Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ　ＦＯＲＥＳＩＳ（１3階）

三菱地所の関連会社の管理であることも購入した理由のひとつなんだけど・・・
だから安いだけの理由で管理会社簡単に変えてほしくないけどね。

それと、フォレシスではインターネット契約は個別にすることになってるから、
屋内回線のネット保守料210円払うだけ。

＞93さん
私も勉強中ですので、ありえないという情報元をぜひ教えていただきたいです。
文献なら書名を教えてください。
ネットの書き込みでリンクができないということでしたら、だいたいの場所だけでも教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

会社でも私生活でも何事も前向きに勉強することが大切ですね。
多方面から検討して得た結果は必ず満足のいくものと思います。
管理規約もじっくり読んでみます。
最近湾岸にあちこちMS建設が進み各スレも実に賑やかですが
横浜みなとみらい、とりわけフォレシスはやはり最高ですね。

デベが三井不動産と鹿島、伊藤忠都市開発の物件を持ってますが、
226さんが言ってるとおり、重要事項説明書や契約書に記載してる事項を、
管理規約上に載せてはいません。

変ですね。皆さん、委託管理契約書に記載されている内容に、類似内容があるのを
管理規約にあると勘違いされてませんか。

L棟購入者です。ずっとROMしてましたが、友人のMS管理士の尋ねたところ、
管理規約の件は、問題点が何かわかってない人が多いと言われました。

２２６さんが提起し、９３さんが補足した項目（内容は知りませんが）は、
このMS管理士に聞くと、企業・会社名を管理規約上に載せると、
仮に契約会社の変更を理事会で可決しても、MMTのようにすぐ変更できないそうです。
なぜなら、MMTFの場合は、まず総会で四分の三の住民の賛成を得て管理規約を改正しなければならず、
その後、理事会で可決してから、次の総会で会社変更となるので、時間が倍かかるそうです。

通常、管理規約の条文に、会社・企業名が載ることはありませんので、
理事会が決議すれば、総会の過半数を得て、契約会社などを変更することができます。

誰も会社を変更するとは、言ってないと思います。
将来、契約した会社に不満があった場合に、通常の過程で変更できないことが
問題になっているはずだというのが、彼の意見でした。

長文ですが、参考になればとMS管理士の意見を披露しました。
感情的にならず、議論は冷静に行いましょう。

１０６です。９３さんが補足した内容を確認すると、
他の方のご指摘どおり重要事項説明書と契約書に載っている内容で、
インターネット接続会社、ケーブルTV会社、
熱供給会社の名前と契約形態/料金まで書かれていました。

こんなこと書いてあったら、今後その会社との契約に不満があっても、
管理組合としての対応が、後手後手になるのではと思いました。

契約書や重要事項説明書にもあるので、入居当初は
これらの会社と契約するのは既定事実なんだから、
管理規約に載せる必要はないと思いました。

>91さん、
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-5.pdf　団62ページが附則関係
国土交通省のHPで、標準管理規約関連の検索がよいかと思います。

>>106
>通常、管理規約の条文に、会社・企業名が載ることはありませんので、
は嘘だと思います。（それ以外はおなじ意見ですが）
いえ、通常はそうなのかもしれない（それが本来あるべき姿な）のですが、
企業も管理会社とグルになって、管理規約に会社名を意図的に入れるケースが
多いです。
むしろ、入れていないほうが少ないはずです。
また、管理会社の解約をたとえば１０年といった期間（年数はいろいろあるみたい）
出来ないような規約にしているケースもあります。
ので、気づいたときには４分の３以上の議決権を持ったものの賛成がなければ
変更できなくなってしまい、タチの悪い管理会社だと途方にくれます。

