目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

伝説に残る悪マンションとなりそうですね。

結局坂の下は坂の下ということで

53:のプラウド近衛町はどの辺にできるんですか？

旧古河社宅との噂ですが　真偽の程は不明です
現在　当該土地は　既に更地になっていますが
現時点では　特段集合住宅建設工事の気配は
ありませんので　もしかしたら　キャラが被る恐れ
がある　駒込物件の完売を　待っているのかも

MRを見た方の感想をもらえるとうれしいです。

賛否両論にもならず
これまでの書き込みにあるとおりの見解で
完全に一致しているからでしょう。
肯定的な見方が出ようもない。

購入を検討しているのですが・・・
価格面以外は結構いいな、と思っていて。
といっても家を買うのは価格がかなり重要なんですがね。

安いほうの部屋を見に行ってきました。
＊＊みたいな価格設定。
笑えます。
北向き低層で70〜75平米で6500万円、南向き1階（というか半地下で
地下駐車場と同じフロア）80平米が7000万円台。
80平米未満にはエアコンはありません。
（それ以上の大きい部屋はリビングと寝室に天カセ）

グレード感も1億円以上の部屋とは違い、かなりショックを受けます。

80平米前後が希望という旨を伝え、82.60㎡のMRに行ってきました。
期待していたのに気持ちが動かされるような仕様もなく、
特にこれが、というような印象も残らず、少々気がぬけてしまいました。。普通??〜。。
きっと高級な部屋の方にかなりの配分で力が注がれているのだな、
(億ションだから当たり前か〜とは思いつつ、、、)と感じました。
ちなみに130㎡台のMRは参考にはなりませんよと言われ見せて貰えませんでした。
ただ立地、利便性、環境やセキュリティ、建物のデザイン、pと違って敷地全体免震である、あと思ったほど
管理費が高くない事(1㎡あたり315円ほど修繕積立金込み)などで検討の余地はあるかな−と思っております。
しかし、あれが7000万円か〜とも、、、。
目白駅から現地の間の電信柱にP駒○の広告が連なっているのには驚きました。やはりN不動産はかなり意識しているのですね。

地元ですが買う気は起こります。
場所をしってるだけに。
場所にも魅力を感じます。
目白としての立地が魅力なわけでもないので。
物件としては
80平米未満の部屋の魅力のなさがおっしゃるとおり。

目白を愛する皆さんに告知です。
下落合４丁目の緑溢れる屋敷森が集合住宅建設計画で危機に瀕しています。
その周辺ではタヌキの目撃情報もあるとか。新宿区という都心エリアでは
極めて希少なこうした自然環境を守るため、近隣住民有志の皆さんが当該
敷地を買い取って公園にするための募金活動を始めておられるようです。
詳細は以下ＵＲＬをご参照下さい。こうした取組に賛同される方、是非皆
で協力して、この目白下落合地域の貴重な自然環境を守って行きましょう。

ttp://www.jsc-com.net/shimoochiai/top.htm

目白界隈は、近隣の早稲田・音羽エリア含め、数多くの歴代内閣総理
大臣との所縁深い土地柄ですね。思いつくだけでも以下の９人ほど…

(敬称略・順不同）
・山縣　有朋：ご存知フォーシーズンズ・ホテル椿山荘はお屋敷跡
・大隈　重信：隣町の早稲田で山縣と対峙。ホテル(リーガロイヤル)でもライバル？
・近衛　文麿：近衛町に名を残す近衛公爵邸がご実家。その後荻窪(荻外荘)へ
・鳩山　一郎：隣町の音羽に日本政治の舞台ともなった私邸・鳩山会館あり
・石橋　湛山：目白文化村のレトロな趣きの石橋邸は今なお健在
・田中　角栄：ご存知目白御殿。今でも真紀子さんがご在住
・中曽根康弘：首相になる前の一時期、高田方面にお住まいでした
・細川　護煕：新江戸川公園・和敬塾・永青文庫は幼少時お過ごしの屋敷跡
・橋本龍太郎：幼少時、下落合の邸宅にご在住。その後田園調布へ

