ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）

2ＬＤＫを購入予定ですが、北向きが少し気になります。
実際に住めば、明るいものなんですかね？
近くに高い建物がないのはいいですけどね。

私も間取りが気に入り、Ｃタイプ希望です。

東と北の２面採光なので特に午前中は
東からの光が入り明るいと思います。
模型で確認しましたが、リビング、ダイニング
にある窓は５枚連続しているので自然光
だけでも明るそうです。

北の方の景色はｽﾎﾟｯﾄﾗｲﾄが当たっているような
状態になり綺麗な風景となる為、タワーマンション
ではむしろ北から売れることもある様ですし。

2LDKは数が限られているので抽選は避けられないんだろうな。

ありがとうございます。
南向きと悩んでるんですが、大通り沿いということもあり、
北向きがいいかなぁと考えてました。

駒込でこの価格だと、やはり人気ありますよね。

北向きを許容するなら、坂の上のリビオの方が眺望が良くないですか？
標準装備はしょぼめだけど、オプションもりもりにしてもここより安いと思う。
私は途中までリビオ一本だったけど、日当たりを捨てきれなくてこっちを考えはじめました。

私もリビオの北東向きを断念しルフォンのCタイプを検討しています。

リビオの北東向き部屋の近くに東京電力の変電所があり電磁波が気になった為です。
大丈夫だと思いますが、小さい子供がいるので・・・

本日、ルフォンのモデルルームで日影図を見ましたが、Ｃタイプの東の日当たりが結構ありました。
部屋内も２面採光で一日中明るそうです。眺望も良かったです。

次回上層階で要望書を出す予定です。

モデルルームではお子様連れが多かったですね。
どうか、敷物等で足音対策万全で、エントランスで遊んだりすることがなく、居室のソファーから飛び降りたりしないようなしつけられたお子様でありますように。
乳児期の泣き声など、どうしようもない事は理解できますが、親がしつけなかったり努力を怠るのは我慢できませんので。
ファミリーマンションの住み心地は親次第です。良識ある方々が集まるよう、切に願います。

モデルルーム見学させていただきました。
ここの営業担当の方は他で販売されてる物件を意識しすぎてるのか、自分の所のことはいいことしか言わず、他の会社の物件は悪いことばかりを言い、人として信用ならない方でした…残念です。
そういう販売方針の会社なんですか？

いい営業さんは自分のところの欠点もあらかじめ説明し、また他物件の悪口は言わないものだよね。
東京建物の営業ってそんなに酷いのかね。

わたくしは、周辺の古い木造住宅が気になって仕方がありませんが、みなさんどうお感じでしょうか？

ここって東京建物さんって関係ありましたっけ？

自分がモデルルーム見学をしていた時には、あえて、他社さんの物件ってどこが悪いと思いますって聞いて、(たぶん売ってる営業マンさんは良いことしか言わないと思ったから)、客観的に良い部分も悪い部分も見るようにしてましたよ。

高い買い物だし、納得して買いたいですもんね。

まあ、欠点のないマンションはないでしょうし、欠点が少ないと、自信を持って高く売られても困るし。

最後は自分の価値観に見合う買い物と判断できるかどうかですね。

でも売主も、建設会社も、営業マンさんも誠実であってほしいです。
理想は、お客さんが重視している項目は、売れないと分かっても正直に言ってくれることかな。
自分としては多少値段が高くてもそういうところで買いたいです。それが一番後悔しないと思うから。

販売代理は東京建物。だからここの営業は東京建物の社員。
サンケイビルは自前の営業を持っていない。

57さんはここのMRを見学したそうだからもちろん知っていたはずだが。

私の印象では、リ○オの営業の方がここのことを「坂の下」「地元民は選ばない立地」「南北線利用者は坂がつく」の様なことを言っていて、「事実なんだけど、なんだかなー」と思いましたけど。

近くの7、8年前に建ったマンションに住んでる者です。
皆さんご存知の通り、確かにこの辺りは坂下で、
「文京区」「本駒込」のイメージからは遠いですが、
とても住みやすくていいですよ。
個人的には文京区なのに山手線が使える点、行政は文京区だけど
生活は北区のような庶民的な点（北区の方すみません）が
気に入ってます。

