プラウド駒込　【3プラウド目】

　エンジニア（建築関係ではないですが）として、自分なりにまとめた考えは以下のとうりです。
-どんな物件も万が一活断層の近くにたっていて、直下型地震がきたらかなりなダメージはうける。 (この万が一がきてしまったら仮に耐震力が等級３でもだめなのでは）
-プレート型地震の場合、ゆれに関しては”地の利”が大きく左右する。
　やはり、京浜東北線以東は不利、本郷台地の上にたつ駒込は、大きく心配する必要はない。（ただし、大げさな？野村さんが”比較的強い”といっているぐらいなので、めっちゃ強いわけではない）いつか大地震はくるかもしれない、でも駒込染井が今後30年、震度７になる確率はどれくらいなの？まあ、私が年末ジャンボにあたる確率よりは高いかも知れないけど。。。。
-CDE棟は完全なL字ではない。しかも団地に見られるＬ字の様な一辺がかなりながいということではないので　接合部のある一部にかかる荷重は小さい。
-仮にL字としても、構造設計がしっかりしていれば恐れることはない。
　いま問題になっているマンションってほとんどが直方体ではないですか？
-表面に見える部分も大切だが、杭が打たれている位置も重要なのでは？（確認わすれていました。どなたかご存知ですか？）

２９さんのいうように、大きな震度の地震が襲った場合の、壁、天井の占有部分の修繕費用は、ローンがある自分も心配です。
ただ、私の結論は、手付金を無駄にしてまではキャンセルはしたくない。
私の購入価格の内訳は、大雑把に占有部分の建設コスト、共有部分の建設コスト、土地価格、野村不動産の営業費用および利益。もちろん野村不動産の部分が圧倒的におおきく、占有部分である天井、壁の修繕費用が手付金とくらべ大きくなるとは思っていません。また、仮に地震で占有部分の修繕が必要になった場合は、同じ負担を強いられる方（必ずいるはず）と連携して、修繕費用を“値切り”たいです。もちろん瑕疵がある場合は徹底的に戦いたいとおもいます。あくまでも私個人の考えですが。
ただ、安心感を高めるためにもいろいろ聞いていきたいですね。野村さん、見ていらしたら一言。今度の内覧会、かなり構造に詳しい方をご用意ください。

４１さん
私の一連の質問(CDE棟のＬ字？問題)を、まとめて戴き有り難うございます。

>仮に地震で占有部分の修繕が必要になった場合は、同じ負担を強いられる方（必ずいるはず）と連携して、
>修繕費用を“値切り”たいです。もちろん瑕疵がある場合は徹底的に戦いたいとおもいます。
是非連携して頑張りましょう！宜しくお願い致します。
このマンションの書き込みを見ると、住民の結束力が強そうで心強いです！！

４２さん
このマンションの書き込みを見ると、住民の結束力が強そうで心強いです！！
⇒本当ですね。こういった表現が正しいかわかりませんが、知識レベルの高い方
が多いように思えて安心します。心強いです。

不安になってインターネットで調べたところ
専門家が存在を確認（あるいは推定している）活断層は
駒込周辺にはないようです。近いところでもさいたま市周辺。
立川断層など。東京２３区内にはないように思えましたが、どうでしょう。
興味がある方はこちらの活断層研究センターのHPをご覧ください。
http://www.aist.go.jp/RIODB/activefault/
（　専門家の方がいらっしゃったら、コメントお願いします）

またまた、素人で恐縮です
　マンションをいろいろ検討していたときに、活断層についての情報も調べたことがあります。
調査結果のいくつかに”東京区部に関しては疑わしいような地形はみあたらない。ただし、地表が建物道路等でおおいつくされているので未知な部分もある”との記述がありました。
　ただ、疑い出したらきりがなく持ち家など日本中どこにももてなくなってしまいます。
なお、地形に関してもいろいろ調べていて、一例としては
　http://www.kanto-geo.or.jp/kaitai/index.htm
を参考にしていました。結果、暗渠となった川も外れていることもわかりました。なので、私は地震のおり、震度が高くなるリスクは大きくないとおもっています。
私が心配なリスクは地震よりも、まだ決まっていない自分のローン金利の急騰です。０．５％あがっただけでも、、、ぞっとします。

地形的なものは、正直今住んでいるところよりいいので、私はあまり心配していません。
建物の、耐震・免震に関しては、全く疑わずにいて自分で調べることもせずに本物件を購入してしまったことを、今では恥ずかしく思っています。
私はCDE棟の購入者です。説明会では納得いくまで質問しようと思います。

話題が変わって恐縮ですが、プラウド入口脇の公園はどんな風に
できあがるのかご存知の方がいたら教えてください。
Ｆ棟と線路の間にある公園（マンションギャラリーの近く）は
ホームレスらしき方達が昼寝しているのをたまに見かけます。
プラウド入口脇も区に渡された後は、無法地帯のようになって
しまうのではないか心配です。遊具を増やして人が集まる
公園になるよう工夫したり、時間で施錠などだと安心ですが〜。
どうなんでしょう？もしご存知の方がいたら教えてください。

