国分寺ゼルクハウスはどうですか

勇気ある反対派の方にお願い
　是非とも国分寺市役所都市計画課へ行って、
“将来、国分寺ゼルクハウスを建て替えるときは、原則、高さ１５メートル以内、
　緑地に配慮したときでも高さ２０メートル以内”
というお墨付きをもらってきてください。
　その際には、都市計画課の担当の方のお名前も聞いてここで紹介
してください。
　後日、私自身がその方に確認して、事実であったら、全面的に
反対派の方の主張を信用して、本物件を検討するのをやめます。

　そうでなかったら、２度とここに来ないでください。

ゼルク担当者の方、たいへんですね。。。

３０２番さん。そんなに心配ならば自分で国分寺市都市計画課へ
行って確認するのが一番ですよ。

２８６です。緑と水がぬけてました。すみません！２８８さんにはまたまた
お世話になってしまいました。ありがとうございました。私もまったく３０１さんに
賛成です。市役所の件だって反対派の方々の心情を考慮してあえて言葉を
濁して書いたつもりだったのに！重箱の隅をつついても検討者の方の
嫌悪感を招くだけだと思います。｛木を見て森を見ず｝の方が多いようで・・。
いっそゼルクの南側にお住みになれば森が見渡せるんじゃないですか？

６日の現場見学会に行った２２１番です。その日は雨で印象がよく
なかったので、お天気の日にということで、２０日の日曜日にピクニック
をかねて隣の公園からゼルクを眺めました。ちょうど昼ごろでしたが
公園と現場の間をぞろぞろと行列が通るので見たら何と現場見学の
方々でした。ところが更によく見たら、お客さんは５人だけで、７人が
大京の社員（暑いのにスーツに身を固めているのですぐわかりました）、
２人が清水建設の社員でした。２組５人の客の内ひとりは赤ちゃん
でしたから、実質４人だけ。私が参加した見学会はまがりなりにも
マイクロバスがほぼ満員の２０人近くいましたから、この激減ぶりはやはり
ゼルクの人気が悪いんだろうなと思いました。（投売りが始まったら
買ってもいいかなと、模様眺めをきめることにしました）。

私は購入検討者ですが、現地見学会は申し込みませんでした。現地は
散歩の途中に通りますし、ヘルメットつけて中を見ても素人なので
よくわからないと思ったもので。行かない方も多いようです。

時折このスレを見ていますが、ネガティブな情報に異常に神経を尖らせる
方がいますね。しかし、ネガティブな情報も購入検討者には貴重な情報
です。それに今まで寄せられたネガティブ情報は、私が確認したかぎり
かなり正確です。とにかくヨイショの情報ばかりでは、逆に信用できません。
ネガティブ情報とヨイショ情報を続けて読んでいると自然と実態が見えて
きます。
「あなた方がしゃしゃり出ると話がおかしくなるから引っ込んでて欲しい
ですね」（３０１番さん）とか「２度とここに来ないでください」（３０２番さん）
という書き込みを読むと、よほど痛いところを突かれたんだなあと思いました。

３０７番さんへ。３０６ですが、購入をご検討ならばできるだけ工事現場
をご覧になったほうがよいですよ。MRとは全く異なる臨場感のような
ものがわかります。塀の外から見るのと中から見るのとでは違います。
なお、見学のときはヘルメットをかぶる必要はありません。

308番さんへ。ポジティブな意見に異常に神経を　尖らせている方もいますね。

これだけのスレなのに契約したっていう人はいませんね。
要するに人気ないんですね。
はっきりしてます。

レス数は多いんですが．．。

このスレはほんとに面白いですね。３０８番さんが何派かはしりませんが、
一理あるんじゃないですか。マイナス情報とプラス情報が飛び交うところ
よいので、マイナスばかりじゃつまらないし、プラスだけだと余計読む気
がしなくなります。今のような調子でどしどしこのスレを盛り立ててください。

「地下水脈」への影響はどうなのでしょう。
結局、そこが一番のポイントなのでは．．．？

２７５番、ふう太さんによると
「・・・実際に水を汲みに来ている人に話を聞くと、3月と4月には
　雨が少なくて水量が減ったが今は最盛期ほどではないにせよ
　回復しており、濁りもなく、沸かして飲んでいるということでした。・・・」
（詳しくは、さかのぼって、読んでください）