登録はまだですよね。
どのくらいの方が購入を考えているのでしょうか。
気になります。
マーベラスのプランはかなり住みよいと思いましたが。

「アクロス」編集長を務め「第四山の手」との新語も生み出した
マーケティング論の第一人者の某氏が、０２年に発刊した「大人
のための東京散歩案内」という自著の中で、東京で最も美しい住
宅街は田園調布でも松涛でも広尾でも成城でも善福寺でも無く、
他ならぬ「目白」であると書いておられるのは、慧眼の極みです。

ところで、例の古河社宅跡地、プラウド近衛町って噂が根強かったけど、
今日現地に行ったら「東京急行マンション建設予定地」って書いてたよ。
東京急行だと田園調布等で高級億ション開発を手掛けて来たドレッセ・
シリーズかな。あるいは東京急行と野村のコラボなのかな。
どっちにしても、いよいよ目白近衛町プロジェクトが始動するんだね。。。

237さんへ
目白とひとくちにいってもいろいろありますが…。
文京区目白台を筆頭に、豊島区の目白１〜２丁目（山手線の内側、当物件の所在地）、
同３丁目〜５丁目（山手線の外側、徳川ビレッジ方面）、新宿区下落合…。
どのエリアのことをいっていたのでしょうか。
目白台か下落合のことじゃないかと推測されるのですが。。

239さんへ
詳細は「大人のための東京散歩案内」をお読み頂ければと思いますが、私の記憶する
ところでは、まず、東京で最も美しい住宅地として、上品さや端正さの点で、古くからの
紳士・貴婦人に似つかわしい目白が取り上げられます。目白は、田園調布などのよう
な、どちらかと言えばこれ見よがしで自己主張が強い男性的な高級住宅地ではなく、
成城などと並ぶ、上品で控えめでたおやかな、女性的な高級住宅地だそうです。さて
実際のお散歩コースは、これも記憶している限りですが、目白駅→旧目白通り（目白
骨董通り）→徳川黎明会（徳川ビレッジ）界隈→近衛通り→近衛さんの大欅→旧学習
院昭和寮（日立目白倶楽部）→御留山公園→氷川神社→相馬坂→七曲坂→薬王院
→聖母病院→佐伯記念公園→目白西坂（美しい名坂として賞賛されてます）→中落
合・中井方面→四の坂→林芙美子記念館→旧目白文化村紹介・・・・・・・といった形
でまだまだ散歩は続く、といった感じでした。以上ご参考まで。。。

目白なんて北のはずれ、寂れたイメージしか普通はない。
もちろんソコソコのグレード感はあるものの、住んでいて楽しそうな感じがしない。
囲まれている周りの駅も悪すぎ。一番近い繁華街が池袋じゃなぁ・・

どこの田舎から何しに来たの　241さんは？
事実認識も間違っていますし、何より東京に関する知識が空疎浅薄かつ低俗ですね。
お里が知れますので、こちらのスレには一切出没しないよう警告します。

やっぱ、利回り高い場所に買わないとね

分譲マンションの駅別賃貸利回りランキング（価格5,000万円台）
順位 駅名 　　利回り 70平米価格 70平米賃料
１　四谷三丁目　6.30% 5,906万円　310,292円
２　月島　　　　6.06%　5,450万円　275,300円
３　八丁堀　　　5.63%　5,051万円　236,885円
４　目黒　　　　5.60%　5,386万円　251,303円
５　不動前　　　5.45%　5,245万円　238,031円
６　幡ヶ谷　　　5.42%　5,028万円　226,912円
７　築地　　　　5.41%　5,468万円　246,547円
８　飯田橋　　　5.39%　5,541万円　248,994円
９　目白　　　　5.37%　5,279万円　236,061円
10　笹塚　　　　5.31%　5,014万円　221,785円

http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/

240さんへ
その本のこと、思い出しました。三浦展さんが書いた新書ですね。
たしかに目白一帯は、都内でも稀少な場所。
２４１さんも、下記のWEBを見れば、それがわかるでしょう。
http://terra-aa.com/album01.htm
江戸時代からの地歴を髣髴とさせる場所もあり、
たしかに成城や田園調布では味わえない環境です。

