THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？６

杭基礎は、一見アンカーがしっかりしていて安定している印象を受けますが、そうではなくて、高層建築の場合の杭は地盤沈下対策なのです。
確か、試験杭を３０ｃｍすすめるのに７５Ｋｇのおもりで何回叩いたかという回数Ｎで地盤の堅さを表すのですが、Ｎ３以下が一般に軟弱土壌といわれるもので、普通の家は数メートル下にＮ１０くらいあれば可、ビルだとＮ５０位必要ですが、東京低地の東側は
特に地盤が軟弱で、この辺でＮ５０を得るためには５０ｍの杭が必要なのが一般的だそうです。ところが、奇跡的にＴＴＴの部分はＮ６０の東京れき層という比較的強固な地盤が表層に出ていて直基礎が可能だそうです。
５０ｍの杭は、５０ｍの下駄を履いているようなもので、そう考えると直基礎の方が安定しているのは理解できます。

行政は、いくつかの姉歯マンションを、慌てて取り壊そうとしていますが、あのあわて振りは、躯体構造に加え、地盤にも問題があるのだと想像します。
地盤沈下によりビルが斜めになると、ビルは自壊してしまうかもしれませんので。実際住吉のある手抜き物件では、杭が１５ｍしか打っていないというのもありました（すぐ隣のマンションは４５ｍ）。
ちなみに、昭和初期に立てられた聖路加の古いビルは、杭は６０ｍ打ってあると聞いたことがあります（真偽のほどは確かではありませんが・・・・）

>>197
そりゃテロが多いからだよ。

各階の吹き抜けの吹き抜けのCGがないのでイメージが
沸きません。160cm位の高さの壁ってどうなんでしょう。
吹き抜けの利点はどんなとこにあるのでしょう。
雨、風の吹き込みなど寒そうだし、ガラス壁でふさがっていたほうが良い
と思うのだけども。これだけの高層で吹き抜けってあるのかな。
結構はやりとも聞いたのだけど。

今日、建設現場を見てきました。
５階部分の柱がいくつか立った状態でした。
パーツがたくさん置いてあって、すぐ近くで見えました。
鉄筋の太さを見て少し安心しました。

今発売されているマンションズ（リクルート刊）にも直接基礎が良いと書いてありました。

>189
>191
まあまあ、神経質になんなよ。
そういう香具師こそ、共同生活に向かないんだから、キャンセルすれば？
協調性のない香具師は、マンションに住んでもいらいらするだけだよ。

>192さん
自転車置き場が足らなかったら、マルエツとかスポーツ棟の自転車置き場に置けばいいですよ。
MIDには、商用スペースがたくさんあるので、自転車置き場は豊富にあると思いますよ。
路上に置いたら、撤去されちゃいますからね。

>208
んな！無責任な！神経質じゃないけど、自転車置き場が足りないから
商用スペースにおけばなんて！それはそれでかなり無神経なのでは・・・

なんかいろんな人いるよねー。これが大規模マンションのリスク部分なんだろうけど、好き勝手されたらそれこそ郊外の団地と変わんなくなっちゃうじゃん！
ルール守れないんだったら手付金放棄して解約して下さい。

>>214
そうですねぇ。どこに行っても、人が集まれば、変な人は必ずいますからね。
せっかく購入したのに、入る前から嫌な気持ちにならないように、楽しく夢を語りましょう。

>ルール守れないんだったら手付金放棄して解約して下さい。
これは言い過ぎだと思うなぁ。年収分くらいの手付金を放棄しろ！って、常人沙汰ではないですね。
どうしても出て行ってほしいならば、214が立て替えればいいのでは？

【忠告】
どうせ人前では何も言えない人が掲示板に文句（いやみ）を書き込むのですから、そう言う事は無視してマンションの話しましょう。

駐輪所が一戸１スペースしかないネタを最初に提起した者です。
ここの立地条件からして子供には、自転車が必要だとおもいましたので、
皆さんの良いお知恵を借りたいと思ったのですが、
随分と話が違う方向に行ってしまったようですね。