確かにJR及び南北線共に駅距離を考えるとリビオの方が近いと
思いますが、個人的にはルフォンの立地の方が暮らしやすいと感じます。
坂下ですが、駅からの帰り道に駅前のマルエツに寄れたり、家から
買い物行くにも田端銀座のトップにフラットな道のりで行けるので
便利ですよ。
リビオは駒込駅の上を利用すると思いますが、駅からの帰り道はコンビニ
しかなく、家から買い物行くにも坂下のマルエツもしくはトップに行くか
グリーンコートのピーコックに行くかになるので結構面倒かなと思います。

地元民ですけど、地元民は選ばない立地っていうのは、坂が好きかどうかという個人の考え方次第かなと思います。
この辺は、坂が多いし、いつも坂の上り下りをしてると慣れるし、坂に愛着がわくようになりますよ。

田端銀座とかあるから買い物で坂上がることもないし、唯一南北線を利用するときぐらいですかね、坂上がりエネルギーを使うのは。

余談ですが、今月のリクルートの雑誌｢都心に住む｣の坂の記憶コーナーでこの近くの木戸坂が取り上げられてました。
坂もそれぞれ個性があって趣があると思います。

眺望は坂上のほうが有利かもですが。
でも坂の下にあるから、それも考慮された値段になってるだろうし、食洗機、天然石カウンター、ミストサウナとか設備がかなり充実していてこのお値段はお買い得だと思います。

坂上を選ぶなら、ブランズの２つのマンションはかなり良いと思います。
リビオもちょっと個性的な形をしてるけど、コストパフォーマンス的には良いと思います。
地元民的には、アクシア文京本駒込もなかなか良いと思いますけど。最寄り駅が本駒込になりますが。

ご近所さん、地元民さんにお伺いしたいのですが、不忍通りの昼夜の交通量、騒音と排気ガスは気になりますか？
拡幅して、もっと交通量が増えるんじゃないか心配で。
前に書かれている方もいましたが、周りが古い民家が多いので、拡幅計画もあっさり進むんじゃないかと考えています。

交通量ですが、昼間は結構あるため、窓を開けながらテレビを
見るのは少し厳しいかもしれません。
夜になるにつれて、段々と少なくなり、深夜はほとんど
走ってない感じです。（変な話、信号のないところでも
簡単に渡れてしまうぐらい)
幹線道路ではないので、夜中にトラックとかが頻繁に
往来もしないので、静かですよ。

排気ガスについては、個人的には東京であれば、どこも
五十歩百歩だと思ってますか、あまり良いとは言えません。
恐らく24時間換気の給気口周りは汚くなると思います。
我が家と違ってキレイ好きであれば、違うかもしれませんが。
（以前に環八から100m程離れた静かな世田谷の
マンションに遊びに行った時も給気口周りは黒く汚れてましたので
東京はどこもそんなに変わらないのかと…）

いずれにせよ日常生活ではそんなに気にならないと思います。
洗濯物が黒くなることもないですし、子供が二人おりますが、
喘息とかでもないですよ。

ちなみに我が家はルフォンでいうCタイプと同じ位置の
上階での感想です。
ルフォンでいうA、Bタイプの不忍通り側はもう少しうるさいかも
しれません。

拡張計画については、恐らくルフォンもいざというときにセットバックして
建てられているかと思います。
しかし、あの交通量から考えると余程のことがない限り実現性は
低いような気がしますが…。どうなんでしょう？！
不忍通りは上富士より以西、特に千石の交差点から先が混み合うので
やるならまずはそこからやって欲しいですが。

要らぬ心配かもしれませんが、駐車場代はどの位なんですか？
我がマンションは来客除いて4台平置きですが、3台しか埋まってません。
駐車場代は当初3万半ばという文京区価格で設定したものの、借り手少なく
2万後半に下げましたが、それでも埋まりません。
確かルフォンは機械駐だと思うので、駐車場代の設定を見誤ると
将来の修繕費に影響が出そうですね。
便利な立地のため、元々車持っている人も少なく、また、北区との
区境であるが故、少し離れたところだと結構安い平置きもあるため、
価格重視の人はそちらを借りる人もいるかもしれませんね。
この辺り営業の方に確認した方が良いかもしれません。
うちのマンションより分譲価格高いため、車の所有率高いかも
せれませんが笑