これは確かに素晴らしいですね
歴史・由緒と伝統・格式を感じさせる素晴らしいコレクションです
新興住宅地ではなかなかこうしたコレクションは出来ないですね

モデルルームへ行きましたが、まだ足を運ぶ人は少ないのでしょうか。

この時期にどうしてこんなに書き込みが少ないんでしょう？
誰も注目してないってことでしょうか。

このマンション外廊下ですか？内廊下ですか？

高すぎます。
MRにも行きましたが、趣味とかの問題でなく、価格に対してグレードが低いかと。
なんでこんな価格付けなんでしょう、と疑問に思ってしまいました。
2割まではいかなくても、1割以上高いと感じました。

マンションに限らず何かを買うときは
価格と価値が見合っているかどうかが最も大事だと思うのですが。
ここは住所は目白でもいわゆる「目白」とは場所がずれているし
ここをいいと思うのは勘違いの田舎の金持ち。
これぞ「住友商法」！？

１億だすんなら、番町、神楽坂、牛込、四谷三丁目……
もっといい場所ありまんがな。
高田２丁目の鹿島のプロジェクトはどうなんでしょうね？
比較対象になると思いますが。

高田3丁目ですね
駅からはちょっと遠い

明治通り沿い？
学習院から下って神田川までの間は、
確かに雰囲気悪くないんだが、
鹿島物件は、馬場文化圏（馬場っぽい？）、ですか。

地元の人間です。当方から見ると、ガーデンヒルズは
「目白の町名はいいけど、南はマンションばっか、北は学習院の高台が迫ってくるし、カラスは
糞して大変。駅へは近いけど坂はね・・・しんどいからみんな馬場へ行くけどね・・・」
って感じです。
鹿島物件は
「北が学習院、南は眺望が確保（公共施設があるので今後も安心でしょう）。でも駅には遠いよね」
って感じですね。
費用対効果から考えると、どっちも億ション？って思いますけど？

地元民です。
確かにカラスがいなきゃ、ハト。
ハトがいなきゃカラスな森。
そして夏は蚊がひどい。
池袋方面は、目白、新宿方面は馬場使用してます。
かなり馬場の割合多し。
鹿島のほうは、駅からあるので、バスが近くて工事中の地下鉄利用も可能ですね。

そんなにハト、カラス、蚊が群生しているとは知りませんでした。
では、目白のなかで実際に暮らしやすいのは、どのあたりなんでしょうか？
新宿区の目白、豊島区の目白、文京区の目白、いろいろありますが。
ちなみに、西池袋の物件でも目白の名前がついていますが、
由緒ある上り屋敷公園があるとはいえ、あのへんは雰囲気がぜんぜん違いますよね。
徳川さんの邸宅横を通り、西武池袋線の踏み切りを超えた途端、
雰囲気ががらりとかわる……だから東京は面白いんですけどね。

学習院の森は緑で目にはとってもやすらぐでしょうから、
どちらをとるかでしょうか。
人が静かに暮らせるのは目白台でしょうが、
駅から遠くまわりにスーパーがなく不便。
新宿区の下落合も少し駅からは不便。
便はいいけど、車も多く庶民的な豊島区目白。

という感じがします。
どこをとるかですかね、これも。

子供の頃（約３０年前）学習院にクワガタをとりにいきました。
友達は雑司ヶ谷墓地にも沢山いるといっていました。今でもいるんでしょうか。
今はカラスと鳩と蚊だけでしょうか。

マムシや青大将など、へびは出ましたか？

元住民です。２５９です。
やはり子供の頃、草苑幼稚園そばの民家で、交番の巡査が青大将を捕まえるのを見ました。
今はどうでしょうか。目白は便利な割に自然が豊かなのが魅力だと思います。

