オーベルタワー川口コラージュ Part２

されど川口

たかが川口

川口が気に入った理由の一つに，画数の少なさがあります。
たった６画！！
住所を書くとき楽です。
オーベルのある「川口市川口」で，たった１７画！！

「鴻巣市鴻巣」だと，６２画！
「鴻」だけで１７画と「川口市川口」の総画数に達してしまいます。
「北葛飾郡鷲宮町」だと…誰か数えてね！

マンションの質とは関係ないけどね。

(^^) 娘に名字と合わせて53画なんて名前をつけてしまって
役所で書くたびに後悔している私には他人ごとではない...

名字の画数が多いと，バランス上，名前の画数も多くなりがちですよね。
うちの子も，相当画数多いです。

国税庁より17年分の路線価が発表になりましたね。
16年分と比較して川口市内のほとんどの路線は横ばい評価ですが、オーベル周辺は大きく上昇しています。
駅前大規模再開発が評価されたためでしょうね。
キュポラ北側　840→880千円（+4.8％）
キュポラ東側　450→480千円（+6.7％）
オーベル東側　370→390千円（+5.4％）

ちなみに、市内他物件の路線価は次のとおりでした。
リボンシティ東側　235→235千円（±0％）
シティデュオ南側　230→230千円（±0％）

　って税金上がるだけなんで、喜んでよいのかどうか？
どのみち一生すむつもりなので、資産価値とかは気にしてませんので..

しかし　大宮　浦和よりかなり落ちるところが笑える。

>58
勝手に笑っとけ
おそまつなやつ

>>58
さすがに大宮は高いですけど、川口と浦和の最高路線価は殆ど同じでしたよ。
しかも浦和は下落してましたから、来年は逆転するかも知れませんね。
「かなり落ちる」って何の事なんでしょ？

残戸数ついに１桁。
完売カウントダウン開始だね。
売れ残りが懸念されていた北側ワンルームは全て売れたようです。

すごいですな。ホントに。ご苦労様です！

キャンセル住居のみだから事実上完売ですね。 おめ。

いや、売れ残っている部屋パート１をキャンセル住戸として出しているだけ。
そのうちパート２　３もでるよ。

超長期売れ残りの　PG タイプ100m^2 売れたの？　6500万とか正気を疑う値段が
ついていたはずだけど... １戸だけ安く売るって訳にもいかないのかな。

＞64氏
ずいぶん事情にお詳しいようで！
そこまで自信万々で発言するってことは、当然ＭＲで確認した情報ですよね？

＞65氏
6500万ってのは私や貴方にとって尋常でない値段であって、
世の中にはこの値段が通常と思う方がたくさん居るのでは・・・？

値段ほど人によって、受け止め方が違うものもナカナカないですよね。
物件を購入する人は、その価額をある程度適正と思うから購入するハズ。
正気を失ってまで買う人は、正気を失ってます。
ＰＧ売れてました。

