国分寺ゼルクハウスはどうですか

この物件を買い急いではいけません。昨日の工事中断の申し入れの前にも
工事差し止めの訴訟が起こっているので、特に昨日のことでさらに大きな
影響が出るとは思いませんが、いずれにしても地域に受け入れられていない
物件であることは間違いありません。

ゼルクハウスの購入についてはイエローカードが３枚出ています。
１．貴重な真姿の池湧水を破壊しかねない恐れがあること。
２．裁判で訴えられている物件であること。
３．買った途端に資産価値が暴落する恐れがあること。
以上のご警告をありがたく念頭におきながら、あえてモデルルームを
訪問。買うに価する物件であるかどうか冷静に観察してきました。
価格ですが、第１期販売の２５戸のうち最低は５３００万円（83.72㎡）、
最高は８０００万円（111.85㎡）です。この地域では高すぎます。なぜ
高いか、担当者はゼルクハウスの立地が一等地であることを強調
していました。しかし、一等地ではあるけれど、ごく近い将来には
建物の高度制限により資産価値が下がる可能性については一言の
説明もありませんでした。でも、高度制限されなくてもこの値段は高い
です。
たしかにバリアフリーに関してはかなり満足すべき水準だと思いました。
しかし、７７番さんのご指摘のとおり、新しいスタイルの邸宅を呼称する
のはおこがましい作りでした。やれ玄関の鍵がスマートキーという最先端
の鍵で、扉にふれることなく「開けゴマ」式にスーと開くとか、シャワーヘッドが
ドイツのクローエ製だとか、調理台の天板は大理石だとか、枝葉末節のこと
をオーバーに強調していましたが、そういうことはマンション価格を大きく
押し上げるほどのものではありません。バルコニーは２ｍと称しながら、
実際は手摺部分が梁になっているので、１．５ｍぐらいしかありません。
もちろん２ｍバルコニーを売りにしているマンションの多くもネット１．８ｍぐらい
が多いのですが、ゼルクハウスのバルコニーはどう見ても貧弱です。
リビングダイニングは、天井高２．５ｍを一応確保はしているのですが、
部屋の端の方は２．４ｍで一番ひどいのは配管スペースがあるため
２．３ｍというチャカポコした天井になっていました。素人の私でもこれなら
いっそ２．４ｍの天井高にすればずっとすっきりするのにと思いました。
以上が仕様面から見た問題点の一例です。（続く）

８３番です。続きです。一番のまやかしは、モデルルームがいわゆるメニュー
プランと称するもので、設計変更をしたものなのです。ほんとは４LDKなのですが
７畳と５．５畳の洋室を一室にしてあります。もちろんオリジナルプランと変更
プランの両方の設計図が掲示されてはいましたが、やはり実物を見るとその
印象のほうが強くなるのは当然です。だれもが、主寝室がこんなに広いのか、
素晴らしいと思ってしまうでしょう。こういう錯覚を起こすモデルルームは正確に
モデルルームといえるのでしょうか。
モデルルームを見終わると階下の商談ブースに移ります。その途中にボードが
あり、第１期販売２５中１６戸に赤い造花がつけられてました。造花は売約済み
ではなく要望のあった住戸です。こんな表を見せられると買い焦るひとが多い
のではないでしょうか。なお、第１期販売は、公園側の棟と南側の棟の上のほう
の住戸で、工場側の住戸は全くありません。多分下層階や工場側は最後には
大幅値下げをするように思われます。
価格といい、設計といい、営業方法といい、飛びつくような物件ではないという
のが冷静な観察の結論です。

外から見ると，もう数階できつつあるようなので，基盤工事は
終わっていると思うのですが，地下水への影響は出たのでしょうか？

今日までの段階では、当物件の工事が原因と思われる地下水脈への
客観的な影響は観測されていないようです。というよりも、まだデータの
解析が完了していないと言った方が正しいかもしれません。しかし、
今は大丈夫でも、完成してから影響が出た場合はどうするのでしょうね？