購入を検討しています。割高という意見もありますが、便利かつ自然豊かな目白の魅力は
貴重です。おそらく目白に４００戸という大規模な物件はそうそうでないでしょう。坂の
下は難点ですが、高田馬場のそばというのは魅力でもあります。購入を検討している方、
情報交換をお願いします。

坂の下というより崖の下なんですけど

駅近くのコマースという古い商業ビルが建て替えられるそうですよ。
紀ノ国屋とかクイーンズ伊勢丹とかナショナルスーパーとか成城石井とか入るといいですね。

ところで、最近発表された公示地価、目白は既に横ばいですし、
新宿区下落合も３丁目の基準地は既に上昇に転じていましたね。
いよいよ、目白界隈の地価も、上昇基調が定着しつつあるとの印象です。
これまで、資産価値下落による含み損発生リスクのため不動産購入を
見合わせていた富裕層の方々も、そろそろ本格的に動き出す時期では
ないでしょうか。。。目白界隈で言えば、本物件やすぐお隣の鹿島タワー
＆レジデンス、更には近衛町の東京急行物件等、比較的大規模のマン
ション計画が進行中で、それらマンション用地買収等の影響もあった、
地価上昇が定着しているように思います。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

買うか買わないかは別として、８千万から９千万円はしますね。あの辺は。
小規模とならざるを得ないので、管理費や駐車料金もかなり高額になるで
しょう。

>>268
あなたこそ一体何者ですか？　何の権限あってそんな偉そうな事を書いてるのですか？
他人のことを「＊＊」呼ばわり出来るほど、ご自分がそんなに立派なのですか？
むしろ、どうやら２ちゃんねるにとてもお詳しいようですから、その「＊＊」さんと
やらと同類なのではないですか？
ここは２ちゃんねるではありませんので、不謹慎・不見識な書き込みはお止め下さい。

>>270
やれやれ　こういう人こそ　＊＊ですね
２ちゃんで　せいぜい　頑張って下さいね

やはりこの物件、すべてに無理がありますよね。

5月20日から先着順受付の案内が来ました。これって売れ残り物件ということですか？

どうしたんだ、この静けさ・・・

購入検討中のものです。この物件そんなに売れてないのでしょうか？

どれくらい売れてるのか分かりませんが、会員優先期間にあせって買う必要ないんじゃないでしょうか？　苦戦すれば、住さんの対応も少しはよくなってくるでしょうし。

紀宮様と黒田さんのご新居になる予定のマンションですよね。
多分、一般の方はなかなか入居が難しいのではないでしょうか？

ここって目白ガーデンヒルズのことですよね。
うちの場合、営業が鼻っから相手にしてくれませんでした。
お金はあると言っているのに、頭に来て止めました。

>279さん
え・・・そうなんですか。
それはそれで、微妙な…ところに住まう予定なんですね。

>279
まだ、はっきりと決まってはいません。
あくまでも候補の１つです。
一番可能性は高いらしいですが．．．
購入者としては、複雑な気持ちです。
こんなことを言っては大変に失礼なのですが、他にも良いところがあると思うのですが。

紀宮様は、秋葉原の高層マンションに住まわれるのではないのですか？

紀宮清子様のご実家の皇居に近く、黒田様のご実家の渋谷と、勤務先であられる東京都庁に近い所をお探しになっておられるそうです。
秋葉原はヲタクとか外国人とかが多くて危険ですよね。
また、既にＴ．Ｔ．Ｔ．は販売も終了しております。
いくつか候補があられるようですが、目白ガーデンヒルズが第一候補とのことです。
購入予定者の方のチェックもかなり厳しくやられているようです。
第１期販売が発表になりましたが、それ以前の優先？販売で既に８割方決まっています。
ご購入された方は、皆さん厳しいチェックをクリアされた方達なので良いコミュニケーションを築けるのではないでしょうか。

