国分寺ゼルクハウスはどうですか

契約した人はここには来ないでしょう。理不尽な争いに巻き込まれたく
ないと思いますし。立て替え時の高さ制限もなくなった事で人気が高まる
のは必至でしょう。

地下水脈への影響が今はなさそうが、三年先はどうなるのでしょう？
建て替え時の高さ制限が現在の高さまでＯＫになったようだが、それ以上の
高さは、認められないでしょうか？景観悪化は、避けられなくなったようだね。

法令というものをあまり単純に考えないほうがよいのではないでしょうか。
国分寺市報（2004年4月15日号）に「まちづくり条例案」の「開発事業に伴う手続きと基準等」
に関する説明が出ていましたが、これを見る限り、高さ規制がかかるのは「開発事業」に対して
であって、既存建物を同様の用途で建て替えることは「開発事業」には当らないのでこの規制は
かからないだろうという解釈が成り立ちます。
しかし一方、「建て替えの際は、原則、高さ１５メートル以内、緑化に配慮すれば２０メートル
以内の規制を適用しない」という”特例条項”が条文の中に明記されているわけでもないのです。
つまり、建て替えに関しては、「まちづくり条例」は何も規定していないのですから、既存あるいは
条例施行前に着工済みの建物を将来建て替える際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる
という権利を保障しているわけではない、とも考えられるのです。
「開発事業」に関する規制であって「建て替え」の際の規制ではないということは言えますが、
だからと言って、この条例は、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられるという権利を
無条件に保障したものではないようです。
条例案を読む限りは、そのように読めます。
購入を検討されている方は、この点を混同しないようにご注意なさったほうがよいかと思います。

市民からの問い合わせに対して、市役所の「公園課の職員」（あるいは取りついでくれた別の職員）
が、「将来の建て替えの際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる」と太鼓判を押した
のだとすると、これは、その職員の早合点なのではないでしょうか。
市の職員も、これから条例施行までの数カ月間、条例についての勉強をしなければなりません。

何十年も先の建て替えのことなど気にしないという方は別として、気になる方は是非とも、
市の「都市計画課」に直接問い合わせて、担当者から条例の考え方をきちんと説明してもらう
ことをおすすめします。

３２４さん、ご高説、拝読いたしました。

市の担当者に、直接、話を聞くこと、その通りと思います。

その際に、ご指摘の論点の他、財産権との関係も確認すべき事項である
と考えます。

憲法第２９条第１項に
「財産権は、これを侵してはならない。」
とあります。

まちづくり条例施行前に、「合法的に建てられた建築物」、または「許可を
うけて建築中の建築物」の広さという財産を、建築物よりも後に制定・施行
された条例が侵すようなことがあれば、それは憲法違反とならないか
市役所の考え方を確認すべきです。

常識的な考え方では、条例施行前の既存建物（建築中も含む）の
所有者の財産権を侵害するような運用はしないと思いますが、
気になる方は、市役所に聞いてみたほうがよいでしょう。

国分寺市役所のHPに、決定したまちづくり条例が載ってました。
高さ基準が定められているものについて、施工日において一般基準を超えている建築物の立替えにより建築する建築物であって、当該立替え前の建築物の高さ以下であれば適用しないって書いてあるみたいです。
市役所職員さんの言っているのはこのことでは？
まーでもまちづくり条例みたいなのって、時代の流れで結構変わりますからね。
町田市は一度制定したのを取り消したらしいですよ。
低い高さの建築物しか建てられなくなって、家（マンション等）の戸数が減って、不動産価格が異常高騰したんだそうです。
知り合いが言ってました。

私もそう思います。
ここのスレはどうも他と違うようで、うかつに契約したなんて書いたら、
おめでとうございます、じゃなく、かわいそう、とか、ご愁傷さま、とか言う
レスがうじゃうじゃ来るでしょ。
進んで不快な思いをしたいなんて人はまずいないでしょうから。

ここの販売価格は単純に高いですよ。
確かにライオンズ系は高めですがね。
元々、突っ込まれるような感じですよ。

「国分寺市まちづくり条例」を調べてみました。
国分寺市ホームページのここからPDFファイルでダウンロードできます。
http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/ptl_osirase/40tos/160626/index.html

