国分寺ゼルクハウスはどうですか

休日の散策には事欠かないロケーションですね。でも、確かに名水は
保全しなければいけませんね。

これだけ首都近郊にありながら「全国名水百選」に選ばれるほどの
水質の湧水群は今後も保全されなければならないと思いますが。
デベロッパ−にはそこのところをよく考えていただきたいです。

この物件、2年くらい前からすでに地元では話題になっていました。
ついに売り出すのですね。

あのあたりの環境は都心近郊にあっては希少価値があると思いますね。
夏には蛍も飛んでくるほどの清らかな水質をたたえた湧水群です。
基礎工事によって湧水量などへの影響が懸念されます。
デベに考え直してもらえないものでしょうかね。（建設中止を。）

05です。最後の一行次のように訂正します。「デベに建設中止を検討して
もらえないものでしょうかね。」
（本来ならああいう土地には行政が関与して、買い取ってしまうのがいいよ
うに思うのだが。値段が高くて買えないのかな？）

国分寺駅までの道のりは急坂、細い道路で結構大変です。
検討中であれば必ず現地までの道を徒歩で確認するべきです。
毎日の買い物（スーパー）にも苦労しそうです。
自然環境はすばらしいですが。。。
個人的にここのデベは大嫌いです。

国分寺市が物件の南側の土地を購入し、お鷹の道から数百ｍほど後退
したようですが、それでも地下水脈への影響は懸念されます。
大京、トヨタホーム、オリックスリアルエステートの３社は、企業の利益
最優先のプロジェクトを即刻中止するべきですよね。

08さんに同感！今年末から国分寺市民になる予定の者ですが、
あの湧水群は国分寺市民のみならず都民の財産と言っても過言では
ないように思います。あの地下水脈を損なうような建物は建てるべきでは
ありません。

国分寺ゼルクハウスの購入を検討しているものです。最初の投稿にこの物件は「訴訟もあるようです」とありましたが、チラシやもらった資料には訴訟については一切触れていません。直接大京に確認してみるつもりですが、販売者はとかく都合のよいことしかいわないでしょう。訴訟の現状と先行き等について正確な情報をお持ちの方からあらかじめ真実をお教えいただければ幸いです。

10さんへ。Google で「国分寺ゼルクハウス、訴訟」と打ち込むと
出てきますよ。じっくり読まれてよくご検討なさってください。

ＧＷの内覧会に予約を入れています。
訴訟のことは全く知りませんでした。
当日大京に聞いても多分業者よりの説明しかしてくれないと思うので
訴訟の経緯と状況についてご存知の方教えて下さい。

お鷹の道の自然を守ろうという主旨に賛同する弁護士や市民が原告団を
形成し、業者を相手取り、工事差し止めを要求する訴訟を起こしているようです。
http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

「湧水を守れ」ホタルも原告に
国分寺のマンション差し止め、住民ら提訴

国分寺市にある全国名水百選の一つ「真姿の池湧水群」近くに
建設中のマンションを巡り、同市の住民ら73人が３日、開発業者５社に
工事差し止めと原状回復を求め、東京地裁に提訴した。住民側は
「水をくむ権利や景観権を侵害される」と主張し、訴訟の象徴として、
湧水に住むゲンジボタルと水生植物のナガエミクリも原告とした。
問題になっているのは、大京（渋谷区）やトヨタ自動車（愛知県豊田市）
などが同市西元町に建築中の８階建て分譲マンション。３棟から成り、
湧水から約１００メートル離れているが、住民側は「工事で地下水脈が
影響を受け、湧水が失われる」としている。
住民側は同地裁八王子支部に、差し止めを求める仮処分も
申し立てている。
大京の話　相当な時間をかけ、可能な限り要望に応えてきた。
理解を得られるよう今後も努力する。

