THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？６

THE　TOKYO　TOWERS第3期2次／予告広告
予定価格　　　　5400万円台〜1億3600万円台予定
予定最多価格帯　6800万円・7100万円台予定（各6戸）
専有面積　　　　S:83.34m2〜116.94m2、M:80.23m2〜146.84m2
バルコニー面積　6.34m2〜15.50m2
間取り 　　　　 S:3LDK・4LDK、M:2LDK〜4LDK
販売戸数　　　　未定
管理費　　　　　未定
販売予定時期　　平成18年2月中旬

3ゲットです。
第3期1次もなんだかんだで即日完売したみたいですねー。
2次でもこの記録を伸ばして欲しいものです。

４５４さんに質問です。

修繕費はあれだけの規模と施設なので資産価値維持のためには止むを得ないのでは、、とのご意見ですが
修繕費というのは総戸数が大きくなると相対的に修繕費は安くなる、一戸あたりの負担が減るのでと思い
ますがいかがでしょうか？
小規模なマンションは共用施設がないのに一戸あたりの負担が大きいために修繕費や管理費が高くなると
思います。

それから管理費も修繕費も管理会社との交渉でなので改善の余地はあるのではと思ってますが自信はありま
せん。
おっしゃるとおり、マンションは管理を買えとも言いますが不当に支払いたくありません。
私の住んでいるマンションは築２０年経ってますが、一回目の修繕はスムーズに終了したのですが2回目は
もめにもめ、２年以上経ってもまだ結論が出てません。結局、各戸、経済状況や永住なのか買い替えるのか
でコンセンサスがとれません。
すみません。ご教示ください。


名前 メール（任意）

>04さん

４５４です。修繕費は規模が大きくなっても、ある程度の規模を超えると、
一戸あたりが下がることはありません。むしろ、タワーマンションなどは、
個数を増やすために上に積み上げているので、通常の10階建てなどの低層
マンションに比べ圧倒的に高くなります。

施設は、プールなどついていない方がずっと安いので、ほとんど使わない
施設であれば、無いほうがいいくらいです。プールの修繕って、年に数回
しか使わない人もいるのに、えらくかかります。実は、ほっとプラザ利用券
をただで配った方がずっと安いんです。

あと、修繕積み立ては多めにしておかないと、足りない場合が一番もめます。
もちろん、大規模修繕時に、修繕そのものを見直してコストを抑えることは
可能です。その場合は、その後計画見直して修繕一時積立金を抑えることが
できるわけです。

もう一つ注意した方がいいのは、修繕積み立てを安く設定しすぎると、
10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図
です。私の知人もその一人でした。もし、安すぎる修繕費用のマンション
なら、私もそうするかもしれません。

管理費については、規模の理論が成立します。最初は言い値なので、交渉
すれば得られるものは大きいです。
修繕費も管理費も妥当なものにするべきですし、見直しは可能なので、
管理組合がしっかり交渉していくべきでしょう。

０５さんへ

１．以下、１００％賛成します。特に高層マンションは高速エレベーターの維持管理だけでも
費用がかかりますね。

修繕費は規模が大きくなっても、ある程度の規模を超えると、
一戸あたりが下がることはありません。むしろ、タワーマンションなどは、
個数を増やすために上に積み上げているので、通常の10階建てなどの低層
マンションに比べ圧倒的に高くなります。

２．以下、一理ありますが、ＴＴＴの場合は竣工から５年ごとに大幅アップし２０年ー３０年は最初の５年に
比較して６倍近くになります。従って修繕費が上がる前に逃げる居住者が大量に出てきそうです。
最初から修繕費を高くとれば新築を手放す人は少ないので予定の修繕費が積み立て可能と思います。
私も２０年後位には脱出するかもしれません。
その点いかがでしょうか？

もう一つ注意した方がいいのは、修繕積み立てを安く設定しすぎると、
10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図
です。私の知人もその一人でした。もし、安すぎる修繕費用のマンション
なら、私もそうするかもしれません。

>06さん

２．その通りだと思います。最初に修繕費を最初安く抑えるのは
得策ではありませんね。
しかし、20年過ぎると６倍にもなる計画は脱出を助長しかねないので、
是正が必要かもしれませんね。

私も最初からそこそこ高めにしておきたいです。

私も同感です。ずっと住みたいですもんね。
最初はローンも残っていて大変かもしれませんけど…。

修繕費のエスカレーションには、もしかしたら、インフレなども織り込んであるのかもしれませんね。

SEA購入者です。15年返済ローンを予定していますが、15年以降の修繕費高い！
ローン返済しても毎月の支払額があまり変りません。住み続ける以上発生する
こと納得して購入しましたが、緩やかなアップ率で修繕費決めてほしいです。

＞06さん
＞10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
＞逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図

素朴な疑問をひとつ。これって何が問題なのでしょうか？
修繕費って修繕計画に従って、毎月納めるんですよね？
修繕費が段階的に高くなることで脱出する人が出てきても、その後入居される方が
引き続き修繕費を納めれば、積み立てられる修繕費の合計額は変わらないと思います。
財源が変わるだけで、決められた額をちゃんと払ってもらえば何の問題もないように思いますが。

