国分寺ゼルクハウスはどうですか

出たのでご参考に。
武蔵境の相場は７５ｍ2駅から徒歩８分で４３７０万円。
デライトシティは殆どピッタリです。
高めには触れていますが。

国分寺駅から８分の８０ｍ2は
４７７０万円が相場です。

（4月のものですが）
〜７５m2レベルで４４００〜４７００万、７５〜８０m2レベルで４５００〜４８００万、
上層階や付属設備付では５０００を突破しますので341さんの相場は
やや甘めかと思います。また３LDKで80m2以上の部屋の分譲残は少ないですが
ほとんどが５０００万円以上。これはゼルクよりさらに高目です。
あと、デライトは駅まで実質10分かかります。

購入検討者に役立ちそうな情報がほとんどないのはこのスレの宿命？
50年は先か、自分の所有中にあるかも定かでない建替えの心配してどうする？
ほとんどが憶測や主観で事実そのまま伝えた情報は数えるほどしかないし。
将来どうなるなんて誰にもわからない。だが現時点で問題なしと市がお墨付き出したから
建設してんだろ。
はっきり言えば買う気もない外野連中とにわか評論家のマスターベーションの場だよ、ここ。
ホントに購入考えてる人は営業と市に徹底的に聞く事だね。ここの情報は「客観的事実」以外は
信用するとバカを見るな。

>>343
階数にしたらきりがないので、個別には答えていませんよ。
徒歩８分を基準にした地域の平均で、大雑把にかぶっているか否かを答えただけ。
意図的に１０分にはしませんでしたよ、あえて１０分未満、その方がより気付きますから。
ま、参考ですから。

>>344
賢い検討者というのは元々ここに書かれたことは信用していない。
賛成意見反対意見どうでもいいこと、全て自分で調べるさ。
そして自分で買う買わないを判断し、レス全部はクールにみてるさ。
他のスレの賢い検討者も同様だと思うよ。

昨日は日曜日で休みなのに一人○役のフォローの書込みご苦労さん。
それにしても何でこんなに必死になるんだろう？

＞348
ン？たまたま休みだったんですかね？本来ならかき入れ時だと思うん
ですけどね。日曜日は。

全然関係ない部署で申し訳ないですが、市役所学務課にゼルクの
小学校の学区の問い合わせがかなりあるらしいです。
参考までに・・。

どの小学校になるかということは、学区ごとの内情を知ってる人にとっては
非常に重要な問題ですよね。
でも目の前に小学校があるのに何でわざわざ問い合わせる人が多いので
しょうね。

市教委の知人に聞いた雑談の中での話です。
市外の方や未だ物件を見ていない方、目の前でもその学区
とは限らないので子供を持つ親でしたら確認するところでしょう。
私自身小学校のすぐそばに住んでいますが引越し前は
きちんと市に確かめました。
参考までに書き込みしただけですので、そんなに詮索しなくても
いいと思いますが・・。

３２５番さん。ついに憲法まで出てきました。でも市役所で違憲かどうか聞いても
むだでしょう。憲法裁判所ではないのですから。
このケースは最高裁までいっても「財産権の侵害で違憲」とはなりえません。
弁護士と相談なさってみてください。

不動産を購入する時は販売業者が必ず学区の説明をしてくれます。賃貸で借りる
時でも仲介業者が学区を教えてくれます。
購入予定者の家族構成は説明時に必ず確認するので、学区の説明をしない業者が
いるはずはありません。
いくら大京でも、そこまで販売員のレベルは低くないでしょう。

でも現実問題そういう話がでたんだから。「すごい反響だね」
という話だけです。　１つ情報提供しただけなのに業者さんまで
叩くのですね。私は賛成派でも反対派でもありませんでしたが
ここまで書かれると反対派の方々の意識を疑います。

財産権については３５３番さんが正しいと思います。
国分寺市のまちづくり条例は６月２１日午後１時５１分に市議会で
全員一致で可決されました。もちろん可決即発効ではありませんが、
市は来年１月１日施行を目指しております。マンション購入者の
ほとんど全員は１月１日には、法的にマンション住戸の所有者とは
なっていないでしょう。したがって、財産権侵害の主張は不可能です。
売主が良心的であれば、当然重要事項説明書の中で、「まちづくり
条例の施行にともない、建物の建替え時にはかくかくしかじかの制限
を受けることもありうる」との一文を明記するでしょう。更に良心的で
あればパンフレットやチラシの中にもそのようなお断りがのるはずです。

まちづくり条例を取り上げていただいて嬉しいかぎりです。実は
私は３年間にわたるまちづくり条例案の作成に市民参加していました。
といっても、仕事があってとても毎回は出られませんでしたが、要所
要所はしっかり頭に入っています。そこで感じたことは市民の皆さん
が国分寺崖線にかける意気込みがいかに強いかということです。
とにかくその点だけは皆さんにお伝えしておきたいと思い一文を
投じました。