>>66
6500万が高いってのは、この立地にしてはということですよ。
”川口”じゃなければタワーマンションとしては普通の値段ですって。　

１億円のプレミア住戸も第１期で早々と売れてましたしね。
川口駅前に住戸を求める富裕層が結構居るって事ですね。

バブル期のエルザタワーならともかく、この時代に１億円住戸が売れるとはオーベルはスゴイですね！

はははは・・・・

エルザタワーって平成１０年ごろの完成だよ。君の頭の中だけバブルだったんじゃないの。

もう既に弾けちゃったたりして。

　高さ的には小エルザくたいだろうここ。　値下がり率も同じくらい超激しいのではないかな。

今週のヨミウリウィークリーの「住んで得するマンション」という特集に、
オーベルタワーが写真付きで紹介されていましたね。記事ではＳＩを評価していました。

免震とかＳＩとか見てしまうと、目が肥えてしまってマンション選びが難しくなりますねえ・・・。

今週のヨミウリウィークリーの「住んで得するマンション」という特集に%

記事のトップに、オーベルのモデルルームが特大写真入りで紹介されてます。
完売は時間の問題ですね〜。（＾−＾）

宣伝に金使ってますね。

>>78
週刊誌の記事って金かからないでしょ（笑）？
仮に金を払っても掲載できない、特長のないマンションばかりですからね〜。

＞78=79
深夜までオーベル潰しの営業ご苦労様です。
他社さんは売れてないから大変なんでしょうね。（＾−＾）

公式ＨＰが最終分譲バージョンに更新されてました。
http://www.c-34.jp/top.html

ローンキャンセル住戸なんですかね... 悪くない間取りが結構残っているけど。

いや、以前から売れ残っている部屋のようですよ。
低層階がやはり多いですね。

８４です。ただ階数が低いだけあって値段は割安ですね。
眺望を気にしない人にはお奨めかも。フラットを含め
金利も上がり目になってきたし、、、、。

10階の部屋からの眺望写真が出てますね。
西側は低い建物が多いのでその高さでも十分かなと思いました。

北西の眺望は確保されそうでよさそうですね。
僕はリリアパークの眺めはけっこう好きです。

最後の方の部屋にはモデルルームの家具とかつけてくれない
のでしょうか？？

キュポラに入るスーパーのマルエツさんは２４時間営業らしいですね。我が家の場合、深夜に買い物するとは思えないですが、
重宝される方も多いでしょう。

モデルルームも１１月位までには引き払うようなので、そのときに家具は処分してしまうかもしれませんね。それまでに完売するかな。
しかし、同じ川口でもリボンのようなコミュニティー感覚がまったくないところがおもしろい。地権者も多そうだし、住むために購入している人の割合は圧倒的に少なそう。

初めてマンションを買って舞い上がってる感、がするよね。リボンの書き込みは。
ほのぼのしてて良いけど。

購入者の年齢や所得層の違いじゃない？
賃貸用で新築買う人なんてまずいないから、ここも”住むために”買ってると思うよ。

うちのバカ亭主が賃貸用で購入しました・・・。

＞90氏
賃貸用途の方は居るだろうけど、それほど多くないでしょう。
91氏の言われるように年齢層・所得層の違いが大きいと思います。

＞89氏
マルエツが24時間営業というのは何処かに出ていました？
フーデックスプレスが入るという事でしょうか？

24時間スーパーもありがたいですけど、個人的には、
普通のスーパーではあまり手に入らないような
少しグレードの高いものとかが売ってるスーパーが
よかったな。
需要が少ないのでしょうか？

＞初めてマンションを買って舞い上がってる感、がするよね。リボンの書き込みは。
＞ほのぼのしてて良いけど。

その通り。　入居までもインターネットで楽しんでいます。
民度は、確かにオーベル＞リボンですが、エレベーターで会話のリボン、視線をあわせないオーベルかな。

50歩100歩...

>視線をあわせないオーベルかな。

こういう事を書くから
「　舞　い　上　が　っ　て　い　る　」
と揶揄されるんだよ。

最終バージョンのＨＰ右下は魂が飛んでいくようで・・・

リボンシティと違い、あまり好意的なレスが多くないので、
購入者としては、とても不安になります。
リボンの購入者と同様、入居するまでの間も、楽しみにしていたいのに。。
同じ一つの建物に住むのに、入居したら、本当に冷たい関係に
なってしまいそうで、怖いです。
みなさん、なかよくしましょう。

99さんへ
ここは購入検討者が集まるスレッドです。
検討者というより、オーベルつぶしの輩が目立ちますがね・・・。

購入者スレッドではみなさん仲良くやってますので、そちらへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40678/

この掲示板を使っている人たちは全体購入者のうち、ごく僅かです。
あまり心配されない方がよろしいと思います。（＾−＾）

バリスさん
ありがとうございます。

９９さん
リボンとは、違うよと思えばいいのですよ。
川口No1は、オーベル。リボンは、所詮アリオの付録。
リボンさんは１年後、「オーベルの方がよかった」と電車に乗るたびに追うこと絶対。後の祭りですよ。
私たちの選択は正しい。自信を持っていきましょう。

だから50歩100歩だって... 川口ってところを選んだ時点で既に間違い...