付け加えますと、今まではモデルルーム見学は、土日に予約者のみでしたが
現在は平日ぶらっと行っても見られます。平日のほうが煽られずに
冷静に観察できると思います。のせられやすいタイプ゜の人は平日が
おすすめです。

８４で、モデルルームについての説明が不足してました。モデルルームとオリジナル
プランの違いがもう１点あります。原設計では６畳の日本間が、モデルルームでは
４畳半になっており、削られた分だけリビングが広くなっております。客は、頭
ではそのことがわかっていても、リビングはこんなに広いんだと錯覚してしまい
ます。そして、これは変更ではないのですが、モデルルームになっているB-Hと
いうタイプの住戸のキチンだけはダウンライトになっており高級感を与えてます。
しかし、少なくとも今回販売の他のすべての住戸のキチンの照明は、よくある
横長の天井付け蛍光灯です。モデルルームに例外的仕様の住戸を使うことは
邪道ではないでしょうか。羊頭狗肉とまでは申しませんが、かぎりなくそれに
近い商法と思いました。

大京単独物件ならば、そもそもモデルルームはつくりませんし、
モデルルーム販売にありがちな、例外仕様でディスプレイしておいて、
ものすごく小さな「オプション」というラベルを貼るという戦略は
行いません。

ただ、この物件は、実質は大京であっても、建前はジョイント
プロジェクトですので、他の青田販売業者と同じことをせざるを
得ない事情があるようです。

ですので、この物件は、大京の傲慢さと、青田販売業者の姑息さが
集まった史上最低プロジェクトといえます。

どうして第一期販売が２５戸だけなんでしょうか。
この規模だとこれ位が普通ですか？それとも訳ありなんでしょうか？
業界に詳しい方教えて下さい。

９０番さんへ。大体どのマンション業者も５０戸以上の物件は分けて売るようです。
そのほうが、今回は３０戸中あと５戸しか残っていません、と買い気をあおるのに
都合がよいからと思います。ただゼルクハウスの売り方を見ていると、一番の
理由は売り急いでいるからとにらんでいます。今回販売の２５戸を見ると、一番
買い人気の高い南向きのガーデンテラスの上階部２０戸と公園に面している
パークテラスの最上階５戸です。もちろん高価格です。早いところ高価格の住戸
を売り切ってある程度の利益を確保してしまえば、不人気が予想される工場側の
住戸は投売りしても大丈夫という作戦にきまってます。

７４番さんへ。私はマンション反対運動で挫折したので、国立の景観裁判の
経緯をずっと追っています。私たちの運動もそうでしたが、住民運動はどう
しても羽目を外したり脱線したりしがちです。それも止むを得ないと私は
思っております。反対運動をする市民にプロなどはおらず、ほとんどが初めて
の経験なのですから。一方、市民に対する業者は場数を踏んだツワモノ揃い
です。業者にとっては赤子の手をひねるより簡単なことです。市民が業者だけ
でなくマンション購入者にまで反感を持つのも止むをえない成り行きです。
そのへんはある程度理解してあげる寛容さが必要ではないでしょうか。
一度国立を訪問して実地に拝見したうえで、感想を述べさせていただきます。

売り急いでいるらしいですね。８３番さんのご報告にあったとおり、大京は
高さ制限のことなど一切いわないのですね。条例が発効する前に
何とか売り切ってしまおうと急ピッチで販売活動をしてるということでしょう。

