国分寺ゼルクハウスはどうですか

デベと物件自体と、ダブル不安を抱えているマンションよりも、安心して購入できるマンションの方がいいですね。

私もゼルクハウスはやめました。三鷹〜立川間は結構物件が多いのです。
そして、後５戸なんていってる所を見に行ったら、ローンキャンセルがあって
ゼルクと同程度でしかも値段は２割近く安い。すぐに申し込みました。私の
経験からいって、じっくり探せば必ず安くてよいところが手に入ると思います。

ここがライオンズなら１円でも買えないが　大凶の出資はあくまで３割。
５割はトヨタホーム。大凶がつぶれてもケツ持ちはいる。
東側はなんのセールスポイントないので　初めから安値の定価つけるんじゃ
ないかな。元は三和の社宅というカキコあったが東海銀行の社宅だった。
だからトヨタも絡んでいた。三和とくっつきＵＦＪになったおかげで大凶が
入ってしまった。大凶じゃない売主・販売ならこんなゴタゴタしなかったんだよ。
まあ大凶はＵＦＪの不動産販売部みたいなもんだから仕方ないが。
売り方がおかしすぎる。オプションとかカラーセレクトは全く駄目。まったく
駄目なんだから建前通りに完成してから売れよ。あそこの機械式駐車場は
恐怖だな。上にあるように物件はたくさんあるよ。

元は、三棟あって、一番南側がトヨタ、次が三和、最後にＫＤＤの社宅でしたよ。
（ちなみに、トヨタ、三和の社宅は独身寮だったと思われます）
近所に住んでるから、まちがいない）

それはともかく、どう考えても東棟は余計ですね。
なんだかすごい圧迫感。
南と西だけだったら、それなりに高級感があったのに・・・

国分寺はかってない大型マンションの乱立だ。ニチモのルイシャトレ国分寺（４９戸）と
名鉄のブロードリーフメイツ（５７戸）はそれぞれ、今年の６月末、９月の竣工だから
まだよい。しかし、このスレにもチョクチョクでてきたグランプラド国分寺は４０３戸の
超大型で１０月末竣工、セールスマンが必死で売りまくってるが、成果はいまいちの模様。更に国分寺ゼルクハウス（１３６戸）が竣工する２月には武蔵野レジデンス（２３５戸）もできあがる。皮肉にも武蔵野レジデンスはＵＦＪが手を焼いている双日が売主と
きては笑い話みたいではないか。昔のUFJならいざしらず、今のUFJではとても大京と双日の間を取り持つなんてできっこない。両者の仁義なき乱売合戦が始まるのは時間の問題とみる。いや、もうひそかに始まっているようだ。ここはじっくり値下がりを待つのが最善であることは小学生にもわかる。

多少値引きしてもらったとしても、売主が経営危機ではちょっと引いて
しまいますね．．。
経営状態が安定している売主から買った方が安心できると思います。
（まあ、デベの経営状態よりも値引きの方が重要だという人もいるのかも
知れませんが、安物買いの銭失いにならないことを祈ります。）

マンションは竣工し、完売すれば、あとはいかに区分所有者が高いモラルと
優れた管理への関心を持ち、マンションのメンテナンスを積極的に行うかが重要です。
です。逆に、この点が今イチならば、どんなに売主が優れていても、マンションは
長持ちせず、住みにくくなります。分譲マンションは、賃貸マンションと違い、
所有者自身が優れた管理会社と手を組み、決して管理会社任せにせず、
ともに知恵を出し合い、資産価値を高めていくものなのです。もっとも、
ゼルクハウスに関して言えば、「既存不適格」というどうしようもない瑕疵が・・・。
これはいくら区分所有者が頑張っても解決できない問題ですな。

６月１１日にゼルクハウスの大きなチラシが新聞折込で配られ、
１２日よりフォレストサロン（モデルルーム）グランドオープンとありました。
初日は混むだろうと思い、１２日の日曜に行ってみましたが、天気
があまり良くなかったせいもあるかもしれませんが、客は思ったほど
はおらず、日曜でこの程度ではと思いました。この調子では後９７戸
完売可能なのか気になります。住んでもお化け屋敷みたいにあち
こち無人住宅ではちょっと気味悪いです。そうなるとますます叩き売り
をするでしょうし、馬鹿を見るのは慌てて買った人ということになり
かねません。じっくり模様を見ることにしました。

