目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

ここは、目白の一番端、すぐ目の前は高田、
多分、遠く離れた六義園を入れたプラウド駒込と逆の方法、できる限り接近したイメージ図
で攻めるのでしょうね。

このデベはWCTなど
消費者に実情とは違うイメージを抱かせて
割高に売る術はかなり長けているような気がする。

ガーデンヒルズも久我山で失敗したブランドだからなあ。あそこディスポーザー
もないし　作りも安っぽい。地所と三井が建てた志木物件の方がまともだった。
ここは立地もいいし小石川で失敗した分　相当な値段になるでしょう。

イメージ戦略に成功した会社が勝つ、というところでしょうかね。
いつまでもその夢を見続けていられるのなら幸せだけれど
実際とイメージの違いを思い知らされちゃったら辛いですね。

>イメージ戦略に成功した会社が勝つ
顧客本位ではなく
あくまで売らんがための売り手の論理。

トンデモ価格で来るに決まってるので、物件としては全く期待していないのだが、
どういう建物配置をし、どういうイメージ戦術でマーケティングを行ってくるのか
どういう小手先の騙しテクニックを使うか、非常に興味あり。
HPでは学習院の森のイメージを出しているが、南側にバルコニーあったらイメージ
ぶち壊しになるよね。どうするのかな。

>>47
東建のBrilia六義園は大型タイプのリビングが本当に北向き（六義園側）になってる。
ここも外廊下なしで全戸北側リビングにしたらいいんじゃない？
きっと買えない値段だろうけど。

１６０平米　３億とかかな

結局のところ、良心的でないところほど売り手と買い手の情報の非対称性
の差を駆使して割高に売るということ、買う方としては逆にマイナス要因をしっかり
認識して買うしかないということ
ここで言えば、
いい話は業者が十分アピールすると思うので、
神田川、高田馬場に通ずる南側の町並み、山手線に隣接、そしてフラットな位置関係にあること
通勤・通学路の坂道、さあ、これでいくらだったら買ってもいいと思えるか・・・

>>>48
今朝も目の前を通ってきた。
北側リビングにしたら、緑は見えるが学習院の崖に直面し、採光まったくないから、
それもありえないかと。上階だと南は汚い街並み、下階だと道をはさんだマンションの
ゴミ置き場、と絶景だな。この崖下の立地は普通なら高級路線はありえないでしょ
良識あるデベだったら、高級路線でなく利便性で売るんだろうが、
そうでないようなので、全く期待していない。

>>51
同意。
へたに「目白」の高級ブランドにこだわらないで、
馬場徒歩圏の利便性とちょっとだけオシャレな雰囲気で
シングル・DINKS向けにすれば良かったのに。
小田急コアロード目白がお手本。

まあ土地の仕入れ値が馬鹿高かったんだろうけどね。

ここを買うなら野村のプラウド近衛町のほうがいいかと。
同じ目白最寄りでも立地がいいし。

DM来てたけど、やはり超高級路線を目指しているようだ。
センターインにして「学習院の森」側にも（狭い）バルコニー作ったりして。
現地付近の風景なんて写真何枚も出ていたが、全部「崖上」であって、
馬場・神田川方面の風景は全くなかったよ。
住所はギリギリ目白でも地形的には高田と一体化してるのに。
プラウド近衛町はここよりずっといいけど、強気の野村だし値段も恐ろしい
ものになるので、これもそれほど期待していない。やや窪地にあるしね。

>やや窪地にあるしね

昔、沼だったとか川だったとかいう話がある。
あ、近衛町のハナシ。

今日見てきましたが、
ここで言われているほど環境悪くないかも。
南側の大部分は武田薬品の社宅（１５階建てマンション）と大正テニスクラブ。
町並みが汚いのは山手線寄りのごく一部でした。

