芝浦アイランド　ケープタワー　その６

216さん
東中の低層階１LDKでも3000万円代後半ですね。
北側でないと難しそうですよ。
ただし北側の3000万円台前半は人気があるため
恐らく抽選になるかと。

低いところと高いところは軒並み高倍率ですって。
真ん中あたりが狙い目だそうですが、高さにこだわるんなら
変に妥協しないほうがいいかもしれないですね。
一生物の買い物ですから。抽選で外れたら縁が無かったと思って。

>>210さんへ
　207です、実は私は会員限定販売で契約したものです。
　イーストウイングは、ヘリと高速＋海岸通りが気になるのでパスしました。
　ウエストウイングは、２０Ｆ以上であれば眺望も抜けるし騒音も少ないようなので
　お買い得だと思います。
　休日に西側運河の対岸に行ってみてください、本当に静かですよ。

48Fでも4000万以下で買える物件ありますよ。
インテリアテイストも選べますしかなりお勧めかも。

222さん
どうもありがとうございます。
北ということは、東京タワーの方角でしょうか。
東京タワーは良く見えるんですかね。
レインボーブリッジや富士山方向の高層階は3000万円台前半じゃ無理ってことなんですよね。。

しかし会員限定販売の抽選で敗れ、第1期にかけてはみたものの、
人気は更に沸騰、倍率は軒並みアップ。
会員限定販売で落選したのが悔やまれる。。
だれだ、申し込んだところに割り込んできたのは。。。

そうそうそう！
会員限定の抽選で敗れたばかりに
予算までUPせざるをえなくなりました。
たった１回の抽選でこうも運命が変わるなんて。
残酷ですよね。

226さん
北側からの眺望は、東京タワー方面と晴海方面です。
東京湾の花火大会はよく見えると思いますよ。
レインボーブリッジや富士山方面は残念ながら3000万円台前半では無理ですね。

>>226
本当に東京タワーが見たければ、
逆に東京タワーの展望台からケープタワーを見て
そこから見える部屋を買ったほうがいいですよ。
こないだ行ったけど、見える部屋は少なそうですよ。
下のほうの展望台は、ケープの44、45階くらいの高さ位です。

>230さん

んー、その方程式はどうでしょう？！
東京タワーから私のオフィスもよく分かりません。
でも、オフィスから東京タワーはとってもよく見えます。
色も赤くてキラキラしているし、目立ちますからね。
そういうものだと思いますが。

231さん

だから、東京タワーの展望台に登って（目を皿のようにして、あるいは双眼鏡で）物件を探して、自分の購入予定の部屋を見ればいい、と。
そうすれば、目立つ東京タワーは確実に部屋から見える、ということでしょ。

>>230さん
その通り。
向こうから見えるものはこちらからも見える。
こちらから見えるものは向こうからも見える。
キラキラしてようが曇っていようが関係ない。

土地勘のない人には見つけにくいんじゃない？
位置関係とか把握できないのかも。

ここは、迷うことなく買いですね。コストパフォーマンスが良い。
港区でこの値段はもう出てこない。
今は寂しい島だけど開発されれば綺麗になりそう。

そんなことは言われんでもわかっとるよ。

絶対ほしいな〜。
これ、はずれたらショックだな〜。

平成１３年５月３０日　　　　　問い合わせ先
財　　　 務　　　 局　　　　　財務局財産運用部総合調整課
　　　　　　　　　　　　　　　電話　０３−５３８８−２７０３

　　　　　　　　　芝浦アイランド（港区芝浦四丁目）の売払い後の対応

１　「芝浦アイランド」にかかる売払いの内容
　　（平成13年第1回定例会に付議、議決）
　・　所在　　　港区芝浦四丁目３１番１ほか１８筆
　・　面積　　　 ４５，２５１．５７平方メートル
　・　売却金額　約３１９億円
　・　買受者　　都市基盤整備公団
　　売却にあたっては、本件土地がかつて交通局自動車工場であり、土壌汚染が想定されたこ
　とから、買受者において土壌調査を実施し、必要な場合　には買受者に土壌処理を行わせる
　こととしていた。
　　また、契約書において、汚染土壌処理費用を売却金額から控除することとしていた。

２　土壌調査の結果
　　買受者の調査結果では、東京都汚染土壌処理基準を超えた鉛、水銀及び砒素が検出された。

３　今後の対応
（１）汚染土壌については、場外の処分場に搬出し、良土と入れ替えるなど適切な対応を行う。
　　また、掘削などの作業実施の際には、飛散防止措置などを講じる。
（２）土壌の処理費用は概ね２５億円と見込まれ、その額は、契約書に基づき売却金額から控
　　除する。


