目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

ところで今の工事進捗状況で間に合うんでしょうか？うちは結局目白ガーデンヒルズ購入しませんでしたが、
最近山手線から見てみて、工期遅いんじゃないかと多少驚いたので。

北側は魅力的には見えないんですけど。

>>301さん
そうですね。DMに販売価格９９００万円と案内があったので億ションは完売したのだと
思ったのですが、そんな事もなさそうです。完成後の方が売りやすいので、ゆっくり
売っていきます等と随分悠長な営業の方の発言にちょっと驚きました。そういえば他の
住友さんの物件もそんな感じが・・・

私は南側低層を検討していますが、もうダウンライトをつけることができないと聞きショックです。今の賃貸にすらついているのに・・・

ＭＲできた当初、訪問した時には非常に成金ぽいお話をされている方も商談していましたが、
その後そういう人はお断りしているんでしょうか？
うちは一度見て北側低層階しか買えないとわかり、早々に退散しましたが（成金でも育ちが良い訳でも
ないので）

素朴な質問です。
１ＬＤＫとかの部屋も販売していますが、購入層がバラバラになったりしないんでしょうか？
それとも何か深い考えでもあって、億ションの中にそういう物件も入れておくんでしょうか？

これから、目白近衛町（新宿区下落合）の古河社宅跡地に、東京急行電鉄が
低層高級マンション（多分億ション中心）を分譲予定ですが、そちらの方が
魅力的じゃないでしょうか？

その近衛町の東急の物件に関してどこかに情報は出ていますか？

北向き住戸を青田買いするのはリスキー。
出来上がってからでも、遅くないものと思います。
当レスには完売とありますが、営業の人の話から推測すると、
億ションは完売ですが、北向き7000万円前後は、
結構売れ残っているようです。

先日初めて平日の昼間に現地に行ってきました。
休日と異なり想像以上の交通量でした。
南側低層を検討中の私としては少々気になりました。
一階は半地下、二階は人目が気になり、三・四階は電線が・・・
そして交通量。何を妥協するか迷います。

悩みついでに、工事状況見られてどう思われます？
私の目には工期間に合うのかなぁと心配なんですが。

ここ一ヶ月は急ピッチで工事を進めてるようにも見うけられますが・・
専門的なことはよく分からないですが、素人が見ても確かに普通に
遅いですよね。タワーでないのであんなものなのでしょうか？

木曜にＭＲに行ってきました。営業の年配の女性の「ここは特別です」というお仕着せがましい口調にかなり違和感を覚えます。
高級マンションと言っているけれど、仕様としては、80平米未満ではエアコンなし、食洗機なし、オーブンレンジなし、洗濯乾燥機なし、パウダールームが狭い、洗濯機が手洗い場から丸見え、床と壁とドアの色も既に変更不可、だそうで。
そういうものでしょうか。
北側４階あたり、というのは全然だめですか？
そもそも北側棟が６階建て（一部７階）、南側棟が１１階建てって、信じられない構造だと思いはするのですが。

３１５さん、だったら買わなければ良いだけです。
簡単でしょ。

＞３１４さんへ。
昨日の地震で不都合が起きなければ良いですね。
なんかクレーンとか立っていて、地震で揺れて倒れたりしたら怖いですもんね。

やっぱり一階の北側の部屋だと日当たりとか風通しは全くないですよね　少しはあるのかなー

＞３１８さん
住友不動産の目白台シティハウス見にいかれましたか？
先月までは売れ残っていた二階森側の部屋があるのですがあんな感
じなのでしょうか？
二階といっても地下の雰囲気で想像していたより暗かったです。
雨の日だったので余計かもしれませんが。
営業に方は避暑地の雰囲気と言われていましたが・・・

生まれも育ちも目白ですが、地元では、あの場所は
ガーデンヒルズといっても丘の下なのにねと笑っていますよ。
目白近衛町（新宿区下落合）が出るのだとしたら
そちらのほうが格は上だと思われます。