そこで、違う話題をして見ます。
本日、ＵＲが権利譲渡して民間会社が賃貸部分を運営する旨のお知らせが着ました。
多分、皆様（契約者）の所にも同じものが行ってると思いますが、
私は、ＵＲ（公団）の賃貸より民間の賃貸の方が聞えが良いので、
これは良い話だとおもうのですが、皆様はいかがお考えでしょうか？

補足
まだ書簡が届いていない方の為に譲渡先をお伝えしましょう。
アリコとオリックス（アリコが代表者、オリックスが構成員となっています。）
ＵＲの公団住宅と一緒より、一部が外資系の賃貸マンションのほうがカッコいいと単純に思っているのです。
オリックスも入っているのでまったく関係ない所より安心ですし、皆様はどう思います。

※この話題で論戦になっても、皆様紳士な気持ちを保ちましょう。
　ご自分の財産価値を高める事に成ると思います。

>>219
アメリカンインシュアランスでっせ　兄貴！　サラ金はオリコ

うちも今日届きました。

これって分譲住民の私達にとってもどうなんでしょう？プラスなのでしょうか？
以前、どなたかが掲示板で「URの方がむしろ安心・・」みたいな事を書いていた様な記憶がありますが・・？
私は全くこういう事詳しくないので、
どなたか詳しい方、または経験談など、この件に関してメリット、デメリットなど書いていただけると良いですね。
（煽りはやめてね。）
私は、将来我が家を賃貸に出す時に、賃貸価格にどう影響がでるのかなぁ？と思っています。
供給過多になって価格叩かれるのか、それともイメージが良くなるのか？
良い方向になれば良いですけどね。

これは、グッドニュースです！
賃貸料はＵＲよりは高くなると思いますよ（ＵＲと余計な約束をしていなければ）。
あとは、民間企業の方がイメージ戦略を重視すると思いますので、
それに併せて、私達の財産価値が上ると思います。
経営原理として、自分の商品価値を低める事はしないはずです。
アリコとオリックスはそれぞれ力がある会社なので、一緒に私達の資産価値向上を考えてくれるようなものです。

>>219
アリコはアメリカの生保会社です。(総資産4兆円以上)
１９２１年、創業者コーネリアス・バンダー・スターは上海で「アジアライフ」を設立し、生命保険事業を始めました。１９５１年現在の社名となり、１９６７年にアメリカに拠点を移しました。
日本には昭和４８年に初の外資系生命保険会社として営業を開始しました。

「アリコ・ジャパン」って聞いた事ない？

ちなみにオリックスの総資産は、６兆円以上。

ちなみに日本生命の総資産は４８兆円。
第一生命は３０兆円。

アクティ汐留（UR賃貸）も上層階は民間賃貸ですが、かなり賃借料に
差がありますね。
もちろん内装等の仕様も格段に違うのでしょうけど。
UR（都心部）の賃借料は結構高額ですが、周辺の家賃相場と占有面積を
考慮すると比較的安価であると認識してます。民間だと利潤追求を
第一目的とするため、付加価値（高級仕様）にして賃貸料を高めに設定
するのではと思います。
もともとTTTを賃貸する考えるとかなり付加価値のある物件であるのでは
と思います。

225≠224ですから。

＞私は、ＵＲ（公団）の賃貸より民間の賃貸の方が聞えが良いので、
これは良い話だとおもうのですが、皆様はいかがお考えでしょうか？

この話は新聞発表のあった頃この掲示板で話題になって、結局「グレードとしては賃貸と分譲が逆転してしまういきおいだ」みたいなところに落ち着いたような記憶があるが・・・・・

一応、この掲示板は全部目を通したつもりでしたが、ＵＲが民間企業に譲渡した話題ってありましたっけ？

>>229
TTTよりてがみがきていませんか

>230
質問をしています？

ＵＲがアリコとオリックスにミッドタワー低層を譲渡した旨の手紙でしたら来ています。
それについて、ご意見を求めているつもりでしたが・・・

別の手紙のお話をしています？

1月31日をもって『アメリカン・ライフ・インシュアランス・カンパニー』に3階から30階部分のが、都市機構より譲渡されました。アメリカンライフはこの非分譲部分を都市機構と同様賃貸住宅とするようです。