今の計画のように修繕費が急激に高くなって将来払えなくなる人が出てくると困るので
もっと緩やかなアップ率に改めるという理屈は理解できます。

当初入居する方の修繕費を高くすることで、将来的な大量脱出を抑制し、
マンションコミュニティの崩壊を防ぐということでしょうか？

いずれにせよ短期での売却を考えている人と永住を考えている人の間で
利害が一致しないのでもめそうですね。

どうせ脱出するなら使い捨て感覚になる事はありえそうですね。
モラルなども、ばれなければ、指摘されなければいいやとなりそうだし。

13さん、06です。

すみませんがやはり、問題です。今までの論調は資産価値を保つためには修繕費が高くてもやむをえな
ということで、それについては異論もありますがまあ、良しと考えます。
しかし修繕費が５年ごとに大幅に上がると若い人はローンが終わる頃に修繕費も上がり返済は楽になりません。
中高年は退職後、収入が減るのに修繕費が極端に上がるのは辛いはずです。すると何が起こりますか？
15-20年後になると売却を希望する居住者が増えますね。すると相対的に需要と供給の関係で価格
を下げないと売却できません。またそんな高い修繕費を払わされる１０年以上経ったマンションを買う人が
いるのでしょうか？　結果、このような修繕費の支払いスキームのため資産価値が減少します。
TTTはこれからしばらくは再高層として共用施設も立派で、１０年間くらいはランドマークとして認知されても、
技術の進歩は早く、10年後は全てが陳腐化し、ただの普通のマンションになると思います。
私もそこそこの歳なので、このマンションを最後の住処として永住したいと思う一人です。
しかし今の修繕費のアップ率はインフレを考慮しても、住商の考え方に疑問を持ちますい。余程、住民が
監視を強化しないとなしくずし的にぼったくられそうです。
住友不動産販売のマンションはＷＣＴや成増の物件を見ても割高で、一般的に同社が出す物件は割高との
評判は確立されてます。住商建物も商社の中でも三菱商事と比肩して人件費の高い住友商事（株）からの
出向社員ですので管理費は高くなります。私のコメントは住商にお勤めの人にはすみません。
以上ですが、入居後、対策を練る必要があります。

16さん

私には住商の人の人件費はどうだか分かりませんが、
修繕積み立て金は、デベに入るものではありませんよ。
なので、人件費やぼったくりはあまり関係ないのでは？
修繕費はマンション住民が管理するものですから、
住民が検討して変えていけばいいだけです。
修繕計画は変更可能ですから。

ところで長期修繕計画書を見ましたが素人なので時期や修理の範囲など評価できません。
あくまで案なので住民で構成される管理組合で詳細を検討するはずです。
しかし第一期の修繕費は既に決定されたとおりで、変更の余地なしです。
これだけ大規模のマンションの修繕は施工会社にとって魅力的でしょうから、住民の中から
経験者をを入れて、修繕の必要性や項目の使用のチェック、修繕時期など詳細に検討し、
最後は業者から相見積もりをとって価格を検証し、コスト削減を目指すことになると期待してます。

17さん

でも色々な面でデベの影響力はあるので、修繕も主導権を握ろうとするのでは？

17です。う〜ん、管理会社、管理費はそうでしょうね。修繕は18さんの言うように
施工業者の方でしょうね。ちなみに、管理費は住商関係が高いようではないみたい。
三菱のタワーはもっと高くで、横浜のナビューレなんかは4万円ですから、それに
比べたらましかも。修繕費はあくまでも案ですから、修繕する前までに見直しは
可能でしょうね。管理会社の修繕計画への影響は多少なりともあるかもしれませんが。

初期の管理組合の理事なども、事業者やデベロッパーの息のかかった人間がなることが多いようですね。

21さん
そうなんです。
これだけ大規模なマンションになると私も含めてつい、ひとまかせになりましが、そうすると手を挙げるのは
事業者やデベの息のかかった人です。その人たちは専門家なので論陣を張られたら素人は論破できないですね。
だから監視するといっても限界があるのではないでしょうか？
これって怖いですね。

だからたいてい管理計画に、疑問が出たりして、改革をするのって、しばらく後になるみたいですよ。
しばらくはお手並み拝見というところでしょうかね。

話は戻りますが最初、修繕費が安いな、、となんとなく喜んでいたのですが、長期修繕計画書を
見て愕然としたというか、やはりこれだけの高層なのでやむをえないかなとも思いつつ、また、
どうしてこんな後で負担の来る修繕計画にしたのか疑問で訳が分らなくなりました。
これって一時流行ったゆとり返済みたいなものですね。

ご教示申し上げましょう。
当初２年間はアフターサービスの範疇に入っている部位が多く、
基本的に入居者(管理組合)負担の修繕は発生しません。
その後、５年前後に鉄部塗装等の軽微な修繕が行われ、
１２年前後に屋根の防水といった中規模の修繕が実施されます。
なぜ、最初安いのか？
これは、当然新築で買った方は躯体・設備ともに新しい状態で購入しているので、
修繕の負担義務が軽いと位置づけられるからです。
例えば、３０年間の修繕費を当初から平均して徴収した場合、
無用な積立残高が発生し、これは逆の意味で不公平になるからです。
ちなみに、インフレは織り込んでいません。
何ら根拠のないインフレ(もしくはデフレ)を算出基礎にすることはできません。
現在の貨幣価値でいくらになるという提示であり、
もしも材工費がインフレにより高騰した場合、
貨幣価値や収入水準もそれに見合って上がってるというロジックに基づくものです。
これはこれで正しい提示手段だと思います。

書き忘れ。
25さんのように永住を意識されている方は、
修繕費引落口座に３０年平均で想定される修繕費を毎月入金されてはいかが？
でも、やんないでしょ。

更にごめんなさい。
25さんではなく、24さんでした。
しかも、24さんが永住を意識されていると決めつけている点についても、
お詫びします。

２６＝２７＝２８
なんか分かり難いな

ごめんなさい。＊＊でも分かるように書けなくて。
つまり、簡単に言えば「受益者負担』ということ。
①新築購入者
②中古(経年劣化後)購入者
①と②ではどちらが修繕の利益を受けるでしょうか？ということです。
これでもわからなければ、多分私の説明能力の問題ではなく、＊＊(=30)の理解力の問題だと思うので、
ここで撤退します。
29さんの修繕積立基金については、多分に慣習的な部分が大きいと思います。
ただし、修繕は計画どおりに発生するとは限りませんので、一定のファンドを準備しておく必要があり、
その目的を達するために実施しているとは言えます。
回答にはなりませんが、本体価格＋修繕積立基金＝購入価格と考えると良いのではないでしょうか。

