国分寺ゼルクハウスはどうですか

当物件に関わる訴訟は次のリンクで詳細が見られます。

http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

環境問題に多くの方々が興味を持っておられることは嬉しい限りです。

国分寺ゼルクウスはライオンズマンションです。というのも、かつてこの物件には
ライオンズマンション国分寺云々（詳細不明）と、仮称がついていたそうです。
つまり、もともとは、ライオンズマンションシリーズとして売り出す予定だった
ということです。

確認したら、間違いがありました。訂正します。
もとはＫＤＤＩ社宅と三和銀行寮とトヨタ寮があり、最初はトヨタ寮があった土地
は規定値ぎりぎりいっぱいの建物を建てる予定だったが、国が指定の史跡
にしたため、公有化される方針なので、国分寺ゼルクハウスが建てられる
土地は、ＫＤＤＩ社宅と三和銀行寮があった土地となるそうです。
マンション建設規模が縮小し、国指定の史跡の破壊は防止できたが、計画
変更後の国分寺ゼルクハウス建設で、湧水の自然環境悪影響が懸念され
ているそうです。悪影響があった場合の責任についてはどうなるでしょうね。

国分寺市は事業者との間に「湧水保全対策に関する協定書」というのを締結しており、湧水量が減ったり
水質が悪化した場合は、工事に起因しているかどうかの調査を行い、工事が原因だということになれば
工事を中断させて現況復旧措置を講じさせる取り決めとなっています。
現況復旧が出来なかった場合、国分寺市は事業者に対して損害賠償を請求することができるとも書かれています。
なお、マンションの真下の湧水の湧き出し口と水路は国分寺市の所有。

モデルルームみてきましたよ。
感想は一言。とても高い（金額でね）マンションです。
仕様はそこそこだったけど。まあ最近のマンションだったらどこも同じようなもんです。
ただ８階建てのマンションにしては珍しくスラブ厚は２５０ミリだそうです。
それで上は８０００万（１１０平米）、下は４０００万弱（７０平米）とは。
坪２３５万〜坪１９０万だよ。びっくり！
ちなみにモデルルームには大京の人間しかいなかったと思います。
１時間近くいたけどトヨタホームの人間は見ていません。
セールスマンに、「結構、強気の価格設定ですね。」て言ったら、トヨタの方から、結構注文があったそうで、
機械駐にはセルシオが入るようにとか、キッチンの天板、洗面所の天板は等には指定があったりとか。
それに立地が一等地だからと、しきりに申しておりました。
たしかに南と西はいいけど、北はマンション建ってるし、東は工場だし、駅から徒歩１０分以上かかるし…。
駅からマンションまでの道のりはちょっと夜は寂しいかも。
広告ではいいなと思っていたけど、モデルルーム、現地、価格を考えたら、ちょっと考えちゃいました。
売れ残り物件を大幅値引きしてもらって、買うのも一つの手かなとも思います。
ちなみに駐車場は９０％強確保されてました。

スラブ厚２５０ミリとはご立派。ただし、それは大京の指定ではなく
施工者の清水の方針に間違いないですね。

この物件は、価格設定や訴訟問題などの関係で、早期に完売するとは
思えません。また、協定の関係で、物件自体が完成するのかも不明です。
完成してから様子を見るのがベストではないかと思います。もちろん値引も
完成後のお楽しみで・・・。

８階建てでスラブ厚２５０ミリは確かに一応の水準です。もし戸境壁厚が２００ミリ以上、
天井高２６００ミリとなっていればライオンズマンションより１ランク上と認めてよいかも
しれません。ただ、坪２３５万〜１９０万はいかにも高い！ですよ。汐留のマンション
よりちょっぴり安いですが、汐留とは資産価値が全く違う！ことに国分寺ゼルクハウス
の敷地は１、２年後に建物の高さが１５メートルに制限されることはご存知かな？
そうなったら、建替えのときは、せいぜい５階建て（天井高は２５００ミリ確保できるか
どうか）しか建ちませんぞ。もちろん資産価値は大暴落。大京は当然まちづくり条例
のことを知っているはずだけど、もちろんそんな説明はしっこない。購入を検討して
いるひとはそのことを理由に大幅値下げを要求しなければ、後で泣きますよ。

４８番さんのいうとおり。近い将来、４階か５階建てしか建てられない。
もちろん、５年や１０年で建替えということはありえないけれど、資産
価値は絶対に大暴落。売ろうと思っても、条例施行後は半値以下
を覚悟する必要あり。