モデルルームになっている100平米超の部屋は一般購入者向けに売り出されていないんですよね。
新聞折り込みのチラシにも載っていなかったし。
一般購入者に売らない部屋をなんでモデルルームにしたのだか、ほんと不思議。

マンションデベロッパーはおしなべて、見栄えのする間取りをモデルルームにして
イメージを高めて購入者をその気にさせて、勢いで契約させます。勢いで契約したら
大抵は「手付金放棄はもったいない」、また、「もういいや、腹をくくろう」という気持ちに
なってしまいます。気をつけたいと思います。

１００㎡超の部屋はほとんど優先分譲（５月２３日〜２６日に契約会）の際に
販売されたようですよ。残り一部、例えばBH1タイプなどはプレオープンとか
称していた６月５日、６日に売り出し、そして１２日からはグランドオープンと
いって８０〜９０㎡台を売ってます。大京の代理人みたいな２４７番さんが
優先分譲は完売とか宣伝してましたけど、プレオープンの売れ行きについて
はどうなんですか、是非聞きたいですね。

その後裁判はどうなっているんでしょうか。売主側、市民側の
両サイドからの情報を知りたいです。どうぞよろしく。

水の話がどこかへ行ったようですが、公園から湧水に降りる手前に地下水位測定用の井戸があります。地下水位変動に関心のある方はその管理者に問い合わせると良いと思います。このような測定装置があり、データもあるのを知っていて言及されない関係者というのはフェアではないですね。実際に水を汲みに来ている人に話を聞くと、3月と4月には雨が少なくて水量が減ったが今は最盛期ほどではないにせよ回復しており、濁りもなく、沸かして飲んでいるということでした。立地としては国分寺駅との間が谷になっていてどちらからも下りと登りになり、自転車が使い難そうです。北は中央線、南は崖、ということで泉町交差点の方に行くことが多くなるのではないでしょうか。

それ自体が景観破壊を招くからでしょうね。国立の、一部取り壊し命令が出ている
マンションの周辺も一時はすごかったけど、今はすっかりきれいになって、元通りの
シャンゼリゼ通りのような大学通りになりました。でも、マンションによって破壊された
景観はそのままですけど。

でも、反対運動はやはり盛り上がっていないようで、そもそも、国分寺市も
「もうどうでもいいや」と、サジを投げていますからね。

国分寺市も最初の頃は関与して土地の一部を買い取ったり
していましたが血税の投与にも限度がありますからね。
「全面撤退には30億」とデベ側に要求されれば関与する気も
薄れるのかも．．。

事業者のコストは３０億円ですか。そうすると１戸あたり約2,160万円か・・・
これが安いのか高いのか私にはわかりませんが。

ところで、条例の動向はどうなったか、どなたかご存知でしょうか？

２２２番さんは、６月７日に明日の新聞で報道されると思います。
と自信たっぷりに述べられていますが、私、新聞を見落としたのか、
気がつきませんでした。

私が気にしているのは、
・既存建物の立替がどうなったか？
・他の国分寺市内の物件についての高さ制限はどうなのか？
の２点です。
あんまり厳しい条例なら、ゼルクに限らず国分寺市内の物件は
検討からはずすかもしれません。

どなたか、ご存知の方がいらっしゃったら、教えてください。

276さんへ
勘違いしてるようですね。このマンションが悪い印象なのは、高級マンションと強調していながら、
間取りや仕様が陳腐で、　「いったいどこが高級なんじゃ！高級なのは値段だけかい。」　と思う
ことです。

「知性」っていう言葉、最近、出てこなくなりましたね。
この言葉が好きな人たちは、ここから去ったのかな？

２８１番さん
もうじき、国分寺市役所のホームページにも結論が載るらしいですよ。
聞いた話では、あんまり心配いらないとのこと。
（だから、知性の言葉好きさんたちは、出てこられなくなったのかも？）