アメリカン・ライフ・インシュアランス・カンパニー＝アリコジャパン

3階から30階部分のが、都市機構より譲渡されました・・・・のは１／３１
翌日にはこの掲示板で話題が始まっているよ。見られてはいかがですか？

ちなみに　晴海５丁目の長谷工マンションの概要をわかる方はいませんか？公開空き地の通路利用に関わることなので、気になります。あの立地で、値段などかなり安くしなければ９００戸など完売はおぼつかない気がしますが、長谷工は完売の自信があるのかな？

>235さん
長谷工さんのマンションに住む人たちがＴＴＴの公開空地を通り道にするのではないかという懸念は
何度も出てきてますが…。

通勤などで大江戸線を利用するとしても、運河沿いに整備されるプロムナードを通って、
黎明橋を渡るコースのほうが快適で早い(信号も、アップダウンもありませんから)はずです。
その他に環状2号線を通るルートも考えられますね。
したがって、公開空地が人であふれるようなことはないと思いますよ。
気分転換に通ってみようという人はたまにいるでしょうが、そういうのはお互い様ですしね。

>234
失礼しました。
見落としてました。

確かに一時この問題もここであげられてましたが
冷静に考えれば、238さんの言うように、
わざわざTTTの間を通るより、整備されたプロムナードを通ると思います。
公開空地と分っていても、やはり他人住居敷地に作られた道を
わざわざ毎日通る気にはあまりなりませんよ。もっと便利な道路ができる訳ですから。
長谷工さんが晴海地区を整備してくれれば
私達も利用価値が出てくるかもしれませんしね。
将来はあの辺りにも商業施設など色々とできるとの噂ですので
以前ほど、ネガティブに考えてないです。
因みに「運河ルネッサンス」もどうなるのか、密かに期待しているのですが・・。

>241さん
238です。
実は、私は最初、２号線から清澄通りと言うルートがメインだと思ってたんですよ。
黎明橋を渡るコースのほうが快適で早いという意見を読んで自分なりにシミュレートし、
そっちのほうが可能性が高いと思ったので乗り換えました。

エントランスや盛り土に関しては、242さん、243さんの言うとおりだと思います。

長谷工さんは万事堅実な会社だと評されてます。
エントランスを高くすると、その分敷地も余分に必要になりますし、
それより低い場所は売れませんから、ＴＴＴのように商業施設を入れるならともかく、
あまりメリットはないでしょう。

盛り土にしても、コストも考えずむやみに地盤を高くするはずがないですよね。
そういえば、清掃工場の位置のほうが高かったような印象があります。

いずれにしても、通行されるのが別に嫌ではないというのは241さんと一緒です。
居住者も含め、自分以外の人通りをゼロにできない以上、
むしろそこそこの人通りがあったほうが安全性も高まり、
ご近所とうまくやっていくことで住みやすさも向上すると思っています。

エスカレーターの損耗や電気代は否定できませんけど、まあ知れたものでしょう。
むしろ将来、あちらのマンションの住人の人と知り合いになったとして
「たまに使わせてもらってますよ。」ぐらいのことを言ってもらえれば、気分もいいだろうと。
逆に、「公開空地を作る約束であんな大きなものを建てさせてもらったのに、
いざとなったら嫌な顔をするシミッタレ」と噂されてるんじゃないかと思うのは嫌ですしね
(こんなことを言う人はさすがにいないでしょうが）。

中央区晴海５丁目で大規模マンションの開発計画が浮上した。三井物産や長谷工コーポレーションら６社が予定事業者で、都港湾局の野積場跡地を利用して６００〜７００戸を供給する。18年度の着工、20年度の完成を目指している。
　建設地は晴海５ノ１の面積約１・２で、朝潮運河沿いにある中央清掃工場の隣接街区。敷地中央部の朝潮小橋取り付け部は残すため、マンションは２棟建てとする。
　三井物産ら６社は品川ふ頭に隣接する品川区天王洲に土地を所有し、過去にマンション建設を計画した。しかし、港湾機能の低下などを理由とした港湾業界の反対を受けて計画を断念した。
　一方で、都港湾局も品川ふ頭の機能上、三井物産らの土地が必要と判断。今回の晴海５丁目の土地との交換交渉を進めていた。両者はこのほど大枠で合意に達し、16年度内に交換契約を結ぶ予定だ。
　マンション建設の前提として、現地を含む晴海の大半に定めてある地区計画の変更（地区整備計画の決定）が必要。変更案は17年度の都都市計画審議会に付議される見通し。

