THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？６

重説によると「東京都との協議において地域貢献の一環として、近隣等の第三者も有償にて利用をすることができます。」
とあります。有償って５００円くらい？

３０年目の大規模修繕を見越して算出してあるみたいだが、第２案では、月２２０００円を積み立てるとあります。
今のマンション（高層）も２００００円積み立てているので、私としてはそんなに高いと思いません。
積立金は３０年の総額で
２２０００×１２×１８００×３０＝１４２５６００００００円となりますが、
１４２億の修繕費というのもすごいものだ。

ＵＲの匂いが全くしない、高級賃貸になりそうですね。
しかし、現在の地域の相場を勘案すると７０平米でせいぜい３５万位か？

汐留の電通や日テレあたりが大量に借り上げそうな物件ですね。
もしかして、もう話ができてたりして・・・・

いくらで貸せるんだろうー。URより安くしたら入るよね？80平米25万はむりかな？

>48
煽るな！もうその問題は解決したぽ。

>57

あほ！
解決してないよ。お前が勝手に解決したとか言うな！

ＳＥＡ高層階購入者です。
今持っているマンションをどうすべきか？悩んでいます。
勝どき駅徒歩１分５０平米弱の２ＬＤＫ北西向です。
昭和５０年築の古いマンションですが、現在の内装は結構きれいです。

売る場合、いつ売るべきか？
（この辺の利便性向上で今後相場は上がるのか？それとも供給過多で下がるのか？）

貸す場合、賃料はどのくらい期待できるのか？
（相場はいくら位で、今後はどう変動していくのか？）

この辺の知識をお持ちの方、ご指導お願いします。

>59
以前、賃貸物件に住んでいました。

プラザ勝どき（築20年弱くらい？？）に住んでいたときは、
C棟南向60平米で25万円くらいでした。そのときは築浅でしたが。
オートロック、クリーニングサービスあり。

月島橋の近くで50平米弱の物件（1995年築くらい？？）のときは、
4年限定ということで、12.5万円でした。ここもオートロック。
南向き。床暖房なし。

２つを比較しても相場感ないのですが、プラザ勝どきの賃貸価格や、
月島商店街の入り口の賃貸価格などを参考にされてはどうですか。

あと、月島の駅の横は、日当たりが悪いのでやめましたが、50平米
のUR新築で15-16万位だった気がします。

>58
あほって。。。
色々な人が集まるラウンジは、刺激的でいいと思います。
安全面の対策だけでも取ってもらえれば、むしろ歓迎ですね。

営業の方に、「刺激的なラウンジ空間を作ってくださいね♪」とお願いしたら、
「そう言ってらえるとありがたい」と言われました。恐らく、本件に関する結構問い合わせが
多いんだと思います。

いずれにしても、買ったくせにがたがた文句を言わずに、この2年を楽しんだほうがいいともいます。

ほんとうに。他にもっと重要な議論すべきことがあると思います。
2800戸も入れば色んな人がいるのでむしろ入居後は内部に対する不満の方が
多くなるんじゃないですかね。犯罪が内部で起こる可能性もあるし。
で何がいいたいかといえば疑心暗鬼になりすぎてもいい事ないんじゃないかってことです。

最後の一言が余計です。もっと相手に敬意を払った書き込みをしましょう。
こういう書き方をすると何を書いても説得力に欠けますよ。

61に対してです。

今まで書き込みする勇気がなく閲覧するのみでしたが、初めて書かせていただきます。

＞61さんへ

58ではありませんが、「買ったくせにがたがた文句言わずに」とか書くのはやめましょうよ。
中にはMID問題がはっきり解決しなくて、納得いかなくても我慢して
騒いでいない人だっているんですよ。
そういう人達の気持ちを無視して、わざわざこういう書き方しないでね。
58さんの言い方も良くないですが「解決した」とか書き込まれて気分悪いだけでは？
それから、随分昔にSEA購入者の方達で「新聞配達員や宅配員」などの件でここで揉めてましたけど、
じゃぁ、あれは何だったのでしょうか？
ラウンジ公開に不安をもつ住民に対して指摘するより、
よほど不思議な揉め事だったように思いますよ。
住民以外が入館する事への不安という意味では同じ事ではないですか？
そう考えると、2年後に入居してからの方が、住民同士で揉めそうで不安になります。
この掲示板を読んでいると、ほんと人って勝手だなぁって悲しくなります。