床と壁とドアの色も既に変更不可ですか？
でも、もともと変な組み合わせの中からの選択でしたよ。
最初っから自由な組み合わせはさせてくれてなかった。
全く別の色にしたいとは言わないまでも、組み合わせくらい自由にさせて欲しくないですか？

３２２さんに一票！というか、ありがとうございます。
購入検討者が遠のくスレにはしたくないです。
皆皆様どうぞよろしく。

>320
億ションの購入者ですが、ここの検討にあたり格だとかそういうことは考えなかったですよ。
確かに丘の下ですがマンションまでの道のりは緑があってきれいですし駅からも近いですし
高層階なので見晴らしもいいですし。南に新宿、北に学習院の緑が見えるなんて
なかなか希少だと思うのですが。
地元民の方はプライドが高い（？）のでしょうか？

お金持ちは北側低層階に耐えられるのでしょうか？

北側低層はどのくら売れているのでしょうか？
結局売れなくて賃貸に出されたりしたらちょっと嫌かも・・
北側低層ばかり話題に上がるのはその他は売れたから！？

>>325
お金持ちは北側低層なんて買わないと思いますが。グレードの低い部屋ですし値段も安いですから。
お金持ちは億ションを買うので北側低層は無縁かと。

320: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/25(月) 15:06
生まれも育ちも目白ですが、地元では、あの場所は
ガーデンヒルズといっても丘の下なのにねと笑っていますよ。
目白近衛町（新宿区下落合）が出るのだとしたら
そちらのほうが格は上だと思われます。

地元は、目白近衛町なんて誰も言わない。
近衛町（知っていても郷土史研究か相当なお年寄り）だけだったらまだしも、目白近衛町なんてマンション業者が古い地名で
商品価値をあげるために言い出したこと。

それと、あの場所は大正にテニスに行っている人位しか知らないし、話題にもならない。
建物が出来上がってきたら、何が出来たのかびっくりすると思う。

北側低層階とか１ＬＤＫとかどういう人を対象に売る気なんでしょうか？

一人暮らしの女性？もしくは投資用ですかね。

５，６００万円もする部屋が家賃２０万円ほどで投資目的に合うんでしょうか？
単純に考えて、私なら投資しないんですけど。私が貧乏すぎて、お金持ちと感覚が違いすぎているんでしょうか？

＞＞３３２さん
一般人が投資目的で買うのには確かに高いと私も思います。
売れ残ったところを専門の業者が安くたたくのでは？
いずれにしても住民層はバラバラですよね？
前の書き込みで入居者のチェックを厳しく行っているといった噂もあ
りましたが、それにしては何年後かに賃貸に出されていそうな部屋が
比較的多いですよね。

北向きは建物は生活が想像できず、建物が出来上がってからでないと、
購入できません。
会社からの家賃補助もあり、賃貸という選択肢もあるかもしれないと近頃思っております。
住んでみて気に入らなければ、引っ越せばいいし。

億ションの売れ行きはかなり加速してきているようですね。やはり北側低層が課題でしょうか。
ずいぶん前に３１９さんがおっしゃていた目白台シティハウスは、KENから賃貸で出てますね。
住友さんのフラッグシップ物件を賃貸に出すようなことになれば、デベとして失格ですね。

入居者層がバラバラになりそうだったり、売れ残り懸念物件が賃貸に回されそうであったりとか
南側の億ション購入者の方には迷惑な話ですねぇ。
宮様がお住まいになるようでしたら、由々しき問題にならないのですか？
南側低層階でも賃貸でなら、１ＬＤＫ２０万円なら借りる人いるでしょ。