対象の水脈は、それほど、地下深いところを流れる水脈とも思えない
ので、降水量による影響を大きくうけると考えます。
雨がふれば増えるし、日照りが続けば細くなる。
ここの湧水はそういうものでしょう。

降水量が増えて、水量が回復した湧水を沸かして飲んでいるなら、
最近降った雨が、ゼルクの地下を通って、真姿の池に流れているもの
を飲んでいるのであり、まず問題ないと考えてます。

調査中のようですが、具体的な分析結果は出たのでしょうか。結局、国分寺市と業者間で
取り決めた「地下水脈への影響が出たら工事を中止する」というものは、どのように運用
されるのでしょう。その気配はまったく感じられないし。

契約した人はここには来ないでしょう。理不尽な争いに巻き込まれたく
ないと思いますし。立て替え時の高さ制限もなくなった事で人気が高まる
のは必至でしょう。

地下水脈への影響が今はなさそうが、三年先はどうなるのでしょう？
建て替え時の高さ制限が現在の高さまでＯＫになったようだが、それ以上の
高さは、認められないでしょうか？景観悪化は、避けられなくなったようだね。

法令というものをあまり単純に考えないほうがよいのではないでしょうか。
国分寺市報（2004年4月15日号）に「まちづくり条例案」の「開発事業に伴う手続きと基準等」
に関する説明が出ていましたが、これを見る限り、高さ規制がかかるのは「開発事業」に対して
であって、既存建物を同様の用途で建て替えることは「開発事業」には当らないのでこの規制は
かからないだろうという解釈が成り立ちます。
しかし一方、「建て替えの際は、原則、高さ１５メートル以内、緑化に配慮すれば２０メートル
以内の規制を適用しない」という”特例条項”が条文の中に明記されているわけでもないのです。
つまり、建て替えに関しては、「まちづくり条例」は何も規定していないのですから、既存あるいは
条例施行前に着工済みの建物を将来建て替える際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる
という権利を保障しているわけではない、とも考えられるのです。
「開発事業」に関する規制であって「建て替え」の際の規制ではないということは言えますが、
だからと言って、この条例は、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられるという権利を
無条件に保障したものではないようです。
条例案を読む限りは、そのように読めます。
購入を検討されている方は、この点を混同しないようにご注意なさったほうがよいかと思います。

市民からの問い合わせに対して、市役所の「公園課の職員」（あるいは取りついでくれた別の職員）
が、「将来の建て替えの際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる」と太鼓判を押した
のだとすると、これは、その職員の早合点なのではないでしょうか。
市の職員も、これから条例施行までの数カ月間、条例についての勉強をしなければなりません。

何十年も先の建て替えのことなど気にしないという方は別として、気になる方は是非とも、
市の「都市計画課」に直接問い合わせて、担当者から条例の考え方をきちんと説明してもらう
ことをおすすめします。

３２４さん、ご高説、拝読いたしました。

市の担当者に、直接、話を聞くこと、その通りと思います。

その際に、ご指摘の論点の他、財産権との関係も確認すべき事項である
と考えます。

憲法第２９条第１項に
「財産権は、これを侵してはならない。」
とあります。

まちづくり条例施行前に、「合法的に建てられた建築物」、または「許可を
うけて建築中の建築物」の広さという財産を、建築物よりも後に制定・施行
された条例が侵すようなことがあれば、それは憲法違反とならないか
市役所の考え方を確認すべきです。

常識的な考え方では、条例施行前の既存建物（建築中も含む）の
所有者の財産権を侵害するような運用はしないと思いますが、
気になる方は、市役所に聞いてみたほうがよいでしょう。

国分寺市役所のHPに、決定したまちづくり条例が載ってました。
高さ基準が定められているものについて、施工日において一般基準を超えている建築物の立替えにより建築する建築物であって、当該立替え前の建築物の高さ以下であれば適用しないって書いてあるみたいです。
市役所職員さんの言っているのはこのことでは？
まーでもまちづくり条例みたいなのって、時代の流れで結構変わりますからね。
町田市は一度制定したのを取り消したらしいですよ。
低い高さの建築物しか建てられなくなって、家（マンション等）の戸数が減って、不動産価格が異常高騰したんだそうです。
知り合いが言ってました。

私もそう思います。
ここのスレはどうも他と違うようで、うかつに契約したなんて書いたら、
おめでとうございます、じゃなく、かわいそう、とか、ご愁傷さま、とか言う
レスがうじゃうじゃ来るでしょ。
進んで不快な思いをしたいなんて人はまずいないでしょうから。