なるほど、あの屈辱的な営業の態度もこれで納得。
買わないで良かった。

４００戸近い大規模マンションで、皆が旧貴族・華族関係者という訳には行かないのでは？
それなりに、いわゆる成金さんも混じってしまいますよね、きっと。
セキュリティの観点から、階数によって別のエレベータしか使えなくしたり（高貴な方専用
エレベータを用意したり）、棟によってセキュリティラインが違ったりするのでしょうか？

そうだったんですね。優先案内期間がひっそり長かったり、営業担当の方の対応に何か違和感をおぼえたり・・・
結局最終段階で購入をみあわせてしまいました。諦めがつかずとっても気になります。
契約者には、そのことに関して具体的な説明等があったのでしょうか？
また、紀宮様が住まわれる場合、その他住民にはどのような影響があるのでしょうか？

>286
基本的に各階、２戸に一基エレベーターがありますし、オートロックがエレベーターにも付いていて
自分の階にしか停まらないようになっています。
セキュリティーは問題ないのではないでしょうか。

>>287
いわゆる成金系の自営業者の方々が好んで住む麻布、青山、広尾、松涛等とは違って、
如何にも目白らしい、伝統的な高学歴エリート・エスタブリッシュメント層の方々が多く
住まわれるマンションとのことですが、億ションが１００戸もあるマンションですと、
億ション購入層はどういった職業の方が多いのでしょう？　いかに大企業幹部や高級官僚
がエリート・エスタブリッシュメントとは言え、億ションに簡単に手が出せる方はそんな
に多くはないと思うのですが。。。

あと、目白「駅」に近いこと自体は、あまり関係ないでしょう。山手線でお出かけなさる
とは思えませんので。むしろ、ここはお二人の母校学習院の隣ですし、将来、お子さまを
学習院に通わせるにはこれ以上の立地はないでしょうし（初等科と女子学習院は少し離れ
ますが）、また、お二人も学習院時代の思い出が詰まった目白の町にはお馴染みが深くて
いらっしゃるでしょうから（特に、御所にお住まいの紀宮さまにとって、目白以外の住宅
街では、お馴染み深い場所は無いのではないでしょうか）、まさに、お二人にピッタリな
印象があります。本当にお住まいになられれば、目白の街も大歓迎でしょうし（ご婚約発
表時には目白の街中にお祝いのポスターも貼られていましたよね）、目白の街自体が活性
化すると良いですね。

>>289
秋葉原は、子育て云々以前の問題として、土地柄として皇室関係のやんごとなき
方がお住まいになるには、全く以って不適当でしょう。お話になりませんことよ。

それにしても、ＩＴバブル成金系の象徴が六本木（ヒルズ・レジデンス）なら、
良識ある伝統的エリート階層の方々や、名家名門のやんごとなきお家柄の方々
がお住まいになるのが目白（ガーヒル）とは、何とも好対照なことですね。

この静けさ不気味ですね。この間MR行ってみましたが、恐ろしく盛り上がっていませんでした。かと言って営業がアグレッシブというわけでもないし・・・・
これが住友さんの営業スタイル？？

そうとも思えないですが・・・営業の方？

突然ですが・・前の通りのガソリンスタンドはコンビニになるそうですよ。
嬉しいです。

そうなんですか？　それは便利になりますね。近くにタワーもたちますし、学習院の裏側のヒトの流れが変わって、環境が整ってくるといいですね。

実際、ここってどれくらい売れてるんですか？？？

購入検討者ですが、私もそれが気がかりです。条件をいうと複数物件が出てきますが、そんなにあせっている様子でもないですし。

>>299さん
ＭＲに行ったときの営業員の方の説明では4割ぐらいが決まっているという話でした。
300さんも言われている通り、条件を言うといろいろな部屋が出てくることからしても
295さんの言う「実質完売状態」にはかなり遠いのではないでしょうか。
ただ最近になって積極的に広告も打っているようですし、場所とグレードはやはり
魅力的ですので、これから売れ行きは早まるかもしれませんね。

ところで今の工事進捗状況で間に合うんでしょうか？うちは結局目白ガーデンヒルズ購入しませんでしたが、
最近山手線から見てみて、工期遅いんじゃないかと多少驚いたので。