30さんが普通の感覚。
31は修繕積立金の意味がまるでわかってない。

都市再生機構東京都心支社は１月３１日、住友商事などが出資する勝六再開発が建設中の勝どき六丁目地区第１種市街地再開発事業施設のうち、同機構の取得床を賃貸住宅として供給する事業者を選定した結果、代表者がアメリカン・ライフ・インシュアランス・カンパニー（千代田区）、構成員がオリックスのグループに決めた。８１３戸の住宅供給を担当する。取得床の譲渡契約は３月に締結する予定で、０８年６月に引き渡す。
再開発施設は中央区勝どき６丁目の敷地２万９７１８m2で、勝六再開発が地下１階地上５８階建て２棟総延べ３８万２８０５m2を建設中。施工者は、前田建設工業・大成建設ＪＶ。特定事業参加者として住友商事と都市機構が参加して事業を進めている。総戸数約２８００戸のうち、８１３戸を都市機構が賃貸住宅として同グループに業務を委託して供給し、残る約２０００戸を住友商事とオリックス・リアルエステート、東急不動産の３社が分譲する。

よくわからんのだが、この記事によると賃貸はURじゃなくてアリコとかオリックスが募集、管理するってこと？
都市再生機構に詳しい人、教えてください。

修繕積立基金は長期修繕の考えが導入されるはるか前から存在しており、
長期修繕の考え方(受益者負担＝逓増積立)とは齟齬が生じている。
そこの調整がなされないまま基金負担が運用されていることを「慣習的」と表現したまで。
32といい、33といい、なんでここに登場するのは、一から十まで説明しないと
物事が理解できない＊＊ばかりなんだろう。
それから、「分かりづらい」だとか「まるでわかってない」とかしか、
自分自身具体的な説明ができないくせにしゃしゃり出やがって。
では、33に問おう。
俺がまるでわかっていないという修繕積立金について、分かり易く説明してみろよ。
（そもそも、修繕積立金と修繕積立基金の違いもわかってないようだから無理だろうけどな。）

>31さん
>回答にはなりませんが、本体価格＋修繕積立基金＝購入価格と考えると良いのではないでしょうか

本体価格はデベに入りますが、修繕積立金はあくまでも
住人管理の基金ですよ。本体価格が安かったら、デベが
安く設定しすぎて購入者が得したと言えますが、
修繕積立金が安いからって、購入価格が安くついた！と
喜べませんよね。資産価値維持に必要なものですから。

ちなみに、今すんでいるマンションは修繕積立金の状況
がすこぶるよく、さらに駐車場からの余剰金収入が年々
貯まってっているので、大規模修繕時にまったく心配が
ありません。本体価格＋修繕積立で計算すると、かなり
高いお値段ですが、資産維持できるので、それをカバー
するメリットが出ています。TTTもそうありたいですね。

２６は真正包茎に間違いない。

＞26
修繕積立金については、住宅情報ナビのサイトとかを見ると解説してありますから、
よく読んでみてください。

>34
そうですよねぇ、アリコとオリックスの民間賃貸だと読めますよねぇ。
オリックスが手を回したんだと思うが、なんかぼったくりそうだなぁ。。

たとえば河田町のコンフォガーデンは、３０階までＵＲの募集、それより上階は東急不動産の募集になっています。
上階の方が豪華で家賃も高く、エレベーターも別ということになっていますが、参考まで。

いやいや、８１３戸ということは全てオリックスの募集ということでしょう。
河田町も汐留も上階が別というのは事例がありますが、全てという物件は初めてか？

もしかしたら賃貸の方が豪華だったりして。

＞４１
たしかに。賃貸のフロントサービスなどもあなどれなかったりして・・・・・

Ｓ棟はトップグレード以外は完売だと思っていましたが、
今日マンションパビリオン３Ｆを見たらラウンジ（ゲストルームだっだかな？）
の上下左右の部屋にバラも価格もついてませんでした。
何故でしょうか？これから販売すのでしょうかね。
何故そこだけ残したのでしょうね。

>>44
一次3期でＳＥＡ棟高層階を購入した者ですが、その時お聞きしたところＳＥＡ　ラウンジ付近について設計変更
となり改めて建築確認をする必要があるため周辺の部屋もまだ売りに出されていないとのことでした。

46さんお答えありがとうございます。
うちもＳＥＡ棟高層階（一期2次）です。
ご近所ですね。仲良くしてくださいね。

２８さん
２４です。おっしゃるとおり今のところ永住志向です。しかし１０年も経つと気が変わるかもしれません。
今のマンションも昔、購入した時は自分の予算や子供のことを考えるとベストで、一生住み続けると思って
ました。しかし今度は経済的、体力的、気力的にもう動けないでしょうね。

４３さん
TTTのUR、晴海で完成するマンション群により、競合が厳しくなり、貸す側は弱い立場になるのでは。
一方、高い固定資産税、５年ごとに６０％上がる修繕費により残念ですが、賃貸のメリットはないと思います。

重説によると「東京都との協議において地域貢献の一環として、近隣等の第三者も有償にて利用をすることができます。」
とあります。有償って５００円くらい？

３０年目の大規模修繕を見越して算出してあるみたいだが、第２案では、月２２０００円を積み立てるとあります。
今のマンション（高層）も２００００円積み立てているので、私としてはそんなに高いと思いません。
積立金は３０年の総額で
２２０００×１２×１８００×３０＝１４２５６００００００円となりますが、
１４２億の修繕費というのもすごいものだ。

ＵＲの匂いが全くしない、高級賃貸になりそうですね。
しかし、現在の地域の相場を勘案すると７０平米でせいぜい３５万位か？

汐留の電通や日テレあたりが大量に借り上げそうな物件ですね。
もしかして、もう話ができてたりして・・・・

いくらで貸せるんだろうー。URより安くしたら入るよね？80平米25万はむりかな？

>48
煽るな！もうその問題は解決したぽ。

>57

あほ！
解決してないよ。お前が勝手に解決したとか言うな！

ＳＥＡ高層階購入者です。
今持っているマンションをどうすべきか？悩んでいます。
勝どき駅徒歩１分５０平米弱の２ＬＤＫ北西向です。
昭和５０年築の古いマンションですが、現在の内装は結構きれいです。

売る場合、いつ売るべきか？
（この辺の利便性向上で今後相場は上がるのか？それとも供給過多で下がるのか？）

貸す場合、賃料はどのくらい期待できるのか？
（相場はいくら位で、今後はどう変動していくのか？）

この辺の知識をお持ちの方、ご指導お願いします。

>59
以前、賃貸物件に住んでいました。

プラザ勝どき（築20年弱くらい？？）に住んでいたときは、
C棟南向60平米で25万円くらいでした。そのときは築浅でしたが。
オートロック、クリーニングサービスあり。