（東京建通12月10日付１面掲載）

ん〜でも黎明橋経由だと、朝はトリトン行きの歩行者とバッティングするし
清澄通り経由だと、大江戸線への地下入口が近いから、
徒歩だとTTT経由を選ぶ人もいるかもね。

トリトン行きの歩行者は反対側だからバッティングしないんじゃない？

多少人通りが多い方が、犯罪者が近づきにくいのでいいじゃないですか？
そんなにケチケチしないで、大きな気持ちで行きましょうよ。

私だったらわざわざ他人の敷地なんて通りませんが
通る方もいるでしょうねー。
本当に長谷工住民の方が大勢通る事でTTTがごった返す様な事があったら
その時には住民から苦情がでるんじゃない？
それでも「公開空地と決まってる事だから無理！」とか言われちゃうんでしょうね。

そもそも
「通っちゃ駄目」「通っていい」とかの論議でしたっけ？
通ってもいいのかもしれないけど、わざわざ通らないよ。
もっと便利で広い道利用するでしょ？まぁ通りたければ通ればいいんじゃない？
わざわざ「ここを通ってくださいませ！」とも思わないけどね。ｗ

217さん。私のところにも同様の手紙が来ましたよ。
この物件のＵＲ部分は正直ＵＲが持っていても、価値ないですよ。
私ならリートに組み込める先（今回はアリコですが）に売却しますよね。
デューデリ的に見ても、かなり良いほうじゃないですかね。
バルクで一棟購入するよりＰＭのリスクはヘッジされるでしょうしね。
購入者としても、リートの商品ならＰＭ基準で管理運営され、
結果富裕層向けの賃貸へ仕上ると思いますよ。
それにこの規模ですから必ず賃貸へ出す人もいると思いますので、
その辺りまで見込んでいれば、かなり収益はあがるのでは？？
私がオリックスの立場ならこれだけの物件（取得費から全ての面で）を
全てうっぱらって終わりにするのは、どうかと思いますよね。
可能な限り将来の収益を生む仕掛けをしたいと考えますが・・・・
まぁ、取得費やらＤＣＦの計算をきちんとしてみないと解りませんが、
私はいいと思いますよ。
希望的観測ですが、建替時に買取指名できる企業の１つになっていれば、
ＭＩＤ購入の私としては、より安心ですしね。

ここの公団賃貸（２ＬＤＫ）でどれくらいでしょう？
誰か教えてください。

せめて５０階以上の９０タイプが欲しいな〜・・・

>>257
ここには公団賃貸はありません。
（オリックス＆アリコジャパンの高級賃貸マンションの事なら２ＬＤＫで３５万以上でしょうね。）

>>259
あまりにも希望的観測過ぎやしないかい？

>>261
賃料はいくら位だと思います？

朝潮小橋いるいならない話をしてもしょうがなくない？
清掃施設設置時に自治体が近隣住民を納得させるために相当お金をかけて作ったものだから、今更壊すとは思えないし、
TTT住民にとって晴海ふ頭・公園等に行くとき便利じゃないですか。

259さん　都市機構はＵＲ公団ですよ

だいたい新築だから２０万〜３０万位じゃない？
中央区のＵＲ公団もそれくらい

豊海小を外から見たけど、暗くてとても古い感じがしました。
狭い校庭にプールまである。生徒数は少なくて余裕あるけど、、
中央区は土地がないから、子育てには向かないってことかな？

そういえば3期2次の結果はどうなった？

>265さん
賃貸は公団ではないってば。この掲示板をもう一回読み直してください。都内物件の例を、例えばコンフォガーデンなんかをみると、公団相場の２０％増でやはり、７０平米で３５万くらいでないの？