<283
国分寺市は湧水保全の方に動いて来ました。今までの
経緯を見れば明らかです。
決してこのマンションを歓迎している訳ではないです。

マンションが建てば固定資産税と住民税が増える。つまり市の歳入が増える。
決してこのマンションを歓迎しない訳ではない。

286さんの「この件」とは一体どれを指すのでしょうか。
あまりにも問題が多くて何を市役所に聞いたのか分からないんですが。

一般市民が「まちづくり条例」のことを聞きたいと言って市役所に問い合わせたら、
都市計画課が答えるはずなんですけどね。条例案をまとめたのも都市計画課だし。
「緑と水と公園課」は湧水問題でしょ。「緑と水と公園課」の職員が
「きちんと話はついている」って、いったい何の話しがついているんでしょう。

継続され、竣工に向かって一直線ということですね？

＞291
グランプラドは総戸数403戸です。（700件は間違い。）
他物件を悪く言って相対的にゼルクを良くみせようと意図した
書き込みのようですが、ここまでゼルクに肩入れするのには
何か理由があるのでしょうか。

市役所に行った２８６の方は公園課の方と仲良しなんですね。
だって市役所の担当は都市計画課でしょう。担当外の公園課の人がわざわざ太鼓判を
押すんですから、お友達に対して個人的になんとか慰めたかったんでしょうね。

２８８さん、すみませんフォローさせちゃったみたいで。ありがとうございました。
言葉が足りないとも思ったのですが、聞いたことをこの場で書くことが相応しいか
どうかわからなかったもので・・。条例に関して心配の方は市に問い合わせ
した方がいいかもしれませんね。心配が払拭できるかもしれません。
ちなみに、私公園課へ行ってしまったのですが（涌き水のことも引っかかって
いたので）マンションの件は他の人を取り継いで下さいました。その人が
都市計画課の方かどうかは確認しませんでした。勿論お友達では
ありませんよ。ただの一般市民なんですけど。

＞２８６より
２８８さん、すみませんフォローさせちゃったみたいで。ありがとうございました。
言葉が足りないとも思ったのですが、聞いたことをこの場で書くことが相応しいか
どうかわからなかったもので・・。条例に関して心配の方は市に問い合わせ
した方がいいかもしれませんね。心配が払拭できるかもしれません。
ちなみに、私公園課へ行ってしまったのですが（涌き水のことも引っかかって
いたので）マンションの件は他の人を取り継いで下さいました。その人が
都市計画課の方かどうかは確認しませんでした。勿論お友達では
ありませんよ。ただの一般市民なんですけど。

ご、ごめんなさい。二重投稿してました、失礼しました。不慣れなもので
２９３さんに揚げ足捕られる前に訂正します。

294番さん、「『立て替えについて高さ規定は適用されない』というのは，
市役所のホームページでもわかることだよ．」とのこと。
国分寺市のホームページのどこに載っているのか教えてください。
「まちづくり条例」は市議会で可決された後、半年から7ヵ月の準備期間をおいて
施行というスケジュールになっているはずです。
施行前の条例が行政のホームページの「例規集」に載るということは普通は
ないはずなのですが。

指名された２９３です。
本当に市役所に行って問い合わせたのですか？？
だって国分寺市に公園課はないんだけどなぁ〜。

勇気ある反対派の方にお願い
　是非とも国分寺市役所都市計画課へ行って、
“将来、国分寺ゼルクハウスを建て替えるときは、原則、高さ１５メートル以内、
　緑地に配慮したときでも高さ２０メートル以内”
というお墨付きをもらってきてください。
　その際には、都市計画課の担当の方のお名前も聞いてここで紹介
してください。
　後日、私自身がその方に確認して、事実であったら、全面的に
反対派の方の主張を信用して、本物件を検討するのをやめます。

　そうでなかったら、２度とここに来ないでください。

ゼルク担当者の方、たいへんですね。。。

３０２番さん。そんなに心配ならば自分で国分寺市都市計画課へ
行って確認するのが一番ですよ。

２８６です。緑と水がぬけてました。すみません！２８８さんにはまたまた
お世話になってしまいました。ありがとうございました。私もまったく３０１さんに
賛成です。市役所の件だって反対派の方々の心情を考慮してあえて言葉を
濁して書いたつもりだったのに！重箱の隅をつついても検討者の方の
嫌悪感を招くだけだと思います。｛木を見て森を見ず｝の方が多いようで・・。
いっそゼルクの南側にお住みになれば森が見渡せるんじゃないですか？