61さんへ

「本件に関する結構問い合わせが多いんだと思います。」って、どういう意味ですか？
購入者からの不安に対する問い合わせの意味ですか？
それとも、公開ラウンジに対する外部者からの問い合わせって事ですか？（それは無いか？）

５９、６０さん

難しい質問ですね。銀座に近い立地で都心の地価が上がっている昨今、希少性はあります。
しかし２−３年後に勝どきと晴海、豊洲に林立するマンションの数は半端ではありません。
豊洲もパークシティーの他、芝浦工業大学の前に２−３千戸は立ちそうです。
勝どきや晴海と合計すると最低一万戸は行きそうです。
率直に言って判らないというのが本音で、全く参考になりませんが、今年、円高円安の
どちらになるのか、、、という感じです。
ひとつだけ、もしかして言えるのは、短期で貸してその時点で利回りが良くても、中古は年々
下がります。１００万円で７％の利回りでも毎年数万円に値下がりしたら元も子もありません。
ということでこの辺の物件は供給が極端に増えるので私もよく判らないというのが実感ですが、
あえて言うなら売却でしょうか？

>60
プラザ勝どき・・・・できた頃は男女７人物語の舞台となったり、佃と並んでウォーターフロントと言ってもてはやされて華やかでしたね。思い出されます。確かに２ＤＫで２５万でした。でも今はかなり安くなっていると思います。
>59
差し迫ってお金の必要がなければ、物件の売買はロスが大きすぎるので賃貸をお奨めします（金利も安いですし）。北西向きというのは眺望がよっぽど優れていないと売却は厳しいけど、賃貸なら売却ほど苦労はしないと思います。
豊洲もそうですが、勝ちどき周辺も定住人口がふえれば店なども増え資産価値は上がると思います。
その分値下がりするのは、郊外物件でしょう。

未だに都心でよかったのかと思います。元々郊外で検討してました。特に恥ずかしながら北むきの眺望のない部屋なもので売却する際も苦労するのかなと。

57=48=58=57

＞59
うちも近所で、勝どき駅徒歩2分なんですけど、買い替えで500-600マンションすると思えば、
600万ローンを払って、残債を少し抱えながら、貸したほうがいいかなーと思い始め
ているとこです。
築6年で45平米、オートロック＆床暖房付、10万以下なら借り手いるかなー。微妙？

10万で借りたいです。>74

皆様のご指導、大変参考になります。
あと、２年もあるので、じっくり考えたいと思います。
ここに住んで、TTTを賃貸して、ローンを早めると言う手もありかな？

まだまだご意見ご指導を受け付けておりますので、
何か情報やお知恵がありましたらお願いします。

76さん

それはないですよ。買ったばかりのピカピカのマンションを貸すというのは法人でないと気持ち的にできない
のでは？
勝どき、晴海と豊洲の発展で便利になるから資産価値が上がるというロジックもあるし、増え過ぎて競争力が
なくなるというのも一理あります。TTTを賃貸してローンを早められるか、URの関係でどうかな。
しかし真実はとりあえず、ピカピカの１−５年ぐらいは買った本人が住みましょう。

>75
ありがとう。少し勇気が沸いた（笑）。
7万以上だと黒字なので、残り2年綺麗に住みます。
そうそう、小さいけど地下にトランクルームもあります。

゛

管理規約集の274ページあたりにMIDラウンジは
・近隣住民は所定の手続きを行い利用
・部会は特定期間などに自由に第3者の利用を制限できる
だそうなので、何か問題があるようなら部会はどうとでも
できる気がした。

>78
麻布十番で新築だけどしょぼい20平米マンションに10万で住んでたことあるから45平米なら住みたいなと思いますよ。

＞78
ありがとう。
さずが麻布十番。20平米で10万。代官山もその位でした。
勝どきも駅が出来る前は、東京駅バス10分、築地徒歩15分、
銀座徒歩20分、月島徒歩10分などど、誰も借り手がいないような
陸の孤島（倉庫街、寂しい町）でしたが、少しはイメージよくなったのかな。