月島橋の近くで50平米弱の物件（1995年築くらい？？）のときは、
4年限定ということで、12.5万円でした。ここもオートロック。
南向き。床暖房なし。

２つを比較しても相場感ないのですが、プラザ勝どきの賃貸価格や、
月島商店街の入り口の賃貸価格などを参考にされてはどうですか。

あと、月島の駅の横は、日当たりが悪いのでやめましたが、50平米
のUR新築で15-16万位だった気がします。

>58
あほって。。。
色々な人が集まるラウンジは、刺激的でいいと思います。
安全面の対策だけでも取ってもらえれば、むしろ歓迎ですね。

営業の方に、「刺激的なラウンジ空間を作ってくださいね♪」とお願いしたら、
「そう言ってらえるとありがたい」と言われました。恐らく、本件に関する結構問い合わせが
多いんだと思います。

いずれにしても、買ったくせにがたがた文句を言わずに、この2年を楽しんだほうがいいともいます。

ほんとうに。他にもっと重要な議論すべきことがあると思います。
2800戸も入れば色んな人がいるのでむしろ入居後は内部に対する不満の方が
多くなるんじゃないですかね。犯罪が内部で起こる可能性もあるし。
で何がいいたいかといえば疑心暗鬼になりすぎてもいい事ないんじゃないかってことです。

最後の一言が余計です。もっと相手に敬意を払った書き込みをしましょう。
こういう書き方をすると何を書いても説得力に欠けますよ。

61に対してです。

今まで書き込みする勇気がなく閲覧するのみでしたが、初めて書かせていただきます。

＞61さんへ

58ではありませんが、「買ったくせにがたがた文句言わずに」とか書くのはやめましょうよ。
中にはMID問題がはっきり解決しなくて、納得いかなくても我慢して
騒いでいない人だっているんですよ。
そういう人達の気持ちを無視して、わざわざこういう書き方しないでね。
58さんの言い方も良くないですが「解決した」とか書き込まれて気分悪いだけでは？
それから、随分昔にSEA購入者の方達で「新聞配達員や宅配員」などの件でここで揉めてましたけど、
じゃぁ、あれは何だったのでしょうか？
ラウンジ公開に不安をもつ住民に対して指摘するより、
よほど不思議な揉め事だったように思いますよ。
住民以外が入館する事への不安という意味では同じ事ではないですか？
そう考えると、2年後に入居してからの方が、住民同士で揉めそうで不安になります。
この掲示板を読んでいると、ほんと人って勝手だなぁって悲しくなります。

61さんへ

「本件に関する結構問い合わせが多いんだと思います。」って、どういう意味ですか？
購入者からの不安に対する問い合わせの意味ですか？
それとも、公開ラウンジに対する外部者からの問い合わせって事ですか？（それは無いか？）

５９、６０さん

難しい質問ですね。銀座に近い立地で都心の地価が上がっている昨今、希少性はあります。
しかし２−３年後に勝どきと晴海、豊洲に林立するマンションの数は半端ではありません。
豊洲もパークシティーの他、芝浦工業大学の前に２−３千戸は立ちそうです。
勝どきや晴海と合計すると最低一万戸は行きそうです。
率直に言って判らないというのが本音で、全く参考になりませんが、今年、円高円安の
どちらになるのか、、、という感じです。
ひとつだけ、もしかして言えるのは、短期で貸してその時点で利回りが良くても、中古は年々
下がります。１００万円で７％の利回りでも毎年数万円に値下がりしたら元も子もありません。
ということでこの辺の物件は供給が極端に増えるので私もよく判らないというのが実感ですが、
あえて言うなら売却でしょうか？

>60
プラザ勝どき・・・・できた頃は男女７人物語の舞台となったり、佃と並んでウォーターフロントと言ってもてはやされて華やかでしたね。思い出されます。確かに２ＤＫで２５万でした。でも今はかなり安くなっていると思います。
>59
差し迫ってお金の必要がなければ、物件の売買はロスが大きすぎるので賃貸をお奨めします（金利も安いですし）。北西向きというのは眺望がよっぽど優れていないと売却は厳しいけど、賃貸なら売却ほど苦労はしないと思います。
豊洲もそうですが、勝ちどき周辺も定住人口がふえれば店なども増え資産価値は上がると思います。
その分値下がりするのは、郊外物件でしょう。

未だに都心でよかったのかと思います。元々郊外で検討してました。特に恥ずかしながら北むきの眺望のない部屋なもので売却する際も苦労するのかなと。

57=48=58=57

＞59
うちも近所で、勝どき駅徒歩2分なんですけど、買い替えで500-600マンションすると思えば、
600万ローンを払って、残債を少し抱えながら、貸したほうがいいかなーと思い始め
ているとこです。
築6年で45平米、オートロック＆床暖房付、10万以下なら借り手いるかなー。微妙？

10万で借りたいです。>74

皆様のご指導、大変参考になります。
あと、２年もあるので、じっくり考えたいと思います。
ここに住んで、TTTを賃貸して、ローンを早めると言う手もありかな？

まだまだご意見ご指導を受け付けておりますので、
何か情報やお知恵がありましたらお願いします。

76さん

それはないですよ。買ったばかりのピカピカのマンションを貸すというのは法人でないと気持ち的にできない
のでは？
勝どき、晴海と豊洲の発展で便利になるから資産価値が上がるというロジックもあるし、増え過ぎて競争力が
なくなるというのも一理あります。TTTを賃貸してローンを早められるか、URの関係でどうかな。
しかし真実はとりあえず、ピカピカの１−５年ぐらいは買った本人が住みましょう。

>75
ありがとう。少し勇気が沸いた（笑）。
7万以上だと黒字なので、残り2年綺麗に住みます。
そうそう、小さいけど地下にトランクルームもあります。

゛

管理規約集の274ページあたりにMIDラウンジは
・近隣住民は所定の手続きを行い利用
・部会は特定期間などに自由に第3者の利用を制限できる
だそうなので、何か問題があるようなら部会はどうとでも
できる気がした。