毎日新聞　2004年３月４日（木）朝刊

http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

いやはや、驚きました・・・。

2004/03/04（産経新聞朝刊）の報道が詳しいですよ。
産経のホームページに載っています。

http://www.sankei.co.jp/eco/news/2004/03/04-2.html

国分寺ゼルクハウスは、一応トヨタ、大京、オリックスの３社名で売り
出してますが、実態は大京ライオンズマンションと考えたほうがよい
でしょう。トヨタのマンション建設はまだ数件しかなく、東京で建てた
２件はいずれも野村不動産とか東急不動産との相乗りです。今回
もノウハウ（企画、設計、販売、管理）はすべて大京頼りで、設計を
見ればこれが日本一の大企業が作ったマンション？と誰でも思う
でしょう。また、オリックスに至っては、計画がすべてでき着工して
から初めて売主に加わったので、名前を連ねているだけにすぎ
ません。要するに、最初からライオンズマンションを買おうという
人にはよいでしょうが、間違ってもトヨタとかオリックスのネーム
バリューに惑わされないことです。

マンションの購入を夢見て○年、不動産会社のチラシを検討して不動産鑑定士
になれるくらいの知識を得たと自負してます。その知識でゼルクハウスのチラシ
を鑑定してみるとかなりうさんくさいものを感じるよ。第一に、居住性とか、安全性
等５項目を全て英語で表現してる。これが曲者、いや、くせーしろもの。英語で
説明する必要は全くないじゃん。第二に、英語の使用はさておき、日本語の説明
にしてもこれって何という感じ。環境性というから周辺の環境がよいということか
と思ったら、台所の環境だって。それもディスポーザーがあるから台所の環境
いいとは誇大宣伝もいいところ。耐久性の点では、強度３０N以上のコンクリート
を使っているからと自慢しているけれど、設計基準強度２４Nで工事するのは群小
土建屋で３０Nは今や常識ですよ。高級マンションでは５０N、６０Nのレベルだと
いうことはご存知のはず。居住性の項でも室内から柱をなくしとあるけれど、
そんなこと今や当たり前のことですよ。こんな当たり前のことを、さもさも特別
仕立ての仕様のようにいっているゼルクハウスって何？もしやゼニゲバハウス？

坪単価２１０万円はくだらないという噂も・・・。

訴訟、訴訟と心配しているようですが、マンション建設関連の訴訟は
ほとんど気にすることはないですよ。海千山千の業者にかかっては
市民が起こす訴訟なんて全く無力であることは過去の多くの事例が
示しています。

わた

私も訴訟は気にしません。購入を考えてはいるのですが、本命ではなく
滑り止めといったところです。なにしろこの辺は安くて結構良い物件が
多いんですよ。目移りするんです。最近現場に行って周辺環境は抜群とは
思ったのですが、工事中の建物をよくよく見ると、東側の棟と南側の棟
は樹木が目前に迫る感じで、３階までの住戸は買ったらダメだなと思い
ました。買うなら４階以上だけど、肝心の値段がわからないんでは
きめようがなーい。値段は６月になったらきめるとか。

「環境」を売り物にしながら環境破壊をしている矛盾．．．。

この物件が、訴訟中でも自分が住むことに支障は無いと私も
思いますが、売却するときに不利になるのではと気になって
います。
国立で一部取壊し命令の判決が出たマンションは、その後
どうなったんでしょうか？
裁判の影響で売れ残りもあると聞いたんですが。
ご存知でしたら教えて下さい。

２０番です。裁判はそう長期化しないのではないでしょうか。市民ｖｓ業者の
裁判は、仮処分、一審、二審、最高裁と続くあいだに原告の人数はどん
どん減って尻すぼみになるのが通例です。
国立のクリオは裁判にもめげず健闘しているようですよ。つい最近の明和
地所発表の数字は後４０戸で完売だそうです。ただし、賃貸部分はいまだに
かなり空いているようです。とにかくお化け屋敷でも何でも、お値打ちと
思えば買う人はいるということでしょう。

さきほど明和地所の物件に関し情報をつけ忘れました。パンフの
中に特記事項として、訴訟中であること、市の条例が施行される
と将来建替えの場合２０メートルを超す高さの建築物は建てられ
ないことを明記してます。立派な業者ですね。

