THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？６

THE　TOKYO　TOWERS第3期2次／予告広告
予定価格　　　　5400万円台〜1億3600万円台予定
予定最多価格帯　6800万円・7100万円台予定（各6戸）
専有面積　　　　S:83.34m2〜116.94m2、M:80.23m2〜146.84m2
バルコニー面積　6.34m2〜15.50m2
間取り 　　　　 S:3LDK・4LDK、M:2LDK〜4LDK
販売戸数　　　　未定
管理費　　　　　未定
販売予定時期　　平成18年2月中旬

3ゲットです。
第3期1次もなんだかんだで即日完売したみたいですねー。
2次でもこの記録を伸ばして欲しいものです。

４５４さんに質問です。

修繕費はあれだけの規模と施設なので資産価値維持のためには止むを得ないのでは、、とのご意見ですが
修繕費というのは総戸数が大きくなると相対的に修繕費は安くなる、一戸あたりの負担が減るのでと思い
ますがいかがでしょうか？
小規模なマンションは共用施設がないのに一戸あたりの負担が大きいために修繕費や管理費が高くなると
思います。

それから管理費も修繕費も管理会社との交渉でなので改善の余地はあるのではと思ってますが自信はありま
せん。
おっしゃるとおり、マンションは管理を買えとも言いますが不当に支払いたくありません。
私の住んでいるマンションは築２０年経ってますが、一回目の修繕はスムーズに終了したのですが2回目は
もめにもめ、２年以上経ってもまだ結論が出てません。結局、各戸、経済状況や永住なのか買い替えるのか
でコンセンサスがとれません。
すみません。ご教示ください。


名前 メール（任意）

>04さん

４５４です。修繕費は規模が大きくなっても、ある程度の規模を超えると、
一戸あたりが下がることはありません。むしろ、タワーマンションなどは、
個数を増やすために上に積み上げているので、通常の10階建てなどの低層
マンションに比べ圧倒的に高くなります。

施設は、プールなどついていない方がずっと安いので、ほとんど使わない
施設であれば、無いほうがいいくらいです。プールの修繕って、年に数回
しか使わない人もいるのに、えらくかかります。実は、ほっとプラザ利用券
をただで配った方がずっと安いんです。

あと、修繕積み立ては多めにしておかないと、足りない場合が一番もめます。
もちろん、大規模修繕時に、修繕そのものを見直してコストを抑えることは
可能です。その場合は、その後計画見直して修繕一時積立金を抑えることが
できるわけです。

もう一つ注意した方がいいのは、修繕積み立てを安く設定しすぎると、
10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図
です。私の知人もその一人でした。もし、安すぎる修繕費用のマンション
なら、私もそうするかもしれません。

管理費については、規模の理論が成立します。最初は言い値なので、交渉
すれば得られるものは大きいです。
修繕費も管理費も妥当なものにするべきですし、見直しは可能なので、
管理組合がしっかり交渉していくべきでしょう。

０５さんへ

１．以下、１００％賛成します。特に高層マンションは高速エレベーターの維持管理だけでも
費用がかかりますね。

修繕費は規模が大きくなっても、ある程度の規模を超えると、
一戸あたりが下がることはありません。むしろ、タワーマンションなどは、
個数を増やすために上に積み上げているので、通常の10階建てなどの低層
マンションに比べ圧倒的に高くなります。

２．以下、一理ありますが、ＴＴＴの場合は竣工から５年ごとに大幅アップし２０年ー３０年は最初の５年に
比較して６倍近くになります。従って修繕費が上がる前に逃げる居住者が大量に出てきそうです。
最初から修繕費を高くとれば新築を手放す人は少ないので予定の修繕費が積み立て可能と思います。
私も２０年後位には脱出するかもしれません。
その点いかがでしょうか？

もう一つ注意した方がいいのは、修繕積み立てを安く設定しすぎると、
10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図
です。私の知人もその一人でした。もし、安すぎる修繕費用のマンション
なら、私もそうするかもしれません。

>06さん

２．その通りだと思います。最初に修繕費を最初安く抑えるのは
得策ではありませんね。
しかし、20年過ぎると６倍にもなる計画は脱出を助長しかねないので、
是正が必要かもしれませんね。