>102さん
私は川口No1はエルザタワーだと思っています。遠くからでも目立つから。
オーベルも構造はすばらしいかもしれないけど，外からじゃ分からないでしょ。

１００歩は、５０歩の倍だよ。
オーベルは、２倍はいいと言うわけだ。

まあまあ。
どっちが上なんて、どうでもいいですよ。
自分が気に入って買ったマンションなんだから、その人にとって一番であればそれで良いのでは？

こちらの物件ですが、いいですねえ。MR伺った時の係の方も親切（＆綺麗）でしたし。
資金力があれば是非なんですけどねえ…そろそろ完売ですか。

間取検索のページ見てて気づいたんだけど、西向き住戸って戸田花火大会が見えるんですね。
来年の夏が楽しみになりました。

板橋も戸田も同じ方向ですよね。
ただ、少し遠いようですが。。。
何階以上なら、見れるのでしょうか？

戸田＆板橋の花火ですが、問題は高さより途中に西口のタワー群がかぶるかどうかでしょう。
西口のデッキから、ビルとビルの間の花火を満喫したことがあります。
西口にさらに２つタワーが建つし。

西口のタワーは、少し北よりなので、問題ないかと思ってました。
下のほうの階だと、難しいかもしれませんね。

さすが川口　戸田花火大会なんですね。
マイナーなところが素敵ですね。

板橋・戸田の花火大会は関東ではかなりメジャーだと思いますが・・・。
「隅田川」以外にも大きな花火大会はありますよ。

戸田板橋の花火は相当メジャーでしょう。打ち上げ数も１万発以上だし。
隅田川や東京湾だけがメジャーな花火大会だと思っている113は相当な田舎モノ。

煽るほど自分の無知を晒すだけだからいい加減引っ込みなさい。

隅田川は7寸リミットだからね。 確かに100万人見に来るような有難いもん
ではない。　埼玉は2尺まで上げられる場所もあるけど、　それって逆にいうと立派な
花火大会が可能だってのはかなり田舎の証拠なんだけど...
関東だと、足利とか土浦とかですよね。 両方2万発級。　昔ここのMRきたけど
結局ふんぎりつかなくて買いませんでしたね。　花火を売りにするには、勝どきの
タワーくらいに近くないと威張れるってもんでもないのではないかな。
（とかいいながら、TTTの花火の”見えない向き”の購入者でした
　レインボーブリッジと、花火の眺めに1000万はとても払えん.... ）
ここ一杯タワーみたなかでも、異常なまでに構造は立派だったなぁ...
箱の中身しか見ないうちの奥さんには不評で購入には至らなかったが。

　下の書き込みみたのですが、オーベルに落下防止のネットがないというのは本当ですか？ご存じのかたいたら教えてください。

↓
タワー全般だと、風の問題です。汐留の住民ならいざ知らず、ふとんがベランダに干せないのは相当大変みたいです。また、基本的にガーデニングもだめです。風で飛ばされて下の人に当たったら間違いなく損害賠償ですから。
　エルザの話しは二つあって、
　エルザ５５のほうは当時は日本最高の高さということで上のほうが億ションでした。８０平米くらいの部屋でも７，８０００万円しました。それはタワーだからでもないのでしょうが、タワーならではの痛い目なのは、マンション住民以外の自殺者が３人ほど出たことでしょう。
　二度は内側の吹き抜けに飛び込まれて、ガラス天井が砕けて、毎回３０００万円もの出費が管理組合から出されたそうです。どんなオートロックでも住民の後ろからさっと入れば入れますから。
　オーベルタワーでひっかかる点はそこです。あそこも玄関ロビーの上がガラス天井ですが、落下防止のネットがありません。割れてお金がかかるだけならまだしも巻き込まれて死んだり、けがしたりする可能性も高いです。なにせロビーですから。ちなみにキャメリアの場合はガラス天井の下は中庭風になっていて、人が入らないスペースになっていました。
　西口のリプレやコスモのタワーは内廊下なので関係ないです。
　エルザ３２のほうは、値段が高すぎて、売れなかったことに尽きます。どうしてもタワーは値段が高いですから。竣工後も何年も電車から見える「棟内モデルルーム」というでかい宣伝は無残でした。
　キャメリアタワーも相当部屋があまっていますし、川口でタワーはあまり受け入れられないのではと思った次第です。

>>117
人が飛び降りる事を想定して落下防止策を施しているマンションってあるのですかね？
タワー型ではなくても、開放廊下になっている場合なら部外者の飛び降りの可能性はありますよね。
そこまで事気にしても仕方ないと思います。

