芝浦アイランド　ケープタワー　その６

新築から3年間、減免って書かれていますねぇ。
増えるってことなのかな。

www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm

↑を見ると「平成１２年１月２日から平成１９年１月１日までの間に新築された２３区内の住宅」と
なっている。ということはケープはそもそも適用されないんじゃないの（新築の意味する時期が微妙に
不明だが）。
制度が今後、延長されるかもしれないが、現時点で適用されないということは、減免の無い数字しか
呈示できないのではないか。

>>253 さん
>>261 さん他
趣味で宅建とっているほか、FP資格の持ち主で、少しは一般の人より詳しい
ですので参考までに。(今日は子供が熱だしてお休みになってしまいました；
銀行で窓口業務をしています。リートも宅建もってないと売れなくなるよう
で、資格とっておいてよかったなぁ）
　ここもMRは見にいきましたが、主に旦那の通勤には不利な立地である
ということで購入には至りませんでした。ので、詳細な税金資料までは
貰っていませんけれども、以下一般的な話として。

　固定資産税は、建物と土地で別々に評価しますが、都心のタワーマンション
でも、圧倒的に 建物分>>土地分です。(建物の容積率とかにもよりますが、
タワー型なら大抵90%以上が建物分）ですから、立っている場所の路線価を
調べても、殆ど税金計算の参考にはなりません。よく都心の地価高騰で、
固定資産税が凄く上がるのではないかと心配する方がおられますが、2倍に
地価が上がった位ではあんまり変わりません。

　建物をいくらに評価するかは課税当局の決めることなのですが、タワー
では普通 20万(取得税) 2割引で16万程度で、毎年の税金の計算になっている
場合が多いようですね。　マンションはなかなか減価償却されないので、
数年といった規模では税金は下がってはいきません。

　減免措置によって、税率1.4% が 1/2になっているのは、"建物分"で、
通常専有面積に加えて、共用部分まで含んだ "建物面積として120m^2未満
の部分"についての、固定資産税分です。
　税金は通常専有面積の比で按分する訳ですが、当然ながらタワーのように
豪華な共用施設を持っていると実際の部屋の専有面積が120m^2よりも遥かに
小さくても、税制上のリミット120m^2を超えてしまいます。この場合、
超えた部分だけは減免なしです。　前に勝どきだったかのマンションで
頂いた資料では、全面積/専有面積〜1.8倍で、これは凄いなぁとか思った
記憶があります。 くだんのマンション、真ん中が他の人の通り道になる
のですが、そこの税金も住人の負担というわけです。　ここも80m^2
程度で、税金計算上の面積は120m^2を軽く超えていると思います。

　さて,120m^2超の場合に、減免措置が延長されないと
120m^2 × 16万程度(?) × 0.7% が増額になりますから、
この増加分は　13.5万程度の増加です。　一律何倍になると思うよりは、
自分の住戸の専有面積によらずに、定額で 月1万強増加するという
イメージのほうが実際に近いはずです。
　この減免措置は、時限立法です。　何もしないでおけば自動的に
なくなる性格のものですね。 何回かに渡って1年づつ延びて
きましたが、最近所得税の20%減免措置がなくなったように、いずれ
なくなるというのを見越した家計設計は必要だと私は考えます。

　ぎりぎりで宅建に合格したようなレベルですから、間違っている点も
あるかもしれません。　そうでしたら失礼。　以上もし参考になれば。

>>263さんありがとうございます。
８０平だと税金計算上１２０平超えるビックリです。８０平しか実際使用していないのに。
減免がないと月１万ぐらいあがるのもわかりました。
ただちょっとわからないのは８０平だと固定資産税はいくらになるかです。
>>253さんの話だと８０平で２０万くらいとするとこの額は、減免している額ってことですか？
減免されないと３２万以上になるということですか？
そうなると固定資産税に月３万くらい必要ということですか？

263さん、丁寧に解説頂いてありがとうございます。

特にケープに限ったことではないのでネガキャンと取られたくないのですが
（私は購入希望なので）ケープの場合土地・建物の割合はほぼ半々だそうです。

それを住戸の占有面積ベースで案分しているらしいのですが、その案分するもとの
数字が減免措置後の価格で、従って各戸の固定資産税表記も減免措置後の価格と聞きました。

但し東京都は計算方式が異なり案分後に減免措置分を掛けるとも読んだ事があります。
その辺をご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。
ローンの資金計画等にも少なからず影響しますので、真剣に悩んでいます。

土地・建物を半々にするというのは、消費税の計算上の場合ではないですか？
固定資産税の場合は別計算です。　税込みでの価格が表示されていますが、消費税は土地側
にはかからないので、消費税額が判ってしまうとどれだけが建物分であるかわかってしまう
次第です。　タワーの場合実際には、半分も土地にかかっていることは稀ですね。
（入札価格まで公表されているパターンは珍しいですが）

例えば、TTTでは固定資産税の 95%強を建物側で占めることになります。
80m^2の40階超の部屋の場合で固定資産税の算出根拠の紙ってのを貰ったような記憶が
ありますが、減免なしで、土地側 1.5万円程度　・　建物側で、減免なしで 40万。
減免があれば建物側で 28万だったと記憶しています。 （うろ覚えなので後で家ひっくり
返して探してみてもいいですが）　都心タワーで、減免なしで計算したら、 1m^2あたりで
年5000円ってところはいくのが普通ではないでしょうか。
　23区でも城東地区（足立区）あたりでも減免なしならタワーでなくても楽々と20万/年を
超えますから、20万といわれたとしたらそれは減免ありであることだけは間違いありません。