長谷工は代替で土地取得しているのだけど、土地のコストとしてはどのくらいを計上しているのでしょう。
それによっては分譲価格を抑えることが可能だから。
でも、実際に土地を見てきたが、あそこに２０階建ての９００戸、駐車場付きを建てるとなると板状の
もろ団地型だね。運河側の眺望を売りにして、清掃工場側は駐車場棟ならべて、
川沿いは盛り土、朝潮小橋のレベルにエントランスを持ってくるだろう。
そうすると、反対側のメインのアプローチのスロープはかなりきついものになるので
川側のエントランスは小橋より半階分下がるのか？
ロビーからの眺望は、緑の植栽で堤防をカバーしその上部に運河の眺望を
乗せるイメージか？
でも、あの運河を眺望のメインに持ってこざるを得ないのはきびしいね。

土地の広さと規模を勘案すると、イメージとしてはニュートンプレイスの中庭を削ったようなものになりそうですね。
価格設定は、最多が１００平米で５５００万、ＴＴＴの低層部と同じ設定でくると思われる。
そうすると、人気物件になりそうですね。

ぱっと見、田の字型で高級感があり、同じ価格設定だとＴＴＴのほうがかなりお買い得感はあるのだけど
竣工がまだ丸２年先というのが辛いですね。

おそらく長谷工はニュートンプレイスの時のように、「１００平米以上で広々、しかも５０００万」みたいな売りでくると思います。
容積率大丈夫かな？
そうなると、価格設定は、ヒューザー並だね。
駅遠の大型物件、一息に売ってしまう作戦で来る予感。

セキュリティの問題やら、いろいろとあったMIDだけど、賃貸部分がUR物件じゃなくなって、
状況が一変した感じだよね。この板でもSEA>MIDなんて言われていたけど、民間の高級賃貸
が入れば、どう考えてもMID＞＞＞SEA。だって、SEAには２０００万円台からの物件がひしめいて
いる一方、MIDは３０階以下は高級賃貸だし、３１階以上は比較的高額物件。２つのタワーで
住民層に決定的な格差がでるんじゃない？　設計変更でMID側にだけ車寄せがついたりして。。。
と言う私は、抽選はずれてSEAにさえ住めなかったTTT諦め組です〜〜

>>274 MID＞＞＞SEA。
それはないでしょう。

>265
お知らせがまだ着てないのかな？
ＵＲ賃貸は、1/29までのお話です。
1/31時点で譲渡されましたよ。

255です。
上で富裕層向けと書きましたが、多分そんなに高級路線は難しいと思いますよ。
ですからＭＩＤとＳＡＥの評価バランスがどうのとなるほどの違いはないと思いますね。
約８００戸の賃貸ですし、３〜３０Ｆまであるとなれば、それなりに差別化をして
設定してくるのではないでしょうか？
ましてや駐車場も駐輪場も賃貸部分は不利なことを考慮すると・・・ねぇ
近隣には、更に上を行く高級賃貸はたくさんありますし、本格的な高級賃貸なら
山の手エリアやヒルズレジなんかがありますものね。

ただ、アリコを主体とするオーナーがリートを目的の一つと考えているなら
安易ではありますが、このような考え方があるのでは・・・と思ってます。
例えば８００戸の内の４００戸を提携企業２０社の社宅扱いにし、２０社にリートを持たせるとかね。
そうすれば１社あたり２０室ですし、リートの持合ができる企業なら
社内のプチ富裕層（役員以下組合員以上みたいな）がいるわけですし、
もちろん階数やらニーズによって間取りを変更するでしょうけれど・・・
どうであれ、賃貸契約の入居審査基準などは各社様々でしょうから、
しっかりしたものをアリコには期待したいものです。（笑）
だって旧ＵＲ部分は修繕積立金必要時一括払い？なわけですから、
ちゃんと運用してくれないと、将来運用実績やオーナーの業績が悪くなったので
修繕費払えませんなんて、しゃれにならないですからねぇ〜〜

>>275
いいえ、274は一理あるとおもう。MR３階のボードを見ると、Seaの低層に２０００万円台の物件がぎっしりですよ。これじゃ、都外の
マンションみたい。
知り合いのデベロッパーは、「Seaの住民層がやばくなりそう」って言ってた。いくらセキュリティを心配しても、内部で火種があったらねえ。。
でも、安さが魅力だったんだから、仕方ないか。

S50>M50
S40>M40
S30>M30

＞279
S31>M31だろ。鬱病患者は病院行け。

S>m?