>億ションの売れ行きはかなり加速してきているようですね。

してませんよ。

>宮様がお住まいになるようでしたら、由々しき問題にならないのですか？

そんなのウソだって
あんな周辺環境のわりーところに住まないよ。

億ションは、今月目処に完売のようですね。継続検討中ですが、もう他の部屋は
紹介されなくなりました。

スミフは売れてないのに売れているようなことをいうことがあるから注意したほうがいい

完成いつ予定なの、ここは？

実際ちょっとバランスがいまいち悪いですよね。
駅近→坂下、線路横。
周辺の利便性→スーパーが非常に遠い、切実な悩みです。
学習院→がけ下、林ベッタリ眺望無し、馬場はくさい。
施工鹿島→ほぼ株木建設施工。
価格→高すぎ、市場１０年後先取り価格か？
管理費等→なにを考えたか信じ難いエレベターの数、おまけに不必要な免震装置、膨大な維持費がかかりそう。
住友不動産→ブランドも特に感じず。
どう考えてもいまいちかな。

そうですね、バランスが悪いですね。
目白のあの立地であの値段で、あの建物、、、、、納得がいかない。
でも住めないけどね＾＾

ペントハウスのための建物で
そのほかはその土台って感じ

ペントハウス１０億円くらいにしないと割に合わない感じだな。
土台なら＾＾

1億でも高いでしょ。
あの場所じゃ・・・

ここ噂の目白ガーデンヒルズですよね？
住友の？

そうです

工事だいぶ進展している感じですね。現場近くで見たら。
でもまだまだな感じだけど。
こういう超高級マンションで突貫工事とかして欲しくないですけどね。工期間に合わすために。
あと、ガーデンヒルズの名前を冠するなら、第１期でほとんど売り切って欲しいね。

ガーデンヒルズの名前を冠するなら？？
久我山ガーデンヒルズは売れ残って大変なようですが・・・
そもそも目白ガーデンヒルズのような、高額所得者以外を
馬鹿にするような販売は止めたほうがいいですね。
モデルルームも見せてくれないで追い返されました。
価格は高いし、虫は多そうだし
営業は客を馬鹿にしすぎだし。
二度と住友不動産にお願いしません。

売れ残った部屋ってどうするんでしょう？
賃貸にまわすんでしょうか？
それは客層を一挙にバラバラにしてしまいますね。

３４９さん
その通り
最初、予算を言わずに見に行ったらモデルルーム見る前に
いろいろ聞かれ、見栄張って１億と言ったとたんにチーフさんが出てきた
そこまで出せないけど、目白プレイスは女性の担当が一生懸命だったので
そちらを検討中。
サービス業でしょ？住友さん。

最初に電話でいきなり予算をきかれました。
「キャッシュで9000万」といったら
まあまあの扱いでした。
もちろんハッタリです。（爆）
その後もしつこくＤＭがきます。
9000万もっていたら、あんな崖下、南は道路の
イマイチの土地のマンションは買いません。

事実、お金持ち以外買えないのだから販売方法に問題はないと思いますが。
冷やかしで来る人にモデルルーム見せても住友に何の得も無いわけですし。
買える人だけを相手にするのは仕方ないかと。
大体ここはモデルルームも完全予約制では？いきなり行って見せてもらえなかった
からって僻むのもどうかと思いますよ。

>事実、お金持ち以外買えないのだから

いや、そんなことはないですよ
北側の貧乏棟なら4000万ぐらいからあります。

その貧乏棟の４０００万円ってどういう人が買うの想定しているの？
お金持ちと独身者（若人、老人）、２人住まいの人たちが同居するのかしら？

北側１階３ＬＤＫ７０平米台６０００万。

色の違う匿名さんは、故意的にマーキングされているんですか？
同じ人っていう事ですよね！？

＞357

それだと何か問題がありますか？

358>
通報掲示板で話題になってますね。
もうちょっとこの板も建設的になるといんですが・・・

購入予定の方の意見ありませんか？

安っぽくなかったですか？
ぎりぎりまで全部同じ仕様だと思っていたから。。。
全室ペアガラスじゃないし、今時タンクレストイレじゃない
のってあり？？からり床ってのも驚きですよね。