ゼルクハウスのチラシには訴訟のことなどひと言もふれて
ませんね。隠し通そうということでしょうか、それとも取るに
たらない小さなことなのでしょうか。

この湧水群は都内では本当に貴重なものですよ。
この泉が枯れるようなことがあったらデベはどう
責任をとるのだろうか。金儲けさえ出来れば他の
ことはどうでもよいという姿勢のデベの造ったマン
ションなど到底買う気にはなれない。

国分寺という場所が気にいってますが、デベが実質は大京だとしたら、
やっぱりシックハウスの件もきちんと確認しておかないと心配です。
最近の大京の物件は大丈夫なんですか？
よく入居前に測定器を持ち込んで確認した話を聞いたりするのですが
契約前に確認する方法はあるのでしょうか。
どなたか良い方法があったら教えて下さい。

基本的には「現物販売」を打ち出していますので、工事中の段階から
現場を見せてくれていますし、私の知り合いも、とあるライオンズマンションで
興味のあった間取りを、コンクリートを打った直後・内装工事開始直後と工事
途中・そして物件完成直前というように何段階かを踏んで見学し、測定器
などを持ち込んで確認し、納得の上で購入していました。大京に関する
論議はいろいろありますが、この点だけはすごいと思いました。ただ、この
物件の場合、いくら大京が主導とは言っても、トヨタ、オリックスの間で
どんな話になっているのか不明な点、また件の訴訟もありますので、同じ
ように工事現場の段階から何度も見学させてもらえるのかは、未知数です。
もう、販売センターがオープンしているようですので、そこで確認されるのが
一番かもしれません。

２９番さん、３０番さん。シックハウスの件はご心配ないでしょう。
２１世紀になってシックハウスを造っていてはそれこそ命とりに
なってしまいます。前科のある大京は慎重にやっていると思います。
それより、いきなり販売センターなどを訪ねないことです。行く前に
インターネットを含めできるだけ予備知識をたくわえてからいかない
と、たちまち業者のワナにはまりますよ。

たしかに３１番さんのいうとおりです。この物件は大変売り急いで
いるようです。大京はホームページで社長自ら、わが社はモデル
ルームを作らず出来上がった建物を見ていただいてご購入いた
だくと大見得をきっています。その大京がモデルルームを作って
消費者を煽って売り急ぐとはおかしくありませんか。建物のできる
まえに売り逃げようというのはどういうことでしょうか。販売センター
に急ぐのは、飛んで火に入る夏の虫になりかねませんよ。

ただ、単に販売センターに行くだけなら、特に危険は無いと思いますが、
来場者アンケートは、まじめに記入しない方がいいです。特に電話番号は
未記入にして、住所も町名までにして、「まだ参考の段階です。」と逃げ
ましょう。たいていは、これで引き下がってくれます。どうしても、と言われたら
メールアドレスだけ教えて、「メールで情報をくれ」と言えば、大丈夫です。
そして、興味が無ければ配信停止依頼をすれば、それっきりメールは
来ません。強引な業者のかわし方は、いくつもあります。私はこれまで一通り
大手・中堅業者の販売センターやモデルルームを見学しましたが、困ったことは
一度もありません。ところで、ゼルクハウスの販売センターはモデルルーム
のようになっているのですか？どなたか、行かれた方、レポートしてください。

「ライオンズマンションってどうですか？ 」というスレッドがたっています。
全部のレスが見られるURLはここ：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39126/

スレッド自体は2年くらい前にたったもので、ずっと休眠していたようですが、今年の2月からまた動きはじめ、4月からは活発に書き込みがあるので、今、上位のスレッドに上がってきています。
最近は、内覧会も含めて、相当ひどい実例が紹介されています。

ゼルクハウスのモデルルームの近くに住んでおり、毎日のように
その前を通っています。ある日、住友不動産シスコンと書かれた
看板がかかっていたので、職人に住友のマンションかと聞いたら
大京のマンションだと教えてくれました。なんで商売がたきの子会社
に仕事を頼んだのか不思議に思いましたが、事情通の説明によると
普通ならば本体工事をやっているゼネコンかその下請にモデルルーム
を作らせるが、やっつけ仕事で最短日数でモデルルームを仕上げる
必要があったのだろう、と。それでピンときました。今進行中の訴訟の
判決が出たら大きなダメージを受けかねない、ということで判決のおりる
前に売り切ろうということだろうと推理しています。