どっちがいいと言う事は別にして、どっちが有利かという話をするならば、
大事な事は、ほとんどミッドタワー高層・シータワー部会が決めるので、
その構成は、ほぼ倍の数なのでシーにとって有利な議決となるのは、避けられません。
残念ながら、ＳＥＡはＭＩＤより優位にあるのは確かです。それは、認めざる終えません。

　総議席数：3637 100%
　シー 1333戸：1812 49.82%
　ミッド 648戸： 938 25.79%
　非分譲 818戸： 856 23.54%
　その他店舗　：　31 0.85%
何に対して有利で不利なのか分かりませんが、これを見るとシーとミッドが
協力すれば議席数の3/4以上獲得できるということは分かります。
でも仲が悪そうなので、結局重要なことはなにも決められない管理組合になるんだろうか。
この掲示板読んでると先行き心配になります。

今気づきましたが、洗濯機置き場微妙な幅ですね。
ドラム式洗濯機置けないかも・・

>>282
それは違うんじゃないの。SEAの議席数が多いとしても、住民の所得格差が大きすぎて、
まずSEA部会で意見をまとめることが不可能でしょう。いろんな人もいるし、それぞれが主張する
権益も違うだろうから。MIDだって格差はあるけど、SEAほどではない。しかも、ある程度
フィルターにかけられている。いざというときは、非分譲の議席はまとまったものとして
カウントできるし、業者が間に入れば、もっとスムーズに事が運ぶ。

だから、そういうことで優劣はつかないでしょう。もっと単純なことで比べれば？　たとえば、MIDの方が
駅に近いとか、SEAの方が嫌悪施設に近いとか。本来は魅力的な北西側の景色がSEAでは、ほとんどつぶれて
しまっているとか（ｗ　いろんなこと、考えてみたら、勝敗はすぐにはっきりすると思うけど。

ま、どうでもいいか。

せっかくいいことをいっているのですから、
>>ま、どうでもいいか
などといわないでください。

購入者にとってはＳもＭも関係ないこと。
ＳだのＭだの言っているのは、おそらくは非購入者。

例；ＭＩＤのラウンジの使用方法の決定は、ミッドタワー高層・シータワー部会が決定する。
その他共用施設のほとんどが当部会で決定します。（重説・管理規約をご参照）

>285
ＭＩＤタワーのロビー以外に清澄通り側に出口ありましたっけ？

眺望はどう見てもＳＥＡでしょ！

S購入者です。
ほんとSでもMでもどっちでもいい。というか優位とか要りません。
SもMもTTTとして仲良く生活したい。
Mも残り少ないし、優位とか大なり小なり言ってる輩はほかのマンション買ってそっち行ってちょーだい。

>>290
ほんと？　東はゴミ処理場、北西はMIDが建っているのに？？
MIDの方が、南側にはみ出して設計されている意味を知りたかったんだけど、デベいわく「南西側の
眺望がSEAにじゃまされないためじゃないですか」って言ってたぞ（笑）。逆を言えば、MIDがSEAよ
り南側に位置しているせいで、SEAの眺望は一部阻害されるはず。

どうでもいいよ

くだらねぇ

運がいい？

ロビーが広い？

地盤がちょっと違う？

ラウンジ公開？

平均年収が低い？

”NGワード”？

285さんに同感。

SEAとMIDでどっちが優位とか優劣とかって・・何ですか？
何だかSEAタワー組み、MIDタワー組みにやたら分けたがる方いるけど、
そういう書き込み見るだけで先が思いやられますね。
（MIDラウンジ問題の時もそうだった）
SEAもMIDも同じTTT住民。

282さんはSEA購入者？SEAの方が優位って・・（失笑）
「残念ながら」って書いちゃう所も凄いですね。
随分一方的な考え方ですこと。
だとしたら、やはりSEAタワーの方が色々と揉めそうですね。
SEAにもまともな方は大勢いると思うので期待します。

285さんの言うように、MIDの方が戸数も少ないし話もまとまりそう。
そういう意味ではむしろMIDにすれば良かったなぁ。