国分寺ゼルクハウスはどうですか

５０番さんのご質問に答えて。国分寺市では「まちづくり条例」案が３年がかり
でできあがり、今月か来月中に市議会へ上程されるんです。
１５ｍの根拠は、条例の中に＜開発事業に関する新しい主な基準＞と
いうものがあり、建築物の高さの基準が定められてます。それによれば、
「商業地域を除く地区で、国分寺崖線区域内は原則１５ｍ（十分な緑化等を
行った場合は２０ｍ）以下と規定する」となってます。
なお、これに続いて「地下水の観測等」という基準もあり、「建築物の基礎が
れき層に及ぶ工事を行う場合、地下水の観測を２年間行うこと、また湧水
に及ぼす影響等について事前評価を行う」となってます。
ゼルクハウス建替えの際は、この二つの規定に従う必要があります。仮に
５ｍのボーナスが認められて２０ｍまで建てられるとしても、７階がやっと。
それも天井高を２．４ｍくらいの低い天井にしないかぎり無理。もしボーナス
が認められなければ１５ｍの高さ。天井高を低くしないかぎり５階建ては
不可能、４階で諦めるしかないんですよ、国分寺ゼルクハウスを買いたいと
いう諸君！！
とにかく議会での成り行きがはっきりするまでは、手付金の支払いは控え
たらどうですか。

へーそうなんですか。高さ１５ｍですか。そうなると坪単価２３５万円
は暴利もいいとこじゃないですか。買おうと思っている人たちその
こと知ってるんでしょうか。何とか教えてあげたいですよね。

全レスを読んだ上での素朴な疑問です。
湧水への影響を問題にしている人達がいるということは、このマンションは
水脈の上に建てるということで間違いないのでしょうか。
基礎が水脈の上までの深さなら、湧水には影響ないだろうし、影響が
あることを心配するって事は、水脈を分断しているってこと？
そうだとしたら、大雨が降ったら地下はプールみたいになるのかしら？

皆さんのご警告を読んでまよってます。裁判、資産価値の減少等々
なけなしの大金を投じようという身にとってはすっごい重圧です。
MR見学予約は先のことにして、とにかく敷地を見てきました。
見たかぎりでは緑に囲まれ（ま、今はどこもそうですが）、静かな
環境は魅力的でした。ただ、東、南、西は人家が全くなく夜なんか
どうなんですかね。あのへんは、引ったくりとか痴漢なんか出ない
んでしょうか。娘がひとりいるので、それが気になります。どなたか
周辺の防犯事情ご存知でしょうか。

５３番で知っている範囲だけ、答えたいと思う。
国分寺ゼルクハウス前の建物（社宅、寮）は、容積（建物階層＆面積）が
小さかったため、杭は深くないもので、使用杭の本数も少なかったから、
コンクリート杭でＯＫだったそうでしたが、今回の国分寺ゼルクハウスは、
容積の大きい建物だから、杭がより深く、本数も多いため、コンクリート杭
だと完全硬化するまでは、セメント成分が地下の水脈に流れ、すぐに湧水
に悪影響が出るとのこと。そのため、太めの鋼管杭に変えたとのこと。その
杭をねじのように回転しながら、地下に押し込むやりかたらしいが、地盤を
乱し、礫層をいためるおそれがあるそうです。鋼管杭がさびて湧水に悪影響
が出るのは、ある程度の時間を要するそうです。

５５番の鋼管杭について、地下水位から上にあっても、その影響は無視できない
と懸念しているそうです。

視点を変えて、地下水のゼルクハウスに対する影響はどうなんでしょうか。

45番さんのご報告で、セールスマンが「立地が一等地だから」と、しきりに申しておったとの
ことですが、湧き水が出ている崖地の水脈の上なんて、住宅立地の常識から云って、全然、
一等地じゃないですよ。周辺の環境が良いというだけで、住宅を建てる敷地としてみたら、
最悪の要素が揃い踏みです。
仮にここに、4階建てとかの低層建物を建てて、砂礫層に杭を貫入させない工法を採ったと
すれば地下水に触ることもなく、リスクはずっと低くなるわけですから、悪条件を好条件
に変えることができたわけです。

普通は、低層にして戸数を減らせば価格は高くなり、戸数をめいっぱい多くして敷地の中
に詰め込めば低価格となるわけですが、このマンション、高層にして目一杯詰め込んだ上
に価格も高い。
問題の鋼管杭ってのは、価格が高いんですよ。
だから、なかなか普及しない。