６日の現場見学会に行った２２１番です。その日は雨で印象がよく
なかったので、お天気の日にということで、２０日の日曜日にピクニック
をかねて隣の公園からゼルクを眺めました。ちょうど昼ごろでしたが
公園と現場の間をぞろぞろと行列が通るので見たら何と現場見学の
方々でした。ところが更によく見たら、お客さんは５人だけで、７人が
大京の社員（暑いのにスーツに身を固めているのですぐわかりました）、
２人が清水建設の社員でした。２組５人の客の内ひとりは赤ちゃん
でしたから、実質４人だけ。私が参加した見学会はまがりなりにも
マイクロバスがほぼ満員の２０人近くいましたから、この激減ぶりはやはり
ゼルクの人気が悪いんだろうなと思いました。（投売りが始まったら
買ってもいいかなと、模様眺めをきめることにしました）。

私は購入検討者ですが、現地見学会は申し込みませんでした。現地は
散歩の途中に通りますし、ヘルメットつけて中を見ても素人なので
よくわからないと思ったもので。行かない方も多いようです。

時折このスレを見ていますが、ネガティブな情報に異常に神経を尖らせる
方がいますね。しかし、ネガティブな情報も購入検討者には貴重な情報
です。それに今まで寄せられたネガティブ情報は、私が確認したかぎり
かなり正確です。とにかくヨイショの情報ばかりでは、逆に信用できません。
ネガティブ情報とヨイショ情報を続けて読んでいると自然と実態が見えて
きます。
「あなた方がしゃしゃり出ると話がおかしくなるから引っ込んでて欲しい
ですね」（３０１番さん）とか「２度とここに来ないでください」（３０２番さん）
という書き込みを読むと、よほど痛いところを突かれたんだなあと思いました。

３０７番さんへ。３０６ですが、購入をご検討ならばできるだけ工事現場
をご覧になったほうがよいですよ。MRとは全く異なる臨場感のような
ものがわかります。塀の外から見るのと中から見るのとでは違います。
なお、見学のときはヘルメットをかぶる必要はありません。

308番さんへ。ポジティブな意見に異常に神経を　尖らせている方もいますね。

これだけのスレなのに契約したっていう人はいませんね。
要するに人気ないんですね。
はっきりしてます。

レス数は多いんですが．．。

このスレはほんとに面白いですね。３０８番さんが何派かはしりませんが、
一理あるんじゃないですか。マイナス情報とプラス情報が飛び交うところ
よいので、マイナスばかりじゃつまらないし、プラスだけだと余計読む気
がしなくなります。今のような調子でどしどしこのスレを盛り立ててください。

「地下水脈」への影響はどうなのでしょう。
結局、そこが一番のポイントなのでは．．．？

２７５番、ふう太さんによると
「・・・実際に水を汲みに来ている人に話を聞くと、3月と4月には
　雨が少なくて水量が減ったが今は最盛期ほどではないにせよ
　回復しており、濁りもなく、沸かして飲んでいるということでした。・・・」
（詳しくは、さかのぼって、読んでください）

対象の水脈は、それほど、地下深いところを流れる水脈とも思えない
ので、降水量による影響を大きくうけると考えます。
雨がふれば増えるし、日照りが続けば細くなる。
ここの湧水はそういうものでしょう。

降水量が増えて、水量が回復した湧水を沸かして飲んでいるなら、
最近降った雨が、ゼルクの地下を通って、真姿の池に流れているもの
を飲んでいるのであり、まず問題ないと考えてます。

調査中のようですが、具体的な分析結果は出たのでしょうか。結局、国分寺市と業者間で
取り決めた「地下水脈への影響が出たら工事を中止する」というものは、どのように運用
されるのでしょう。その気配はまったく感じられないし。

契約した人はここには来ないでしょう。理不尽な争いに巻き込まれたく
ないと思いますし。立て替え時の高さ制限もなくなった事で人気が高まる
のは必至でしょう。

地下水脈への影響が今はなさそうが、三年先はどうなるのでしょう？
建て替え時の高さ制限が現在の高さまでＯＫになったようだが、それ以上の
高さは、認められないでしょうか？景観悪化は、避けられなくなったようだね。