ごめんなさい、上記、管理規約ではないですね。
管理委託契約書の間違いでした。すみません。

＞108さん
ご紹介ありがとうございます。調べてみます。

106(107)さん
で契約者としてどうされるのですか？

なんかその話題はもうあきあき。

登録、今日明日でだいたいみんな行くんだろうな。
一番多い部屋で倍率どれくらいなんだろ・・・？

70Jってどう思いますか？

>>106

>このMS管理士に聞くと、企業・会社名を管理規約上に載せると、
>仮に契約会社の変更を理事会で可決しても、MMTのようにすぐ変更できないそうです。

あなたないしあなたの知り合いのマンション管理士さんはMMTの管理規約を読むことができ、
MMT理事会の議事進行を知っている立場ということですね。

一番安い部屋っていくらなんでしょうか？
まさか２０００万台の部屋なんて無いですよね。

>116
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&BSC=30&C1=0...

2000万円台はありませんね。今回の募集は最低3500万円台からのようです。
低層階の比較的値段の安い部屋は全階で完売したのか、それとも次回以降に出すのか、
どちらなのでしょうか？

>107
熱供給会社に関しては、みなとみらいが地域冷暖房システムを利用している区域なので、
そこを利用せざるを得ませんよね？少なくても購入者はそれを承知しているはず。
熱供給会社の名前が記載されているからと言って別に問題とも思えませんが・・・。
単に私が＊＊で理解が足りないだけ？

丸い部屋いいねー。欲しい・・・

>122
５０００マン以上はしますよ。

なんか、タワーにありがちなむちゃくちゃな値段じゃなくてびっくり。

きょうのMRの人手はL棟一次に比べてどうなのだろう？
倍率気になります。

>今回の募集は最低3500万円台からのようです

買えない額じゃないが…
ここって、ウリになっていること（立地、耐震性、セキュリティー、居住性、緑地面積）が
全戸共通して恩恵をこうむれるものばかりなんですよね。
だとするとどの部屋を買っても快適さは変わらないかな、と思ってしまいます。
地域のランドマーク的存在ですので、価格もそんなに落ちないでしょうし。
悩みますね。

通常、管理規約の条文に、会社・企業名が載ることはありませんので、
は嘘だと思います。
本当と言いことなら、それを規定した法例文を提示して下さい。


＞なぜなら、MMTFの場合は、まず総会で四分の三の住民の賛成を得て管理規約を改正しなければならず、
＞その後、理事会で可決してから、次の総会で会社変更となるので、時間が倍かかるそうです。

それがどうしたと提起したいですね。さしたる問題ではないと思いますよ。
MMTFのような大所帯のマンションで過半数の支持を得て、管理会社を変更することは大事の問題である。
大いに時間をかけて議論すべきだと思います。

仮に、管理組合の一部の理事が暴走して、自分の縁故の管理組合への変更を誘導するかもしれないではないか。
管理組合の変更というのは、じっくりやるべきものだと思っています。

【表現が適切でないので修正させていただきました。管理人】

日本屈指の景観美を遠くから眺めるか
その景観美の真ん中で木々の緑と海風に包まれて
ほんわかと過ごすか
どちらを取ると云われたら私は断然後者ですね。
へへへ。

＞インターネット接続会社、ケーブルTV会社、
＞熱供給会社の名前と契約形態/料金まで書かれていました。
インターネット接続会社なんといものは、他の会社と併用使用できるので、問題はない。
（こういうことを知らない人が多い。光ケーブルなんかはひとつの物件に何本も通せるので、
エリアに供給している会社であればいくらでも追加できる）

ケーブルTV会社、熱供給会社に関しては、話は別である。
みなとみらいにある限り、選択の余地はない。地域独占の会社であり、みなとみらいにいる限り
これらの会社を使うことが義務のようなもの。これらがいやなら買わない方がいいし、
当然、マンションの規約にも記載したほうが親切ではないか。

契約前に、これらの条項を確認もしないで、いまから文句をいうのはおかしいよ

107: 名前：匿名さん投稿日：2006/03/05(日) 11:53
１０６です。９３さんが補足した内容を確認すると、
他の方のご指摘どおり重要事項説明書と契約書に載っている内容で、
インターネット接続会社、ケーブルTV会社、
熱供給会社の名前と契約形態/料金まで書かれていました。