「附則」の中の「別表第1（第2条関係）」に、「国分寺崖線区域」が示されています。

また、「附則」の中の「別表第3（第50条、第71条関係）開発事業の整備基準」の
「3　建築物の高さ（2）」に、「前号の規定は、次に揚げる建築物については、適用しない」
とあり、「3　建築物の高さ（2）ウ」に「施行日において高さが別表第4に定める一般基準の
数値を越えている建築物の建替えにより建築する建築物であって、当該建替え前の建築物の高
さ以下であり、かつ、市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われると認め
るもの」と規定されています。

既存建物の建替えについては、高さ制限の適用外なのかと思っていましたが、そう簡単では
ないようですね。
開発事業の高さ制限の適用をはずしてもらうには、元の建物の高さ以下であるだけではなく、
市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われる建築物だと認めなければ
ならないわけですから、こりゃあかなり厳しいですね。
「国分寺崖線区域」の中でも特に崖の真上ですから、崖線の上から見ても下から見ても樹冠
からニョッキリの現状建物と同じものを建替えようと計画すれば、敷地内に多めに木を植える
くらいでは、「良好な地域環境の創出が行われる」と認められるものかどうか。

まちづくりの基本理念に逆行するとわかっている開発が条例施行前に駆け込みで行われた
物件は、事業者にとってはセーフでも、区分所有者に背負わされる宿題が大きくなるという
ことがわかってきました。
これは、この物件に限らず、マンション購入を検討する時の重要なチェックポイントですね。
この掲示板、勉強になります。

難しい言葉並べてゴチャゴチャ言っても所詮は個人の想像による
でっち上げってかんじ。この掲示板に惑わされることなく購入検討者は
市役所に直接問い合わせるのが一番でしょう。明確な解答が得られる
のではないでしょうか。

最近へんなあおりが減ってきて雰囲気がよくなって来たかと思いましたが、
また「評論家」がぞろぞろ増えてきましたね。
トーシロがここで何言おうが市に聞けば一発でしょ。
憶測書く前に市役所に電話でもしてみたらどうなのって思います。
結局自分は購入する気ないから適当なこと言ってられるんでしょうね。

もともと高目です。
武蔵境の南口周辺やデライトシティを見れば、徒歩10分圏のゼルクがことさ
ら高いと言えないですね。
プラドはどう見ても国分寺からは20分は見る必要があるし、ゼルクが相対的に
高目とは言えやっぱりある程度内容相応で価格が付いてる感じもします。駅へ
のアクセス時間で売却値時にも値が開くのは常識だし。

それと西国分寺駅東口が整備されると２駅が実用圏内となり、ゼルクへの
恩恵は大きいと思われます。

３２４番さん、３２９番さんお二人の精緻にして説得力のある「まちづくり条例」
の解説、よく理解できました。要するに、ゼルクハウスは無条件で同規模の
建物が建てられる保証はないということですね。早速ホームページで条例を
熟読しましたが、そのことを確認しました。また、ゼルクハウスが建ちつつ
ある国分寺崖線を、国分寺市がいかに重要視しているかもよくわかりました。
第３条と第９条で国分寺崖線の保全をわざわざ謳っているということは、
安易な建替えは許さんと宣言しているようなものだと思いました。
お二人の貴重な情報に感謝！です。

国分寺の相場は、
分譲75㎡駅徒歩8分が4,480万のようですから、
やはり高めのようですが？

324番さんのように市の職員さんに対して勉強しろなどというのは
如何なものでしょう？一般市民はこの掲示板の一部の歪曲した
解釈より市役所の言葉を信じるに決まってます。国分寺市が
重要視している国分寺崖線にゼルクは建つ事を許されているのです。

？？？　そうですよ。
建築許可が降りたから建設しているのですよ。
市役所の言葉はここで確認するのではなくて、
実際に市役所に聞きましょうね。

まちづくり条例は、ゼルクハウスだけのためにあるのでなく、国分寺市内
全域に適用じゃないかな。（崖線区域とそれ以外で規制基準は違うけどね）

別表第４の建築物の高さの基準は、国分寺崖線区域外でも
一般基準で２０ｍ、特例基準で２５ｍ。
マンションだけでなく、それ以外の建築物すべてが
第１種中高層住居専用地域〜近隣商業地域及び準工業地域の間
（こういう言い方は不正確で、たたかれるかもしれないが、スペース
の都合でカンベン）なら、規制対象となると読めるね。