>78
麻布十番で新築だけどしょぼい20平米マンションに10万で住んでたことあるから45平米なら住みたいなと思いますよ。

＞78
ありがとう。
さずが麻布十番。20平米で10万。代官山もその位でした。
勝どきも駅が出来る前は、東京駅バス10分、築地徒歩15分、
銀座徒歩20分、月島徒歩10分などど、誰も借り手がいないような
陸の孤島（倉庫街、寂しい町）でしたが、少しはイメージよくなったのかな。

もうすぐ、晴海通りが延伸して青海とつながるので、と少しは知名度とイメージＺｚ
アップを期待。　さらに、銀座〜（勝どき）〜お台場バスの復活も期待。

>81

１期２次ＳＥＡ契約者ですが、
手元にある管理規約集２７４ページは、
「トランクルームの解約届」様式になっています。

契約時期によって、管理規約集が異なるのでしょうか？
それともＳＥＡとＭＩＤで異なるのでしょうか？

>84
すみません、241〜252ページの共用施設使用細則でした。
気になる人はすべて目を通した方がいいと思います。
ちょっと抜粋すると、
使用者は
・入居者等及び同伴者
・部会の承認を得たもの
・近隣地区の住民等所定の手続きを経た者
使用目的は
・休養・休息・談話等
・入居者等及び来客のホームパーティ等
・飲食喫煙不可
使用時間は
・10:00〜22:00
・部会の承認を得て使用する第三者は10:00〜18:00
(244ページの⑬のシーとミッドの記述は逆の誤植だと思う・・)

第5条
・使用責任者は成年に達したものとする

第9条
部会は、ゴールデンウィーク、夏季、花火大会等イベント時期、
年末年始等の特定時期に、前条にかかわらず使用者を制限できる

第12条
以下の場合は使用前・使用中に中止させることができる。
・上記使用目的以外で使用する場合
・公序良俗に反するおそれがある場合
・広告・営利目的・政治活動
・大声・大音量を生じるとき
・設備に異常が生じた場合
・その他、類する場合

度々問題が起きるようなら、上記の範囲で以下のような厳しい制限を
付けられるので、
・所定の手続きを、近隣であることの証明に免許証・住民票の提示にする
・上記特定時期は全て制限
あまり問題にならないような気がしました。

ただ、そんなに問題になるような気がしないのと、近隣との調和も大切だと
思うので、あんまり厳しい制限も必要ないと思いますが。

オール電化なので、電源のＡをあらかじめ上げておきたいのですが、
本来何Ａに設定されているのでしょうか。
重説で聞いたような気がするんですが、忘れてしまいました。
どなたか教えていただけないでしょうか？

>87さん
重要事項説明書に書いてありますよ。75平米未満が60〜100A、
75〜100平米未満が100〜120Aという感じだったと思います。
平米数で最大Aは決まっているようですので、それ以上は上げられません。

みなさん住民版へ引っ越したみたいね。
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=15&disp=1#bottom

モタモタしないで早く売ってくれ。
営業力ないのか。

車についてですが、上層階の駐車場の優先権が付いた物件はすでに駐車場の予約は受けているようですが、一般の住居の駐車場ってやはり確保するのは難しいのですかね〜？？詳しい情報持ってる方教えてください。以上よろしくお願いします。

駐車場代が14,000円からと相場と比較して極めて安いのので希望する人が多く、統計的に計算してる
訳ではありませんが全戸数と駐車場台数を考えると、一度外すと、５−１０年待ちではないかと思います。
駐車場空待ちは①駐車場が不要になった老夫婦、②転勤で家族全員で引っ越すため権利をなくす人、の二つ
ケースで、順番待ちも抽選でしょうから５ー１０年はもっとも後ろの籤をを引いた人です。
でも前の方でも数年待ちでしょうか？

私の住んでいるマンションは築１５年で約１３００戸で充足率は約５０％。
駅に徒歩８分くらいです。最近、居住者が高齢化してきているのと、売却して
移住する人が多いせいか少し、回転が速くなったような気がしますが、それでも
今申し込む人は約１０年待ちです。

私は駐車場に関して楽観視しています。というのも朝潮運河を挟んだ向かいに立つ、長谷工のマンションがあるからです。
長谷工の企画の場合ほぼ駐車場充足率を100％を売りにしていることが多いですよね。都心の場合大体70％程度しか使用率がないとも
聞きますので、TTTの駐車場が一杯なら余った長谷工の駐車場を借りれると踏んでます。
多分、長谷工の住人はTTTの敷地を通勤通学で使うのでしょうから、それぐらい便宜を図ってくれても・・・

そんなわけで、マンションという大きな借金ついでに新車も買ってしまいました。
同じような考えの方いらっしゃいませんかね。

そうですね。
長谷工は駐車場充足率が高いと駐車場代が安いのが売りなのでもしかしたら、長谷工の方が人気がでるかも。
ところで長谷工の北東側にできる４棟の50階以上のURの高層住宅戸数がTTTと同じに位になると予測される
ます。URのマンションの充足率はどうですか？
もし少ないと長谷工の駐車場を求めてTTTと競合しませんか？

新築マンションが、駐車場が余ったからって直ぐ他に駐車場を貸すってあるんですか。
それとも、住民用以外の貸し駐車場があるのですか。

>晴海長谷工の竣工がいつなのか知ってる？

確か、ここより竣工早いのでは？

>89
そのとーーーーり！
でも、ガタガタ言っているのは、非関係者だと思う。
わざと煽って、混乱させているんだと思いますよ。
抽選落ちた人かもしれないですね。

住人は、住人同士、楽しく話をしましょーーー！ね。

やはり駐車場の倍率は高そうですね。もしかしてマンションの当選倍率より高い？？どちらにしても安い駐車場を選択するよりも、少し値段が高めの駐車場を選択する方が当たる確立が高そうですね。そう言えば、記憶が定かでは無いのですがマンション契約時（？）に駐車場に関するアンケート取った様な記憶があるのですが、その結果ってわかる人いますか？当方販売開始直後の会員抽選で購入したので、最近購入した方で営業さんから駐車場の希望率聞いた人いますか？当方も問合せてみますが・・。