こんなこと書いてあったら、今後その会社との契約に不満があっても、
管理組合としての対応が、後手後手になるのではと思いました。


というのは、みなとみらいの現状から考えても、言っている意味がよくわかりませんね。

みなとみらいなら、ケーブルTV会社、熱供給会社は決まっているし。
インターネットについても光ファイバーが各戸第３芯まであって、マンション共同のネット接続の
他に、自分で個別に光サービスを契約できるのがこの物件の特徴ですよ。

自分の買ったマンションなのに、こんなことも知らないなんて不思議です。

115: 名前：匿名さん投稿日：2006/03/05(日) 13:27
>>106

>このMS管理士に聞くと、企業・会社名を管理規約上に載せると、
>仮に契約会社の変更を理事会で可決しても、MMTのようにすぐ変更できないそうです。

あなたないしあなたの知り合いのマンション管理士さんはMMTの管理規約を読むことができ、
MMT理事会の議事進行を知っている立場ということですね。

MMTF購入者を偽装した、MMT住民を指しているのですか？
MMT住民はこのスレに張り付いてますよｗ。

>130さん
私も同意見です!通勤は大変になりますが，生活の場での潤いを手に入れられることを楽しみにしてます。

>>128
>>131
>>133
特定の会社名が記載されているのは、みなとみらい固有の事情によるものであって
大きな問題ではないということですね。

＞特定の会社名が記載されているのは、みなとみらい固有の事情によるものであって
＞大きな問題ではないということですね。

ケーブルTV会社、熱供給会社に関しては全くそういうことです。
インターネット接続会社に関しては、フォレシスはそもそも特定会社に拘束されない構造なのだから、
管理規約は変更してもいいかと思う。

管理会社やセキュリティー会社に関して、特定社名が管理規約に記載されているのが問題なら、
入居後、管理組合が結成したのち、削除するかどうか検討して修正してしまえばいいだけの話。

とやかくなにか文句いうのであれば、こんな掲示板で文句言うより、MRの営業マンにぶつけてくださいよ。

春一番の季節になりました。フォレシスももうすぐ20階くらいですかね。

138さん＆144さん
日々フォレシスが健やかに育っていくのが楽しみですね。
みなとみらいの比類なき都市景観美と安心の高機能住宅に
暮らす毎日を今から指折り数えて。いいですねぇ。
ここに住まえる幸運を大切にして皆さん明るく元気に
まいりましょう！！

フォレシスは大きく成長していますね。
成長しすぎて長方形がパンクした形にみたい・・・でも地震に強そうな外観ですね！

ま〜た荒らし扱いかよ
自分の考えに合わない意見は荒らし扱いっすか

>114さん，
70J，良いですね〜。とても綺麗な眺めだと思います!お住まいになったら毎日気持ちよく過ごせそうですね!

登録会最初の土日が終わりましたね〜。
倍率はどんなカンジなんでしょう？
気になります！

２階の部屋が１０倍以上だって聞きました！
他はどうなんでしょう？？？？

倍率高いですね!!でも，2階のお部屋は殆どが，ソレを逃すと額が跳ね上がってしまう上階しか残ってないから，
無理も無いってところでしょうか。来週の登録修了まで，ドキドキしますね…。

L棟の方が、登録の倍率が何故か高いですね。R棟はそんなに高かったかなあ？
低層階は低かったよ。

みなとみらい全体での残りの部屋数が減ってきているので倍率が上がってきているのでは？
限られた数しか供給されないから・・・

提供することエネルギーの資源のゴッムスントジズングナの情報を見ている人だから, ペンギンにつやつやと倒れたことあほらしい事だから, 離脱することは正規の昔の海ぶりに増加する.
貨幤制度だからぶら下げることもことは話すことができる.
地方の頼みはペンギンが前もって飲んでこいよ！