でも、それじゃあ既存の建物、例えば、駅前の丸井の入っているビル
だって、建て替えるときは高さ制限に、ひっかっちゃうでしょ。
それで、既存建物については経過措置を設けている。

新しい法令を作って、今までにない規制をしようというときには、
こういうことをするのは常識。
そうしないと、社会システムが大きく変わって、不安定な社会になる
おそれがあるからね。

アンチの人流に言うと、駅前のビルも駆け込みで、屋上にレストラン街を
作っちゃったから、問題物件ということになるね。・・・・・私はレストラン街
好きだし、そうは思わないけど。

近隣の市で都市計画関係の部署にいるものです。このスレはいつも興味
深く読ませて頂いています。
まず、丸井のビル付近はたぶん商業地域内なので、条例には引っかから
ないと思います。都市計画図を良く確認することをお勧めします。
次に地区計画が優先と条例には書いてあります。故に、この地域に地区
計画が定められていない事を確認する必要があると思います。
それから、「当該建替え前の建築物の高さ以下・・・」とあるので、施行前
の高さまでは認められると読めますが、問題は市民会議に認められなけ
ればならないという事です。今回の開発行為は明らかに条例が施行され
る直前に駆け込み申請を行った事実が少しだけ気にかかりますね。

まあ、長い年月の間に地域地区の変更だってありえるし、今の状態であま
り心配する話では無いと思われますよ。

一部のみなさん・・・
ちゃんと調べて書かないと…

７０m2台の部屋ってほとんどないみたいですね。75m2以下は皆無だし、
３LＤＫでも大半が80m2。これじゃ価格も上がるわな。
部屋数は変わらんのに広さだけで高級をうたってどうするちゅうねん。

出たのでご参考に。
武蔵境の相場は７５ｍ2駅から徒歩８分で４３７０万円。
デライトシティは殆どピッタリです。
高めには触れていますが。

国分寺駅から８分の８０ｍ2は
４７７０万円が相場です。

（4月のものですが）
〜７５m2レベルで４４００〜４７００万、７５〜８０m2レベルで４５００〜４８００万、
上層階や付属設備付では５０００を突破しますので341さんの相場は
やや甘めかと思います。また３LDKで80m2以上の部屋の分譲残は少ないですが
ほとんどが５０００万円以上。これはゼルクよりさらに高目です。
あと、デライトは駅まで実質10分かかります。

購入検討者に役立ちそうな情報がほとんどないのはこのスレの宿命？
50年は先か、自分の所有中にあるかも定かでない建替えの心配してどうする？
ほとんどが憶測や主観で事実そのまま伝えた情報は数えるほどしかないし。
将来どうなるなんて誰にもわからない。だが現時点で問題なしと市がお墨付き出したから
建設してんだろ。
はっきり言えば買う気もない外野連中とにわか評論家のマスターベーションの場だよ、ここ。
ホントに購入考えてる人は営業と市に徹底的に聞く事だね。ここの情報は「客観的事実」以外は
信用するとバカを見るな。

>>343
階数にしたらきりがないので、個別には答えていませんよ。
徒歩８分を基準にした地域の平均で、大雑把にかぶっているか否かを答えただけ。
意図的に１０分にはしませんでしたよ、あえて１０分未満、その方がより気付きますから。
ま、参考ですから。

>>344
賢い検討者というのは元々ここに書かれたことは信用していない。
賛成意見反対意見どうでもいいこと、全て自分で調べるさ。
そして自分で買う買わないを判断し、レス全部はクールにみてるさ。
他のスレの賢い検討者も同様だと思うよ。