ゼルクハウスの管理会社が大京管理であることもひっかかります。
ちょっとデータは古いのですが、平成１２年７月８日に葛飾区の
かつしかシンフォニーヒルズで開かれた第４回マンションサミットで、
事例報告としてレクセル谷塚第２マンションの例が報告されました。
管理は大京管理で、仕事の内容の改善と管理費の大幅値下げを
要求し、ほぼ住民の希望どおりに改められたそうです。その時に
各管理会社の査定が非公式に発表されましたが、大京管理は
ワーストご三家の２番目でした。もちろん４年前の話ですから、
大京管理も多少は改善されているかもしれませんが、体質は
後を引いている可能性はあるとみたほうがよいでしょう。

このへんには、土地かんがあるので、あ、いい立地だなとすぐに思いました。ところが調べ始めると、訴訟はある、売主の主体はどこの社かわからないと、かなり問題があることがわかってきました。この板のレスも最初から最後まで目を通したのですが、結局売主の実体は大京と考えていいのでしょうか。トヨタなら、愛車もトヨタですし何となく
信用できるのですが、トヨタの主体性が全く感じ取れないので迷ってます。トヨタは、実際にはどの程度コミットしてるのでしょうか。ご存知の方、お教えください。

ほんと。私もなんでトヨタが顔をみせないのか疑問に思ってます。
唯一トヨタが出てくるのは、鍵がトヨタ独自のスマートキーだって。
これって変ですね。

国分寺ゼルクハウスは、要するに大京ライオンズマンションなんですよ。
それ以上でもそれ以下でもないということ。

もとはトヨタ寮の土地だったそうだ。
推測ですが、これを大京に売却したから、大京が売主主体になっている様
です。
環境破壊恐れで市民とのトラブルがあったそうです。その市民に対して、
大京のうそや一方的な説明があったらしいので、気に入らないです。
購入をやめた方が賢明でしょう。

当物件に関わる訴訟は次のリンクで詳細が見られます。

http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

環境問題に多くの方々が興味を持っておられることは嬉しい限りです。

国分寺ゼルクウスはライオンズマンションです。というのも、かつてこの物件には
ライオンズマンション国分寺云々（詳細不明）と、仮称がついていたそうです。
つまり、もともとは、ライオンズマンションシリーズとして売り出す予定だった
ということです。

確認したら、間違いがありました。訂正します。
もとはＫＤＤＩ社宅と三和銀行寮とトヨタ寮があり、最初はトヨタ寮があった土地
は規定値ぎりぎりいっぱいの建物を建てる予定だったが、国が指定の史跡
にしたため、公有化される方針なので、国分寺ゼルクハウスが建てられる
土地は、ＫＤＤＩ社宅と三和銀行寮があった土地となるそうです。
マンション建設規模が縮小し、国指定の史跡の破壊は防止できたが、計画
変更後の国分寺ゼルクハウス建設で、湧水の自然環境悪影響が懸念され
ているそうです。悪影響があった場合の責任についてはどうなるでしょうね。

国分寺市は事業者との間に「湧水保全対策に関する協定書」というのを締結しており、湧水量が減ったり
水質が悪化した場合は、工事に起因しているかどうかの調査を行い、工事が原因だということになれば
工事を中断させて現況復旧措置を講じさせる取り決めとなっています。
現況復旧が出来なかった場合、国分寺市は事業者に対して損害賠償を請求することができるとも書かれています。
なお、マンションの真下の湧水の湧き出し口と水路は国分寺市の所有。