>154
今を逃したら中古を待つか、賃貸しかないからね

MM物件はいわゆる限定品ですから、売り切れ直前になるほど品薄感が高まって応募が増えるのでしょう。
R棟一期のように落選した人のための追加募集があるかも知れませんね。

143
購入検討者ですが、管理規約が不十分な点に気をつけましょうと
提起してくれているだけでも、ありがたいと思いました。

MM地区の特殊事情とはいえ、熱供給会社やCATV会社が、破綻や社名変更しないとも限りません。
そんな場合にも、いちいち総会で3/4以上賛成しないと、何も変更できないというのは
素人考えでも変です。やっぱり、重要事項説明書や契約書にある事柄を、
管理規約の附則に、紛れ込ませんるようなやりかたはおかしいというのは、正しいでしょう。

あなたも、購入者ならここで批判ばかりせず、住民板へいかれたほうがいいと思います。

R棟に申し込んでおいて良かった。倍率も低かったし。

>131
こういう事を書く人は、管理規約の条文とは何か、を全く理解していない。
管理委託契約書と、管理規約と、管理規約集の違いもわかっていない。

※管理規約には、『管理規約「集」』内に付属する、
　管理委託契約書・規程などは含まれていない。
　管理規約の条文に、管理組合と直接お金の支払がある
　企業や会社名を記載するのは、管理組合の締付に相当。

160さんへ
どの部分が宅建法に触れているのですか？長い歴史を持つ三菱地所がそのような単純なミスを起こすとは思えないのですが？もしそうだとすればメディアに叩かれても仕方ないですね。

>>161
違いがわかるあなたなら、素人でもわかるように違いを説明してみ。
１特定の管理会社名が管理規約に記載されていることのデメリットは？
２みなとみらいにある限り、いやでも使用しなければならないケーブルTV会社、熱供給会社
が規約に記載されているデメリットは？
３他社を相乗りさせられる光ファイバー業者に関しても、特定業者名が管理規約に記載されることの
具体的なデメリットは？

１は、管理規約改正が必要だから、管理会社がチェンジする際に面倒だから、たしかに面倒が
ありそうだが、管理会社を変えることは大事だし、管理組合員の4分の3の賛同は得るぐらい、
徹底した議論は必要だから、実質的な問題があるのか？と問いたい。

２，３はなんら問題はないと思うが。

161は逃亡すると見たw

１は、管理規約改正が必要だから、管理会社がチェンジする際に面倒たしかに面倒がだ。
しかし、管理会社を変えることは大事なので、管理組合員の4分の3の賛同は得るぐらい、
徹底した議論は必要だし、実質的な問題があるのか？と問いたい。

＞１０６です。
＞原始規約附則に、会社名が入ることに承服できないから、
＞宅建法で認められていることでもありますから、
＞管理に係る承認書の撤回も、視野に入れて検討中です。


結果を報告してください。

106断ると見たw

MM地区の特殊事情とはいえ、熱供給会社やCATV会社が、破綻や社名変更しないとも限りません。
そんな場合にも、いちいち総会で3/4以上賛成しないと、何も変更できないというのは
素人考えでも変です。

またミスリードがある。そんなケースで3/4以上の賛同など必要とされないよ。
常識で考えても変ですよ。

規約案なんか、不備を見つけたら、どんどん直して、しまえばいいだけ。
現時点の規約案に拘束されると考えるほうが幼稚だと思う。

明らかにおかしいところを直すことに、異存がある管理組合員はいないと思うよ。

契約時に、管理規約の同意書を取っているのは、1行1句これに従えとデベに強制されているのではなく、
基本的な管理方針を理解してもらってから、契約してくださいということ。
ペット飼育やピアノ演奏に制限があるとか、法人使用はできないとか、そういう基本方針を
わかった上で契約してくださいという風に考えたほうがいいです。