（参考）芝浦アイランド土壌調査結果の概要

１．調査概要
　　当該敷地全域を対象にＩ.重金属類とII.揮発性有機化合物の試験を行った。

２．調査結果の概要
　　東京都汚染土壌処理基準
　＋−−−−−＋−−−−−−＋−−−−−−−−＋−−−−−−−−−＋−−−−−−−−＋
　｜対象物質　｜　　　　　　｜　　　　鉛　　　｜　　　水　銀　　　｜　　　砒　素　　｜
　＋−−−−−＋−−−−−−＋−−−−−−−−＋−−−−−−−−−＋−−−−−−−−＋
　｜判断基準　｜溶出量基準値｜ 0.01mg/リットル｜ 0.0005mg/リットル｜ 0.01mg/リットル｜
　｜　　　　　｜含有量参考値｜　300mg/kg　　　｜　　　2mg/kg　　　｜　 50mg/kg　　　｜
　＋−−−−−＋−−−−−−＋−−−−−−−−＋−−−−−−−−−＋−−−−−−−−＋
　＊　溶出量基準値とは、土壌から溶け出した対象物質を含む地下水が、飲料水として摂取さ
　　れる場合に、人の健康を保護する上で維持することが望ましいという観点から定められた
　　基準であり、水質環境基準と同じ値になっている。
　　　この基準は、「人が一日２リットルを一生涯飲み続けた場合に健康被害が生ずる値」と
　　されており、またこの値は相当の安全率（約１００倍）を見込んでいる。
　　　含有量参考値とは、土壌中に含まれる対象物質の飛散及び流出防止等の観点から、対策
　　を行う場合の参考値である。

　Ｉ．重金属類
　　　調査範囲…敷地全体を30mメッシュで区画した計43地点。
　　　調査方法
　 (1)　表層調査　　　…５地点混合法により1)溶出試験と2)含有試験を行った。
　 (2)　ボーリング調査…サンプリング深度は、表層下0.5m、1m、2m、3m、4m及び5mとし、汚
　　　　　　　　　　　染の状況によって10ｍまでのサンプルを採取し1)溶出試験と2)含有試
　　　　　　　　　　　験を行った。

　調査結果

　１　溶出試験
　 (1)　表層調査
　　　・　東京都の汚染土壌処理基準（以下：基準値）を超えた物質は検出されなかった。
　 (2)　ボーリング調査
　　　・　鉛が深さ0.5m〜5.0mと7.0mで基準値を超えて検出された。
　　　・　水銀が深さ0.5m、1.0m、5.0mで基準値を超えて検出された。
　　　・　砒素が深さ0.5m、2.0m〜10.0mの広範囲で基準値を超えて検出された。
　２　含有試験
　 (1)　表層調査
　　　・　鉛が広範囲で参考値を超えて検出された。
　　　・　水銀が2地点で参考値を超えて検出された。
　 (2)　ボーリング調査
　　　・　鉛が深さ0.5m〜2.0mの広範囲で参考値を超えて検出された。
　　　・　水銀が深さ0.5m〜4.0mで参考値を超えて検出された。
　　　・　砒素が参考値を超えている地点はなかった。

　II．揮発性有機化合物
　　　調査結果
　　　揮発性有機化合物については、基準値以下であった。

３．今回の汚染について
　　今回の調査結果からは、人の健康に影響を与えるほどの汚染ではないと考えている。

？

で？

汚染ないからＯｋってこと？

最近CMがバンバン流れていますねー。
うちの会社の人まで目をつけないかって焦ります。
マンション内で会社の人に会いたくないですからねぇ。

上司が下の階だと奥さんにいやみ言われるのかね。

私は購入希望なのですが、私としては港区に住みたいです。
渋谷区にずっと住んでいたのですが移住するなら、城南地区か都心地区以外は都落ちと思っています。
でも高くて買えなくて・・。でケープなら安くて都心にも住めるので決めました。

私の友人もマンション探しているのでどう？っとすすめたら、広くて東京に近ければ良いとのことでケープは除外だそうです。
彼は田舎の出身で数年前に東京に出てきたのです。
彼の奥さんはすーっと城南地区に住んでいたので、私と同じ考えをもっているのですがご主人様に従うということです。
意外と私と同じ考えの人っているのかな？

238さんへ
ケープの建設地と異なる場所です。
上記の交通局自動車工場の跡地は、
現在のグローヴ建設地と賃貸棟建設予定地になります。
情報としては間違っていませんが、ケープのスレに唐突に投稿する内容としては
説明が不足しています。