国分寺ゼルクハウスは高すぎるとの声が多い。高くても買手が納得できるような
理由があればかまわない。しかし本件には納得できる理由は見当たらない。
しからばなんんで高いのか。ここで自称アナリストの登場。高い理由は一に
かかって施工が清水建設だからだ。
賢明なる諸氏ご指摘のように、本件は実質ライオンズマンション。すなわち大京
の物件である。大京はほとんどの物件を大○建設、△井建設、□藤工業、Fタ、
等々の倒産したり債務超過のゼネコンに発注、最低工費でマンションを建てて
きた。それらのゼネコンも、利益はゼロでもなんとか仕事が続けられるならと無理を
承知で引き受けた。今回も、大京としては価格を叩きに叩いたのではないか。
しかし、大手５社の中でも大林と並ぶ優良ゼネコンの清水はダンピングしてまで
大京とつきあう気はない。よほど降りようと思ったのでは。しかし、大京と組んでいる
トヨタとしては、問題企業に工事をやらせたりはとんでもない、清水のブランドが
重要と主張したことは想像に難くない。ちなみにトヨタと清水も関係が深い。大京は
やむをえず清水に発注することを呑んだが、割高の工費をカバーするためには、
高値で売るしかない、というのが真相とアナリストは分析した。したがって、買手に
とっては高値で買うメリットはないということです。

９５番さんの分析に納得。なぜ高いかわかりました。
話はちがいますが、今日の新聞各紙にUFJが大赤字で頭取らトップ
３人の辞任が報ぜられました。大京は４千億円以上の債務をＵＦＪに
免除してもらいましたが、今後はUFJに頼れなくなり、ますます
ブッタクリ商法に走るように思えます。

今朝の新聞に大京の社長が６月２５日付けで代わると出てました。またまた
UFJ銀行からです。生え抜きには人材がいないようです。やはり銀行と
密接な関係を保っていないとアブナイのでしょうか。

大京が経営再建のため扶桑レクセルと合併を検討とニュースにでていました。
これは子会社が親会社を吸収するってことでしょうかね。

ゼルクハウスって批判的投稿ばかりですね。他の板をのぞくと結構ほめたり好意的な
意見のほうが圧倒的に多いです。もちろんあきらかに売主の自作自演の八百長も
多いですが。でもなんでゼルクハウスはこんなに不人気なんですかね。いちど見に
行ってみよう。

言うまでもありませんが、当物件は

（１）環境破壊物件
（２）将来的には既存不適格物件
（３）訴訟を含む反対運動を引き起こす物件
（４）地域に受け入れられない物件（←これは致命的）
（５）高価格に見合わないスペック
（６）高価格の割に交通の便が悪い（駅との往復は予想以上にハード）
（７）高価格も限度を超えている（同じ床面積の周辺の戸建より高い）
　・
　・
　・
これまでのレスをすべて、良く読んでみると、決して主観的な好みで
この物件を批判しているものはほとんど無く、客観的な事実なよる
批判が中心です。不人気は当然と言える物件です。

湧き水の水量ですが、確かに以前より少なくなっているような・・・・
そのせいか、下流の方ではちょっと淀んでいるような部分もあったりします。
価格は高いですが、朝など、鳥の声で目覚める感じで、立地は気に入って
おり（個人的にはそれほど交通の便が悪いとも思わないし）実は購入しよう
かと思ったのですが、なんだか良心が痛んでやめにしました。
湧き水の将来が不安です・・・

９９番さんの疑問、１００番さんが明快に説明してくださったので、これで
十分と思います。売主の自作自演的な意見が全く出てこないので余計
不思議に感ずるわけですね。多分売主は１００番さんが列挙したもろ
もろの問題点を十分自覚していると思います。ですから下手に物件を
ヨイショすると、たちまち集中攻撃を受けかねないことを恐れて、ダンマリ
をきめこんでいるのだと思います。

自作自演といえば、大京が現場に掲示している大看板をご存知ですか。
いかに環境に配慮してマンションを建てているかということを一問一答
形式で誇示しています。実際を知っている人たちから見れば、まさに
我田引水、自画自賛、牽強付会、羊頭狗肉、針小棒大の噴飯物の宣伝です。
大京の使っている辞書にはこれらの４文字熟語は載っていないようです。

確かに、この物件の環境は国分寺Ｎｏ．１の「癒し空間」で、
私も休みのたびに出かけては、心身ともにリフレッシュしています。

国分寺のみならず、東京、いや国の財産とも言える名水を
危機にさらすような大規模マンションは絶対に建てては
いけませし、買ってもいけません。

湧水の危機を間近で感じている方の意見は、説得力がありますね。

おくればせながら、70番代で話題になっていた「マンション反対看板」について。
ゼルクハウスの周辺には、建設反対の看板ひとつ、ポスターひとつありません。
街の美感を損ねるような立看板はこの街には似合いませんから、ここの住民は誰もやりません。