私も、管理規約に特定業者名があるのは変だと思うのですが、それなら、正式な管理規約が施行する前に
修正すればいいじゃないですか。
3/4以上の賛同が必要とか煽る前に、やるべきことはありますよ。

地域冷暖房の会社名が記載されていることは，ＭＭの事情においては必要なんじゃないでしょうか。
だって，ガス管，ＭＭのマンションには設けられてないんですよね?
実質みなとみらい熱供給会社にエネルギーを依存するわけですから，こんな重要なこと，事前に明記するのが
当然だと思うのですけど…

168での発言を取り消します。やはり、3/4以上の賛同は必要でした。ミスリードは私のほうでした。
謹ん訂正させて頂きます。管理規約案に疑念があれば、承認はしないほうがいいです。一度サインしたものを
撤回できるかどうかはわかりませんが、一度サインしてしまうと、管理規約案に拘束されます。
以下、調べたものをコピペします。

こんにちは。行政書士の藤田孝久と申します。

管理規約 とは、マンションの管理運営についての基本的な規則を取り決めたものです。専有部分と共用部分の範囲、管理組合や理事会の位置づけ、総会の議決権や決議の仕方などが含まれます。
共同生活の細かいルールについては使用細則に盛り込まれているのが一般です。
新築マンションには初めから管理規約が作られていますが、管理組合の話し合いで改正できます。

管理規約を制定または改廃するには、管理組合総会で総議決権及び総区分所有者数の各４分の３以上の同意が必要とされています。この定数は軽減することはできませんので、一度決定した規約を改正するのは大変な労力を必要とします。

分譲マンションの当初の規約は、マンションデベロッパーが作成し、購入者がこれに署名押印することによって総会決議に替わる全区分所有者の文書による同意ありとして成立するのが一般的です。これを改正するには、特別決議により行う必要があります。
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=1403

一人相撲してしまい、申し訳ありません。以降ＲＯＭします。

>157
抽選にもれてしまった人の追加の二次があるそうです。
よって、今回でほとんどの部屋が契約になってしまうそうです。

管理規約は3/4、ですが、使用細則は過半数、区分所有者の議決権の数の賛成で
改正できるそうです。

１６８さん、ありがとうございました。よくわかりました。
管理規約に、契約者にとって有利でない項目があれば、
簡単に承認書を提出しないほうがよさそうですね。

>抽選にもれてしまった人の追加の二次があるそうです。
>よって、今回でほとんどの部屋が契約になってしまうそうです。

意外に早く完売しそうですね。

＞170、173で、私も理解できました。↓長文ですが、次の解釈で良いのではないかと↓

会社名が管理規約条文に記載されていなければ、契約会社の変更は、
理事会決議後、総会での過半数の賛成があれば可能。

今の管理規約案の附則があるために、管理規約で定められた会社と、
不利な内容でも、その契約を、ずっと継続しなければならない。

現状では、管理規約に記載された会社と解約するためには、まず理事会決議後、
総会で3/4の賛成を得て、規約を改正。次に、翌年、再度理事会決議を経てから、
総会の過半数の賛成で変更できる。（時間が倍かかりますね）

---------------------------------------------------
宅建法で、契約後でも、承認書は撤回できると以前のレスにありましたので、それが本当なら、
売主は、買主から請求があれば、契約後でも承認書を返却しなければならないと思いました。