昨日は日曜日で休みなのに一人○役のフォローの書込みご苦労さん。
それにしても何でこんなに必死になるんだろう？

＞348
ン？たまたま休みだったんですかね？本来ならかき入れ時だと思うん
ですけどね。日曜日は。

全然関係ない部署で申し訳ないですが、市役所学務課にゼルクの
小学校の学区の問い合わせがかなりあるらしいです。
参考までに・・。

どの小学校になるかということは、学区ごとの内情を知ってる人にとっては
非常に重要な問題ですよね。
でも目の前に小学校があるのに何でわざわざ問い合わせる人が多いので
しょうね。

市教委の知人に聞いた雑談の中での話です。
市外の方や未だ物件を見ていない方、目の前でもその学区
とは限らないので子供を持つ親でしたら確認するところでしょう。
私自身小学校のすぐそばに住んでいますが引越し前は
きちんと市に確かめました。
参考までに書き込みしただけですので、そんなに詮索しなくても
いいと思いますが・・。

３２５番さん。ついに憲法まで出てきました。でも市役所で違憲かどうか聞いても
むだでしょう。憲法裁判所ではないのですから。
このケースは最高裁までいっても「財産権の侵害で違憲」とはなりえません。
弁護士と相談なさってみてください。

不動産を購入する時は販売業者が必ず学区の説明をしてくれます。賃貸で借りる
時でも仲介業者が学区を教えてくれます。
購入予定者の家族構成は説明時に必ず確認するので、学区の説明をしない業者が
いるはずはありません。
いくら大京でも、そこまで販売員のレベルは低くないでしょう。

でも現実問題そういう話がでたんだから。「すごい反響だね」
という話だけです。　１つ情報提供しただけなのに業者さんまで
叩くのですね。私は賛成派でも反対派でもありませんでしたが
ここまで書かれると反対派の方々の意識を疑います。

財産権については３５３番さんが正しいと思います。
国分寺市のまちづくり条例は６月２１日午後１時５１分に市議会で
全員一致で可決されました。もちろん可決即発効ではありませんが、
市は来年１月１日施行を目指しております。マンション購入者の
ほとんど全員は１月１日には、法的にマンション住戸の所有者とは
なっていないでしょう。したがって、財産権侵害の主張は不可能です。
売主が良心的であれば、当然重要事項説明書の中で、「まちづくり
条例の施行にともない、建物の建替え時にはかくかくしかじかの制限
を受けることもありうる」との一文を明記するでしょう。更に良心的で
あればパンフレットやチラシの中にもそのようなお断りがのるはずです。

まちづくり条例を取り上げていただいて嬉しいかぎりです。実は
私は３年間にわたるまちづくり条例案の作成に市民参加していました。
といっても、仕事があってとても毎回は出られませんでしたが、要所
要所はしっかり頭に入っています。そこで感じたことは市民の皆さん
が国分寺崖線にかける意気込みがいかに強いかということです。
とにかくその点だけは皆さんにお伝えしておきたいと思い一文を
投じました。

355番さん。　ゼルクがすごい反響なら、6月26日が締切で抽選会だった第１期３次販売は
わずか２３戸だし、きっと完売っだんでしょうね。
完売御礼の通知がどこを探しても見えないけど。

はっきり言って私はゼルクには興味ありませんでしたが、
たまたま他の話題の中でそういう話がでたから
情報提供したまでです。３５８さんみたいなこと聞かれても
私にはわかりません。　でも何故一市民が書いた事を
そこまで嫌味にとるのでしょう。

反対派の方もちょっと行きすぎの感がありますね。崖線を重視する気持ちも
わかりますがお互いもっと歩み寄らないと良い結果は生まれないと
思います。この世で一番大切なのはやっぱり人間同士の繋がりだと思いますよ。
両者度が過ぎるとここには誰も入らなくなってしまいます。どちらかを追い出す
ような事になると折角の書きこみを見てくれる人もいなくなってしまう。

３５６さんの「来年１月１日に、マンション所有者でないと、財産権の侵害
の主張は不可能」について、教えてください。

ゼルク以外の物件、例えば武蔵野レジデンスも引渡しは来年でしょうから
財産権の侵害の主張は不可能ということですよね。

今年グランプラドを購入した人は、来年１月１日は所有者だから、
財産権の侵害を主張できる。となると思います。
（武蔵野レジデンスも、グランプラドも、高さを正確には知りませんが、
いずれも基準以上であるという前提で書いています）