355番さん。　ゼルクがすごい反響なら、6月26日が締切で抽選会だった第１期３次販売は
わずか２３戸だし、きっと完売っだんでしょうね。
完売御礼の通知がどこを探しても見えないけど。

はっきり言って私はゼルクには興味ありませんでしたが、
たまたま他の話題の中でそういう話がでたから
情報提供したまでです。３５８さんみたいなこと聞かれても
私にはわかりません。　でも何故一市民が書いた事を
そこまで嫌味にとるのでしょう。

反対派の方もちょっと行きすぎの感がありますね。崖線を重視する気持ちも
わかりますがお互いもっと歩み寄らないと良い結果は生まれないと
思います。この世で一番大切なのはやっぱり人間同士の繋がりだと思いますよ。
両者度が過ぎるとここには誰も入らなくなってしまいます。どちらかを追い出す
ような事になると折角の書きこみを見てくれる人もいなくなってしまう。

３５６さんの「来年１月１日に、マンション所有者でないと、財産権の侵害
の主張は不可能」について、教えてください。

ゼルク以外の物件、例えば武蔵野レジデンスも引渡しは来年でしょうから
財産権の侵害の主張は不可能ということですよね。

今年グランプラドを購入した人は、来年１月１日は所有者だから、
財産権の侵害を主張できる。となると思います。
（武蔵野レジデンスも、グランプラドも、高さを正確には知りませんが、
いずれも基準以上であるという前提で書いています）

では、今年グランプラドを購入した人が、来年以降、中古で売りに出した場合、
それを買った人は財産権の侵害を主張できるのでしょうか？
私はよくわからないのですが、おそらくダメのような気がします。
だから、グランプラドの中古を高い値段で買う人はいないと思います。
そうすると、今年グランプラドを買って、来年以降、売ることになった人は
中古では高く売ることはできなくなってしまいます。
これはグランプラドに限った問題ではありません。
基準以上の高さのマンションすべての問題です。
基準の高さ以上の中古物件の市場価格が、いっせいに値崩れすることに
なるのでしょうか？
（マンションの価値が下がることになり、
　財産権が侵害されるということにならないのでしょうか？）

また、今、マンションに住んでいても、何十年後かのマンションを
建て替えるときに、所有者が子供の代にかわると、
その子供は、来年の１月１日時点で所有者でないので、財産権の
侵害を主張できないで、建て替えのときに狭くなってしまうのでしょうか？

ゼルクの問題だけでなく、国分寺市内にある基準以上の高さである
マンションすべｔの問題のような気がします。

私は、賛成派でも反対派でもありません。
どちらの方も、近隣市の行政の方も、条例案作成に参画された方も
私の理解でよいのか、どうか教えてください。

私の理解だと、これから、国分寺のマンションを買うのは、すごい冒険を
するようでこわいことになってしまいます。

崖線なんか重視してないよ。
それが証拠に最初は湧水や条例でさんざんケチ付けてた。
その嘘がばれると今度は作りやマンション乱立でケチを付けてる。
ゼルク固有でない、プラドや一般のマンションに言える事まであれこれ
言って完全に論理破綻してる。
とにかくゼルクを貶してりゃいいのさ。
批判のための批判しか頭にない迷惑バカ集団だ。

市へ確認すると確かですが、立て替えの高さ制限は１月１日の所有者が
誰であろうと関係ありません。要は建設中である、という事が条件です。
勿論、ゼルクも今の高さで立て替えられるしプラドもＯＫです。
安心していろいろな物件ご検討なさって下さい。ここでマイナス要素を
見つけたら市に問い合わせしたほうがいいです。

確かに市へ確認することが一番よいでしょう。ただ、市は既存建築は
１００％同規模のものを建替えられるとはいいませんし、また絶対に
同規模のものは建てられないともいいません。条例はもちろんその
点については何も明言しておりません。はっきりしていることは市民
会議の諮問を必要とするということです。
来年３月引渡しの武蔵野レジデンスは、所在地が国分寺崖線区域に
含まれておりません。したがって、建替え時には原則２０ｍの高さまで
ですが、緑化等に努めれば２５ｍまで建設可能になります。ということは
現在と同規模のものが建てられるということでしょう。

私が市へ確認したところでは、条例施行日に建設中であれば
同規模のものが建て替えられるとの事でした。崖線地区であると
いうことは関係ないそうです。

何十年後かわからないけど個人の財産にまで市民会議とやらの
力が及ぶはずなし。そうなったら財産権侵害でいろんなマンションの
住民が黙っていない。

350=355番さんはご自分が事業者である事を認めてしまいましたね。
354番さんは”市役所に学区の問い合わせをする人はいないのでは”
と350番さんに対して疑問を投げかけたのに、なんと”情報提供した業者さんまで叩くの”
と反論しました。
結局かなり、事業者の方が書き込みにがんばっているということですね。

