【芝浦の島】どうするShibaura island-3

>>358

いわゆる知覚品質の誤謬を感じる。
芝浦島と比較すべきは同じベイエリアのＷＣＴなどの港南地区だが、
山側の三田エリアを比較対象にしてしまっている。
山側の三田エリアは戦前からの邸宅地であり都内でも非常に地価が高いところ、
明らかにアンカーポイントを置き間違えている。
それが、デベロッパーの目論見でもある。

ここを買う人は東京に憧れを持つ田舎の人。
もしくは通勤が大変な日野とか厚木とか熊谷とかの
国道16号より遠くに住んでいる人。
もしくは親の金を相続した、ボンボン。
同じ住人なのに、住む階で貧富を分けられ、他人が
見たら、「どっちも埋立地住人じゃん。」って事が
わからず優越感に浸ってる。

芝浦島のベンチマークになるのは、港南のＷＣＴや同じ芝浦のＣＭＴと考えるのが妥当であるが、
しれらのマンション群と、平均販売価格で１０００万以上開きがあるのが根本の問題。
ＳＭＡＰ広告の失策も問題を更に深刻化してしまった。

>>362
362の意見を換言すると、田舎モノ故に、都心エリアでの、ミクロの不動産価値を識別する能力にかける
人が、販売価格の価格の高さによるクラス意識や山の手線駅からの近接性に目を奪われた結果、判断ミスを
おかしている。資産相続を受けられる資金的に余裕がある階層ではさらにこの傾向が強くなる。

>>356
> 真の意味で商品力がある場合（立地抜群、建物最高）、宣伝力や営業マンの力も必要なく自動的に
> 羽がはえたように売れていきますが

港南の定借タワーは、全く宣伝しなくても、勝手にメディアが取り上げて呉れるし、すごい倍率で即日完売でしょうね。

>>365
そのとおり、まさしくそれが商品力。

（．．．あれは商品力とは違うだろー。住友も内心ハメラレたと思ってるのでは？）

>>367

低コスト、立地の良さを備えたマンションは立派な商品力を持っていることになりますよ。

>>362
どこ生まれどこ育ちかしらないけど、この発想が田舎物。

低コストっていうか、契約時価格で縛られてるだけじゃーん。
採算を合わせるために、どんな仕様になるか分かったもんじゃないよ。
今の段階で、そんなに持ち上げすぎるのは性急かと。

１期販売ってたしか７月下旬予定だったよね・・・・・・
ＨＰみても、いまだに未定、、、、
今週末に内容発表して、登録開始して、抽選するのか？
そりゃ無理ってことだから予定延期決定だね

そうすると予想以上に深刻な販売状況ってこと？
待ってれば新価格発表とかいいそうだな

>待ってれば新価格発表とかいいそうだな
そうなったら購入者スレがかなり面白くなるな

>>土地の評価額はＣＭＴ＞＞＞＞ＷＣＴ＞芝浦島

これって仕入れ価格の誤りでは？
ＷＣＴの営業が、そんなことを言っていました。（ＣＭＴ）
高く仕入れたので、あまり安くできないと。

ＷＣＴとＣＭＴがほぼ同じ値段でＷＣＴがグレード高い。高い地代を購入者に付加してる。
島は、グレード低くて値段が高い。何ででしょう。
だからＷＣＴに決めましょう。（セールストーク）

でも、ＣＭＴ安いですよね？
島が高い理由は、本当によくわからない。

芝浦島が高いのは、URから土地を仕入れた値段が高いというのと、共同事業体ゆえ
中間マージンがかさんで割高になったという二つの理由があるね。
三井単体の事業だったらブランド売名重視で、薄利多売への方向転換も容易だが、
これだけ売主が居たら、販売代理店はどうにかして全売主に対して利益を出さねばならなくなる。
そのため、価格変更も容易にままならない。出来ることは、牛歩戦術で他の物件に出遅れた人を
捕まえることだけ。

おまけに広告費を無駄に使いすぎた。

これらのコスト、かぶるのはすべて消費者です。

業界関係者のコメントが多くてびっくりしています。
でも、芝浦アイランドいいじゃないですか。
検討しています。

CMTはまだしもWCTが競合なんて信じられません。怖くて夜は品川駅から歩けませんよ。
（港区在住ですが、芝浦と港南を比較している人が多いのにびっくりします。）

WCTは終電までシャトルバスがありますよ。歩くつもりはありません。
みんなＷＣＴにおいでよ。

>362 同じ住人なのに、住む階で貧富を分けられ、他人が
見たら、「どっちも埋立地住人じゃん。」って事が
わからず優越感に浸ってる。

残念ながら芝浦アイランドは、低層階と高層階ってそんなに価格差ないんです。
低層はプライベートガーデンが眼下にあるしね。
だから収入の格差が開く居住者層にはならないんです。

もっと勉強しな。

>>375
WCTを競合対象にしたのは島工作隊だったと思いますが？
同じ大規模物件だし、港南も芝浦の立地がそんなに変わらないから、比較対象としてはおかしくないと思います。
品川駅からWCTに帰宅できないって言ったら田町駅から芝浦島の道も無理でしょう。

＞378

アイランドのグローブから田町まで徒歩８分と、
WCTの品川駅まで１２分の差は大きいと思うけれど。
ターミナルバス（１回１００円だっけ？）もなんだかなって思ったけれど。

アイランドは田町からの道は、どーんと一本道で広くて明るくなり、
一昔前にくらべて本当によくなったよね。
徒歩８分っていう気があまりしないんだけれど。

まあ、品川の駅の再開発がもたらした恩恵は大きいけれど、
それでもWCTはJRの駅からは遠い・・・。

>>379
いまさらWCTと比較してもどうかなと思うが、とりあえずあげときます。
WCT：品川14分、天王洲アイル（りんかい線）8分、天王洲アイル（モノレール）4分
グローブ：田町8分、三田（三田線）10分、芝浦ふ頭駅（ゆりかもめ）9分

現地歩いた経験から言うと、夜帰宅する道の雰囲気はそんなに変わらりません。
島の道は一本で広くて明るいというが、品川東口からWCTまでの道も一本で広く明るい。
私なら両方とも深夜で歩きたくないけど、シャトルバスがある分WCTのほうが便利だと思います。