244
身の丈にあった生活をお勧めします。

>244
貴女の意識は都心在住なのでしょうが、いかんせん港区は住むにはかかるお金が
他の区とは違うようですよ。
ケープは港区物件では格安の値が付いてしまいましたが、購入金額以外の出費は
それ相当のものがあると思います。一度路線価などを調べてみては如何でしょうか。

今、城南地域に住んでいますが、
そんなにかかるお金が違うのですか？
現在の区の住民税も相当お高いんですけど。
（たとえば渋谷とかと比較すると。）

>>249
目黒区でしょ。高いんですよね。
港区は財政豊かだから、そういう意味では逆にあまりお金かからない気がしますが。

いや、250さんの言うように、住民税は変わらないよ。

固定資産税といえば、私の購入希望物件約８０平で約２０万と票に書いてありました。
営業の人は軽減を含んだ額で３年後には倍にぐらいになるといわれました。
この掲示板を読むと軽減含まないとか含むとかいろいろ意見がありますが実際はどうなのでしょうか？
路線化とかで計算すると（全くのシロウトなので）４０万ぐらいになりました。
っということは・・いづれ固定資産で月４万ぐらい払うことになるのでしょうか？
そうなると港区は確かに税金が高い・・・。

私は固定資産税はあの額がFIXで
これから先しばらくは（減ることはあっても）
増えないと聞いたのですが、間違いですか？（涙）

区民税は違うよ。

固定資産税に関しては営業によって言う事が違いますね？
事実をご存知の方いらっしゃいますか？
都市計画税が1/4位含まれていたとしても、
残りの固定資産税が減免措置切れて2倍になったら大変ですよね？

2倍は正直キツいです。

抽選のやり方を教えてください。

252さん

住民税は、都民税と区民税からなっています。
世田谷・目黒のような企業の本社が少ないエリアは区民税が高いと聞いたことがありますが。

いろいろお金かかるけローン等は資料もらってわかるのですが住民税や固定資産税は一体いくらかかるのだろう。
港区は住民税は安そうなイメージがあるのですが、固定資産税は他区より高そうな気がします。
しかし、実際はどれぐらいかかるのでしょうか？

新築から3年間、減免って書かれていますねぇ。
増えるってことなのかな。

www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm

↑を見ると「平成１２年１月２日から平成１９年１月１日までの間に新築された２３区内の住宅」と
なっている。ということはケープはそもそも適用されないんじゃないの（新築の意味する時期が微妙に
不明だが）。
制度が今後、延長されるかもしれないが、現時点で適用されないということは、減免の無い数字しか
呈示できないのではないか。

>>253 さん
>>261 さん他
趣味で宅建とっているほか、FP資格の持ち主で、少しは一般の人より詳しい
ですので参考までに。(今日は子供が熱だしてお休みになってしまいました；
銀行で窓口業務をしています。リートも宅建もってないと売れなくなるよう
で、資格とっておいてよかったなぁ）
　ここもMRは見にいきましたが、主に旦那の通勤には不利な立地である
ということで購入には至りませんでした。ので、詳細な税金資料までは
貰っていませんけれども、以下一般的な話として。

　固定資産税は、建物と土地で別々に評価しますが、都心のタワーマンション
でも、圧倒的に 建物分>>土地分です。(建物の容積率とかにもよりますが、
タワー型なら大抵90%以上が建物分）ですから、立っている場所の路線価を
調べても、殆ど税金計算の参考にはなりません。よく都心の地価高騰で、
固定資産税が凄く上がるのではないかと心配する方がおられますが、2倍に
地価が上がった位ではあんまり変わりません。

　建物をいくらに評価するかは課税当局の決めることなのですが、タワー
では普通 20万(取得税) 2割引で16万程度で、毎年の税金の計算になっている
場合が多いようですね。　マンションはなかなか減価償却されないので、
数年といった規模では税金は下がってはいきません。

　減免措置によって、税率1.4% が 1/2になっているのは、"建物分"で、
通常専有面積に加えて、共用部分まで含んだ "建物面積として120m^2未満
の部分"についての、固定資産税分です。
　税金は通常専有面積の比で按分する訳ですが、当然ながらタワーのように
豪華な共用施設を持っていると実際の部屋の専有面積が120m^2よりも遥かに
小さくても、税制上のリミット120m^2を超えてしまいます。この場合、
超えた部分だけは減免なしです。　前に勝どきだったかのマンションで
頂いた資料では、全面積/専有面積〜1.8倍で、これは凄いなぁとか思った
記憶があります。 くだんのマンション、真ん中が他の人の通り道になる
のですが、そこの税金も住人の負担というわけです。　ここも80m^2
程度で、税金計算上の面積は120m^2を軽く超えていると思います。