初めまして、Ｇ棟を購入した者です。
色々、参考にさせて頂いております。
本日、ローンの契約をしてきました。
そこでちょっと？と思ったことを二件、記載します。

11年以降の金利も変わらない記載があるが？
契約時に作ってもらった返金プランの金利、１％引き、の
魅力に負けて、銀行から借りるとしました。
ですが、これは特約で数年毎、例えば二年とか三年毎に
更新料（？）を六万円近く払ってのものだそうです。
何も考えずに11年以降も１％引きの固定金利だと思って
ました。

免震でも保険の割引がない？
Ｇ，Ｈ棟は免震構造なので、姉歯さんの様な設計者ではないだろう？
と勝手に考えておりました。
今日、地震保険（かな？）の場合、免震構造だと割引があるが、本件
は野村の方で免震となってないので、割引にならない、と言われました。
これはローンの銀行の保険の担当の方の対応です。
野村の私を対応したくださった営業の方にこのことを伝えて調査して
もらってます。
何か進展がありましたらまた記載します。

＞Ｇさん
ローンの金利は先が読めないので、変動か固定化どちらがいいのか本当に悩みますよね。
私たちは３５年間に金利は上昇すると考え、フラット３５の固定金利で決めました。
金利の低い所では、２．４９％からありますし、借り入れの時に手数料はありますが、
過去の住宅金利を考えると、この低金利で３５年間変わらないというのはとても魅力的でした。
世の中インフレ方向へベクトルが向き始めているようですし、これしかない！と決断しました。
インターネットでもフラット３５と検索するとすぐに調べられますよ。

住まいサーフィンに第２の姉歯のことが書かれています。毎日ニュースで流れる耐震強度偽装の話は
とても心配ですね。駒込は大丈夫なのでしょうか。本当にこの時期にマンションを購入することは心配の種が
つきませんね。私は野村竹中だから大丈夫と信じてはいるのですが、こうも毎日次から次へと新事実が報道
されると何を信じて良いやらとまどいます。皆さんはいかがですか。

50さんへ
疑い出すときりがないのですが、御指摘の住まいサーフィンの記事
( https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=54 )の最後に、

> 是非,売主に「社団法人日本建築構造技術者協会」の審査を受けて貰う様に要請する事をお勧め致します。

とありますので、内覧会の時に皆で要求してみませんか？

　そう、疑ったらきりがないです。でも安心するためと将来の資産価値を考えて、いろいろ聞いてみるのもいいですね。
エンジニアらしくないコメントですが、この物件野村竹中の物件だからというより、野村４０周年ということで、（実際ホームページにも絵がでています。http://www.nomura-re.co.jp/）そうそう変なことはしていないと安心してるんです。
　それに、今回の事件で大手の物件はかえって価値が上がるという見方もあるようです。
でも好事、魔多し（漢字あってる？）ということもあるので。。。
　ところで、クリスマスのイルミネーションがきれいですね。来年の今頃、エントランスはどうなんでしょうか？入居時の桜とともにちょっと期待しちゃいます。

クリスマスのイルミネーションってプラウド駒込にあるのですか。それとも街中の一般的な話でしょうか。
来年以降エントランスにあればいいですね。

購入して感じたのは野村は２流と思います。
竹中を１流と信じたいです！
購入後色々勉強しました。野村儲け主義の企業と分析しました。

>>44、45
専門家ってほどではありませんが、このあたりの地形について。
本郷台地は下町より安全ですが世田谷などよりは危険性はあるようです。
基本的に地層は固い層が地表面から近いところにあるのですが、
さらにその下の２０ｍから３０ｍくらいのところに柔らかい地層が
あります。ですので大きな建物ではその下の固い層までパイルを打ち込み
ますから３０ｍ〜４０ｍになります。世田谷・目黒などはベタ基礎も可能
な土地が多いです。
東京都都市整備局のＨＰでもわかるとおもいますが、世田谷などよりは
危険性の高い地層に指定されていまけど、心配するほどのことはないの
ではないかと思います。動坂下より上野方面の不忍通り沿線、春日・後楽園
などは直下型で有名な安政の江戸大地震の時にかなり被害が出ています。

活断層型地震（あの阪神淡路大震災など）のことを危惧されている方もいます
がプレート型地震に比べれば頻度はずーっと少なく周期が長いので年末ジャンボ
に当選する確率より低いでしょう。荒川断層が通っているはずですが、このあたりは
そこからはずれていると思います。活断層から２ｋｍも離れていれば大きな
被害は少ないと思われます。神戸の時がそうでしたよね。あとは専門家にお願い
致します。

＞４８Gさん
確認しましたが、私も提携ローン1％優遇（35年間）、固定3年で申し込みましたが、3年後にまた固定3年で契約しても手数料の10500円だけということでした。銀行によって違うの事と思います。
また、地震保険については私もG棟ですが、免震構造で割引されるかどうかはわかりません。しかし、ほとんどの地震保険ではプラウド駒込は住宅性能表示耐震等級1級ですので、１０％引きになると思います。