もうすぐ、晴海通りが延伸して青海とつながるので、と少しは知名度とイメージＺｚ
アップを期待。　さらに、銀座〜（勝どき）〜お台場バスの復活も期待。

>81

１期２次ＳＥＡ契約者ですが、
手元にある管理規約集２７４ページは、
「トランクルームの解約届」様式になっています。

契約時期によって、管理規約集が異なるのでしょうか？
それともＳＥＡとＭＩＤで異なるのでしょうか？

>84
すみません、241〜252ページの共用施設使用細則でした。
気になる人はすべて目を通した方がいいと思います。
ちょっと抜粋すると、
使用者は
・入居者等及び同伴者
・部会の承認を得たもの
・近隣地区の住民等所定の手続きを経た者
使用目的は
・休養・休息・談話等
・入居者等及び来客のホームパーティ等
・飲食喫煙不可
使用時間は
・10:00〜22:00
・部会の承認を得て使用する第三者は10:00〜18:00
(244ページの⑬のシーとミッドの記述は逆の誤植だと思う・・)

第5条
・使用責任者は成年に達したものとする

第9条
部会は、ゴールデンウィーク、夏季、花火大会等イベント時期、
年末年始等の特定時期に、前条にかかわらず使用者を制限できる

第12条
以下の場合は使用前・使用中に中止させることができる。
・上記使用目的以外で使用する場合
・公序良俗に反するおそれがある場合
・広告・営利目的・政治活動
・大声・大音量を生じるとき
・設備に異常が生じた場合
・その他、類する場合

度々問題が起きるようなら、上記の範囲で以下のような厳しい制限を
付けられるので、
・所定の手続きを、近隣であることの証明に免許証・住民票の提示にする
・上記特定時期は全て制限
あまり問題にならないような気がしました。

ただ、そんなに問題になるような気がしないのと、近隣との調和も大切だと
思うので、あんまり厳しい制限も必要ないと思いますが。

オール電化なので、電源のＡをあらかじめ上げておきたいのですが、
本来何Ａに設定されているのでしょうか。
重説で聞いたような気がするんですが、忘れてしまいました。
どなたか教えていただけないでしょうか？

>87さん
重要事項説明書に書いてありますよ。75平米未満が60〜100A、
75〜100平米未満が100〜120Aという感じだったと思います。
平米数で最大Aは決まっているようですので、それ以上は上げられません。

みなさん住民版へ引っ越したみたいね。
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=15&disp=1#bottom

モタモタしないで早く売ってくれ。
営業力ないのか。

車についてですが、上層階の駐車場の優先権が付いた物件はすでに駐車場の予約は受けているようですが、一般の住居の駐車場ってやはり確保するのは難しいのですかね〜？？詳しい情報持ってる方教えてください。以上よろしくお願いします。

駐車場代が14,000円からと相場と比較して極めて安いのので希望する人が多く、統計的に計算してる
訳ではありませんが全戸数と駐車場台数を考えると、一度外すと、５−１０年待ちではないかと思います。
駐車場空待ちは①駐車場が不要になった老夫婦、②転勤で家族全員で引っ越すため権利をなくす人、の二つ
ケースで、順番待ちも抽選でしょうから５ー１０年はもっとも後ろの籤をを引いた人です。
でも前の方でも数年待ちでしょうか？

私の住んでいるマンションは築１５年で約１３００戸で充足率は約５０％。
駅に徒歩８分くらいです。最近、居住者が高齢化してきているのと、売却して
移住する人が多いせいか少し、回転が速くなったような気がしますが、それでも
今申し込む人は約１０年待ちです。

私は駐車場に関して楽観視しています。というのも朝潮運河を挟んだ向かいに立つ、長谷工のマンションがあるからです。
長谷工の企画の場合ほぼ駐車場充足率を100％を売りにしていることが多いですよね。都心の場合大体70％程度しか使用率がないとも
聞きますので、TTTの駐車場が一杯なら余った長谷工の駐車場を借りれると踏んでます。
多分、長谷工の住人はTTTの敷地を通勤通学で使うのでしょうから、それぐらい便宜を図ってくれても・・・

そんなわけで、マンションという大きな借金ついでに新車も買ってしまいました。
同じような考えの方いらっしゃいませんかね。

そうですね。
長谷工は駐車場充足率が高いと駐車場代が安いのが売りなのでもしかしたら、長谷工の方が人気がでるかも。
ところで長谷工の北東側にできる４棟の50階以上のURの高層住宅戸数がTTTと同じに位になると予測される
ます。URのマンションの充足率はどうですか？
もし少ないと長谷工の駐車場を求めてTTTと競合しませんか？