法令というものをあまり単純に考えないほうがよいのではないでしょうか。
国分寺市報（2004年4月15日号）に「まちづくり条例案」の「開発事業に伴う手続きと基準等」
に関する説明が出ていましたが、これを見る限り、高さ規制がかかるのは「開発事業」に対して
であって、既存建物を同様の用途で建て替えることは「開発事業」には当らないのでこの規制は
かからないだろうという解釈が成り立ちます。
しかし一方、「建て替えの際は、原則、高さ１５メートル以内、緑化に配慮すれば２０メートル
以内の規制を適用しない」という”特例条項”が条文の中に明記されているわけでもないのです。
つまり、建て替えに関しては、「まちづくり条例」は何も規定していないのですから、既存あるいは
条例施行前に着工済みの建物を将来建て替える際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる
という権利を保障しているわけではない、とも考えられるのです。
「開発事業」に関する規制であって「建て替え」の際の規制ではないということは言えますが、
だからと言って、この条例は、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられるという権利を
無条件に保障したものではないようです。
条例案を読む限りは、そのように読めます。
購入を検討されている方は、この点を混同しないようにご注意なさったほうがよいかと思います。

市民からの問い合わせに対して、市役所の「公園課の職員」（あるいは取りついでくれた別の職員）
が、「将来の建て替えの際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる」と太鼓判を押した
のだとすると、これは、その職員の早合点なのではないでしょうか。
市の職員も、これから条例施行までの数カ月間、条例についての勉強をしなければなりません。

何十年も先の建て替えのことなど気にしないという方は別として、気になる方は是非とも、
市の「都市計画課」に直接問い合わせて、担当者から条例の考え方をきちんと説明してもらう
ことをおすすめします。

３２４さん、ご高説、拝読いたしました。

市の担当者に、直接、話を聞くこと、その通りと思います。

その際に、ご指摘の論点の他、財産権との関係も確認すべき事項である
と考えます。

憲法第２９条第１項に
「財産権は、これを侵してはならない。」
とあります。

まちづくり条例施行前に、「合法的に建てられた建築物」、または「許可を
うけて建築中の建築物」の広さという財産を、建築物よりも後に制定・施行
された条例が侵すようなことがあれば、それは憲法違反とならないか
市役所の考え方を確認すべきです。

常識的な考え方では、条例施行前の既存建物（建築中も含む）の
所有者の財産権を侵害するような運用はしないと思いますが、
気になる方は、市役所に聞いてみたほうがよいでしょう。

国分寺市役所のHPに、決定したまちづくり条例が載ってました。
高さ基準が定められているものについて、施工日において一般基準を超えている建築物の立替えにより建築する建築物であって、当該立替え前の建築物の高さ以下であれば適用しないって書いてあるみたいです。
市役所職員さんの言っているのはこのことでは？
まーでもまちづくり条例みたいなのって、時代の流れで結構変わりますからね。
町田市は一度制定したのを取り消したらしいですよ。
低い高さの建築物しか建てられなくなって、家（マンション等）の戸数が減って、不動産価格が異常高騰したんだそうです。
知り合いが言ってました。

私もそう思います。
ここのスレはどうも他と違うようで、うかつに契約したなんて書いたら、
おめでとうございます、じゃなく、かわいそう、とか、ご愁傷さま、とか言う
レスがうじゃうじゃ来るでしょ。
進んで不快な思いをしたいなんて人はまずいないでしょうから。

ここの販売価格は単純に高いですよ。
確かにライオンズ系は高めですがね。
元々、突っ込まれるような感じですよ。

「国分寺市まちづくり条例」を調べてみました。
国分寺市ホームページのここからPDFファイルでダウンロードできます。
http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/ptl_osirase/40tos/160626/index.html

「附則」の中の「別表第1（第2条関係）」に、「国分寺崖線区域」が示されています。

また、「附則」の中の「別表第3（第50条、第71条関係）開発事業の整備基準」の
「3　建築物の高さ（2）」に、「前号の規定は、次に揚げる建築物については、適用しない」
とあり、「3　建築物の高さ（2）ウ」に「施行日において高さが別表第4に定める一般基準の
数値を越えている建築物の建替えにより建築する建築物であって、当該建替え前の建築物の高
さ以下であり、かつ、市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われると認め
るもの」と規定されています。

既存建物の建替えについては、高さ制限の適用外なのかと思っていましたが、そう簡単では
ないようですね。
開発事業の高さ制限の適用をはずしてもらうには、元の建物の高さ以下であるだけではなく、
市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われる建築物だと認めなければ
ならないわけですから、こりゃあかなり厳しいですね。
「国分寺崖線区域」の中でも特に崖の真上ですから、崖線の上から見ても下から見ても樹冠
からニョッキリの現状建物と同じものを建替えようと計画すれば、敷地内に多めに木を植える
くらいでは、「良好な地域環境の創出が行われる」と認められるものかどうか。

