのほぼ並行してありますので、ケープやグローブの周辺はあまり混んでいないのですが、芝浦インター入り口の車線は混んでいること多いですね。
みなさんが危惧している、ヘリコプターの騒音は私はほとんど感じたことなかったです。しかし主人いわく、滅多に飛んでないからわからないだけで、
かなりの騒音とのことです＾＾
あと、運河の匂いもそんなに感じないですよ。カルガモが住んでいて、夕方や朝などは船の汽笛や、カモのガーガーというかわい鳴き声も聞けます。
私は、芝浦に住むまでは実家が目黒でしたので、あまり芝浦に土地感もなかったのですが、今となっては大好きな町です。
駅前がさみしいと言う方もいますが、私は妹が品川に住んでいて遊びに行きますが、人に酔って芝浦口に降り立つといつもホッとしています＾＾；
ただ唯一誤算だったのが、”蚊”が多いことと、夏になるとどこからか”ヒューーバン！！”という花火の音が良く聞こえてくることでした。
うちは９階でしたが、夏場の蚊にはまいりました。
あと、花火にかんしてはうちが当時飼っていた犬が花火や雷の音におびえる性格だったため、夏場はほとんど毎日おびえていたのがかわいそうでした。

決めました。33歳です。
私は、ずっと渋谷区に住んでいます。やっぱり都心の暮らしはいいです。
渋谷へ6分、代官山へ10分の場所のマンションに住んでいますが、
その利便性を犠牲にしても芝浦ケープはあまりある魅力がありました。
これまで半年間　中央、港、渋谷3区の中古マンションを狙って物色しつうづけましたが、
新築は中古の3割高という常識をくつがえすコストパフォーマンスもあり、説明会2回で購入の意思を固めました。

ディベロッパーの中央区の再開発を職場近くで見てきたことも安心していられる証拠かもしれません。
今後の流通性も考えて安心しています。

少しだけ懸念しているのは、低価格な物件が、モラルまで低い人を呼んでしまわないかと思うことです。
本日も、要望書を出しにいきましたが都心の暮らしに少し浮き足立っているような人たちもチラホラといました。

これは逆の例ですが、佃のマンションを見たときは、マンションよりも富裕層の独特の冷たい感じが肌に感じていまひとつでした。
由緒あるフランス料理店や古い洋館のような雰囲気にも似ています。
地域住民が、すれ違うそれぞれを信用していないというか・・・・・比較の対象にしているような・・・

芝浦ケープは富裕層もいるだろうし、そうでない方もいるでしょうが、
購入を決めた方々、それを逆手にとりましょう。

芝浦島をよい島にするためにがんばっていきましょう。スマップも歌っています。
「精悍な顔つきで構えた銃は、他でもなく私たちの胸につきつけられてる〜」
ケープタワーを「ケープフィアーでチープタワー」にしてしまうか、"憧れのブランド"にするかは
私たちの"さじ加減"です。
よい町にしていきましょう。地域や自分の子供たちのためにも。
みなさまにお会いできるのを楽しみにしています。

長文失礼しました。

水上バス１５分でお台場へ行くことが出来る街なんてあまり無いから、
住み始めたら満足度も高くて離れられなくなると思う。
都会マンションは家どおしの独立性が高いので気軽な反面、
将来老人になったらさびしい面もありましたが、
島なら遊歩道散歩でたくさんの方と接する機会がありそう。
笑顔で挨拶が交わされる素敵な街になるといいですね。

港区は優良企業が多く財政事情も良いので、子供から老人まで手厚い保護があります。
中学生迄の医療費全額補助、独り住まい老人の個別訪問などなど。
住民定着に向けた官公民一体の地域開発も本腰だから、芝浦はこれからが楽しみ。
今年度中に発表される予定の港区田町駅前開発計画の内容にも期待しています。
島に区が作る幼保一体施設も幼児と老人とのふれあいを意識した施設になるようだし、
そういった街づくりの思想が住民の生活に大きく反映されて
優しい街になることを期待しています。