それと、
もう少し明治通り寄りで大規模開発やってますね。
鹿島建設が事業主って書いてありました。
２１階建てと１１階建ての２街区構成。
値段的にこなれていればこっちでもいいかも。

解体工事ほぼ完了。
なくなってみるとホント崖下だね。
あそこの１１階って、目白駅から見たらたぶん４階くらいの高さ。
候補落ち決定！

学習院下は目白という住所名だけで、馬場だと思えば、駅から見る必要はない気がします。
道はんさんで3メートル先は高田なので、
私は利便性でいいなあと考えてますが、まったくここを目白だとは考えてないので結構そのへん住友の
目白を前面にだしているのが無理やりに思えてます・・・。
目白のイメージで考えている人は、近衛町とは違うので、
期待するとがっかりかもしれませんね。現地と下落合を両方みるのもお勧めです。
住友は少し目白を強調しすぎでなんかいやな感じもするんですけど。

>>60
まあ「目白」っていう地名だけは一流だからね。
マンションで「目白」がつくのは東は関口、雑司ヶ谷から、西は南長崎、西落合まで、
北は西池袋あたりでも平気で目白を名乗ってる。
本当の目白１丁目なんだからそれを売り物にしてもしょうがないんじゃ？
わたしは買えないけど、
住所を書くときに「東京都豊島区目白１丁目」って書いてみたい。。。

目白っていう場所はちょっと抽象的なんですね。
ただ、豊島区とつくと目白がちょっと色あせてしまいますね。

電話して聞いてみました。

グレードはパークスクエア文京音羽より数段上。
日当たりのよい南向きと学習院の森が望める北向きはプレミアム住戸。
明確な数字は出せないが、プラウド駒込と同程度の坪単価の部屋も
用意する見込み。
もちろんプラウドより高い部屋が中心とのこと。

>>63

それ本当の話ですか！？
正気とは思えない・・・＞「プラウド駒込より高い」

っていうか、どの部屋も南北両側に面してると思うのですが。

私も聞きましたよ。
「プラウド駒込と同じくらいになってしまうのですか？　6000万円台で
3LDKで買えるような部屋はありますか？　だいたいでいいので教えて
頂けませんか？」
と伺ったら
「プラウドさんよりは高くなると思いますが、南側や北側の学習院の杜
への眺望を気にしなければ希望通りで買える部屋があるかもしれま
せん。まだ予定価格ですので、12月になりましたら是非モデルルーム
をご覧ください」
という返答でした。

バカにしてるよな、住友

できるだけ高く売ろうとするのが売り手の立場、特に、住友ですから。
買いたい方は、目くらましにだまされないように、水ぶくれの価格に飛びつかないように
落ち着いた対応が必要でしょう。多分1000万近くは水ぶくれ価格でしょう。

先日資料を請求したせいか電話がかかってきました。簡単なアンケートで、希望の間取り、広さ、向きなど。話をしているとかなりの高級物件らしく、広尾ガーデンヒルズのような感じで、社運かけてます。などと言ってました。プラウド駒込と同じ感じですか?と聞いたら、全くコンセプトが違います!格段上だよ!いっしょにしないでくれぐらいの感じでした。どんな高級物件か楽しみでもあり、、、。でも買えないのかなぁ〜と思っているこの頃です。

あの場所でねえ・・・　　＞広尾ガーデンヒルズのような

社運賭けた法外な値段で売るんでしょうね。
Nの駒込も40周年（いや執念？）記念事業という名前つけてたけど、
気合を入れて売らないと普通に売っては元がとれないでしょうから。
あと、土壌汚染の件どうなったのかな。
１階とかは実質地下みたいなもので、多少は安くなるでしょうけど。

WCTといい、賭ける社運はいくつあるのやら・・・

広尾ガーデンヒルズ？本当に「ぶっ」ですね。だったら、中古の広尾ガーデンヒルズを
買いますね。
Ｎの駒込の40周年記念事業と同じで社運をかけて
たっぷり儲けさせてもらいましょうか。ということなのでしょうか。
割高にも遠慮が必要かと思います。とにかく、豊島区、目白のはじなのですから。
いかに、幻をみせていくか楽しみです。