長谷工の晴海の100％駐車場充足率という話は聞いてませんが、長谷工の販売戦術の特徴として充足率が
高い物件が多いので、そうなったのではと思います。長谷工のマンションの価格はやや安めの設定が多い
のですが、仕様は大衆的です。良い例がスターコーツ豊洲。TTTと比べると大分、落ちますが、駐車場の
充足率と駐車場代の安さが売り物です。

他の分譲マンションの駐車場を第３者に貸出なんて前例はあるんですか？

100%の充足率を宣伝文句としたマンションは一杯あります。例えば2年前に豊洲で完売した東京建物の
フロントコート。入居は既に完了しましたが100%なので賃貸したとか、するとかということを聞きました。
管理費を予定通り集金するためにはやむをえません。
しかしURの５０階建ての４棟のマンションていうのは駐車場だけでなく、勝どき駅の混雑を考えると
脅威ですね。しかし視点を変えると人口増を当てにして商業施設が増えるので良し割るしかな？

通路になる公開空地って、景色が良くてテーブルあるし、２４時間スーパーも完備。
暴走族や若者の溜まり場になる好条件揃ってるね。迷惑駐車もかなり多そう．．．
スケボーやバイクの乗り入れ、花火、爆竹、酒盛りとかも禁止にしないとねっ！
私はＴＴＴが利用でき、駐車場、管理費などが安い、向かいの長谷工物件狙います。

暴走族・・・・・・都心にはいないって！

周辺住民ですが、暴走族をみかけるのは1年に2〜3回です。
何かのイベントの折に出張してくるようです。
（ただし花火のときは当局が厳戒態勢を敷くので入ってこれないようです）
イベントといえば、晴海埠頭で何らかのイベントがあるときは、
勝どき駅からみょうちきりんな格好をした若者達が、
埠頭に向かって民族大移動さながらの大行列を繰り広げます。
ＴＴＴができたらそっちを通るようになる可能性もあるかもですね。
ただそれも年に数回程度の話ではあります。
通行する人も出てくるかもしれませんね。

↑最後の一行消し忘れました。すいません。

110誰だおまえ

>110
おっしゃっている行為は、管理規約で禁止されていて排除できる事になっています。
（あ！抽選にはずれたからお持ちじゃないっか？）
近所の月島警察の通行路と言う事もお忘れなく。

ど〜で〜もい〜いですよっ。

１１９←月島の警察署は移動することになってたけど、移動しませんよ！！残念！でも、また変更されるかも知れないが・・・。

>>123　プールですが当方も利用しようと思っています。しかし都内の25メートルプールを持つスポーツクラブでも1000以上の会員（それも全員が施設利用目的）いますので、ＴＴＴだけならそんなに利用率は多くないと予想きます。年配者も多いのでプールは利用しないと予想できます。ただ子供が増える可能性はありますが、レーンを分けることで簡単に回避できますので心配は要りません。また部外者は１０００円もの料金を取るのでほぼいないと思われます。しかしプール維持の為にはある程度の収益を見込んだ方が今後のＴＴＴの管理費の面でプラスになるかと思います。混むのは嫌ですが・・・。

私の経験からすると、
混むのも最初だけの様な気がしますけど・・・。
まぁ、そうなって頂きたいという願いもありますが。

プールも面白そうですがゴルフ練習場はいくつ打席があるか判りませんが、せいぜい二つとすると混雑しそう
ですね。
フィットネスは最初は混雑しそうですが、スペースの印象からゴルフの打席より良さそうです。
サウナは込みそうです。
スタディー・ルームは不要なような気がします。私は多分利用しません。

どなたか消火ポンプ室の上下左右を買われたかたいますか？
水の流れる音とかやっぱり気になるもの！？万が一、火事の
時に騒がしくなるだけなのか・・・。気になります。

※もしもこうなったら
　
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　　　　　　　　↓こんなのがあれば
　　
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避難路が確保できるのですが

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煽りではなく、こんなのが出来るれば、
火災時の非難がスムーズに出来ると思うのですが・・・
いくら位かかるのかなぁ

棟間って何ｍ空いてるんでしたっけ。

いやね、仮に作れるとしても、頑丈な構造が保てるんだろうか、ということと、
高度180mくらいでしたっけ、そんな高いところを、人が怖くなく歩けるのかなぁと思って。

少なくとも、私は泣きそうになっちゃいます。

なるほど、トリトンも聖路加もそんな風に渡り廊下がついてますよね。

>135
トリトンの渡り廊下のようなのって何ですか？

コストや許認可の難しさ等を考えると渡り廊下をこれから作るのは、難しいと思いますが、
タワー間にあらかじめワイヤーをかけて置き、緊急時にワイヤーにそって飛行機の緊急脱出用滑り台をトンネル状にしたものをぶら下げるように、もう一方のタワーまで通路をつくるのはどうでしょう。
これなら、コストは修繕積立費でまかなえる位になるかな。
（>133 トンネルの中だったら恐怖感も和らげると思います）

トリトンのアレは制震装置なんだそうです。

>139
アレは、隣のビルにわたれないの？

＞136
　笑。そういうのあったね。よく見ると実際黒い点が見える。
>138
　それでも怖いな。約190mの高さの滑り台か。ギネスものじゃないの？
　避難訓練も必要だよね。本番は怖くて足すくみそう。。。

>141
やっぱり怖いですよね〜、でも死んじゃうよりはましですよ。
それより、普段からワイヤが景観を損ねるのと、強風のとき困るかも。
なんか他にもっと良い方法はないものですかね。

130の場合、避難方法はヘリしかないんですよね。
時間帯によっては何千人も非難する人がいますので、迅速に非難できる方法が必要です。
やっぱりパラシュートの訓練を受けた方が良いのかなぁ・・・。

誰か良い提案をして、安心させてください。

ＴＴＴは外廊下方式なので、上下の延焼はまずあり得ないので心配ないでしょう。有毒ガスにまかれることもありません。消防法の想定内では火事には最強の構造です。でも機械室が火事になってエレベーターが止まったら、日常生活恐怖だね。