ペアガラスじゃないのは論外ですよね。
それに、億ださないとタンクレスでない、
なんての、
信じられない。
でも、外観のデザインはよかったと思います。
駐車場も屋内で、かつわりに安かった。それがプラスポイントかな。

362さん＞んーー確かに駐車場はの件は一理あり。
でも駐車場に住む訳じゃないからっていうのが
我が家の結論でした。
この金額を出すからこそ、仕様・設備は
やっぱり譲れなかったんですよね・・・
値段のわりにってのが、ひっかかるんですよ。

>363

いや、実は我が家も同じ結論でしたよ。
値段のわりに・・・
ですね、本当に。
場所も崖下だし南は道路だし、環境はあまりよくないですよね。
部屋も詰め込みすぎてると思いました。
北側は日当たり悪すぎて論外だし。

私もモデルルーム見ましたが、
水周りがあまりにもチープで驚きました。
あと、床とドアの色合わせがいまひとつセンスが無いなぁと。

インテリアオプション相談会の案内が来ましたが、購入者の方、参加されますか？

>366
購入者ですが、まだそのような案内は来ていません。
先月行なわれたインテリアオプション相談会は参加したのですが、
今回はそれに参加しなかった方用なのでしょうか。
（うちはその時、秋にもう一度オプション会があると言われました。）
担当の方に相談にのってもらい、家具はほぼ決めてしまいました。（カーテン、ソファ、ダイニング、etc）
ソファとリビングテーブルなどはカッシーナ、ダイニングセットや食器棚はアルフレックスにしました。
カーテンなどの種類も思ったよりもあってよかったですよ。
ただ、展示してある家具は少ないですので行った後にショールームなどを訪れることをお勧めします。

入居が待ち遠しいです。家具は決めましたし、次は家電とかも考えないといけません。
食器も買い足したいなぁなどと悩みは尽きないです（嬉しい悩みですが）

367さん、ありがとうございます。やっと購入者の方のお話が聞けて嬉しいです。
うちは先月に申し込んだばかりなので、9月9，10，11日の案内が来たようです。
それにしても、ほぼ家具を決められたなんてすばやいですね。
今のところ、ショールーム回りをして想像を膨らませています。アルフレックスはシンプルで良いですよね。

ほんとに入居が待ち遠しいよね。引き続き色々教えてください。

368です。すみません、最後になぜかタメ口になってました。失礼しました。

>368さん
私も購入者の方とお話が出来て嬉しいです。
全然構いませんよ、タメ口でも。
なんかこの板は、購入者の書き込みは非常に少ないですよね。

オプション会から数日後、住友シスコンの方から選んだ家具を配置した場合の立体図（？）
やその他の提案の図面なども送られてきましたので、行って損はないと思います。
（これを参考にショールームをまわりました）
当日は我が家はとりあえず見積もりだけ、という風にしました。その場で契約されている方も
いらっしゃったようですが、他にも色々検討したかったので。
全然嫌な顔はされませんでしたし、とりあえず気に入った家具などの見積もりを出してもらうと
いいかもしれませんね。

ありがとうございます。もっと購入者の方の意見が聞ける板になるといいですね。

契約日にもらったシスコンのパンフレットはイマイチだったので、正直期待してなかったのですが、
お話を聞いて楽しみになってきました。結果をご報告しますね。

ここの板は盛り上がっていないようですが
売れてるんですか。。。

本当に開店休業状態。
掲示板なんぞに興味のない方々がお買い上げなのでしょうか？

ところで先日の台風の際、あの辺りに水の被害はなかったのでしょうか？
坂の下なので気になります。

坂の下？
崖の下では？

ほんとに書き込み少ないね・・・
営業マンは売れてると自信満々でしたが
ここまで来ると怪しいですね。
ズバリ！売れ残っているでしょう。

>375
そうかなぁ？割と順調だと思うけど。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050905d4000d4