まちづくりの基本理念に逆行するとわかっている開発が条例施行前に駆け込みで行われた
物件は、事業者にとってはセーフでも、区分所有者に背負わされる宿題が大きくなるという
ことがわかってきました。
これは、この物件に限らず、マンション購入を検討する時の重要なチェックポイントですね。
この掲示板、勉強になります。

難しい言葉並べてゴチャゴチャ言っても所詮は個人の想像による
でっち上げってかんじ。この掲示板に惑わされることなく購入検討者は
市役所に直接問い合わせるのが一番でしょう。明確な解答が得られる
のではないでしょうか。

最近へんなあおりが減ってきて雰囲気がよくなって来たかと思いましたが、
また「評論家」がぞろぞろ増えてきましたね。
トーシロがここで何言おうが市に聞けば一発でしょ。
憶測書く前に市役所に電話でもしてみたらどうなのって思います。
結局自分は購入する気ないから適当なこと言ってられるんでしょうね。

もともと高目です。
武蔵境の南口周辺やデライトシティを見れば、徒歩10分圏のゼルクがことさ
ら高いと言えないですね。
プラドはどう見ても国分寺からは20分は見る必要があるし、ゼルクが相対的に
高目とは言えやっぱりある程度内容相応で価格が付いてる感じもします。駅へ
のアクセス時間で売却値時にも値が開くのは常識だし。

それと西国分寺駅東口が整備されると２駅が実用圏内となり、ゼルクへの
恩恵は大きいと思われます。

３２４番さん、３２９番さんお二人の精緻にして説得力のある「まちづくり条例」
の解説、よく理解できました。要するに、ゼルクハウスは無条件で同規模の
建物が建てられる保証はないということですね。早速ホームページで条例を
熟読しましたが、そのことを確認しました。また、ゼルクハウスが建ちつつ
ある国分寺崖線を、国分寺市がいかに重要視しているかもよくわかりました。
第３条と第９条で国分寺崖線の保全をわざわざ謳っているということは、
安易な建替えは許さんと宣言しているようなものだと思いました。
お二人の貴重な情報に感謝！です。

国分寺の相場は、
分譲75㎡駅徒歩8分が4,480万のようですから、
やはり高めのようですが？

324番さんのように市の職員さんに対して勉強しろなどというのは
如何なものでしょう？一般市民はこの掲示板の一部の歪曲した
解釈より市役所の言葉を信じるに決まってます。国分寺市が
重要視している国分寺崖線にゼルクは建つ事を許されているのです。

？？？　そうですよ。
建築許可が降りたから建設しているのですよ。
市役所の言葉はここで確認するのではなくて、
実際に市役所に聞きましょうね。

まちづくり条例は、ゼルクハウスだけのためにあるのでなく、国分寺市内
全域に適用じゃないかな。（崖線区域とそれ以外で規制基準は違うけどね）

別表第４の建築物の高さの基準は、国分寺崖線区域外でも
一般基準で２０ｍ、特例基準で２５ｍ。
マンションだけでなく、それ以外の建築物すべてが
第１種中高層住居専用地域〜近隣商業地域及び準工業地域の間
（こういう言い方は不正確で、たたかれるかもしれないが、スペース
の都合でカンベン）なら、規制対象となると読めるね。

でも、それじゃあ既存の建物、例えば、駅前の丸井の入っているビル
だって、建て替えるときは高さ制限に、ひっかっちゃうでしょ。
それで、既存建物については経過措置を設けている。

新しい法令を作って、今までにない規制をしようというときには、
こういうことをするのは常識。
そうしないと、社会システムが大きく変わって、不安定な社会になる
おそれがあるからね。

アンチの人流に言うと、駅前のビルも駆け込みで、屋上にレストラン街を
作っちゃったから、問題物件ということになるね。・・・・・私はレストラン街
好きだし、そうは思わないけど。