お願いしますよ、もういやです。全然関係ない仕事してます。
ただ近隣という事もあり興味があってここを開いただけです。
いちゃもんつけられてからはちょこちょこ覗いてます。どのくらい売れてるのかって
聞いた人がいたから情報提供しただけです。学務課の問い合わせに
しても習熟度別の授業内容や総合学習等、親としては知りたいことが
たくさんあるのです。私が業者だったらもっと直接的に売れてる事を
アピールしますよ。支離滅裂な書きこみにあまりにおとなしく黙っている業者さんが
可哀相になっただけ。

業者はこんなぺージ、開くこともしないでしょう。

３６６番さん。市の職員がそんな情報を流すでしょうか。かりに事実で
あったとしても、そのような情報は全く意味ありません。行政というのは
法律に基づいて判断し、法律に基づいて実行します。○年○月○日に
某職員が保証してくれたと主張しても、条例にはそんなことは１行も
ありませんと軽くいなされることは必至です。まちづくり条例をとことん
読むことをおすすめします。

都市計画課に問い合わせたらいかがですか。条例に基いて説明して
くださいますよ。

突然ですが、以前水の関係で署名もさせて頂きましたが、これを
見てると本当に守りたいものは何なのかよくわからなくなります。
反対派の方も小さな情報に右往左往するのではなく、もっと前向きに
活動して下さい。最近は特に一般の人まで敵にまわしているような
言動も見受けられます。それは効果的とは思えません。自己満足に
終わらぬよう頑張って下さい。

あれ？３５５さんは「情報提供しただけなのに・・・」ってかいてあるよ。
文章はよく読んでから疑おうね、３６８さん。

嘘の情報を提供したってねぇ。
「すごい反響」　だという事を書きたいために、市役所の
学務課にゼルク購入予定者から小学校の学区に関する
問い合わせが多く寄せられているという作文を書いたの
ですね。
ゼルクのパンフやホームページに市立第４小学校
（徒歩５分、400ｍ）とはっきり書いていますよ。
聞かなくてもわかってることを誰が市役所に問い合わせするの？？？

３６９のレスをお読みになって下さいね。元々私はゼルクに興味はないので
パンフやホームページは見ていません。何かのお役に立てれば、と思い
投稿しただけです。学校の学習内容やクラス編成など営業マンは教えて
くれないでしょう。度々ここに来ることになってしまいましたが、こういう
人達と話したくないのでもうやめます。最後に、・・・自分の都合いいことしか
見ないと自分がどう思われてるかも見えなくなってしまいますよ。

相変わらず盛り上がっていますね〜。
このスレは条例の内容に興味がある、もしくは今後の参考にしたい
と思っている人が多いのではないでしょうか。購入希望者や
本当の反対派は少ないと思われます。

っで、興味がある派の私もちょっと参加（^^

>条例施行日に建設中であれば同規模のものが建て替えられる。
>市民会議とやらの力が及ぶはずなし。

これは原則論ですね！でも市民会議という話は気になりますよ。

まず立て替えには開発許可申請はいりませんが、確認申請（建築確認）
は必要になります。国分寺市は特定行政庁ではないので、東京都に申請
することになります。確認申請には事前協議が必要で、これが国分寺市の
都市計画課ということになります。まちづくり条例による地域整備計画と併
せてここでは「国分寺市宅地開発・中高層建築物等指導要綱」による行政
指導を受ける事になります。公開空地がどうだとか、駐車場がどうとか・・・。
っでその中に紛争を予防することって項目があるのですが、そこでひっかか
るのです。要綱だから守らなくても良い！って考え方もありますが、東京都
の紛争予防条例にも引っかかってくるので、紛争が起きると東京都も簡単
に確認済証を出してくれるとは思えませんね。。国分寺市が建築確認を自
市でやるようになれば、更に建築が簡単に許可される可能性が低くなりま
す。わたし的にはすったもんだの末、最終的には許可されると考えますが。。

ようするに市民に付け入る隙を与えた事がこの条例のイヤなところですね。
市民がごねた場合、すんなりと同じ高さで許可される可能性は小さいという
ことです。じゃあ財産権侵害だって言う場合はもう裁判ですね。でも今現在
裁判が行われずに建築が許可されたってことは、将来も紛争が起きる可能
性は小さいと思われます。

今市の職員に質問しても「原則は」って答えしか返ってこないですよ。
法律にはいろいろな解釈があり、判断は難しいのです。

３６１です。
たくさんの方に、条例の解説をしていただきありがとうございます。

実は、マンション購入を考え始めたばかりで、チラシやネットで物件の
情報を集めている段階です。そこにまちづくり条例の話で３５３さんや
３５６さんの“最高裁までいっても「財産権の侵害で違憲」とはなりえません。”
“来年１月１日に、マンション所有者でないと、財産権の侵害の主張は
不可能”といった解釈が出てきたので、所在地が国分寺市という物件
は見る気もしなくなっていました。