私も最初からそこそこ高めにしておきたいです。

私も同感です。ずっと住みたいですもんね。
最初はローンも残っていて大変かもしれませんけど…。

修繕費のエスカレーションには、もしかしたら、インフレなども織り込んであるのかもしれませんね。

SEA購入者です。15年返済ローンを予定していますが、15年以降の修繕費高い！
ローン返済しても毎月の支払額があまり変りません。住み続ける以上発生する
こと納得して購入しましたが、緩やかなアップ率で修繕費決めてほしいです。

＞06さん
＞10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
＞逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図

素朴な疑問をひとつ。これって何が問題なのでしょうか？
修繕費って修繕計画に従って、毎月納めるんですよね？
修繕費が段階的に高くなることで脱出する人が出てきても、その後入居される方が
引き続き修繕費を納めれば、積み立てられる修繕費の合計額は変わらないと思います。
財源が変わるだけで、決められた額をちゃんと払ってもらえば何の問題もないように思いますが。

今の計画のように修繕費が急激に高くなって将来払えなくなる人が出てくると困るので
もっと緩やかなアップ率に改めるという理屈は理解できます。

当初入居する方の修繕費を高くすることで、将来的な大量脱出を抑制し、
マンションコミュニティの崩壊を防ぐということでしょうか？

いずれにせよ短期での売却を考えている人と永住を考えている人の間で
利害が一致しないのでもめそうですね。

どうせ脱出するなら使い捨て感覚になる事はありえそうですね。
モラルなども、ばれなければ、指摘されなければいいやとなりそうだし。

13さん、06です。

すみませんがやはり、問題です。今までの論調は資産価値を保つためには修繕費が高くてもやむをえな
ということで、それについては異論もありますがまあ、良しと考えます。
しかし修繕費が５年ごとに大幅に上がると若い人はローンが終わる頃に修繕費も上がり返済は楽になりません。
中高年は退職後、収入が減るのに修繕費が極端に上がるのは辛いはずです。すると何が起こりますか？
15-20年後になると売却を希望する居住者が増えますね。すると相対的に需要と供給の関係で価格
を下げないと売却できません。またそんな高い修繕費を払わされる１０年以上経ったマンションを買う人が
いるのでしょうか？　結果、このような修繕費の支払いスキームのため資産価値が減少します。
TTTはこれからしばらくは再高層として共用施設も立派で、１０年間くらいはランドマークとして認知されても、
技術の進歩は早く、10年後は全てが陳腐化し、ただの普通のマンションになると思います。
私もそこそこの歳なので、このマンションを最後の住処として永住したいと思う一人です。
しかし今の修繕費のアップ率はインフレを考慮しても、住商の考え方に疑問を持ちますい。余程、住民が
監視を強化しないとなしくずし的にぼったくられそうです。
住友不動産販売のマンションはＷＣＴや成増の物件を見ても割高で、一般的に同社が出す物件は割高との
評判は確立されてます。住商建物も商社の中でも三菱商事と比肩して人件費の高い住友商事（株）からの
出向社員ですので管理費は高くなります。私のコメントは住商にお勤めの人にはすみません。
以上ですが、入居後、対策を練る必要があります。

16さん

私には住商の人の人件費はどうだか分かりませんが、
修繕積み立て金は、デベに入るものではありませんよ。
なので、人件費やぼったくりはあまり関係ないのでは？
修繕費はマンション住民が管理するものですから、
住民が検討して変えていけばいいだけです。
修繕計画は変更可能ですから。

ところで長期修繕計画書を見ましたが素人なので時期や修理の範囲など評価できません。
あくまで案なので住民で構成される管理組合で詳細を検討するはずです。
しかし第一期の修繕費は既に決定されたとおりで、変更の余地なしです。
これだけ大規模のマンションの修繕は施工会社にとって魅力的でしょうから、住民の中から
経験者をを入れて、修繕の必要性や項目の使用のチェック、修繕時期など詳細に検討し、
最後は業者から相見積もりをとって価格を検証し、コスト削減を目指すことになると期待してます。

17さん

でも色々な面でデベの影響力はあるので、修繕も主導権を握ろうとするのでは？

17です。う〜ん、管理会社、管理費はそうでしょうね。修繕は18さんの言うように
施工業者の方でしょうね。ちなみに、管理費は住商関係が高いようではないみたい。
三菱のタワーはもっと高くで、横浜のナビューレなんかは4万円ですから、それに
比べたらましかも。修繕費はあくまでも案ですから、修繕する前までに見直しは
可能でしょうね。管理会社の修繕計画への影響は多少なりともあるかもしれませんが。