エルザの頃は超高層マンションが少なかったし、そういう人を誘引しちゃったのでしょうね。

>>117
川口にタワーが受け入れられていないなんてことは全くないと思いますよ。
私は仕事でたまに埼京線を使うのですが浮間舟渡駅−戸田公園駅あたりから見える
川口の市街地は、首都圏（品川など除き）でも他に類をみないぐらい高層マンションが
目立ちます。
タワーかタワーでないかよりも、むしろ価格の問題でしょう。
上層階でも各住戸を小さめにして部屋数を多めにする。値段は最低7000万以内。
これが川口あたりで勝負できる物件じゃないでしょうかね。
オーベルは川口の中では、価格競争力がある物件なので売れ残りの心配は少ないでしょう。

>>117
　購入者ですが、考えてもいなかったことです。心配ですが、いまさらどうしようもないかも　汗
　ただ図面を見ると、２階のところにフックのようなものがありますから、つけることは可能ではないのかしら。いくらくらいするのでしょうか？？？

＞117
わざわざ余計な情報を含めてコピペする意図が分かりません。
ただ単に「ネットは付いていますか？」と聞けばいいだけでしょう。
不安を煽るアラシ屋にしか見えないですね。

デベに聞いた訳ではないけど、想像するに９９％付いてないでしょうね。
今どきそんな事を心配するタワーマンションはありません。

エルザは現在中古で３０００万台で出回っています。
８０平米前後。
やっぱり川口。値段の落ち方が半端じゃないですね。

>>122
エルザは駅から遠いからね。これだけ駅近くに出来ちゃうと厳しいでしょ。
でも高層階は未だに１億近い値段でチラシが出ていましたよ。
やっぱりタワーは強いんじゃない？

>>122
１２２よりむこうはダメよ

埼玉県っていうところでダメなんじゃないの

え、川口って　さ　い　た　ま　県なんですか？？

>>122
>値段の落ち方が半端じゃないですね。
どこと比較しての話ですか？具体的に教えて下さい。

煽りは放置ということで・・・。（＾−＾）

さて、オーベルの売りの一つにスケルトン・インフィルがありますが、
不動産コンサルのさくら事務所のメルマガで、こんな記事を発見しました。
なかなか参考になるので転用しますね。

「将来の可変性について考える　その１」

ＳＩ（スケルトンインフィル）という考え方。
この手のマンションがようやく増えてきた。
事前相談でこの工法の物件を検討している方も多くいらっしゃる。

将来の可変性が高いといってもいまいちよく判らないし、実感も沸かない。
さらに他のマンションと比べて割高感もあり、やはり皆さん悩んでるようだ。

このＳＩのマンションに否定的な方のご意見はこう。
「上の階のお風呂場やトイレが自分達の寝室の上に移動され、
騒音に悩まされるのではないか」と。

確かにそりゃーそうだ。洗い場でいすを引きずったり、
トイレで水を流す音は意外と響くしね。

しかし可変性と言うのは快適なリフォームの為だけではない。
その物件に長く住むのなら家族構成の変化も十分にありえるでしょう。

子供が成長し独立し始める頃、入れ替わりに両親と同居する事もありえる。
このときあなたは何歳になっていますか？そしてご両親は？

両親に限らず住む人皆さんが四肢とも正常に動く、いわゆる健常者なら問題ない。
あるいは、物件が住みづらくなったら余裕で買い替えができる人なら、
この先は読まずに結構。

しかし、もし少しでも不安を感じるなら、考えておいてもらいたいことがあります。

「将来の可変性について考える　その２」

現在のマンションの多くは、健常者が使う事を前提とされているのはご存知ですか。

トイレは車いすでは転回するスペースが無く、一人では使えない。
キッチンや洗面台は流し下に収納扉があるため蛇口まで手が届かない。
洗面室の扉が内開きになっている物件は車いすが入ると扉が閉められないケースも。

お風呂は防水上内開きなので、ハンディキャップのある方と
介護の方が同時に入ると扉が閉められない。
これはお風呂のサイズをちょっと大きくしたり
引き戸や折れ戸に変更できれば解決するんだが・・・

こんなときちょっとレイアウトを変えるだけで使い勝手は一変する。
ここがポイント。これがＳＩの真骨頂。

一般的なマンションにはＰＳと呼ばれるパイプスペースがある。
これはおなじ縦区画の部屋の皆さんが排水を流すパイプなので移動は不可。
その建物が存在する限りこれが可変性のじゃまをするんだね。