モデルルームみてきましたよ。
感想は一言。とても高い（金額でね）マンションです。
仕様はそこそこだったけど。まあ最近のマンションだったらどこも同じようなもんです。
ただ８階建てのマンションにしては珍しくスラブ厚は２５０ミリだそうです。
それで上は８０００万（１１０平米）、下は４０００万弱（７０平米）とは。
坪２３５万〜坪１９０万だよ。びっくり！
ちなみにモデルルームには大京の人間しかいなかったと思います。
１時間近くいたけどトヨタホームの人間は見ていません。
セールスマンに、「結構、強気の価格設定ですね。」て言ったら、トヨタの方から、結構注文があったそうで、
機械駐にはセルシオが入るようにとか、キッチンの天板、洗面所の天板は等には指定があったりとか。
それに立地が一等地だからと、しきりに申しておりました。
たしかに南と西はいいけど、北はマンション建ってるし、東は工場だし、駅から徒歩１０分以上かかるし…。
駅からマンションまでの道のりはちょっと夜は寂しいかも。
広告ではいいなと思っていたけど、モデルルーム、現地、価格を考えたら、ちょっと考えちゃいました。
売れ残り物件を大幅値引きしてもらって、買うのも一つの手かなとも思います。
ちなみに駐車場は９０％強確保されてました。

スラブ厚２５０ミリとはご立派。ただし、それは大京の指定ではなく
施工者の清水の方針に間違いないですね。

この物件は、価格設定や訴訟問題などの関係で、早期に完売するとは
思えません。また、協定の関係で、物件自体が完成するのかも不明です。
完成してから様子を見るのがベストではないかと思います。もちろん値引も
完成後のお楽しみで・・・。

８階建てでスラブ厚２５０ミリは確かに一応の水準です。もし戸境壁厚が２００ミリ以上、
天井高２６００ミリとなっていればライオンズマンションより１ランク上と認めてよいかも
しれません。ただ、坪２３５万〜１９０万はいかにも高い！ですよ。汐留のマンション
よりちょっぴり安いですが、汐留とは資産価値が全く違う！ことに国分寺ゼルクハウス
の敷地は１、２年後に建物の高さが１５メートルに制限されることはご存知かな？
そうなったら、建替えのときは、せいぜい５階建て（天井高は２５００ミリ確保できるか
どうか）しか建ちませんぞ。もちろん資産価値は大暴落。大京は当然まちづくり条例
のことを知っているはずだけど、もちろんそんな説明はしっこない。購入を検討して
いるひとはそのことを理由に大幅値下げを要求しなければ、後で泣きますよ。

４８番さんのいうとおり。近い将来、４階か５階建てしか建てられない。
もちろん、５年や１０年で建替えということはありえないけれど、資産
価値は絶対に大暴落。売ろうと思っても、条例施行後は半値以下
を覚悟する必要あり。

もう少し詳しく教えて下さい。
１５目メートルに高さ制限される事の根拠は
何がどう変わるからなのでしょうか。

５０番さんのご質問に答えて。国分寺市では「まちづくり条例」案が３年がかり
でできあがり、今月か来月中に市議会へ上程されるんです。
１５ｍの根拠は、条例の中に＜開発事業に関する新しい主な基準＞と
いうものがあり、建築物の高さの基準が定められてます。それによれば、
「商業地域を除く地区で、国分寺崖線区域内は原則１５ｍ（十分な緑化等を
行った場合は２０ｍ）以下と規定する」となってます。
なお、これに続いて「地下水の観測等」という基準もあり、「建築物の基礎が
れき層に及ぶ工事を行う場合、地下水の観測を２年間行うこと、また湧水
に及ぼす影響等について事前評価を行う」となってます。
ゼルクハウス建替えの際は、この二つの規定に従う必要があります。仮に
５ｍのボーナスが認められて２０ｍまで建てられるとしても、７階がやっと。
それも天井高を２．４ｍくらいの低い天井にしないかぎり無理。もしボーナス
が認められなければ１５ｍの高さ。天井高を低くしないかぎり５階建ては
不可能、４階で諦めるしかないんですよ、国分寺ゼルクハウスを買いたいと
いう諸君！！
とにかく議会での成り行きがはっきりするまでは、手付金の支払いは控え
たらどうですか。