では、今年グランプラドを購入した人が、来年以降、中古で売りに出した場合、
それを買った人は財産権の侵害を主張できるのでしょうか？
私はよくわからないのですが、おそらくダメのような気がします。
だから、グランプラドの中古を高い値段で買う人はいないと思います。
そうすると、今年グランプラドを買って、来年以降、売ることになった人は
中古では高く売ることはできなくなってしまいます。
これはグランプラドに限った問題ではありません。
基準以上の高さのマンションすべての問題です。
基準の高さ以上の中古物件の市場価格が、いっせいに値崩れすることに
なるのでしょうか？
（マンションの価値が下がることになり、
　財産権が侵害されるということにならないのでしょうか？）

また、今、マンションに住んでいても、何十年後かのマンションを
建て替えるときに、所有者が子供の代にかわると、
その子供は、来年の１月１日時点で所有者でないので、財産権の
侵害を主張できないで、建て替えのときに狭くなってしまうのでしょうか？

ゼルクの問題だけでなく、国分寺市内にある基準以上の高さである
マンションすべｔの問題のような気がします。

私は、賛成派でも反対派でもありません。
どちらの方も、近隣市の行政の方も、条例案作成に参画された方も
私の理解でよいのか、どうか教えてください。

私の理解だと、これから、国分寺のマンションを買うのは、すごい冒険を
するようでこわいことになってしまいます。

崖線なんか重視してないよ。
それが証拠に最初は湧水や条例でさんざんケチ付けてた。
その嘘がばれると今度は作りやマンション乱立でケチを付けてる。
ゼルク固有でない、プラドや一般のマンションに言える事まであれこれ
言って完全に論理破綻してる。
とにかくゼルクを貶してりゃいいのさ。
批判のための批判しか頭にない迷惑バカ集団だ。

市へ確認すると確かですが、立て替えの高さ制限は１月１日の所有者が
誰であろうと関係ありません。要は建設中である、という事が条件です。
勿論、ゼルクも今の高さで立て替えられるしプラドもＯＫです。
安心していろいろな物件ご検討なさって下さい。ここでマイナス要素を
見つけたら市に問い合わせしたほうがいいです。

確かに市へ確認することが一番よいでしょう。ただ、市は既存建築は
１００％同規模のものを建替えられるとはいいませんし、また絶対に
同規模のものは建てられないともいいません。条例はもちろんその
点については何も明言しておりません。はっきりしていることは市民
会議の諮問を必要とするということです。
来年３月引渡しの武蔵野レジデンスは、所在地が国分寺崖線区域に
含まれておりません。したがって、建替え時には原則２０ｍの高さまで
ですが、緑化等に努めれば２５ｍまで建設可能になります。ということは
現在と同規模のものが建てられるということでしょう。

私が市へ確認したところでは、条例施行日に建設中であれば
同規模のものが建て替えられるとの事でした。崖線地区であると
いうことは関係ないそうです。

何十年後かわからないけど個人の財産にまで市民会議とやらの
力が及ぶはずなし。そうなったら財産権侵害でいろんなマンションの
住民が黙っていない。

350=355番さんはご自分が事業者である事を認めてしまいましたね。
354番さんは”市役所に学区の問い合わせをする人はいないのでは”
と350番さんに対して疑問を投げかけたのに、なんと”情報提供した業者さんまで叩くの”
と反論しました。
結局かなり、事業者の方が書き込みにがんばっているということですね。

お願いしますよ、もういやです。全然関係ない仕事してます。
ただ近隣という事もあり興味があってここを開いただけです。
いちゃもんつけられてからはちょこちょこ覗いてます。どのくらい売れてるのかって
聞いた人がいたから情報提供しただけです。学務課の問い合わせに
しても習熟度別の授業内容や総合学習等、親としては知りたいことが
たくさんあるのです。私が業者だったらもっと直接的に売れてる事を
アピールしますよ。支離滅裂な書きこみにあまりにおとなしく黙っている業者さんが
可哀相になっただけ。

業者はこんなぺージ、開くこともしないでしょう。