床下のクリアランス（空間）を多くとるのがＳＩマンションの特徴だが、
最近の仕様では水周り設備の床下を２５０〜３００ミリ設けて、
居室などの他の部分は１５０ミリ程度の床下で仕上げる物件も増えた。

これはどういうことか。
居室やリビングには水周りを配置しづらいって事。
下の階の居室と上の階の水周りが重なる事はまずない。
供給側もある程度考えているんだろうね。

ＳＩに否定的な諸氏、ダメだダメだという前に新しい物件の図面も見たほうがいい。
建物は日々進化していますから。

建物に住む人が合わすのではなく、住む人に建物が合わなくてはダメな時代なんですよ。

何もＳＩでなければ全てダメと言うわけではない。
段差スラブなるものである程度カバーできます。
続きは次回。お楽しみに。

キュポ・ラ
大成系列の投資会社に買われちゃったね

●日本プライムリアルティ投資法人
　http://www.jpr-reit.co.jp/

　「キュポ・ラ本館棟」を取得

　日本プライムリアルティ投資法人は11月24日、現在建築中の「キュポ・ラ本
　館棟」を竣工後の2006年3月末に取得すると発表した。同物件は埼玉県の川
　口1丁目1番第一種市街地再開発事業の一環で建設される公益・商業施設棟。
　ＪＲ京浜東北線川口駅から徒歩1分に立地。今回取得を発表したのは、土地
　の共有持分（持分割合は7.3％）と建物の区分所有権（専有部分の面積で596
　3平米）。取得価格は21億円（鑑定評価額21億円）。売主は大成建設。

　「キュポ・ラ本館棟」

　所在地：埼玉県川口市川口1丁目
　用途：店舗、公共・公益施設（取得対象部分は店舗）
　敷地面積：15,008.28平米（敷地全体）
　延床面積：49,287.28平米（建物全体）
　建物構造：鉄骨造地下2階地上8階建塔屋1階1部地上7階建
　取得価格：21億円（鑑定評価額21億円）
　テナント総数：1・稼働率100％（取得予定日）
　竣工：2006年3月

本当にいい立地の物件であればＳＩで一生住み続けられるのは良いですね。
ただ一生住み続けたいか疑問なところは、無意味だと思う。

>>133
自分が一生住み続ける必要はないでしょ。
そもそも年齢と共に生活スタイルなんて変わるのだから、その時々で好ましい選択をするべきでしょ。
と考えると、売ったり貸したりする際に間取り変更や設備の更新が柔軟に対応できる方が良いよね。
４０年程度で建替えなきゃいけないマンションと、その後も相当の期間使用できるマンションの差は大きいよ。

>>131,132
過去レスを読んでませんか？
相当前に既出です。
http://www.jpr-reit.co.jp/ir/news/news/2004-1124-02.pdf

>>134
売ったり貸したりする時のメリットは大きいですね。
その時代にあった間取りや設備に変えられるので、
ＰＳに縛られて間取り更新が出来ない他の物件よりも資産評価で大きく差が出ると思います。

今時、新規のビルがＲＥＩＴに買われることはごく当然の話ですね。
キュポラおよびテナントに相当の投資価値があると判断されたと考えればいいんじゃないの？

１３３
第３者に将来売るのであれば、川口という選択肢はどうでしょうか？
築年数の経った　２等地　３等地の値段がどうなのかは想像できますよね。
築年数の経ったマンションで資産価値が保障されるのは都心に限られる
でしょう。

>>137
経済活動が都心でのみ行なわれるわけではないので、”都心に限られる”とは言い切れない
と思いますよ。
全ての人が都心での生活を望む訳ではありませんからね。今でも。

住まい選びは地縁が大きなウェイトを占めますから、一定の商圏の中で優位性のある立地を
選ぶのがポイントです。

ＳＩと言えば、長期修繕費を抑えられるのもポイントですよね。

ＳＩマンションの建築費は、普通のマンションに比べて4〜5％アップするが、
修繕費が20─30％ダウンするそうです。

例えば5000万円のマンションだと、
普通のマンションに比較して分譲価格が100万〜150万円高いけれど、
100年間で修繕費を330万〜500万円節約できるので、
差し引き230万〜350万円得をするそうです。