103番さんもおっしゃっていますが、でっかい看板といえば、建設現場の防護柵にデカデカと
掲げられた宣伝用の大看板だけです。
ご丁寧に2種類の大看板が、西と東にあわせて4枚も。
これがもう、どうしちゃたのこれ？、と笑っちゃうくらいデッカくて、とっても品がよろしくないのです。
品のよろしくないデザインであるばかりか、まっ黄色の看板のうたい文句の中味は嘘っぱちだらけです。
真っ赤な嘘といいますが、黄色です。

住民の反対運動のほうは、立看板とは別の方法で、深く静かに進んでいます。

確かに、立て看板ものぼり旗も全く出ていないので、知らずに来た人は
気づかないでしょうね。新聞に何度も載っているので、地元の人間は
みんな知っているし、湧水は春先からずっと糸みたいに細くなってしまったし、
地元にとっては歓迎する材料が何もない物件ですが、モデルルームを見に来る人たちは、
知らずに来る人が多いみたいです。新聞記事と物件が結びつかないのでしょうか。
知らずに買ってしまう人、あとで辛いでしょうね。
湧き水のことも確かに心配なんですが、住民同士の確執とか起きて住みにくい場所
になるんじゃないかと、そっちのほうが心配っていうのが本音です。
湧水の上なんですから、4〜5階建ての優良物件を建ててくれていたら、地元民としても
歓迎だったんですけどね。何で高層でなくちゃならなかったのか、とにかく不思議です。

立体駐車場は、トヨタ製の大きい車がはいる大きさなんだとか。
蓋を開けてみたら、南と西の見晴らしのいい上層階はトヨタや旧・三和銀行（今、UFJですか）の
幹部社員が社員価格でズラリと買いしめていたりして。
下々向けの下層階がそれを支えるってことかしら。

いよいよ今月末から一般売り出し開始らしいです。これまではライオンズ○○クラブ
の会員登録をしていたひとたちが対象だったようですが、人気はよくなかったらしいです。

とにかく条例が施行されたら資産価値が暴落するのは必至だろうし、
地元ではこの「環境破壊マンション」を歓迎している人は皆無だと思い
ますよ。購入希望者はそのあたりのことをよくよく考えた方が良いです。

地元の方のレスでは、湧水の量が肉眼でも確認できるほど少なくなって
いるとのことですが、計測値はどうなっているのでしょう。そして、データ
からも湧水への影響が明らかならば、工事を差し止める約束になっている
はずですが、そのような動きになっているのでしょうか・・・？

昨日ノーアポでMRに冷やかしで行ってみました。予約客だけのはずなのに、受付に
おそるおそるいうとドーゾといとも簡単にOK、ただし氏名住所等書かされました。
受付女性に冷やかし客と見破る眼力がなかったというより、ひとりでも多くの客を
囲い込めという指令が出ているのでしようね。
MRそのものについては、他の方々が詳しく報告しており付け加えるほどの
情報はありませんが、この掲示板で仕入れた「近い将来５階建て以下の
建物しか建てられなくなるとか聞いたのですが・・・」とカマをかけたところ、
「さあ、聞いてませんね」といわれました。本当に知らないのか、知ってて
とぼけたのかはわかりません。いずれにしても、大京は積極的に情報を
開示する気はないようです。