>144
それを聞いて、少し安心しました。

耐震評価１でも、震度6.5（震度７は青天井なので評価不可能）でも倒壊しないということにはなっている。ただし家の中はぐちゃぐちゃかもね。

地震に関していえば、直基礎というのはめちゃくちゃアドバンテージがあるね。
ガスの配管が建物内にないというのもある意味耐震評価に現れない安全性だね。
ただし、エレベーターが止まってしまったら高層マンションは大変だよ。実際。
いますんでいるところは、２０階だけど、それでも先日の地震でエレベーターが止まったとき大変だったけど、５０階なんていったら想像できない。

>146
tttの耐震評価ってどこを見れば書いてあります？
ＭＲに置いてある構造設計書？
また、他のマンションの耐震評価の確認方法も教えてくれませんでしょうか？

耐震等級「１」について
耐震等級１は、阪神大震災でほとんど建物が倒壊しなかった（ピロティー形状を除く）「新耐震設計基準」を満たしており、等級２、３はその1.25倍、1.5倍の保有耐力があるということです。通常、マンション等の建物は新耐震設計基準を満たすように作られており等級1が多くなっています。ちなみに、等級２に相当するのは学校など災害時に避難所となる施設、等級３に相当するのは、病院や消防署など災害時の拠点として機能する施設です。パークハウスシリーズでは住まいとしての居住性、安全性、コストバランスをトータルに考え、等級「1」を選択しております。

制震は耐震等級評価において考慮されないんだよね。
ドジな制度ですよまったく。

免震は考慮されるのかな？

私は３０数階を購入しました。
大きな地震が来ても倒壊しないと楽観してますが、揺れて地震を吸収する制震なので薄型テレビや
家具がすっ飛ぶのでしょうね。
神戸地震の体験者の弁によるとテレビが２メートル以上、飛んだきいてます。
地震対策は各戸必要ですね。

ずいぶん先のことなのですが誰かわかりやすく教えて下さい。
最終代金を払えば鍵をもらえると聞いていたのですが、
賃貸の場合でも鍵は当然預けてもらえますよね。
賃貸との違いは権利書をもらえるかどうかと思っていたのですが
代金払っても権利書はすぐもらえないと言われました。
はっきりした時期も教えてくれませんでした。
不思議です。
いまだに理解できません。

最終残金を支払えば　鍵は当然、売主からもらえます
マンションは自分の所有になりました。

ですが登記の申請は残金の確認をしないと絶対に行いません。
登記の申請をするのは　多分　売主指定の司法書士が行うと思われます。
申請から登記が完了するまでは、10日位はかかります
(組むローンによって申請内容が異なるので、多少日数も異なる)
権利書が司法書士から届くのはそれからです

権利書が直ぐもらえないのは、手続きの関係だけですので
心配は要りません。

>155
権利書がもらえるまでは不動産売買契約書等が効力を持つため、問題ないでしょう。
後は、法律が守ってくれますので、そんなに心配しなくても大丈夫ですよ。

提携銀行と公庫以外でローンを組むとつなぎ融資が必要になるのですよね。
グッドローンなどは金利が安いですがその当たりがむつかしいので
提携銀行にする予定です。

東京都都市整備局で確認したところ、
ＭＩＤスカイラウンジは東京都総合設計許可要綱に基づき
地元公共団体たる中央区の要請に基づき、地域社会の文化
向上に貢献する公益施設に位置づけられ、その結果、割増
容積率の緩和を受けておりました。
結論的には、今後の一般公開中止は不可とのことでした。
また、今後の売主と東京都の協議により、公開空地以外の
屋内施設の一般公開の可能性もあることが確認できました。

ラウンジ、コミュニティーギャラリー、保育所、スーパー、クリニック等以外にも
今後の売主と東京都の協議により公開対象が拡がる可能性があることが重説にも
明記され、説明も受けていますよ。別に全然驚きません。

あくまで「可能性がある」ですな。

この物件はほぼすべて近隣住民に公開しているので、もう他公開するところは無いでしょ。有るとすればＳＥＡのラウンジくらい。でもＭＩＤで公開しているのでそれは無いでよ！！

だから、ラウンジ公開禁止を言うより、セキュリティを謳いながら
ラウンジ公開で容積率メリットを受けたデベに徹底的にセキュリティ
対策を要求する方が正しいのでは？

住民の身元確認という意味では、受付の際、写真つき身分証と引き換えに
ICカードを渡すのがいいでしょう。（海外の大手企業のビルでは
ほとんどがそうです。ICカードの返し忘れはなくなります。）
これは住民・管理によるセキュリティの確保なのでデベにも要求
するとすれば、たとえばデベの負担でラウンジ直通のエレベーターを
設置するとか、デベの負担でラウンジに警備員を雇うとか。来訪者
専用のICカードでは他の階にエレベーターが停まらないとか、
ラウンジにICカードで入退室記録を取るとか、各ゲートでのチェック
ポイントを設けてトレースするとか。（データセンターがそうですよね）
非常階段は出ることができても他の階で入ることができない（住民は
除外）とか。（とあるオフィスビルがそうでした。）

＞１６７
＞住民の身元確認という意味では、受付の際、写真つき身分証と引き換えに
住民ではなく外部利用者の間違いでした。

>158
グッドローンいいかも！
（お蔭様で気がつきました。感謝です。）
繋ぎ資金の手続きめんどうがらずに申し込んだ方が良いですよ。
利息計算したら、けっこう違いますよ。

今、何階まで出来たかなぁ

忘れたころに来るのが地震と請求書。
オプションの請求書が先日来ました。。。
期限は今月中。
ボーナス月だったらありがたいと思った庶民派は私だけ？

170さんに同感（特に身分証明書を預かるなんて聞いたことない件）ですが、
一件だけ、非常階段の件については、
パニックオープンにして通常時は他階立ち入り不可にしてるビルもあるようですよ。