　さて,120m^2超の場合に、減免措置が延長されないと
120m^2 × 16万程度(?) × 0.7% が増額になりますから、
この増加分は　13.5万程度の増加です。　一律何倍になると思うよりは、
自分の住戸の専有面積によらずに、定額で 月1万強増加するという
イメージのほうが実際に近いはずです。
　この減免措置は、時限立法です。　何もしないでおけば自動的に
なくなる性格のものですね。 何回かに渡って1年づつ延びて
きましたが、最近所得税の20%減免措置がなくなったように、いずれ
なくなるというのを見越した家計設計は必要だと私は考えます。

　ぎりぎりで宅建に合格したようなレベルですから、間違っている点も
あるかもしれません。　そうでしたら失礼。　以上もし参考になれば。

>>263さんありがとうございます。
８０平だと税金計算上１２０平超えるビックリです。８０平しか実際使用していないのに。
減免がないと月１万ぐらいあがるのもわかりました。
ただちょっとわからないのは８０平だと固定資産税はいくらになるかです。
>>253さんの話だと８０平で２０万くらいとするとこの額は、減免している額ってことですか？
減免されないと３２万以上になるということですか？
そうなると固定資産税に月３万くらい必要ということですか？

263さん、丁寧に解説頂いてありがとうございます。

特にケープに限ったことではないのでネガキャンと取られたくないのですが
（私は購入希望なので）ケープの場合土地・建物の割合はほぼ半々だそうです。

それを住戸の占有面積ベースで案分しているらしいのですが、その案分するもとの
数字が減免措置後の価格で、従って各戸の固定資産税表記も減免措置後の価格と聞きました。

但し東京都は計算方式が異なり案分後に減免措置分を掛けるとも読んだ事があります。
その辺をご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。
ローンの資金計画等にも少なからず影響しますので、真剣に悩んでいます。

土地・建物を半々にするというのは、消費税の計算上の場合ではないですか？
固定資産税の場合は別計算です。　税込みでの価格が表示されていますが、消費税は土地側
にはかからないので、消費税額が判ってしまうとどれだけが建物分であるかわかってしまう
次第です。　タワーの場合実際には、半分も土地にかかっていることは稀ですね。
（入札価格まで公表されているパターンは珍しいですが）

例えば、TTTでは固定資産税の 95%強を建物側で占めることになります。
80m^2の40階超の部屋の場合で固定資産税の算出根拠の紙ってのを貰ったような記憶が
ありますが、減免なしで、土地側 1.5万円程度　・　建物側で、減免なしで 40万。
減免があれば建物側で 28万だったと記憶しています。 （うろ覚えなので後で家ひっくり
返して探してみてもいいですが）　都心タワーで、減免なしで計算したら、 1m^2あたりで
年5000円ってところはいくのが普通ではないでしょうか。
　23区でも城東地区（足立区）あたりでも減免なしならタワーでなくても楽々と20万/年を
超えますから、20万といわれたとしたらそれは減免ありであることだけは間違いありません。

263の説明がわかりにくかったかもしれませんが、共用部分の税金も各々の購入者の
負担になるので、専有面積80m^2でも 120m^2の減免分上限にいっているパターンが多々
ある（タワーなら今まで見てきたものは例外なくそうでした）ということです。
TTTではこの比率は1.8倍でした。 100m^2の専有面積を買ったら、税金上は
180m^2分払ってねということです。

案外こういうところ(20-30年後のコスト）とかを気にするのは私のように女性の
ほうだけなのかもしれません。　いろんな掲示板で議論を読みますが、あんまり記述ないですね。

字が多すぎ。

＞266さん
ちょっと話がズレますが、とすると、一般論としては、タワーマンションの場合、
上屋の価格の影響が大きいので、都心だとか微妙に郊外だとかという立地（土地の値段）
の格差は、あまりなさそうということになりますか。

↑
そうではない。

>266さん、ありがとうございます。
土地・建物が半々というのは課税標準で見ての数字でしたので
（ケープって土地の取得金額がすごい高いんですね）
やはりMRの資金計画表の税表示は減免後という事が判明しました。
これは辛いですね。。。

私は、CMTのMRで85m^2の場合の固定資産税＋都市計画税は、だいたい
減免あり→１２万強
減免なし→２０万強
と聞いたことがあるので、ケープと差にびっくりしています。
というか、CMTの営業マンが間違ってるの？