ＪＲ目白駅から学習院大学の西側にある坂道を、とことこ歩くと目白ガーデンヒルズの建設現場に出る。
周辺を見渡しても、マンションギャラリーがどこにあるのかよく分からない。現場のガードマンに尋ね
ると、対面のビルを指さして「あの中ですよ」。「大々的に宣伝するのではなく、静かに知る人ぞ知る
といったペースで販売しています。マンションギャラリーは完全予約制。スタッフも少ないので、受け
入れられるのは少数のお客様に限られます」（目白ガーデンヒルズ・マンションギャラリー所長、秀野
康信氏）。現地を訪ねたのは、第１期分譲が終わった2005年７月29日。秀野（しゅうの）氏に売れ行き
を聞くと、「２月に60戸、３月に28戸、４月に60戸、５月に30戸、６月に20戸、７月に28戸。全396戸
のうち、すでに228戸が売れました」と、メモを見ることなく数字をスラスラ並べてくれた。２月に会
員優先販売をスタートさせたところ好調だったので、それを６月まで続行。一般向けに分譲を開始した
のは７月からだ。2006年３月までに80パーセントの販売を目標にしている。

>376、7
こんなの住宅情報と同じ広告なんだから。
半年もかけて半分強しか売れてないってことでしょ。
条件の良いものから売れてるんだから、これからますます厳しくなるのが見えてる。
目標でも「1年以上かけて８割」って、厳しいのを自ら認めているってことでないの。

>378

私もそう思います。住友はなにかというと広尾のガーデンヒルズの
イメージで売ろうとしますが、そもそも全然立地が違います。
人気物件と不人気物件がはっきりわかれるこのご時世に
1年以上かけて8割目標なんて、今から言い訳つくってるみたいですね。

>377
MRのスタッフを少なくして、長い期間かけて売るというのは典型的な苦戦物件じゃないの。
価格設定を高くし、利益率も上げる。
その分売れ行きは悪くなるので販売期間を長くして、
販売コストを抑えながらじっくり売っていくというやり方。
デベロッパーにとっては儲かるいい仕組みだが、購入者にとってはね…。

このやり方だと地価が上がり続けるという考えなら、
別に売れ残ろうが地価自体があがっていればデベロッパーにとっては何の問題もない。
かつての大京、いまの住友の考え方がそれ。
けど、この発想に立っているのは、いまや住友だけだったりする。

先週、住友のPALが来ていたけど、見事に完成済みばかり。
山手線の電車から見える代々木の青いのなんて販売中の看板掲げっぱなし。
381さんが大京を引き合いに出しているが、かつての大京にそっくり。

購入者です。散歩がてら現地に行ってみたら入り口のすぐ側にコンビニが開店していました。
（ガソリンスタンドがあったところです）だいぶ便利になりますね。後はイタリアやフレンチ
のレストランができると良いのですが。既にあるタイ料理の店は美味しいらしいです。

>既にあるタイ料理

どの店ですか？
コンビニのすぐ近くの？

プリックタイという店です。マンションの前の道と新目白通りの間の道にあります。
１6席しかない小さな店です。

情報ありがとうございます。
行って見ます。

こちらの北向きを考え始めています。
採光にはそれほどこだわらないのですが、
結露が心配。
北向きを購入された方、もし読んでいらしたら
そのあたりのお考えをお聞かせください。

＞３８７
私は結局南向きの低層にしましたが、北向きの森を見ながらの暮らしにもだいぶ魅かれました。
色々考えましたが、森を見るのは通勤の行き帰りとわりきり、陽当たりをとった次第です（と言
っても低層ですけど）。あの森の眺めを考えると悩みますよね。気持ちわかります。