109番の「湧水はどうなる？」さんへ

湧水保全協定を守るようにという働きかけはいろいろありますが、そのひとつに、署名運動が進んでいます。
今年になってから3月中旬まで雨が少なく、湧水が枯渇状態になって以降、雨が降れば多少は増えるものの
すぐに減ってしまい、どうも増え方が芳しくない、どうも変だということを地元民は感じています。
ここの湧水は、雨が降るとすぐに増えるという特徴があるのですが、水を汲む人たちも近頃は「雨が降っても
増え方が悪いなあ。やっぱりあそこのせいだろうなあ。」と崖の上を指しながら話し合うようになりました。
始終、湧水を見ている地元の人間がそう感じているということは確かで、実際に湧水が激減状態から脱する
ことが出来ていないことも確かです。
一方、マンション建設はどんどん進んでいます。
それで、とにかく手後れにならないように、湧水保全協定にそって調査検討のために、一時、工事を中断して
原因を調査して欲しいという要望を市長に出すための署名です。
これは建設そのものをやめてくれという署名ではなく、手後れにならないように一時的に工事を中断して調べて
ほしいという要望です。
真姿の池湧水は野川の源流のひとつであり、東京都全体に影響が及ぶ問題ですので、国分寺市民に限らず、
全国のみなさんが署名されています。
事業者と湧水保全協定を結んだのは国分寺市長ですので、要望書の提出先は国分寺市長です。

こちらのホームページの「ダウンロード」の欄から「国分寺市長宛　要望書」の署名用紙がダウンロードできます。
http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

いよいよ大京の一般向け大売出しが始まるようです。第一弾はこの２８日（金）に
国分寺とその周辺地域にチラシをくばるらしいです。チラシがどのようになっているか
見ものです。裁判のことや建物の高さが１５ｍに制限されることまで、きちんとチラシ
に盛り込んで説明責任を果たすのかどうか、です。

今度のチラシにも「東京森都心」とかいうわかったようなわからないような
キャッチフレーズが使われるるんですか。洒落たつもりでしょうが、何とも
センスのない惹句です。

国分寺ゼルクハウスには本当にトヨタも関係しているんですか。MRでは大京の
セールスがさかんに、トヨタの意向でこうしましたとか、強調してましたが、日本一
のトヨタがやってるとしたら余りにお粗末なマンションと思いました。駐車場も
全戸分はなくて、しかも平置きでなく５階建ての駐車場なんて、スーパーでは
あるまいし。

正真正銘、トヨタのマンションです。
事業者3社の出資率は、トヨタ自動車50％、大京30％、KDDI開発20％です。
現在の事業者は、トヨタ自動車からトヨタホームに代わり、KDDI開発から
オリックス開発を経てオリックスリアルエステートにかわりましたが、各社の出資率に
変更はありません。
当初はトヨタ自動車本体の中の住宅産業部門が担当していましたが、裁判に訴えられて、
トヨタ自動車はマンション部門を本体から切り離し、トヨタホームに移管したのです。

トヨタブランドというといかにもネームバリューがありそうですが、トヨタのマンションは
全国でまだ数棟しかありません。
要するにまだ実績らしい実績もなく、単独でマンション事業を展開する実力なんてないのです。
それでもゼルクハウスは、間違いなくトヨタのマンションです。
トヨタの威光に群がって事業が展開されていることに間違いありません。

環境を破壊しても金儲けができればいいという考えには賛同出来ない。
トヨタの企業イメ−ジも低下すること必至じゃないんですか？こんなマン
ション造って。

太い鋼鉄杭が地盤の礫層まで達し、乱された礫層が地下水脈に何かの
影響をあたえた可能性があると思われる。調査が必要でしょう。

１１６番に同感ですね。

今経営者に求められている　「武士道」　の精神を、決して表に出てこない
トヨタにこそ求めたいですね。

118番さんへ、日経新聞28日朝刊ですね。

「武士道を見直せ」。時代の危機を感じ取ってか、近年、経営者からの提言が目立つ。
日本経団連会長でトヨタ自動車会長の奥田碩の発言。
「日本人にはかつて武士道の精神があった。戦後、物質的に（欧米に）追いつくことに
力を入れすぎ、心の世界を大切にすることを忘れた」
伊藤忠の丹羽宇一郎社長の指摘。「歴史をひもとけば、国や企業が没落するのは
リーダーが私利私欲に走った時に多い。今こそ我々は武士道の精神を思い出すべきだ」