近隣の市で都市計画関係の部署にいるものです。このスレはいつも興味
深く読ませて頂いています。
まず、丸井のビル付近はたぶん商業地域内なので、条例には引っかから
ないと思います。都市計画図を良く確認することをお勧めします。
次に地区計画が優先と条例には書いてあります。故に、この地域に地区
計画が定められていない事を確認する必要があると思います。
それから、「当該建替え前の建築物の高さ以下・・・」とあるので、施行前
の高さまでは認められると読めますが、問題は市民会議に認められなけ
ればならないという事です。今回の開発行為は明らかに条例が施行され
る直前に駆け込み申請を行った事実が少しだけ気にかかりますね。

まあ、長い年月の間に地域地区の変更だってありえるし、今の状態であま
り心配する話では無いと思われますよ。

一部のみなさん・・・
ちゃんと調べて書かないと…

７０m2台の部屋ってほとんどないみたいですね。75m2以下は皆無だし、
３LＤＫでも大半が80m2。これじゃ価格も上がるわな。
部屋数は変わらんのに広さだけで高級をうたってどうするちゅうねん。

出たのでご参考に。
武蔵境の相場は７５ｍ2駅から徒歩８分で４３７０万円。
デライトシティは殆どピッタリです。
高めには触れていますが。

国分寺駅から８分の８０ｍ2は
４７７０万円が相場です。

（4月のものですが）
〜７５m2レベルで４４００〜４７００万、７５〜８０m2レベルで４５００〜４８００万、
上層階や付属設備付では５０００を突破しますので341さんの相場は
やや甘めかと思います。また３LDKで80m2以上の部屋の分譲残は少ないですが
ほとんどが５０００万円以上。これはゼルクよりさらに高目です。
あと、デライトは駅まで実質10分かかります。

購入検討者に役立ちそうな情報がほとんどないのはこのスレの宿命？
50年は先か、自分の所有中にあるかも定かでない建替えの心配してどうする？
ほとんどが憶測や主観で事実そのまま伝えた情報は数えるほどしかないし。
将来どうなるなんて誰にもわからない。だが現時点で問題なしと市がお墨付き出したから
建設してんだろ。
はっきり言えば買う気もない外野連中とにわか評論家のマスターベーションの場だよ、ここ。
ホントに購入考えてる人は営業と市に徹底的に聞く事だね。ここの情報は「客観的事実」以外は
信用するとバカを見るな。

>>343
階数にしたらきりがないので、個別には答えていませんよ。
徒歩８分を基準にした地域の平均で、大雑把にかぶっているか否かを答えただけ。
意図的に１０分にはしませんでしたよ、あえて１０分未満、その方がより気付きますから。
ま、参考ですから。

>>344
賢い検討者というのは元々ここに書かれたことは信用していない。
賛成意見反対意見どうでもいいこと、全て自分で調べるさ。
そして自分で買う買わないを判断し、レス全部はクールにみてるさ。
他のスレの賢い検討者も同様だと思うよ。

昨日は日曜日で休みなのに一人○役のフォローの書込みご苦労さん。
それにしても何でこんなに必死になるんだろう？

＞348
ン？たまたま休みだったんですかね？本来ならかき入れ時だと思うん
ですけどね。日曜日は。

全然関係ない部署で申し訳ないですが、市役所学務課にゼルクの
小学校の学区の問い合わせがかなりあるらしいです。
参考までに・・。

どの小学校になるかということは、学区ごとの内情を知ってる人にとっては
非常に重要な問題ですよね。
でも目の前に小学校があるのに何でわざわざ問い合わせる人が多いので
しょうね。

市教委の知人に聞いた雑談の中での話です。
市外の方や未だ物件を見ていない方、目の前でもその学区
とは限らないので子供を持つ親でしたら確認するところでしょう。
私自身小学校のすぐそばに住んでいますが引越し前は
きちんと市に確かめました。
参考までに書き込みしただけですので、そんなに詮索しなくても
いいと思いますが・・。

３２５番さん。ついに憲法まで出てきました。でも市役所で違憲かどうか聞いても
むだでしょう。憲法裁判所ではないのですから。
このケースは最高裁までいっても「財産権の侵害で違憲」とはなりえません。
弁護士と相談なさってみてください。

不動産を購入する時は販売業者が必ず学区の説明をしてくれます。賃貸で借りる
時でも仲介業者が学区を教えてくれます。
購入予定者の家族構成は説明時に必ず確認するので、学区の説明をしない業者が
いるはずはありません。
いくら大京でも、そこまで販売員のレベルは低くないでしょう。