ここの販売価格は単純に高いですよ。
確かにライオンズ系は高めですがね。
元々、突っ込まれるような感じですよ。

「国分寺市まちづくり条例」を調べてみました。
国分寺市ホームページのここからPDFファイルでダウンロードできます。
http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/ptl_osirase/40tos/160626/index.html

「附則」の中の「別表第1（第2条関係）」に、「国分寺崖線区域」が示されています。

また、「附則」の中の「別表第3（第50条、第71条関係）開発事業の整備基準」の
「3　建築物の高さ（2）」に、「前号の規定は、次に揚げる建築物については、適用しない」
とあり、「3　建築物の高さ（2）ウ」に「施行日において高さが別表第4に定める一般基準の
数値を越えている建築物の建替えにより建築する建築物であって、当該建替え前の建築物の高
さ以下であり、かつ、市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われると認め
るもの」と規定されています。

既存建物の建替えについては、高さ制限の適用外なのかと思っていましたが、そう簡単では
ないようですね。
開発事業の高さ制限の適用をはずしてもらうには、元の建物の高さ以下であるだけではなく、
市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われる建築物だと認めなければ
ならないわけですから、こりゃあかなり厳しいですね。
「国分寺崖線区域」の中でも特に崖の真上ですから、崖線の上から見ても下から見ても樹冠
からニョッキリの現状建物と同じものを建替えようと計画すれば、敷地内に多めに木を植える
くらいでは、「良好な地域環境の創出が行われる」と認められるものかどうか。

まちづくりの基本理念に逆行するとわかっている開発が条例施行前に駆け込みで行われた
物件は、事業者にとってはセーフでも、区分所有者に背負わされる宿題が大きくなるという
ことがわかってきました。
これは、この物件に限らず、マンション購入を検討する時の重要なチェックポイントですね。
この掲示板、勉強になります。

難しい言葉並べてゴチャゴチャ言っても所詮は個人の想像による
でっち上げってかんじ。この掲示板に惑わされることなく購入検討者は
市役所に直接問い合わせるのが一番でしょう。明確な解答が得られる
のではないでしょうか。

最近へんなあおりが減ってきて雰囲気がよくなって来たかと思いましたが、
また「評論家」がぞろぞろ増えてきましたね。
トーシロがここで何言おうが市に聞けば一発でしょ。
憶測書く前に市役所に電話でもしてみたらどうなのって思います。
結局自分は購入する気ないから適当なこと言ってられるんでしょうね。

もともと高目です。
武蔵境の南口周辺やデライトシティを見れば、徒歩10分圏のゼルクがことさ
ら高いと言えないですね。
プラドはどう見ても国分寺からは20分は見る必要があるし、ゼルクが相対的に
高目とは言えやっぱりある程度内容相応で価格が付いてる感じもします。駅へ
のアクセス時間で売却値時にも値が開くのは常識だし。

それと西国分寺駅東口が整備されると２駅が実用圏内となり、ゼルクへの
恩恵は大きいと思われます。

３２４番さん、３２９番さんお二人の精緻にして説得力のある「まちづくり条例」
の解説、よく理解できました。要するに、ゼルクハウスは無条件で同規模の
建物が建てられる保証はないということですね。早速ホームページで条例を
熟読しましたが、そのことを確認しました。また、ゼルクハウスが建ちつつ
ある国分寺崖線を、国分寺市がいかに重要視しているかもよくわかりました。
第３条と第９条で国分寺崖線の保全をわざわざ謳っているということは、
安易な建替えは許さんと宣言しているようなものだと思いました。
お二人の貴重な情報に感謝！です。

国分寺の相場は、
分譲75㎡駅徒歩8分が4,480万のようですから、
やはり高めのようですが？

324番さんのように市の職員さんに対して勉強しろなどというのは
如何なものでしょう？一般市民はこの掲示板の一部の歪曲した
解釈より市役所の言葉を信じるに決まってます。国分寺市が
重要視している国分寺崖線にゼルクは建つ事を許されているのです。