388さん、そうなんです。
南向きはちょっと前の環境が悪いのですよね。
クルマは結構通るし、視界はかなり上層でないと抜けないし・・・
北向きのが静かでいいかも、とおもいはじめました。
ただ、あれだけ森がせまってますし、北と南の棟の距離も近い・・・
湿気はやはり気になりますね。

南向き低層は環境が悪いとまで言われるとちょっと辛いですが、森の雰囲気が家の中で
全く感じられないのは、残念だと思っています。湿気の問題は南側にも窓があるわけです
から、そんなに問題にはならないのでは？問題はリビングに陽があたらないことだと思
います。階数にもよると思いますが。

>南向き低層は環境が悪いとまで言われるとちょっと辛い

す、すいませんでした。変なことをいってしまって・・・
逆に388＆390さんは、家の前が道でわりあいクルマがとおること、
高い建物が多くて視界が抜けないことは、気にされませんでしたか？
まあ、窓をしめればクルマの音は気にならないと思いますが、
騒音とか、気にされないほうでしょうか？

北向きの部屋は建物完成後のモデルルームを見てから決めたいと思っています。
営業の方も、建物ができてからのほうが、北向きの良さを分かってもらえるので、
営業しやすい、ってなことを言っていました。
北向きは、結構売れ残っているらしいので、建物完成まで待っても大丈夫でしょう。

392さん情報どうもありがとうございます。
そうですね、完成してから見に行きましょうかね。

南側低層購入者です。しばらく見に行ってないのですが、どれくらい建物ができてきたのか楽しみです。
最近は見に行きたいのを我慢してます（笑）結局、日当たりを重視して南側にしましたが、完成した北棟にも
興味あります。

好き好きですから、賛否両論は当然ありますが、
でも、あの外観デザインは美しいと思います。
住友はわりあいＣＧどおりに物件を仕上げますし、
入居者からの不満もわりに少ない気がします。
パンフをみると、
入り口のライティングなども落ち着いた瀟洒な感じになりそうだし、
完成が楽しみですね。
ただ、住友だけにまた１年以上売れ残るのかと思うと...

＞騒音とか、気にされないほうでしょうか？

静かなのにこしたことはないでしょうが、経済性を考えて我慢するということです。
ここの場合、線路が近いので、北、南問わず窓をあければ電車の騒音はあるでしょう
し、それを考えると前面道路の車の往来はそれほど気にならないと判断しました。
だいぶ掲示板に活気がでてきてうれしいです。私は少し気になっているのは、駅前の
コマ−スの話ですが、再開発について情報ありますでしょうか。やはりマンションに
なるのでしょうか。スーパー、本屋、レストランなどが入る商業ビルになると良いの
ですが。

>電車の騒音

って、ありましたか？
現地に立ってみたけど、気づかなかった。

＞３９７
MR周辺はしっかり騒音があります。ある目白のまちBBSには埼京線が
通過するようになってから電車の騒音が気になるようになった、とあ
りました。山手線だとそうでもない？

山手線は速度を落とすけど埼京腺は速度を落とさずに通過なのでうるさいと
いうことでしょうか。いずれにしろ窓を閉めれば気にならないレベルだと考
えています。コマ−スの情報はどうでしょうか。

なるほど〜。現地に立ってみたんですが、
工事の音がうるさいのと、たぶん埼京線は間隔があるので、たまたま私が
たったときは通過しなかったんでしょう。
窓を閉めれば問題はないでしょうね。空気循環システムもありますから、
それほど窓をあけるということはなさそうです。
コマースの情報はありません。どなたか、ありましたらよろしくです。

学校が目白にあったため、２０年以上前からコマースを含め、あのあたりはよく知っていますが、
コマースの変化については、１回にコンビニができたくらいですね＾＾；
できれば、もう少し大きなスーパーや、本屋等が入ったダイエーみたいなのに
なってほしいのですが。。。
今後に期待したいですね。