177問題は判ったから、解決案を提案してくれ。頭のいいあなたにお願いするよ。
結局総会にかけて、3/4の賛成を得ないといけないのでしょう。大変ですよね

179
①残念ですが、Ｒ棟は完売し、全員承認書出してしまっていますｗ
②請求して、はいわかりましたという三菱地所ならはじめからこんな規約つくりませんｗ。

やはり3/4の賛成を得ないといけないのでしょう。大変ですよね

179　Ｌ棟も半分くらい契約は終わっているのでは（不確かです、フォローよろしく）
すでに過半数は同意書出てしまっています。もはや手遅れ。

総会で特別動議を通す以外は道がないと思いますが。
あたまにいいあなたに、解決方法をご提案していたければ幸いです。

買主の請求を拒否して、承認書返却しなければ、宅建法違反行為です。

返してもらえなければ「訴えてやる」by行列の出来る法律相談所

MMTFって、団地（復棟型）だからL棟かR棟の契約者が、
誰か一人でも、承認しなきゃ管理規約できないんじゃないの？

行書の出る幕じゃないよ。

まず第一回の総会で、業者の変更などを前提とせずに、

「本規約に規定する第三者との業務の委託契約については、
理事会決議後、総会での過半数の賛成を以て契約を解除し、
また同等のサービスを行う者と新たな契約を締結することができる。」

と言うような付則をつければどうでしょうか。
付則が成立していれば、いざ本当に契約変更しなければならない事態になったときには、
迅速に対応できます。

184
承諾書を提出しなければ契約できない。即次の人に当選が行くだけです。もう少し現実的に考えませんか？納得できない事項は総会で改定しましょう。出来ないことはないでしょう。管理組合は居住者のものですから。

>186風説の流布はやめましょう。
承認書を提出しなくても契約できますし、提出した承認書の返却請求も可能。

>185
規約に規程することがそもそも問題。改正なら、該当条項削除が本筋。
本丸を開催せず、他に選択肢を付けるなど、却って無意味。

１８７さんの言う通り、もし附則が問題になってるなら、問題の箇所を削除する決議をすればよいのではありませんか？

>>185
誰も業者変更なんて言ってないのに、過剰反応してない？

入居当初の業者は、決まってるから、今後の業者選択に際して、
管理組合の自由にできるようにしようって言ってるだけでしょ。

190さんのいうとおり、業者変更の話ではなく、問題のある不必要な項目削除の動議です。

入居者であれば、利害が対立しないので、変わり者がいない限り、４分の３の賛同を得られる
はずです。業者変更という言葉を出した瞬間に、過剰に反応する住民が出る（三菱関係者って
結構いますよ。三菱のブランドが好きでこのマンションを買った人もいますよ）ので、
四分の三どころか、過半数の賛同も得られません。185さんのような案も、そういう意味で
まずいです。とにかく、国土交通省が定めた管理規約ガイドラインにはずれた
住民に不利な不要な項目を削除しますということで、動議を通せば、反対する人は
いないと思います。

業者変更の自由の話ではなく、住民に不利な、国土交通省が定めた管理規約ガイドラインから
逸脱した項目を残らず削除しますという言い方で、問題のある箇所を一括削除する動議を発議して
全員拍手のもとに同意をとってしまいましょう。これしかないです。

最初の理事には、会社側に都合のいい傀儡を選任してくる場合がありますから要注意ですね。
疑わしいようなら解任して選挙しなおしたほうが良いかもしれません。

最初の理事は立候補者を多数立てて選挙するのがいいのでは？

＞１９３、１９４さん、
最初の理事会で三菱系列の社員及びその関係者が、管理組合の役員（理事・監事）に
どれぐらいいるか会社名を確認して、要職に就けないようにしなくてはいけないですね。
特に理事長には、退職者を含めた三菱系列会社の関係者は、ふさわしくないと思います。

丸みをもった部屋が欲しいなー。R棟でもいいからキャンセル住戸とか出ていないのかしら

>>195

地元の中小・零細企業のオーナーやその一族も、三菱関係（特に管理会社）に
頼まれて、管理組合役員に入り込んでくることが多いから要注意。

>>196
角部屋ってことかな？
Lはまだ決まって無いんじゃない？
あと、気に入る間取りで、承認書の件でキャンセルする人が
大勢出てくるといいですね！！！

>>198

無理無理。人気の間取りはキャンセルしないよ。承認書の件もねじ込んでくるさ。

>>198
まだ理解してないようだけど、承認書出さなくても、売買契約は成立するんだよ。
買主のキャンセルじゃなくて、売主からのキャンセルだと、デベはたいへんだし。