長文投稿失礼しました。

67
不忍通りの上富士交差点から千石一丁目交差点までは、
用地測量ほぼ終わりですから、
拡張のための用地買収始まりますよ。

詳細、参考になります。ありがとうございます。
駐車場料金は希望しないので未確認ですが、空きが無いようにうまく埋まるといいな～と思います。

ところで、昨年、近所の図書館上の都営アパートで火事があったみたいですね。
火が出てる画像を見て正直びびりました。結構上の階に見えたのですが、はしご車が届くのかどうか…
あの建物もかなりの築年数とお見受けしました。道路拡幅と同時に建て替えですかねー。

ほとんどが機械式なので、空きが長い間でてしまうとちょっと心配ですよね。
駐車場は周辺の相場は３万５千円位なので、それ位かなと思っています。でもこの金額を
考えると、使う時にカーシェアなど利用するのでもいいのかなと思っています。
駒込にはオリックスのレンタカーなどあるみたいですしね。

駐車場は2万代ですよ。

現地に行ったことがないのですが、2LDKの日照はどうなのでしょうか？

現地もモデルルームもうかがいました。
2LDK、非分譲の2階の東側は隣の建物で日当たりはいまいちですが、3~4階以上は東側も、特に午前中は陽を臨めるみたいです。
北側は大通り側でもなく、隣とも道を挟んでいるので、
「絶対南がいい！」というわけてもなければ、結構魅力的です。

実際私も、中層の3LDK Bタイプ狙いですが、
Cタイプにちょっと惹かれています。

Ｃタイプいいですよね。不忍通りに面していないし、
東からの採光も取れるし、お値段も。
ＡＢＣともに中層階以上がよさそうですね。

2～4が低層、 5～9が中層、 10F以上が上層階といったイメージでしょうか。
家具購入や引越代もかかるので、眺望等に大差ないなら、なるべく価格を抑えたいですね。
どのあたりが人気なんですかね？
やっぱり上層階？？
MR行かれた方、花のつき加減教えてください。

意外と中低層の南側の要望、検討中多いようです。ちょっと普通と違う感じ。文京区に住みたい、昭和小学校校区に住みたいという若いご夫婦が多いのかな。

上富士から千石一丁目まで拡張決まったんですね。
確かにあそこは歩道狭く、しかもグリーンコート勤務の方がよく通る時間帯は
混みますからね。ピーコック行く時は裏の道使うことが多いしなぁ。

都営アパート、昨年12月火事になって今もそのままですね…
我が家のリビングから見えます。
建て替えになるんでしょうか。少し前に外壁がキレイになった記憶があるので
まだまだかと思ってました…

現地の北側の道、よく通行させてもらってますが、あの道沿いに
お住まいの方に聞いたんですが、あの道は私道だけど税金がかかるようなことを
言ってましたが、本当なんでしょうか。検討の方は聞かれた方が良いかもしれません。
もし何かあれば、重要事項説明時に説明されるかもしれませんが。

バルコニーの戸境が賃貸物件のような石膏ボードで仕切られてますよね、この物件。
分譲マンションでこの仕様につき、みなさんはどのように思われますか？

アド街見ました。
田端銀座のプッチーって、ミシュランのビブグルマンだったんですね。
初めて知りました。

宮川鳥肉店はチキンステーキが大好きです。
肉のヒコサカは唐揚げが美味しい。

でも商店街も大分変わりましたね。むかしおもちゃ屋さんとかがあったころが懐かしく思い出されます。

物件近くの図書館と区立幼稚園は、都営住宅と同じ建物ですよね。図書館が近いのはいいですが、あまり新しくはないようで…
価格が、予定価格の上限近くに設定されていました。(5300万が5398万とか)
強気にでても売れるという手応えからなのでしょう。
低中層が人気なら、倍率がついたときに上層にシフト出来る方がどれだけいるかですね。背伸びして低中層だと厳しいですから。
うまくバラけて欲しいですね。