低層建物にしておけば鋼管杭なんて使う必要ないのですから、コストは押さえられたのです。
水脈の上に無理やり高層建物を建てようとするから鋼管杭を使わなくてはならなくなって、
価格がつりあがるのです。
もちろん、湧水を傷めるリスクも高くなる。

地下水が建物に悪影響を与えるかも知れないという意味でも、当然、ハイリスクでしょう。
水脈の上に建物を建てる際の「安全基準」なんてものはないのです。
たとえ、地下水脈の一番底にまで杭を打っても、これを規制する法律がないから、違法
じゃないのです。
だから何でもやっちゃうわけ。
それを全部、購入者がひっかぶるのです。

地盤が関東ロームらしく、固いが、太い鋼鉄杭を多数打ち込んだから、その
分、地盤がやや弱体化し、大地震などで地盤沈下が発生すると私は推測して
います。

さて、鋼管杭が、地下水位から上にあっても、さびる理由は、その鋼管杭周囲
に降った雨すべてを土中に流し込むしかけとなる雨水浸透枡を多数埋め込む
ためだからそうです。

５８番の意見に大体、同感します。

関東ローム関連ＨＰによると、関東平野に降った雨が、関東ローム層に浸透
して、国分寺崖線からきれいな湧水となって流れてくるそうです。それをだめ
にするのは、どうでしょうね？

５４番さんへ。私は崖の下の東元町に住んでますが、犯罪状況は悪くは
ないです。私自身も経験はありません。しかし、近所では空き巣とのぞき
の被害にあったという人は結構います。いずれも人通りの少ない１戸建て
です。やはり人通りの少ないことは要注意でしょう。

訴訟を起こしている原告団には、ぜひ頑張ってほしいです。私はお金が
ないので、直接的な支援はできませんが・・・。

http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

立て続けにすみません。「６３」と「６４」のレスは、「６１」さんに対するものです。
更新のタイミングがズレてしまいました。

４４番さん。湧水に悪影響があった場合、工事を中断とか、損害賠償
とありますが、居住者にも責任が及ぶのでしょうか。

ほんと。こういろいろと問題点が指摘されているとビビッテしまいます。
購入者にも何かしらの影響があるのでしょうか。損害賠償は当然
売主が１００％責任を持つべきでしょう。でも、たとえば、周辺住民から
白い目で見られるとか、子供が小学校に通ってイジメにあうとか。

６７番さんへ。白い目で見られる可能性は大いにアリですね。
ゼルクハウスの近くにも「エフユニバース府中の杜」という、やはり
訴訟になっているマンションがあります。このマンションの周辺には
看板だの張り札がいっぱいあり、居住者たちは内心むかついて
いるようです。ただ、訴訟中とか近隣住民の反対運動を承知のうえで
購入したので弱音は吐けないようです。問題マンションに住むには
相当の覚悟をする必要があるのではないですか。私ならば買いません。

それなりの覚悟（精神的に）は必要と思います。
万一原状回復となったら、お金は戻ってくるとは思いますが、
住む場所を失います。
確かにマンション建設には反対運動はつきものです。
が、その内容いかんでは世論を敵に回すこともあります。
水に何かあれば、真っ先に疑われるのはマンション。
疑われるということは調査が入りと、物事が続きます。
それを承知で買うのか買わないのかということでしょう。

損害賠償は業者に対するものですが、工事中断命令がでる可能性は十分に
あります。
また竣工後の場合でも、国立のクリオのように一部取壊し命令がでる可能性
すらあります。

不動産買うときは何といっても事前調査が一番大事と思ってます。
まず資料を送ってもらう。インターネットで検索する。現地を見る。
そしてすべて合格ならば、初めてMRを訪れる。
ゼルクハウスもその方法で検討しました。資料はまあまあ（どの
業者でも良いことしか書かないので、形容詞的なことはすべて
無視）。インターネットは、大分気持ちがなえました。そして雨の
日に現地を見に。公園側の道路はまだよかったけれど、工場側
の道路は途中から舗装でなく、道幅いっぱいの水たまり。これには
おどろきました。もちろん、建物が完成するころには舗装するので
しょうが、台地だというのにこの水はけの悪さは湿気が多いことを
意味してると思います。押入れにカビがはえるのはもうイヤという
ことで、ほかを探します。