新築マンションが、駐車場が余ったからって直ぐ他に駐車場を貸すってあるんですか。
それとも、住民用以外の貸し駐車場があるのですか。

>晴海長谷工の竣工がいつなのか知ってる？

確か、ここより竣工早いのでは？

>89
そのとーーーーり！
でも、ガタガタ言っているのは、非関係者だと思う。
わざと煽って、混乱させているんだと思いますよ。
抽選落ちた人かもしれないですね。

住人は、住人同士、楽しく話をしましょーーー！ね。

やはり駐車場の倍率は高そうですね。もしかしてマンションの当選倍率より高い？？どちらにしても安い駐車場を選択するよりも、少し値段が高めの駐車場を選択する方が当たる確立が高そうですね。そう言えば、記憶が定かでは無いのですがマンション契約時（？）に駐車場に関するアンケート取った様な記憶があるのですが、その結果ってわかる人いますか？当方販売開始直後の会員抽選で購入したので、最近購入した方で営業さんから駐車場の希望率聞いた人いますか？当方も問合せてみますが・・。

長谷工の晴海の100％駐車場充足率という話は聞いてませんが、長谷工の販売戦術の特徴として充足率が
高い物件が多いので、そうなったのではと思います。長谷工のマンションの価格はやや安めの設定が多い
のですが、仕様は大衆的です。良い例がスターコーツ豊洲。TTTと比べると大分、落ちますが、駐車場の
充足率と駐車場代の安さが売り物です。

他の分譲マンションの駐車場を第３者に貸出なんて前例はあるんですか？

100%の充足率を宣伝文句としたマンションは一杯あります。例えば2年前に豊洲で完売した東京建物の
フロントコート。入居は既に完了しましたが100%なので賃貸したとか、するとかということを聞きました。
管理費を予定通り集金するためにはやむをえません。
しかしURの５０階建ての４棟のマンションていうのは駐車場だけでなく、勝どき駅の混雑を考えると
脅威ですね。しかし視点を変えると人口増を当てにして商業施設が増えるので良し割るしかな？

通路になる公開空地って、景色が良くてテーブルあるし、２４時間スーパーも完備。
暴走族や若者の溜まり場になる好条件揃ってるね。迷惑駐車もかなり多そう．．．
スケボーやバイクの乗り入れ、花火、爆竹、酒盛りとかも禁止にしないとねっ！
私はＴＴＴが利用でき、駐車場、管理費などが安い、向かいの長谷工物件狙います。

暴走族・・・・・・都心にはいないって！

周辺住民ですが、暴走族をみかけるのは1年に2〜3回です。
何かのイベントの折に出張してくるようです。
（ただし花火のときは当局が厳戒態勢を敷くので入ってこれないようです）
イベントといえば、晴海埠頭で何らかのイベントがあるときは、
勝どき駅からみょうちきりんな格好をした若者達が、
埠頭に向かって民族大移動さながらの大行列を繰り広げます。
ＴＴＴができたらそっちを通るようになる可能性もあるかもですね。
ただそれも年に数回程度の話ではあります。
通行する人も出てくるかもしれませんね。

↑最後の一行消し忘れました。すいません。

110誰だおまえ

>110
おっしゃっている行為は、管理規約で禁止されていて排除できる事になっています。
（あ！抽選にはずれたからお持ちじゃないっか？）
近所の月島警察の通行路と言う事もお忘れなく。

ど〜で〜もい〜いですよっ。

１１９←月島の警察署は移動することになってたけど、移動しませんよ！！残念！でも、また変更されるかも知れないが・・・。

>>123　プールですが当方も利用しようと思っています。しかし都内の25メートルプールを持つスポーツクラブでも1000以上の会員（それも全員が施設利用目的）いますので、ＴＴＴだけならそんなに利用率は多くないと予想きます。年配者も多いのでプールは利用しないと予想できます。ただ子供が増える可能性はありますが、レーンを分けることで簡単に回避できますので心配は要りません。また部外者は１０００円もの料金を取るのでほぼいないと思われます。しかしプール維持の為にはある程度の収益を見込んだ方が今後のＴＴＴの管理費の面でプラスになるかと思います。混むのは嫌ですが・・・。