目白１丁目の住友、
下落合２丁目の野村、
強気同士の一騎打ちがもうすぐ見られますね。ワクワク…。

野村の予定地、
元からある桜の木を残して解体作業完了。
敷地の真ん中にあるんですけど、あれを取り入れたプランニングだったらいいかも。
容赦なく切り倒したら周辺住民から苦情殺到の悪寒。
住友が御留山ガーデンヒルズを建てる時におとめやま公園の桜の枝を切って大ひんしゅく買った先例あり。

目白にかつて住んでいた野次馬としては
広尾や恵比寿ではなく
伝統的な高級住宅地「目白」というブランドに
現実に今どの程度、高級物件の需要があるのか興味があります

隣は池袋と馬場ですし

>隣は池袋と馬場ですし

その影響を食い止める防火壁としては役に立つかも。「目白の杜」

>>74
目白は、比較的高年齢層の方に響きが良いブランドですね。学習院のブランドは
未だ健在ですし、紀宮様ご成婚や愛子様ご進学などのロイヤルな話題がここ数
年続くでしょうから、むしろ注目度は今まで以上に高まることと思われます。
今若い人達も、若いうちは広尾や恵比寿、表参道、神宮前、麻布、青山、中目黒、
自由が丘、二子玉川等に住みたがるものですが、一定以上の年齢になると、その
良さがじわじわっと分かって来る、そんな街が目白だと思います。
今の日本で一番のお金持ちは、50代後半から60代以降の高齢世代ですから、
大手デベが取り組む目白ブランドのマンションなら、かなりの高級高額路線でも、
結構売れてしまう気もしますね。野村が取り組む目白近衛町の物件も、その立地
条件や周辺環境からして、相当高額物件（多分億ション）となるのでしょうね。
それでも底固い需要が一定程度見込めるところが、目白の底力かも知れません。
反対に、若年世代が好む世田谷等の城南郊外エリアでは、駅遠など利便性に劣
る物件は、相当苦戦している様子ですから、やはり目白は都心回帰のトレンドの
中で、比較的いいポジションに位置付けられるのだと思います。

まあ　常識的に　目白＞駒込　でしょうね

あと　高田馬場は　うまく再開発すれば　中目黒以上のポテンシャルありますゾ
それと　目白通りは　フォーシーズンズの高級イメージや美しい銀杏並木等を活用して
白金のプラチナストリートや代官山旧山手通りよろしく　オシャレなレストランやブティック
の集積した街並に変えて行けると面白いですね。フェイクであろうと　高級高額路線の
集合住宅が増えるため　近隣に高額所得層の住人が増加するでしょうから　それなりの
購買層が期待出来るかと思います。
ただ　目白には皇室御用達の学習院があるため　不特定多数の一般外来客が集まるよ
うな商業集積は　治安上の理由等で　当局から認めて貰えないのかも　知れませんが…

あのあたりの再開発はきわめて難しいと思います。
昔ながらの小さな商店や住宅が密集しているので。

価格帯や地域性からして競合は白金、高輪、
さらに世田谷でも成城などの駅近なんでしょうが
そうしたエリアとの競争力が目白にどの程度あるか興味があります。
交通の利便性や周辺環境は港区の方がいいわけですから。

しかも私の知る限り
目白の高級物件はこれまで小規模ばかりだったので
どの程度売れるのか。

私自身は２割くらいが売れ残り
販売側も竣工後もじっくり売っていくのではないかと感じていますが。

どうやらココにもチューが住み着いてしまったようで…。

>>79
たしかにそうですね。高級物件といっても２０〜３０戸規模でしたからね。
住友が３６０以上、野村もおそらく５０戸以上でしょう。
目白４丁目のライオンズの苦戦を見ているとかなり厳しいのでは？
（ライオンズと比較してはいけないかも知れませんが）
粘って待っていれば価格見直しなんてこともあったりして…と妄想。