上限近くとは、結構強気なんですね。

それと管理費がHPの物件概要では未定のままですね。
高くなるからなのでしょうか。
それともいざとなったら、管理会社は変更可能だから
大した問題ではないということなのでしょうか。
管理費は安く、修繕は途中からあまりあげなくて済むような
金額だといいですね。ランニングコストも重要ですからね。

むしろ今までの価格設定が弱気過ぎたんでは…。

たぶん競合でリビオが少し前のタイミングで売り出したから、価格が引きずられちゃったというのもあるのかもしれないですね。

文京区中古でも結構な値段しますしね。

Ｃタイプは低層階から売れてるみたいですね。
高い建物が周りにないからですかね。

抽選の部屋、出てきますかね。。

結構要望書が入っているのでしょうかね。

イニシャルもランニングも競争してもらったほうが、
消費者にとってはいいですけどね。

要望書、結構でてましたよ。

確かに、価格は頑張って欲しいですね。

結構、要望書が出てましたね。価格は強気というよりか、文京区にしてはかなり安いですよね。文京区の端とはいえ、公示地価が上がった今、この価格では買えないのでは？私は訳あって購入を断念したのですが、本当なら購入したかったです。

私も購入断念することにしました。
設備等かなり魅力的でしたが、道路沿いの割には周辺商業施設がさみしい感じなことと、都市計画道路の将来的なリスク、それから個人的なことですが、保育園事情があまり良くなく、今の園を転園させたくないことからです。
こちらを検討中のかたは、子育て中の共働き世帯はあまりいないのでしょうか？

子育て中の共働き世帯ですが、保育園いまいちなんですか？

保育園は、どこも一緒じゃないですか？ここが特段悪いとかはないと思いますよ。入りにくいのは、何処に行っても同じですから。商業施設も多からず、少なからず丁度いい感じだと思います。田端銀座商店街も近いしね。逆に多いと人混みが多くて私は嫌ですけどね。

そうですよね。文京区だから保育園がいいというわけでもないんでしょうね。

よく文京区はいいと聞きますけど全体がまんべんなく良いわけではないですからね。それに文京区は広いですからポイントで環境も全然違っているはずです。私がこの区を想像すると大体は後楽園あたりが頭に浮かびます。こことは遠くはないですが離れていますよね、路線の違いもあります。

後楽園の近くだと、西片が高級住宅街らしいですね。

90さん
保育園、どこも一緒というのは乱暴だと思いますけどねー。
「どこも」の定義が不明ですが、92さんがおっしゃっている通り、仮に文京区内だとしても地域差があるのは明らかでしょう。
他の区も含めての意味なら尚更。保育園児がいて、世田谷区にわざわざ引っ越す方も少ないでしょうし。
区長の方針で認証は増やさない方針らしいですし、他の区のように「ひとまず認証に入れて待機」というのも難しいのではと思いますが。
保育園児がいるなら、もう少し調べた方がいいですよ。

都市計画道路の話を聞いて、やめました。道路が拡張されると、既存不適格で建て替えできないそうです。営業さんには建て替えなんて実際はしないから、あまり考えなくていいって言われてたけど、リセール厳しくなるよね…

道路拡張の可能性って、リセールバリューが上がることもありますからね。
つい下がっちゃうと思いがちですが、
そこで一概には判断できないです。

建て替えは、考える必要ないかなぁと思うのですが、
実際、どんな時に建て替えって話になるのでしょうか？

先日、モデルルームに行くと同時にオプション相談会に出かけてきました。
欲しくても高額なオプションは、自分で後で別口で買って付ける予定なのですが、
購入予定者の方で、オプション検討されている方いらっしゃいませんか？
私は、浴室・トイレのタイル化やピクチャーレールを検討しています（＾＾

あの場所が道路拡幅によってリセールバリューが上がることはまずないと思います。

建て替えは、単純に老朽化か、震災等でメンテナンスでは対応出来なくなったときとかですかね。

モデルルームのオプションでいえば、キッチンのバックカウンターと、洗濯機上のつり戸棚でしょうか。
造りつけのほうが、耐震の面でよいですからね。ピクチャーレールは市価よりだいぶ高くないですか？