もう少し詳しく教えて下さい。
１５目メートルに高さ制限される事の根拠は
何がどう変わるからなのでしょうか。

５０番さんのご質問に答えて。国分寺市では「まちづくり条例」案が３年がかり
でできあがり、今月か来月中に市議会へ上程されるんです。
１５ｍの根拠は、条例の中に＜開発事業に関する新しい主な基準＞と
いうものがあり、建築物の高さの基準が定められてます。それによれば、
「商業地域を除く地区で、国分寺崖線区域内は原則１５ｍ（十分な緑化等を
行った場合は２０ｍ）以下と規定する」となってます。
なお、これに続いて「地下水の観測等」という基準もあり、「建築物の基礎が
れき層に及ぶ工事を行う場合、地下水の観測を２年間行うこと、また湧水
に及ぼす影響等について事前評価を行う」となってます。
ゼルクハウス建替えの際は、この二つの規定に従う必要があります。仮に
５ｍのボーナスが認められて２０ｍまで建てられるとしても、７階がやっと。
それも天井高を２．４ｍくらいの低い天井にしないかぎり無理。もしボーナス
が認められなければ１５ｍの高さ。天井高を低くしないかぎり５階建ては
不可能、４階で諦めるしかないんですよ、国分寺ゼルクハウスを買いたいと
いう諸君！！
とにかく議会での成り行きがはっきりするまでは、手付金の支払いは控え
たらどうですか。

へーそうなんですか。高さ１５ｍですか。そうなると坪単価２３５万円
は暴利もいいとこじゃないですか。買おうと思っている人たちその
こと知ってるんでしょうか。何とか教えてあげたいですよね。

全レスを読んだ上での素朴な疑問です。
湧水への影響を問題にしている人達がいるということは、このマンションは
水脈の上に建てるということで間違いないのでしょうか。
基礎が水脈の上までの深さなら、湧水には影響ないだろうし、影響が
あることを心配するって事は、水脈を分断しているってこと？
そうだとしたら、大雨が降ったら地下はプールみたいになるのかしら？

皆さんのご警告を読んでまよってます。裁判、資産価値の減少等々
なけなしの大金を投じようという身にとってはすっごい重圧です。
MR見学予約は先のことにして、とにかく敷地を見てきました。
見たかぎりでは緑に囲まれ（ま、今はどこもそうですが）、静かな
環境は魅力的でした。ただ、東、南、西は人家が全くなく夜なんか
どうなんですかね。あのへんは、引ったくりとか痴漢なんか出ない
んでしょうか。娘がひとりいるので、それが気になります。どなたか
周辺の防犯事情ご存知でしょうか。

５３番で知っている範囲だけ、答えたいと思う。
国分寺ゼルクハウス前の建物（社宅、寮）は、容積（建物階層＆面積）が
小さかったため、杭は深くないもので、使用杭の本数も少なかったから、
コンクリート杭でＯＫだったそうでしたが、今回の国分寺ゼルクハウスは、
容積の大きい建物だから、杭がより深く、本数も多いため、コンクリート杭
だと完全硬化するまでは、セメント成分が地下の水脈に流れ、すぐに湧水
に悪影響が出るとのこと。そのため、太めの鋼管杭に変えたとのこと。その
杭をねじのように回転しながら、地下に押し込むやりかたらしいが、地盤を
乱し、礫層をいためるおそれがあるそうです。鋼管杭がさびて湧水に悪影響
が出るのは、ある程度の時間を要するそうです。

５５番の鋼管杭について、地下水位から上にあっても、その影響は無視できない
と懸念しているそうです。

視点を変えて、地下水のゼルクハウスに対する影響はどうなんでしょうか。

45番さんのご報告で、セールスマンが「立地が一等地だから」と、しきりに申しておったとの
ことですが、湧き水が出ている崖地の水脈の上なんて、住宅立地の常識から云って、全然、
一等地じゃないですよ。周辺の環境が良いというだけで、住宅を建てる敷地としてみたら、
最悪の要素が揃い踏みです。
仮にここに、4階建てとかの低層建物を建てて、砂礫層に杭を貫入させない工法を採ったと
すれば地下水に触ることもなく、リスクはずっと低くなるわけですから、悪条件を好条件
に変えることができたわけです。

普通は、低層にして戸数を減らせば価格は高くなり、戸数をめいっぱい多くして敷地の中
に詰め込めば低価格となるわけですが、このマンション、高層にして目一杯詰め込んだ上
に価格も高い。
問題の鋼管杭ってのは、価格が高いんですよ。
だから、なかなか普及しない。

低層建物にしておけば鋼管杭なんて使う必要ないのですから、コストは押さえられたのです。
水脈の上に無理やり高層建物を建てようとするから鋼管杭を使わなくてはならなくなって、
価格がつりあがるのです。
もちろん、湧水を傷めるリスクも高くなる。

地下水が建物に悪影響を与えるかも知れないという意味でも、当然、ハイリスクでしょう。
水脈の上に建物を建てる際の「安全基準」なんてものはないのです。
たとえ、地下水脈の一番底にまで杭を打っても、これを規制する法律がないから、違法
じゃないのです。
だから何でもやっちゃうわけ。
それを全部、購入者がひっかぶるのです。

地盤が関東ロームらしく、固いが、太い鋼鉄杭を多数打ち込んだから、その
分、地盤がやや弱体化し、大地震などで地盤沈下が発生すると私は推測して
います。

さて、鋼管杭が、地下水位から上にあっても、さびる理由は、その鋼管杭周囲
に降った雨すべてを土中に流し込むしかけとなる雨水浸透枡を多数埋め込む
ためだからそうです。

５８番の意見に大体、同感します。