１７５さん、私も部外者の分際で一度都内のオフィスビルの非常階段で出て途中階で入ることができず難儀したことあります。結局、一番下の階まで降ろされ、そこで警備員にとめられました。（汗
職員の方はIDカードで出入りしていたのですが、部外者は無理でした。勝手に他の階に行けないようにしているらしいです。セキュリティの厳しいビルならありますね。
１６７さんの言う身分証との引き換えは、アジアの通信系のビルは多いと聞いたことあります。日本ではあまり聞きませんが。
１７０さんの言うように今からエレベーター増設なんて非現実的です。でも、ICカードによるエレベータ制御システムの変更くらいはできるかもしれませんね。最近の一流ホテルではカードを入れて自分の階のボタンしか押せないところもあります。住民について降りたら降りれますけどそういうレアケースは確実に記憶に残りますよね。

私も165さん166さんのご意見に賛成です。

＞＞170さん

私は167ではありませんが、何でそこまでつつくの？？？例えばの話をしてるんでしょ？（恐らく）
ここはあくまで掲示板ですよ。
まるでまた前の様に荒れそうで嫌ですね？！何か怖さを感じます。
時々ラウンジのセキュリティ問題を問う書き込みがあると、とたんに食いついてくる方いますけど、
それこそ不思議でなりません。（まさか営業業務でくたくたのデベさんの書き込みじゃないですよね？）
もうこの問題で揉めるのうんざりです。結局この掲示板では何も解決しないし。
がーがー攻めるだけじゃなく、せめて176さんのように前向きな意見も書きましょうよ。
貴方がもしTTT住民なら。(^-^)

私も自分の階しか止まらないICカードシステムを以前利用していました。
恐らく日本でもそのぐらいは進歩してる気がしますが。。どうでしょう？
他にも他のビルや海外などで、セキュリティに関して参考になるシステムがあれば、
検討するのもありだと思いますが。可能不可能は別として。
これも管理組合ができてからの話ですね。
あまり神経質にならず、それなりに安心できれば良いと思っています。

ＩＣカードのシステムを追加すると、エレベーター３６台、最低でも２４台に付ける必要があり、数千万〜一億弱の追加投資となります。デベに応じさせるのは難しそうですね。

デベもデベなりには真剣に検討して販売しているとは思います。
【ここの営業担当者は販売知識が豊富でかつ真摯な方が多いと
感じました。】

ミサワ時代よりずっと、地に足がついた生活を送れると思います。
ただ、デベが触れただけの重要な事項について購入者が
しっかり重要事項説明書や管理規約案といった書類を読み返し、
問題点や今後の改善点が見えるようになっただけでもこの掲示板の
やりとりの意味は大きくあると思います。
問題意識なく一般公開に直面したら躊躇しましたが、この掲示板での
やりとりを読んで、公開の経緯や地域に貢献する意味もよく理解でき、
よりここに親近感を感じました。
【このスレだけではなく、勝どき倉庫(仮)も参考になりますよ】

これだけ良きにつけ悪しきにつけ論争があるのですから
このスレッドを読んでいるデベの方も<営業担当はこのスレッドの
存在を意識していました>
常識外れのことはしないと、期待できるのでは？

　一方、晴海５丁目の開発は、朝潮運河に面する５ノ１街区の敷地約１万２０００平方㍍で計画されている。品川区天王洲の土地との交換によって、長谷工コーポレーションらが進める見通し。
　街区内を貫く区道を挟んで、西側の敷地７８７０平方㍍には、20階建て高さ約60㍍の住宅棟３棟・約４６０戸と、10階建て11層の駐車場棟を配置する。延べ床面積は約５万４３００平方㍍。また、東側の敷地４１６０平方㍍には、20階建て高さ約60㍍の住宅棟２棟・約４４０戸や、タワーパーキングを配置する。延べ床面積は約２万１４００平方㍍。
　敷地全体を盛土でかさ上げするほか、運河沿いにはプロムナードなどを整備して親水性を高める。

↑こんなに何棟も建つの？！

一戸に駐輪スペース１個は少ないなぁ・・・

うちも既に2台必要で使ってるからどうしたらいいんだろ。。。

うちも子供が二人いるので、最低２台はほしいです。
自転車はエレベータにも乗れないんですよね。

路上なんかに止めるなよ！
こんな＊＊には、入居してほしくない！！
自分の要求が通らないと、すぐ他人のせいにして。
そんなに自転車乗りたきゃ、郊外の物件にでも行ってくれ！
もともと駐輪場は１５０％ってわかってんだから、納得できないならキャンセルしろ！

玄関前の廊下においたらどうですか〜

確かに、レンタサイクルを利用するしかないですね。
マンション周りに置くなんて、絶対にやめましょう。
ひとりがやり出すと、つられてどんどん増えていきそうで嫌ですね。
それでなくても1Fにスーパーができるので、その前に自転車をむやみに止める方沢山出てきたら、
歩道の邪魔になるだろうし困りますから。。

因みに、折り畳み自転車を納戸に入れて置くとか・・・どうでしょう？
まぁ、スペース的に無理ですかね？折り畳み自転車をたたんで乗せるのも
やはり駄目ですかね？
もし可能なら部屋（もしくは玄関内）に置くとか・・？
レンタルがスムーズに借りれれば、それが一番良いのですが。

TTTの基礎構造について知りたいのですが。
湾岸の高層はほとんど杭構造になっていますが、
TTTは4メートルほどのコンクリートのベタ基礎の上に
建てられるのですが、大丈夫なのでしょうか。不安です。
どなたか教えてください。

そうですね〜。基礎については当方も知りたい

>>194.195
過去ログ読め！

セキュリティといえば、ロシアに行ったら凄かった。
普通のビルに入るのにパスポートが要る。
外国人だけかと思いきや、ロシアの人々もパスポートを携帯して
外出している。免許証の代わりなのだろうか。。。。。

196さん
過去ログにベタ基礎の上だからアドバンテージがあると言った記載はありますが、
どうしてその方がこの場所で安全なのか知りたいと思ったのですが。
ここらの高層は杭構造が一般的と聞いたのですが。
過去ログ見落としていますか？

>189=196
言葉遣いに注意する事が貴方の財産価値を高めます。
今後は治しましょうね。