自分の一生の間では損ってことじゃん... 今どき子孫に不動産残してもしょうがない
ような気も強くしますけども。

>>139
>>140
建築費はデベが払ってるわけで、マンション価格は相場に左右されるわけだから
分譲価格の差は判断のしようがないと思いますよ。
修繕費の算出根拠はわからないけど、建替えが必要になる時期の到来が数十年単位で
変わってくるので、その点も考えるではないでしょうか？

ちなみに、表参道の同潤会アパートも、今で言うＳＩ構造か階高があと数十センチ高
ければ建替えなくて良かったと安藤忠雄が言ってました。

「将来の可変性について考える　その３」
（前回のつづき）

将来の可変性にはスケルトンインフィルが有効だが、
まだまだ多くのマンションはこの工法を採用していないのが現状だ。
しかしまだ手はある。それが段差スラブ。

何か難しそうでしょ。いえいえカンタンです。イメージはこんな感じ。
http://www.sakurajimusyo.com/diary/kamio/img/img20040815_1.jpg

水周りの設備（トイレ、洗面室、ユニットバス、キッチン）がこのようになっていれば
フラットのままレイアウト変更がしやすい。これが段差スラブ。
http://www.sakurajimusyo.com/diary/kamio/img/img20040815_2.jpg

写真中の３部屋で可変性が一番いいのは真ん中の部屋。両脇の部屋は
キッチンが段差スラブのエリアから外れてるので制限が掛かる可能性大。

パンフレットには載ってないのでモデルルームなら設計図書、
完成物件なら竣工図で確認できますよ。

トイレが段差スラブから外れている場合や、直床工法のマンションでは、
便器の横から後ろから、排水管が顔を出す。　こんな場合、
将来ちょこっと移動したり、向きを変えるのはほぼ不可能。設計の時点で
ハタからそんな事は考えられていないと思っていいでしょう。

床下に段差スラブがあり、十分なスペースがあれば便器の真下から配管されるのだが・・・

前職で住宅のリフォーム業をしていた頃、何件もあったトイレのリフォーム依頼。
この配管があるとレイアウト変更はお手上げだった、何とも悩ましい配管。

だが、この手の物件がダメだなんて言うつもりはない。
可変性は厳しいんだとあらかじめ知っておいて欲しいのですよ。

【転載は以上です】

住宅情報ＨＰによると残り５戸だそうです。
Ａタイプ・Ｄタイプは売り切れたようですね。

キャンセル住居はないのでしょうか？

免震構造のマンションを検討している者です。
オーベル購入者に質問。
免震構造って最近できたもので、今後メンテナンスにどれほど
莫大な費用がかかるかまだ分かっていないはず（ゴムの耐久期間
とかまだ未知数で、震度5程度の地震でも発生するたびに修繕費が
追加の可能性もあると聞きました）ですが、その辺に不安は
感じないんですか？

＞１４５氏
ごもっともな疑問だとは思いますが、それをこのスレッド限定で聞く必要はないですよね。
スレッドが荒れる原因になりかねません。

なんでも質問板に免震スレッドがあるようですから、
そちらで総括的に質問するのがよろしいかと思います。

>>145
残念ながら、免震構造は震度６強以上の地震に対する効果も出ていますし、
修繕費も躯体を補修するよりも安く済むと言うのがわかっていますね。
免震装置の耐用年数も明確になっています。
室内での家具転倒の被害からも守られるので、一般的な耐震構造よりも優れていると思います。

震度５程度で修繕する必要があると言うのはどこの情報ですか？聞いたこともありませんが。

免震構造自体は優れているよ。耐震構造と比較しても。
ここは構造の良さで、川口という立地でありながら
比較的高級路線で販売しているのだから、川口在住と
いうことに我慢できれば、最高の物件なんじゃない。

川口市のWEBカメラの方向変わっちゃったみたいです。
オーベルが見られなくなりました・・・。残念。

おまけですが、別板でこんな画像みつけました。
東向き・南向き住戸の方の眺望の参考になるかもしれません。
http://www30.tok2.com/home/air/cgi-bin/img-box/img20050902130612.jpg

>パリスさま
　これは足立区から北側（川口方面）を見たものだと思いますけど。足立区新田あたりでは。