このショッキングなフレーズは、国立のクリオの周辺に掲示されていた大きな看板に
書いてあったものです。今は撤去されているようですが、こんなことを言われてまで
購入するのは本当に勇気がいりますよね。ゼルクハウスでも、どんな辛らつな言葉を
浴びせられるか分かりません。もっとも、居住の自由は憲法で認められている権利
ですので、これ以上のことは言えませんが、購入にはそれなりの覚悟がやはり必要
ですね。

たしかに住民のマンション反対看板は見苦しいですね。ないに越したことは
ありません。反対運動は先住民エゴが多いですしね。ただゼルクハウス建設
に対する反対運動は、全く性質が異なると理解しています。全レスを読み、
提示されているサイトを覗き、新聞記事を読めば、反対運動は、湧水を守ろう、
景観を守ろうという、実に純粋かつ崇高な動機によるものであることがわかり
ます。美観を損なうような看板が出るかどうかはしりませんが、出ても仕方ない
んじゃないですか。

美観ってむずかしいです。多分に主観的なものでは？今ゼルクハウスの
建設現場に出ているでっかい看板は美しいと思う？

「多くの方々の心情に応えるべく、まったく新しいスタイルの邸宅をつくりたい、ゼルク
ハウスはそんな想いをスタートラインにはじまりました」という宣伝文句に惹かれて
MRを見に行きました。ところがです。一体どこが新しいスタイルなの、交通費返せと
いいたくなりました。（もっとも不動産屋の甘い誘いにのるのが悪いのですが）。
新しい邸宅の実体は、原始公団住宅の基本を忠実に守っているウナギの寝床式
のものにすぎませんでした。

７７番さんへ。そりゃ人が良すぎますよ。不動産屋の宣伝を信ずるなんて。江戸時代から不動産屋は千三屋（せんみつや）といわれてたんです。当時はもちろん貸家周旋業だったのですが。ほんとのことは千に三つしかないという意味ですね。今やデベロッパーなどといってますが、所詮千三屋の域を出ていないと心得てデベの話を聞かないと、江戸時代の庶民のようにうまくのせられますよ。

たしかに、新しいスタイルの邸宅なんて聞かされると、どんなに斬新なスタイル
なんだろうと期待に胸をふくらませてしまいますよ。それが、単に新築で
タイルを貼っただけのことなんて。そりゃないよ、ゼルクさん。

低レベルなのは地区ではなく、世の中の動きが見えない業者のことでしょう。
国立は文教地区で住民一人当りの所得金額も多く○○レベルな地区である
ことは誰の目にも明らかです。　　　それを敢えて低レベル地区と言う貴方は
どこの業者の方ですか？

昨日の東京新聞で、ゼルクハウス関連の湧水問題について、
市民団体が国分寺市に工事中断の申し入れを行ったことが
大きく報道されていました。買うことは控えて成り行きを
見守ったほうがよさそうですね。

この物件を買い急いではいけません。昨日の工事中断の申し入れの前にも
工事差し止めの訴訟が起こっているので、特に昨日のことでさらに大きな
影響が出るとは思いませんが、いずれにしても地域に受け入れられていない
物件であることは間違いありません。

ゼルクハウスの購入についてはイエローカードが３枚出ています。
１．貴重な真姿の池湧水を破壊しかねない恐れがあること。
２．裁判で訴えられている物件であること。
３．買った途端に資産価値が暴落する恐れがあること。
以上のご警告をありがたく念頭におきながら、あえてモデルルームを
訪問。買うに価する物件であるかどうか冷静に観察してきました。
価格ですが、第１期販売の２５戸のうち最低は５３００万円（83.72㎡）、
最高は８０００万円（111.85㎡）です。この地域では高すぎます。なぜ
高いか、担当者はゼルクハウスの立地が一等地であることを強調
していました。しかし、一等地ではあるけれど、ごく近い将来には
建物の高度制限により資産価値が下がる可能性については一言の
説明もありませんでした。でも、高度制限されなくてもこの値段は高い
です。
たしかにバリアフリーに関してはかなり満足すべき水準だと思いました。
しかし、７７番さんのご指摘のとおり、新しいスタイルの邸宅を呼称する
のはおこがましい作りでした。やれ玄関の鍵がスマートキーという最先端
の鍵で、扉にふれることなく「開けゴマ」式にスーと開くとか、シャワーヘッドが
ドイツのクローエ製だとか、調理台の天板は大理石だとか、枝葉末節のこと
をオーバーに強調していましたが、そういうことはマンション価格を大きく
押し上げるほどのものではありません。バルコニーは２ｍと称しながら、
実際は手摺部分が梁になっているので、１．５ｍぐらいしかありません。
もちろん２ｍバルコニーを売りにしているマンションの多くもネット１．８ｍぐらい
が多いのですが、ゼルクハウスのバルコニーはどう見ても貧弱です。
リビングダイニングは、天井高２．５ｍを一応確保はしているのですが、
部屋の端の方は２．４ｍで一番ひどいのは配管スペースがあるため
２．３ｍというチャカポコした天井になっていました。素人の私でもこれなら
いっそ２．４ｍの天井高にすればずっとすっきりするのにと思いました。
以上が仕様面から見た問題点の一例です。（続く）