でも現実問題そういう話がでたんだから。「すごい反響だね」
という話だけです。　１つ情報提供しただけなのに業者さんまで
叩くのですね。私は賛成派でも反対派でもありませんでしたが
ここまで書かれると反対派の方々の意識を疑います。

財産権については３５３番さんが正しいと思います。
国分寺市のまちづくり条例は６月２１日午後１時５１分に市議会で
全員一致で可決されました。もちろん可決即発効ではありませんが、
市は来年１月１日施行を目指しております。マンション購入者の
ほとんど全員は１月１日には、法的にマンション住戸の所有者とは
なっていないでしょう。したがって、財産権侵害の主張は不可能です。
売主が良心的であれば、当然重要事項説明書の中で、「まちづくり
条例の施行にともない、建物の建替え時にはかくかくしかじかの制限
を受けることもありうる」との一文を明記するでしょう。更に良心的で
あればパンフレットやチラシの中にもそのようなお断りがのるはずです。

まちづくり条例を取り上げていただいて嬉しいかぎりです。実は
私は３年間にわたるまちづくり条例案の作成に市民参加していました。
といっても、仕事があってとても毎回は出られませんでしたが、要所
要所はしっかり頭に入っています。そこで感じたことは市民の皆さん
が国分寺崖線にかける意気込みがいかに強いかということです。
とにかくその点だけは皆さんにお伝えしておきたいと思い一文を
投じました。

355番さん。　ゼルクがすごい反響なら、6月26日が締切で抽選会だった第１期３次販売は
わずか２３戸だし、きっと完売っだんでしょうね。
完売御礼の通知がどこを探しても見えないけど。

はっきり言って私はゼルクには興味ありませんでしたが、
たまたま他の話題の中でそういう話がでたから
情報提供したまでです。３５８さんみたいなこと聞かれても
私にはわかりません。　でも何故一市民が書いた事を
そこまで嫌味にとるのでしょう。

反対派の方もちょっと行きすぎの感がありますね。崖線を重視する気持ちも
わかりますがお互いもっと歩み寄らないと良い結果は生まれないと
思います。この世で一番大切なのはやっぱり人間同士の繋がりだと思いますよ。
両者度が過ぎるとここには誰も入らなくなってしまいます。どちらかを追い出す
ような事になると折角の書きこみを見てくれる人もいなくなってしまう。

３５６さんの「来年１月１日に、マンション所有者でないと、財産権の侵害
の主張は不可能」について、教えてください。

ゼルク以外の物件、例えば武蔵野レジデンスも引渡しは来年でしょうから
財産権の侵害の主張は不可能ということですよね。

今年グランプラドを購入した人は、来年１月１日は所有者だから、
財産権の侵害を主張できる。となると思います。
（武蔵野レジデンスも、グランプラドも、高さを正確には知りませんが、
いずれも基準以上であるという前提で書いています）

では、今年グランプラドを購入した人が、来年以降、中古で売りに出した場合、
それを買った人は財産権の侵害を主張できるのでしょうか？
私はよくわからないのですが、おそらくダメのような気がします。
だから、グランプラドの中古を高い値段で買う人はいないと思います。
そうすると、今年グランプラドを買って、来年以降、売ることになった人は
中古では高く売ることはできなくなってしまいます。
これはグランプラドに限った問題ではありません。
基準以上の高さのマンションすべての問題です。
基準の高さ以上の中古物件の市場価格が、いっせいに値崩れすることに
なるのでしょうか？
（マンションの価値が下がることになり、
　財産権が侵害されるということにならないのでしょうか？）

また、今、マンションに住んでいても、何十年後かのマンションを
建て替えるときに、所有者が子供の代にかわると、
その子供は、来年の１月１日時点で所有者でないので、財産権の
侵害を主張できないで、建て替えのときに狭くなってしまうのでしょうか？

ゼルクの問題だけでなく、国分寺市内にある基準以上の高さである
マンションすべｔの問題のような気がします。

私は、賛成派でも反対派でもありません。
どちらの方も、近隣市の行政の方も、条例案作成に参画された方も
私の理解でよいのか、どうか教えてください。

私の理解だと、これから、国分寺のマンションを買うのは、すごい冒険を
するようでこわいことになってしまいます。