？？？　そうですよ。
建築許可が降りたから建設しているのですよ。
市役所の言葉はここで確認するのではなくて、
実際に市役所に聞きましょうね。

まちづくり条例は、ゼルクハウスだけのためにあるのでなく、国分寺市内
全域に適用じゃないかな。（崖線区域とそれ以外で規制基準は違うけどね）

別表第４の建築物の高さの基準は、国分寺崖線区域外でも
一般基準で２０ｍ、特例基準で２５ｍ。
マンションだけでなく、それ以外の建築物すべてが
第１種中高層住居専用地域〜近隣商業地域及び準工業地域の間
（こういう言い方は不正確で、たたかれるかもしれないが、スペース
の都合でカンベン）なら、規制対象となると読めるね。

でも、それじゃあ既存の建物、例えば、駅前の丸井の入っているビル
だって、建て替えるときは高さ制限に、ひっかっちゃうでしょ。
それで、既存建物については経過措置を設けている。

新しい法令を作って、今までにない規制をしようというときには、
こういうことをするのは常識。
そうしないと、社会システムが大きく変わって、不安定な社会になる
おそれがあるからね。

アンチの人流に言うと、駅前のビルも駆け込みで、屋上にレストラン街を
作っちゃったから、問題物件ということになるね。・・・・・私はレストラン街
好きだし、そうは思わないけど。

近隣の市で都市計画関係の部署にいるものです。このスレはいつも興味
深く読ませて頂いています。
まず、丸井のビル付近はたぶん商業地域内なので、条例には引っかから
ないと思います。都市計画図を良く確認することをお勧めします。
次に地区計画が優先と条例には書いてあります。故に、この地域に地区
計画が定められていない事を確認する必要があると思います。
それから、「当該建替え前の建築物の高さ以下・・・」とあるので、施行前
の高さまでは認められると読めますが、問題は市民会議に認められなけ
ればならないという事です。今回の開発行為は明らかに条例が施行され
る直前に駆け込み申請を行った事実が少しだけ気にかかりますね。

まあ、長い年月の間に地域地区の変更だってありえるし、今の状態であま
り心配する話では無いと思われますよ。

一部のみなさん・・・
ちゃんと調べて書かないと…

７０m2台の部屋ってほとんどないみたいですね。75m2以下は皆無だし、
３LＤＫでも大半が80m2。これじゃ価格も上がるわな。
部屋数は変わらんのに広さだけで高級をうたってどうするちゅうねん。

出たのでご参考に。
武蔵境の相場は７５ｍ2駅から徒歩８分で４３７０万円。
デライトシティは殆どピッタリです。
高めには触れていますが。

国分寺駅から８分の８０ｍ2は
４７７０万円が相場です。

（4月のものですが）
〜７５m2レベルで４４００〜４７００万、７５〜８０m2レベルで４５００〜４８００万、
上層階や付属設備付では５０００を突破しますので341さんの相場は
やや甘めかと思います。また３LDKで80m2以上の部屋の分譲残は少ないですが
ほとんどが５０００万円以上。これはゼルクよりさらに高目です。
あと、デライトは駅まで実質10分かかります。

購入検討者に役立ちそうな情報がほとんどないのはこのスレの宿命？
50年は先か、自分の所有中にあるかも定かでない建替えの心配してどうする？
ほとんどが憶測や主観で事実そのまま伝えた情報は数えるほどしかないし。
将来どうなるなんて誰にもわからない。だが現時点で問題なしと市がお墨付き出したから
建設してんだろ。
はっきり言えば買う気もない外野連中とにわか評論家のマスターベーションの場だよ、ここ。
ホントに購入考えてる人は営業と市に徹底的に聞く事だね。ここの情報は「客観的事実」以外は
信用するとバカを見るな。

>>343
階数にしたらきりがないので、個別には答えていませんよ。
徒歩８分を基準にした地域の平均で、大雑把にかぶっているか否かを答えただけ。
意図的に１０分にはしませんでしたよ、あえて１０分未満、その方がより気付きますから。
ま、参考ですから。

>>344
賢い検討者というのは元々ここに書かれたことは信用していない。
賛成意見反対意見どうでもいいこと、全て自分で調べるさ。
そして自分で買う買わないを判断し、レス全部はクールにみてるさ。
他のスレの賢い検討者も同様だと思うよ。

昨日は日曜日で休みなのに一人○役のフォローの書込みご苦労さん。
それにしても何でこんなに必死になるんだろう？

＞348
ン？たまたま休みだったんですかね？本来ならかき入れ時だと思うん
ですけどね。日曜日は。

全然関係ない部署で申し訳ないですが、市役所学務課にゼルクの
小学校の学区の問い合わせがかなりあるらしいです。
参考までに・・。