８３番です。続きです。一番のまやかしは、モデルルームがいわゆるメニュー
プランと称するもので、設計変更をしたものなのです。ほんとは４LDKなのですが
７畳と５．５畳の洋室を一室にしてあります。もちろんオリジナルプランと変更
プランの両方の設計図が掲示されてはいましたが、やはり実物を見るとその
印象のほうが強くなるのは当然です。だれもが、主寝室がこんなに広いのか、
素晴らしいと思ってしまうでしょう。こういう錯覚を起こすモデルルームは正確に
モデルルームといえるのでしょうか。
モデルルームを見終わると階下の商談ブースに移ります。その途中にボードが
あり、第１期販売２５中１６戸に赤い造花がつけられてました。造花は売約済み
ではなく要望のあった住戸です。こんな表を見せられると買い焦るひとが多い
のではないでしょうか。なお、第１期販売は、公園側の棟と南側の棟の上のほう
の住戸で、工場側の住戸は全くありません。多分下層階や工場側は最後には
大幅値下げをするように思われます。
価格といい、設計といい、営業方法といい、飛びつくような物件ではないという
のが冷静な観察の結論です。

外から見ると，もう数階できつつあるようなので，基盤工事は
終わっていると思うのですが，地下水への影響は出たのでしょうか？

今日までの段階では、当物件の工事が原因と思われる地下水脈への
客観的な影響は観測されていないようです。というよりも、まだデータの
解析が完了していないと言った方が正しいかもしれません。しかし、
今は大丈夫でも、完成してから影響が出た場合はどうするのでしょうね？

付け加えますと、今まではモデルルーム見学は、土日に予約者のみでしたが
現在は平日ぶらっと行っても見られます。平日のほうが煽られずに
冷静に観察できると思います。のせられやすいタイプ゜の人は平日が
おすすめです。

８４で、モデルルームについての説明が不足してました。モデルルームとオリジナル
プランの違いがもう１点あります。原設計では６畳の日本間が、モデルルームでは
４畳半になっており、削られた分だけリビングが広くなっております。客は、頭
ではそのことがわかっていても、リビングはこんなに広いんだと錯覚してしまい
ます。そして、これは変更ではないのですが、モデルルームになっているB-Hと
いうタイプの住戸のキチンだけはダウンライトになっており高級感を与えてます。
しかし、少なくとも今回販売の他のすべての住戸のキチンの照明は、よくある
横長の天井付け蛍光灯です。モデルルームに例外的仕様の住戸を使うことは
邪道ではないでしょうか。羊頭狗肉とまでは申しませんが、かぎりなくそれに
近い商法と思いました。

大京単独物件ならば、そもそもモデルルームはつくりませんし、
モデルルーム販売にありがちな、例外仕様でディスプレイしておいて、
ものすごく小さな「オプション」というラベルを貼るという戦略は
行いません。

ただ、この物件は、実質は大京であっても、建前はジョイント
プロジェクトですので、他の青田販売業者と同じことをせざるを
得ない事情があるようです。

ですので、この物件は、大京の傲慢さと、青田販売業者の姑息さが
集まった史上最低プロジェクトといえます。

どうして第一期販売が２５戸だけなんでしょうか。
この規模だとこれ位が普通ですか？それとも訳ありなんでしょうか？
業界に詳しい方教えて下さい。

９０番さんへ。大体どのマンション業者も５０戸以上の物件は分けて売るようです。
そのほうが、今回は３０戸中あと５戸しか残っていません、と買い気をあおるのに
都合がよいからと思います。ただゼルクハウスの売り方を見ていると、一番の
理由は売り急いでいるからとにらんでいます。今回販売の２５戸を見ると、一番
買い人気の高い南向きのガーデンテラスの上階部２０戸と公園に面している
パークテラスの最上階５戸です。もちろん高価格です。早いところ高価格の住戸
を売り切ってある程度の利益を確保してしまえば、不人気が予想される工場側の
住戸は投売りしても大丈夫という作戦にきまってます。