263の説明がわかりにくかったかもしれませんが、共用部分の税金も各々の購入者の
負担になるので、専有面積80m^2でも 120m^2の減免分上限にいっているパターンが多々
ある（タワーなら今まで見てきたものは例外なくそうでした）ということです。
TTTではこの比率は1.8倍でした。 100m^2の専有面積を買ったら、税金上は
180m^2分払ってねということです。

案外こういうところ(20-30年後のコスト）とかを気にするのは私のように女性の
ほうだけなのかもしれません。　いろんな掲示板で議論を読みますが、あんまり記述ないですね。

字が多すぎ。

＞266さん
ちょっと話がズレますが、とすると、一般論としては、タワーマンションの場合、
上屋の価格の影響が大きいので、都心だとか微妙に郊外だとかという立地（土地の値段）
の格差は、あまりなさそうということになりますか。

↑
そうではない。

>266さん、ありがとうございます。
土地・建物が半々というのは課税標準で見ての数字でしたので
（ケープって土地の取得金額がすごい高いんですね）
やはりMRの資金計画表の税表示は減免後という事が判明しました。
これは辛いですね。。。

私は、CMTのMRで85m^2の場合の固定資産税＋都市計画税は、だいたい
減免あり→１２万強
減免なし→２０万強
と聞いたことがあるので、ケープと差にびっくりしています。
というか、CMTの営業マンが間違ってるの？

１期会員で契約したものですが、購入価格の土地代：建物代の割合は４４：５６くらいでした。
これから購入される方　参考にしてもらえればと思います。
ところで270さんへ
「やはりMRの資金計画表の税表示は減免後という事が判明しました。」とありますが
どちらで確認されましたか、ソースを教えてください。

土地の元の所有者は”三井精糖株式会社”
あとは経済原理で考えればわかりますよ。

1戸あたり15m^2ほどで5坪弱の土地負担ですけれども本当に44%も土地代にかかるのでしょうか？
いくらなんでも坪400-500万も土地代がするような立地とは思えないのですが。
消費税負担率に関わる土地:建物の比率を見てもいつもかなり不思議に思っています。

つまるところいろいろかかる費用を考えると95㎡程度のタイプで管理費(約2万3000円)+修繕積立金(当初7000円だが、将来約4倍の2万8000円)の+固定資産税(減免なし1か月分≒3万円)＝約8万1000円
が１ヵ月当たりかかることになるということなのでしょうか？ほかに固定的に毎月かかる費用はありますでしょうか。
我が家の場合、住宅ローンが月17万円程度と考えると月25万円になりそうです。
ガス、電気、水道、電話、携帯、インターネット代が約5万円。月に30万円程度は住居・公共料金で引かれる感じですね。
子供の教育費が心配です。

＞子供の教育費が心配です。

心配するぐらいだったら買わない方がいい。
心配するということは、それだけ金銭的余裕がないということなわけで。

あの・・
マンション買ったことない人ばかりですか？初都心のおのぼりさんばかりなんですか？
普段の生活費とこの物件所有の費用を混同しているような気がします。
賃貸に住んでいる方なんでしょうか？
特に>>275さん
現在の賃料と今後発生するケープに関する支出の比較で話をしないとただの四方山話ですよ。
要は「税金とローンと管理修繕費-税金控除」　現在の賃料と比較するのはココだけでしょう。
それに検討板では、みなさんの懐具合を心配する場所ではありません。
ご自分で悩んでください。ちまちましてて色んな意味で、非常に不安になります。
契約者としてこんな人たちばっかりでないことを望みます。

購入すれば、10年ローン減税とのトレードオフもあるし、将来の修繕費のアップは、減価償却費とのトレードオフ関係に
あるともいえます。
また金利ＵＰは、インフレで給料があがる可能性もゼロではないでしょう。
それに最悪支払えなくなれば売って都落ちしてください。ちゃんとそのときは、売れる物件ですよ。
年間の20〜40万万円の税金差額で悩むならそもそも、分不相応なんじゃないですか？
金額ＭＡＸの無意味なシミュレーションは、変な不安を助長するだけですし、
金のことを書くなら、実際の支出に関する税制等、客観かつ確実有益な書き込みをしましょう。

本当は、支出のことを心配するスレじゃないとは思いますがね・・・やだやだ。

>>277
うぜぇ。空気の読めない典型。

>>277
面白い話だからいいんじゃない。真面目に議論してるわけだし。
「10年ローン減税とのトレードオフもあるし、将来の修繕費のアップは、
将来の修繕費のアップは、減価償却費とのトレードオフ関係にあるともいえます。」
なんて、理屈の話であって、現実はそうだとは思ってないでしょ。税金は政策なんだから。
払えなくなれば都落ちしてくれなんてあんたに言われる筋合いではないし。
あなたにそこまで言うほどの金があるなら、どうぞ他のマンションに行ってください。
普通のマンション購入者は支出のことを心配して当然なんだよ。
あーやだやだ。

朝からグダグダ・・・。あーやだやだ。