私の経験からすると、
混むのも最初だけの様な気がしますけど・・・。
まぁ、そうなって頂きたいという願いもありますが。

プールも面白そうですがゴルフ練習場はいくつ打席があるか判りませんが、せいぜい二つとすると混雑しそう
ですね。
フィットネスは最初は混雑しそうですが、スペースの印象からゴルフの打席より良さそうです。
サウナは込みそうです。
スタディー・ルームは不要なような気がします。私は多分利用しません。

どなたか消火ポンプ室の上下左右を買われたかたいますか？
水の流れる音とかやっぱり気になるもの！？万が一、火事の
時に騒がしくなるだけなのか・・・。気になります。

※もしもこうなったら
　
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■■■■■■　　　　火火火火火火
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　　　　　　　　↓こんなのがあれば
　　
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■■■■■■　　　　火火火火火火
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避難路が確保できるのですが

　　　人←←←←人←←←←人
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煽りではなく、こんなのが出来るれば、
火災時の非難がスムーズに出来ると思うのですが・・・
いくら位かかるのかなぁ

棟間って何ｍ空いてるんでしたっけ。

いやね、仮に作れるとしても、頑丈な構造が保てるんだろうか、ということと、
高度180mくらいでしたっけ、そんな高いところを、人が怖くなく歩けるのかなぁと思って。

少なくとも、私は泣きそうになっちゃいます。

なるほど、トリトンも聖路加もそんな風に渡り廊下がついてますよね。

>135
トリトンの渡り廊下のようなのって何ですか？

コストや許認可の難しさ等を考えると渡り廊下をこれから作るのは、難しいと思いますが、
タワー間にあらかじめワイヤーをかけて置き、緊急時にワイヤーにそって飛行機の緊急脱出用滑り台をトンネル状にしたものをぶら下げるように、もう一方のタワーまで通路をつくるのはどうでしょう。
これなら、コストは修繕積立費でまかなえる位になるかな。
（>133 トンネルの中だったら恐怖感も和らげると思います）

トリトンのアレは制震装置なんだそうです。

>139
アレは、隣のビルにわたれないの？

＞136
　笑。そういうのあったね。よく見ると実際黒い点が見える。
>138
　それでも怖いな。約190mの高さの滑り台か。ギネスものじゃないの？
　避難訓練も必要だよね。本番は怖くて足すくみそう。。。

>141
やっぱり怖いですよね〜、でも死んじゃうよりはましですよ。
それより、普段からワイヤが景観を損ねるのと、強風のとき困るかも。
なんか他にもっと良い方法はないものですかね。

130の場合、避難方法はヘリしかないんですよね。
時間帯によっては何千人も非難する人がいますので、迅速に非難できる方法が必要です。
やっぱりパラシュートの訓練を受けた方が良いのかなぁ・・・。

誰か良い提案をして、安心させてください。

ＴＴＴは外廊下方式なので、上下の延焼はまずあり得ないので心配ないでしょう。有毒ガスにまかれることもありません。消防法の想定内では火事には最強の構造です。でも機械室が火事になってエレベーターが止まったら、日常生活恐怖だね。

>144
それを聞いて、少し安心しました。

耐震評価１でも、震度6.5（震度７は青天井なので評価不可能）でも倒壊しないということにはなっている。ただし家の中はぐちゃぐちゃかもね。

地震に関していえば、直基礎というのはめちゃくちゃアドバンテージがあるね。
ガスの配管が建物内にないというのもある意味耐震評価に現れない安全性だね。
ただし、エレベーターが止まってしまったら高層マンションは大変だよ。実際。
いますんでいるところは、２０階だけど、それでも先日の地震でエレベーターが止まったとき大変だったけど、５０階なんていったら想像できない。

>146
tttの耐震評価ってどこを見れば書いてあります？
ＭＲに置いてある構造設計書？
また、他のマンションの耐震評価の確認方法も教えてくれませんでしょうか？

耐震等級「１」について
耐震等級１は、阪神大震災でほとんど建物が倒壊しなかった（ピロティー形状を除く）「新耐震設計基準」を満たしており、等級２、３はその1.25倍、1.5倍の保有耐力があるということです。通常、マンション等の建物は新耐震設計基準を満たすように作られており等級1が多くなっています。ちなみに、等級２に相当するのは学校など災害時に避難所となる施設、等級３に相当するのは、病院や消防署など災害時の拠点として機能する施設です。パークハウスシリーズでは住まいとしての居住性、安全性、コストバランスをトータルに考え、等級「1」を選択しております。