１階を３メートルくらいとすると２０メートル（崖線区域　緑化）で６階建てから
７階建て、２５メートル（崖線区域外　緑化）で８階建てから９階建てが
限界となるかな、と思ったからです。

だから、
武蔵野レジデンスは８階建てだからギリギリくらいだけれど、緑地が
大丈夫かどうか？緑地不足で建て替え時２０メートルに制限されたら
アウトかな？
グランプラドやゼルクは、まず建て替え時アウトだろうな？
と考え始めて、国分寺市所在の物件は見る気がしなくなりました。

でも、この解釈は何か変だと感じ、思い切ってお聞きしたところ、
たくさんの皆さんに“そんなことないんじゃないの”ということを言われ、
安心しました。

所在地が国分寺市だからというだけでパスするのはやめて、検討対象と
したいと思います。
そして、詳しく検討するときには、市役所に行って条例について教えて
いただこう、という気になりました。
皆さん、ありがとうございました。

３５３さんや３５６さんに同調される解説をされた方、昨日はいらっしゃら
なかったので、そういう方のお話も伺って今後の参考にしたいと思います。
引き続き、皆さんに解説いただければ幸いです。

マンションを買うということはたいへんな投資です。いろいろな
角度から慎重に検討したいと思います。
まちづくり条例は重要な要素です。
市の職員が条例施行前に断定的なことをいうわけがありません。
やはり買う者が慎重に条例（市のホームページで全文を見られます）
を読むことですね。条例を見れば最初に出てくる前文（付則と呼ばれて
ます）からして国分寺崖線の重要性が強調され、その後、３条、９条
などで強調されています。その崖線の最重要部に、ゼルクハウスは
建つのだということを、買う人は十分自覚しておくことが必要です。

条例を読んでも解釈に差があるようなので市の担当者に
聞いた方が良いと私は思います。

市の担当者に聞くのもチェック方法のひとつです。しかし、何回か
指摘のあったように、行政が条例にないことを確約することは
ありません。たとえ市長が約束したとしても、条例が発効すれば
市長の口約束は無力であることを心得ておきましょう。

し、市長まで敵にまわしてる〜。。

３７７番さん。今現在裁判中ではないでしょうか。２０日に
国分寺市内で受け取ったチラシには、「６月３日に初公判
が開かれました」と書いてありました。

>今現在裁判中では
ゴメンナサイ、勉強不足でした。
ってことは、条例がどうとかよりも、裁判の結果次第では
建替え時に同じモノが立てられなくなる可能性は十分ありえますね。

仮に、合法と判断された場合も、次回の建替え時には条例を理由に
再度裁判を起こす可能性があります。まぁ、何十年先のことは誰も
分かりませんが。。

裁判の結果の方が今のところ重要なのでは。。

私も２０日に湧水を汲みに行ったときにチラシをもらいました。
「わっ湧き水があぶない」№９というチラシでした。その裏面を
見てびっくりしました。今までごく一部の市民だけが運動して
いると思ってましたが、いやいやとんでもない、有名作家、
著名学者のお名前がずらっと並んでいてこの運動を支援する
とのことです。私たち一般市民ももっともっと関心を持ち
応援すべきだと感じました。

段々反対派の＊＊になっていくのか、このスレは・・・。
しっかしまともな人はもう見ないよ、バカみたいだもん。

３８５さん、作家や学者だったらいいのかい？
職業で人を判断してはいけないでしょう。
一般市民をばかにしてない？もう協力しないよ。

一般市民を馬鹿にしてはいません。私もごくごく普通の
市民です。以前この運動は一部の人間だけがやっている
との書き込みがあり、私もそう思っていました。それが
そうでなく広い範囲の方々も支援しているのだということ
がわかったので、私の感想も含めお伝えしただけのこと
です。

ではなんで職業を限定したんだ？作家や学者が
支援してるんだから一般市民も応援しろって書いて
あるじゃないか。こういう運動は市民の力が原動力だろ。
ごく一部の市民だけが運動してたら関心を持たず、学者の
名前がズラリと並んでたら一般市民も応援しろ？
私達一般市民も？一緒にするなって、もっと国分寺市民は
主体性もってるよ。

>385
「わっ湧き水があぶない」№９の思うつぼだったね。
どんな著名人か知りませんが、幼稚な心理作戦にひっかかってしまった
ようですね。
そうやって、主体性のない市民を味方につけようって魂胆ですよ。
反対するなら、自分の意思で反対してね。
賛成する時もそうですよ。