２２９さん同感です。
私も子を持つ母ですが、そろそろ職場復帰予定なのですが、核家族で東京で暮らす身ですから
今後の芝浦の街づくりには惹かれるものがあります。
ケープにはドッグランもあるので、子供も寂しくないかなと思います。
専業主婦ではなくても、子供も地域で育っていく
であろう期待感と安心感があります。
そういうわけで我が家ははじめ戸建を考えていましたが、この街づくりに共感して
ケープかグローブの購入をしようと考えています。

皆さん同様に、島一体の開発の価値を買ってます。
運河の周囲に遊歩道の整備というのはそう簡単にできるものではないと考えます。
建物の作りこみも将来を見据えており、
永住を視野にいれて購入できる都心湾岸系では数少ない物件だと思います。
駅からやや遠いものの山手線や都営地下鉄が利用できるため、
利便性もまったく問題ありません。
また、埋立地ながら、地盤の良さもいいところでしょう。
地震が来ると崩れ落ちることのない耐震護岸も評価高く見てます。
港区という行政の素晴らしさも買いの要素ですね。
また、周辺にはいくつか再開発ができる地域があるのも楽しみが大きいです。

当然のことながら自分も前向きに検討していますが、
だれか、ネガキャンしてくれませんか。
本当にすでに語られているデメリット以外のデメリットはないのか
再確認できると助かると思っています。

埋立地、高速に近い、モノレールの騒音、ヘリの爆音、運河の匂いと汚れ、
駅から遠い、周辺が寂しい、買い物利便性がやや劣る、などはすでに現地で確認
しており、許容範囲です。
それ以外でお願いします。

衣食住の住の選択は、子供を持つ親にとっては子の将来も左右する重要事項であり、
投資や資産性やＳＣや眺望などとは別な視点で判断が必要だと思います。
他の物件では親のエゴが出がちでしたが、この芝浦アイランドに関しては
家族全員の未来にプラスなことが多く、街のコンセプトも期待に応えてくれると判断しました。

>>222さん
天井高は、特に洋室が一つ必ず2350mmになっておりますね。
間取りによっては、LDKの1/3程度が下がり部分になっているのもありますが、
2200mmではなく、2350mmですよ。資料を再度ご確認してみてください。
LDKの一部が下がる物件は意外に多いですよ。
また、基本的には天井高2550mmですから、低くも高くもない、極めて標準的だと思いますよ。

>>223さん
ケープの階高は3160mmですが、決して低い方ではないと思います。
階高に影響する数値で、一般的に公開されている天井高とスラブ厚の
他物件比較するとして、キャピタルマークタワーとザトーキョータワーズ
例にあげてみますと、天井高はそれぞれ2500mと2450mm、
スラブ厚はそれぞれ350mmと280mmであり、ケープは他物件比較で
劣るということはないと思いますよ。
また、グローブタワーの天井高は2600mmで、スラブ厚が350mmとなり
他物件比較からは、優秀だということが分かります。
つまりケープが低いというよりも、グローブの階高が、
平均より高いという方が正確だと思います。

最近、デベの自画自賛レスが多いですね。

ひねくれている方はスルーして、
スラブ厚は見えないところだけに重要ポイント
ＣＭＴもグローブもケープも他より厚くその点は合格点
ボイドスラブだけど厚いことは大切

231さん、それ以外に私が気にした項目としては、都営の再開発がどうなるか。お隣の紫の建物
（すみません、ビルの名前はわかりませんが）がまだ新しく、やはりブロックリノベーションと
いってもケープ殻見ると、単なるひとつのマンションにしか感じられないのでは？という点、
あとは本当に細かなことですが、スケボー練習場？の存在、です。ご参考になれば。