武士に二言なし。閻魔も見てるぞよ。

見ました、見ました大京の特大広告。２８日の朝刊からドサット出て
きました。相変わらずの舌先三寸の美辞麗句。ヘンリー・ソローの
「森の生活」まで引き合いに出して煽りまくっている。ソローが森の
木をぶった切って巨大な家を建てたんですか？泉を潰したといって
ますか？

こんな高いマンション、とても変えないから別にどうでもいいんだけど、
８０番くらいから、ほとんどひとりの人が必死で連続カキコしてるのにワラタ。
反対運動家っていうのがバレバレじゃん。必死ですね。

１２１番の広告においても、Ｄ京は反省の一端もないから、Ｄ京の物件は、
絶対に購入しないことに決めました。

こんなに周囲から歓迎されないＭＳは避けたほうがいいね。
周辺住民との関係だとか、建物自体もいろいろ問題が発生しそうな物件ですよ。

なんだかいろいろ大変なんですね。最近国分寺に引っ越してきたばかりでよく知らなかったのですが。
あの公園は確かにいい公園だなと思いました。
ですが、買う人はとりあえず訴訟の行方を見守ったほうがよさそうですね、皆さんの意見をまとめると。
ちなみに、MRの従業員は、けっこうお粗末でした。質問に答えられないことが多すぎる。
ところでどなたか教えてください。ゼルクハウスの隣にすでに立っているマンション（８階建て）。これは同じく訴訟の対象なんでしょうか？将来的に１５ｍ規制が出たら同じくひっかかるんでしょうか。
MRでは隣に合わせて８階にしたとか言ってました。

ゼルクハウスの隣（正確には一軒置いて隣）のマンションは訴訟の対象にはなっておりません。このマンションは、東京都が国分寺崖線に関して策定された条例（平成１３年６月１日）より何年か前に完成しており、その時点では何ら法令に抵触しておりません。しかし、ゼルクハウスは、その計画の段階ですでに条例に抵触することが明確であったにもかかわらず、隣が８階だからという論理で遮二無二押し通そうとしたのです。
企業倫理を声高に標榜するトヨタ、コンプライアンス（法令順守）を強調するオリックスが大京の尻馬にのって何ら反省しないことは理解できません。

すみませ〜ん。
あたし、あたまわるくて、よくわからないんですけど〜。
このマンションは、条例に抵触しているのに、建築許可がおりたのですか？

別にあたまわるくなくても、確かに不思議ですね。不条理ですよね。
法令（この場合は条例）というものには、違反した場合の罰則規定が
定められていないものがあるのです。罰則規定が定められていないので、
その法令そのものによって罰せられるということはありませんが、
法令を守っていないということにかわりありません。
また、その法令によって罰せられることがなくても、その法令を守らない
ことによって、別の法に抵触するということもあります。
抵触するかどうかということを判断するのが、司法（裁判所）です。

トヨタが「法令順守」を企業倫理の看板にかかげている企業だということは
よく知られていますが、罰則規定が定められていない法令もきちんと守らな
くては、「法令順守」にはなりません。
もっとも近頃のトヨタは、罰則規定のある法律も破ってよく逮捕者を出して
いますね。

条例に抵触しているのに、なんで建築許可がおりたのかという疑問以前に、
この建築計画が何故、宅地審査で細かい注文もつけられずに通ってしまった
のか、それは全く不思議。謎です。
まあ、何か裏があるのでしょうねえ。

あたまわるい１２７です。
ますますわからなくなりました。

１２８さんは
「抵触するかどうかということを判断するのが、司法（裁判所）です。」
と教えてくれました。

その前に１２６さんは
「計画の段階ですでに条例に抵触することが明確であった」
と言われています。

すると１２６さんが、司法（裁判所）さんですか？

すると判決の結果を聞いた人は誰もが司法（裁判所）さんですか？

あたまわるいんで、１３０さんが教えていただいていることが、わかりません。
「判決の結果を聞いた人」
って言われてますが、この件について、既に判決が出ていて、それを聞いた人がいるのですか？