７４番さんへ。私はマンション反対運動で挫折したので、国立の景観裁判の
経緯をずっと追っています。私たちの運動もそうでしたが、住民運動はどう
しても羽目を外したり脱線したりしがちです。それも止むを得ないと私は
思っております。反対運動をする市民にプロなどはおらず、ほとんどが初めて
の経験なのですから。一方、市民に対する業者は場数を踏んだツワモノ揃い
です。業者にとっては赤子の手をひねるより簡単なことです。市民が業者だけ
でなくマンション購入者にまで反感を持つのも止むをえない成り行きです。
そのへんはある程度理解してあげる寛容さが必要ではないでしょうか。
一度国立を訪問して実地に拝見したうえで、感想を述べさせていただきます。

売り急いでいるらしいですね。８３番さんのご報告にあったとおり、大京は
高さ制限のことなど一切いわないのですね。条例が発効する前に
何とか売り切ってしまおうと急ピッチで販売活動をしてるということでしょう。

国分寺ゼルクハウスは高すぎるとの声が多い。高くても買手が納得できるような
理由があればかまわない。しかし本件には納得できる理由は見当たらない。
しからばなんんで高いのか。ここで自称アナリストの登場。高い理由は一に
かかって施工が清水建設だからだ。
賢明なる諸氏ご指摘のように、本件は実質ライオンズマンション。すなわち大京
の物件である。大京はほとんどの物件を大○建設、△井建設、□藤工業、Fタ、
等々の倒産したり債務超過のゼネコンに発注、最低工費でマンションを建てて
きた。それらのゼネコンも、利益はゼロでもなんとか仕事が続けられるならと無理を
承知で引き受けた。今回も、大京としては価格を叩きに叩いたのではないか。
しかし、大手５社の中でも大林と並ぶ優良ゼネコンの清水はダンピングしてまで
大京とつきあう気はない。よほど降りようと思ったのでは。しかし、大京と組んでいる
トヨタとしては、問題企業に工事をやらせたりはとんでもない、清水のブランドが
重要と主張したことは想像に難くない。ちなみにトヨタと清水も関係が深い。大京は
やむをえず清水に発注することを呑んだが、割高の工費をカバーするためには、
高値で売るしかない、というのが真相とアナリストは分析した。したがって、買手に
とっては高値で買うメリットはないということです。

９５番さんの分析に納得。なぜ高いかわかりました。
話はちがいますが、今日の新聞各紙にUFJが大赤字で頭取らトップ
３人の辞任が報ぜられました。大京は４千億円以上の債務をＵＦＪに
免除してもらいましたが、今後はUFJに頼れなくなり、ますます
ブッタクリ商法に走るように思えます。

今朝の新聞に大京の社長が６月２５日付けで代わると出てました。またまた
UFJ銀行からです。生え抜きには人材がいないようです。やはり銀行と
密接な関係を保っていないとアブナイのでしょうか。

大京が経営再建のため扶桑レクセルと合併を検討とニュースにでていました。
これは子会社が親会社を吸収するってことでしょうかね。

ゼルクハウスって批判的投稿ばかりですね。他の板をのぞくと結構ほめたり好意的な
意見のほうが圧倒的に多いです。もちろんあきらかに売主の自作自演の八百長も
多いですが。でもなんでゼルクハウスはこんなに不人気なんですかね。いちど見に
行ってみよう。

言うまでもありませんが、当物件は

（１）環境破壊物件
（２）将来的には既存不適格物件
（３）訴訟を含む反対運動を引き起こす物件
（４）地域に受け入れられない物件（←これは致命的）
（５）高価格に見合わないスペック
（６）高価格の割に交通の便が悪い（駅との往復は予想以上にハード）
（７）高価格も限度を超えている（同じ床面積の周辺の戸建より高い）
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これまでのレスをすべて、良く読んでみると、決して主観的な好みで
この物件を批判しているものはほとんど無く、客観的な事実なよる
批判が中心です。不人気は当然と言える物件です。