不安は購入希望者の皆さんがキチンと資金計画を立てているのかという点です。
10年、20年後に良好なコミュニティが形成・維持されるためには、入居者が激しく移り
変わらないことが重要な要素だと思っています。
デベがＭＲで行う資金計画にも問題があって、あれは購入当初の支払額しか見えないような計算を
するので、将来的な支払額の増加を甘く見込んでいる人が多いように思います。
・変動金利で借りる人は、金利の上昇に耐えられるよう借入金額を設定しているか？
　（例えば30年ローンで3000万円借りた場合、金利が1％上がると、年間返済額が概ね20万円弱増）
・修繕費の増額は見込んでいるか。（一時払いなしであれば、最終的には当初の4倍近い金額になる。）
・固定資産税の新築控除が外れた後の増額を見込んでいるか。
　（ケープの場合、固定資産税は土地＝1割強、建物＝9割弱、5年後には固定資産税は倍額近くなる。）
といった点、皆さんは大丈夫ですか？

固定資産税５年後に倍いきます？
だいたい１．５倍は想定してるのですが。

固定資産税の割合を
土地＝1.2、建物＝8.8
の比率と仮定しましょう。（土地分、建物分別の金額予測はＭＲで教えてもらえますよ！）
土地は5年後も価格不変と仮定して1.2
建物は減価償却なしと仮定し、控除が外れて8.8×2＝17.6
1.2+17.6＝18.8
ということで1.9倍くらい見込んでおくのが妥当ではないでしょうか。

補足です。
建物部分、「減価償却」と標記しましたが、会計上の減価償却とは異なります。
建物の評価は、建物を再建築した場合の想定費用に経年減点補正率を掛けて求めます。
簡単に言えば、建物の評価額はそう簡単に下がりません。

あんまり先のことなんか考えてたら、マンションなんて買えないですよ。
利率が上がりインフレになるような局面なら、
景気もいいでしょうから収入も上がっているはず。
そんなに今から深刻にならずともなんとかなるものですよ。

想定できる部分は想定しておいた方がいいですよ。
なんとかなるというのは真理ではあるけど。

広告を見て、MRに行ったのですが、インビが来ている方は優先販売との事ですが、抽選無しという事？ですか？
何が優先なのでしょうか？教えて下さい。我が家はインビ無く、行ったので、後回しにされてしまうのでしょうか？

金利は4%くらいみておけばいいんですかね。

>>243
グローブの時の経験ですと、優先販売のときは…
①取り敢えず要望を聞いてカブルところはやんわりとカブらなくなるよう調整
②要望の出ているところを優先販売として販売
ですのでこの時点では無抽選・見込客大量囲い込みでスタートダッシュ成功の好印象と
なります。

確かＴＴＴも優先販売でものすごい量をさばいてました。
優先販売での販売数も今後の営業に多いに影響を与えそう。

>>244
4%ですか…。そこまではあまり考えたく無いですよね。
フラット35でも3%超えてしまうとブルーになります。もう少しの間、金利を上げないで欲しいですね。

タワーマンションの駐車場の倍率って高いんですか？

インビって何ですか？

Invitationですね
Invitation Card（招待状）と言う事ではないでしょうか？

昔の、ダンパ(Dance party)を思い出します。

>>233
モデルルームの80G-v2のリビング下り天井はは220cmですよ。
リビングの約６畳分が220cm。当然、これと反転になってる間取りも同じく。
この部屋に関しては見学に同行した家族が開口一番「天井低いね…」と。

他にも220cmの下り天井ありますから資料をよくご覧になってくださいね。
天井の高さが30cmもデコボコしてると、なにか強引なリフォームでもかけたような、
安っぽい印象をうけます。
基本仕様としてのスラブ厚はどの部屋も同じですので、できるだけ配管レイアウトの都合で
天井高が犠牲になってない間取りを選択したいと思いました。

招待状

優先販売って本物件でもあるんですか？？
招待状って何の招待状でしょうか？？モデルルームの事前案内回の招待状なら
うちにも来ましたが、それですか？