北側は魅力的には見えないんですけど。

>>301さん
そうですね。DMに販売価格９９００万円と案内があったので億ションは完売したのだと
思ったのですが、そんな事もなさそうです。完成後の方が売りやすいので、ゆっくり
売っていきます等と随分悠長な営業の方の発言にちょっと驚きました。そういえば他の
住友さんの物件もそんな感じが・・・

私は南側低層を検討していますが、もうダウンライトをつけることができないと聞きショックです。今の賃貸にすらついているのに・・・

ＭＲできた当初、訪問した時には非常に成金ぽいお話をされている方も商談していましたが、
その後そういう人はお断りしているんでしょうか？
うちは一度見て北側低層階しか買えないとわかり、早々に退散しましたが（成金でも育ちが良い訳でも
ないので）

素朴な質問です。
１ＬＤＫとかの部屋も販売していますが、購入層がバラバラになったりしないんでしょうか？
それとも何か深い考えでもあって、億ションの中にそういう物件も入れておくんでしょうか？

これから、目白近衛町（新宿区下落合）の古河社宅跡地に、東京急行電鉄が
低層高級マンション（多分億ション中心）を分譲予定ですが、そちらの方が
魅力的じゃないでしょうか？

その近衛町の東急の物件に関してどこかに情報は出ていますか？

北向き住戸を青田買いするのはリスキー。
出来上がってからでも、遅くないものと思います。
当レスには完売とありますが、営業の人の話から推測すると、
億ションは完売ですが、北向き7000万円前後は、
結構売れ残っているようです。

先日初めて平日の昼間に現地に行ってきました。
休日と異なり想像以上の交通量でした。
南側低層を検討中の私としては少々気になりました。
一階は半地下、二階は人目が気になり、三・四階は電線が・・・
そして交通量。何を妥協するか迷います。

悩みついでに、工事状況見られてどう思われます？
私の目には工期間に合うのかなぁと心配なんですが。

ここ一ヶ月は急ピッチで工事を進めてるようにも見うけられますが・・
専門的なことはよく分からないですが、素人が見ても確かに普通に
遅いですよね。タワーでないのであんなものなのでしょうか？

木曜にＭＲに行ってきました。営業の年配の女性の「ここは特別です」というお仕着せがましい口調にかなり違和感を覚えます。
高級マンションと言っているけれど、仕様としては、80平米未満ではエアコンなし、食洗機なし、オーブンレンジなし、洗濯乾燥機なし、パウダールームが狭い、洗濯機が手洗い場から丸見え、床と壁とドアの色も既に変更不可、だそうで。
そういうものでしょうか。
北側４階あたり、というのは全然だめですか？
そもそも北側棟が６階建て（一部７階）、南側棟が１１階建てって、信じられない構造だと思いはするのですが。

３１５さん、だったら買わなければ良いだけです。
簡単でしょ。

＞３１４さんへ。
昨日の地震で不都合が起きなければ良いですね。
なんかクレーンとか立っていて、地震で揺れて倒れたりしたら怖いですもんね。

やっぱり一階の北側の部屋だと日当たりとか風通しは全くないですよね　少しはあるのかなー

＞３１８さん
住友不動産の目白台シティハウス見にいかれましたか？
先月までは売れ残っていた二階森側の部屋があるのですがあんな感
じなのでしょうか？
二階といっても地下の雰囲気で想像していたより暗かったです。
雨の日だったので余計かもしれませんが。
営業に方は避暑地の雰囲気と言われていましたが・・・

生まれも育ちも目白ですが、地元では、あの場所は
ガーデンヒルズといっても丘の下なのにねと笑っていますよ。
目白近衛町（新宿区下落合）が出るのだとしたら
そちらのほうが格は上だと思われます。

床と壁とドアの色も既に変更不可ですか？
でも、もともと変な組み合わせの中からの選択でしたよ。
最初っから自由な組み合わせはさせてくれてなかった。
全く別の色にしたいとは言わないまでも、組み合わせくらい自由にさせて欲しくないですか？