雰囲気は別として、白金、高輪、広尾、恵比寿などの地価、利便性、周辺環境
と冷静に比べる必要があります。また、地域的・面的な広がりも違います。しかも、目白
の端っこ。広尾ガーデンヒルズに価格まではりあおうということであるならば狂気の沙汰
といわざるを得ません。
それから、確かに、同じ豊島区でも全体的には「目白」＞「駒込」ですが、よく中身を見る
必要があることは言うまでもありません。とにかく、買うにしても一方的に儲けられない
ようによーくみることと思います。後で大幅に値下がりすることがないように・・・

最近登場される２ちゃんの目白の方にお聞きしたいのですが、
この物件は立地が「崖下」でも正当な「目白」としてご認識されるのですか。

住所だけが目白だし、馬場に10分ぐらいで着くから、馬場の物件だと考えれば、馬場よりごちゃごちゃしてなくて
目白ほど高級（駅遠）でなく駅近なんで、住友が恐ろしい値段つけなきゃ結構住みやすくいいと思って楽しみ。
な反面、どのくらいふっかけてくるのかが怖い。

この物件のウリは　何と言っても学習院下というやんごとなき立地と
学習院の杜の借景でしょう。周辺は、確かに高級住宅街ではないが、
そこそこ小奇麗なマンションや社宅、オフィスビル等があるエリアで、
目白駅徒歩至近かつ高田馬場も使えるとなれば、そこそこの条件を
備えた物件なのでしょう。ただ、難を言えば、やはり日常の買い物が
不便そうなこと。この点、ピーコックや丸正が楽勝で使える下落合２の
野村物件の方が有利。それから、ここが所謂古くからの由緒正しき真
の山の手高級邸宅街かどうかと言えば、それは言えないでしょ、当然。
だってここは某研究機関跡地であり、決して住宅地としての歴史は存
在しない土地柄だからね。真の山の手たる目白の邸宅街は、南傾斜
高台の第一種低層住居専用地域、すなわち下落合２−３丁目や目白
３−５丁目界隈とかでしょうね。いわゆる目白近衛町・御留山や徳川
ヴィレッジ・エリアです。従って、野村の古河社宅跡の物件は、当然、
真の目白山の手高級低層住宅街立地の本格派として期待したい。

>>84
買って後悔してる目白厨は出てこなくてよろし。

>>85
最近駒込スレにも出没しているようです。近衛町そんなに期待してどうするの。
だってあそこは近衛町の中では窪地、はるか昔、水の流れてたとこですよ。

今日メール着てたが、コピーは「都心の奇跡、東京目白一丁目」
笑えます。いくらなんでもそこまで言うか。

>>85、86
色んなスレやサイト見回りしてるの？　よっぽど暇人なんだね。。。

東京カンテイのデータによると
目白は都内で収益性から見た資産価値が最も低いんだとか。

いわく新築価格は目白ブランドでかなり高い割に
家賃は高田馬場、池袋水準に収斂されるからだとか。

>>90
知ったかブッて書かないように。それは随分前のデータですね。
最新の東京カンテイのマンションPER2004データを調べてみて下さい。

あと、目白の家賃が高田馬場や池袋水準に収斂されるというのも
事実無根です。目白は学生街の側面もあるため、学生向けの比較
的手頃な物件があるのは事実ですが、平均的な賃料が高田馬場や
池袋の水準に収斂されている事実はありません。当然、目白の方が
高田馬場や池袋よりも家賃水準は高いのです。もう少しきちんと勉強
しないと、不正確な情報に基づいた間違った判断で、不動産を選択す
ることになりますよ、まあ、そうなっても、自業自得なわけですが・・・。