ところで色々なマンションでクリスマスデコしていますよね。私も来年のクリスマスチョット期待しています。

５５さんへ
東京都都市整備局のＨＰの、具体的にどこに危険性の高い地層についてありますでしょうか？
探したのですが見つかりませんでした。教えていただけると嬉しいです。

私もクリスマスのイルミネーション、かなり期待してます♪

>>57
東京都都市整備局のＨＰにも載っていたと思っていたのですが、
「第５回地域危険度測定結果の報告書」に色刷りで掲載されていたものです。
勘違いですみません。都内の公立図書館にこの報告書はあります。
本郷台地は世田谷などよりは軟弱な地盤ですが、下町の沖積低地よりは安定
しています。簡単なものですが、以下の土木技術研究所の報告もご覧ください。
http://www.doken.metro.tokyo.jp/7_seika/nenpo/8nenpo/0815.htm

内覧会の日程も決まりいよいよですね。ところで、野村×竹中で大丈夫だとは思いますが、皆さん内覧業者とかに依頼するかたいらっしゃいますか？ご意見お願いします。

55さん
「地域危険度測定結果」で検索したら出てきました、東京都都市整備局のHP内に！私の調べ方が悪かったようでした。
すいません。ありがとうございました。
世田谷・目黒の方が地盤がよいとのこと、今の住まいがまさにそのエリアなので、少し気になってしまいました。
教えていただいた資料で具体的な丁目ごとの危険度の測定結果では、今住んでいるところより駒込４丁目の方がが上だったので、なんだかほっとしました！
永住するつもりで選んだ場所なので・・・

豊島区のホームページでも地域別危険度のマップが出ています。
http://www.city.toshima.tokyo.jp/bousai/index.html
区としても震災等の対策の取り組みなどもでているので参考になります。
　また、http://www.city.toshima.tokyo.jp/seisaku/plan/2004/toshimasu/zenbun.pd...
では、街づくり計画もでていました。駒込周辺一帯はアメニテイ地区として指定されているようです。これからが期待できます。
この物件も緑の景観としては提供公園も含め貢献しているはずなのでちょっとうれしいです。

59さん
内覧会ですが、我が家は夫婦だけでチェックする自信がないので、内覧業者さんに依頼する予定です。
内覧時間の制限がないのは良心的だと思いました。

62さん、内覧業者さんは具体的にどこを考えていらっしゃいますか？また料金はどのくらいかかるのでしょうか？

「内覧業者ってどこがおすすめ？」こんなスレがありますよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3509/

６４さん、ありがとうございます
夫婦でがんばってみます。

姉歯問題。こんな掲示がありました。大丈夫かな。不安は耐えない、まいった。野村さんどうかちゃんと不安を解消させて下さい・
第一に、一番大きいのは設計施工の問題です。つまり、特に今回問題になっているマンションやホテルの建築では実質的に設計と施工が分かれていない。ひとつの所がやってしまっている。
　この問題は阪神大震災の時に、問題点として指摘されている。大手で優秀な技術を持っていると言われている竹中工務店が阪神大震災の時、設計施工を自分の所でやったビルがほぼ全部倒壊している。ところが、独立した設計事務所が設計監理した建物はほとんど倒れていない。
　つまり、設計監理が第三者として入った建物は安心であった。大手であってもいかに利益第一で設計しているか、このことで明らかである。利益第一の設計は基準はあるが構造計算上の安全率はゼロであり、現場での手抜きがあれば基準以下になる。
http://www.jrcl.net/web/frame051219d.html

>６７さん
私も「竹中工務店ってどう？」のスレで同書込みを読み、一瞬不安になりましたが、URLのトップページを見て
この情報性の信憑性は低いと判断しました。尚、この書込は、阪神大震災で竹中工務店は地元の為、他に比べ、
施工物件数自体が多かった為、倒壊数も多かったらしい(？)ことから引き合いに出されたのではないかと推測
します。

ところで、
>４８のＧさん
Ｇ棟は免震構造なのに、地震保険で免震構造と認められなかった件、その後どうなりましたか？
野村不動産の対応状況が大変気になります。宜しければ続報を教えて下さい。宜しくお願い致します。

＞６７です。６８さんありがとうございました。少し安心しました。
私もG棟ですが、住宅性能表示の耐震等級1級で、地震保険１０％割り引きも無いのですか？それとも１０％＋免震割引ということでしょうか。
H,G棟は住宅性能表示の耐震等級1級もないということになれば、免震構造は公的には何の魅力も無いということにんるような気がしますが。

免震構造での地震保険の件、野村の営業さんに電話で調査願いを
したまま、連絡ない状態です。
これからメールで問い合わせてみます。
判り次第、また書き込みます。

>７０さん
御回答有り難うございます。１週間以上も調査結果連絡が無いのは、野村の対応を疑いたくなりますね。
このような大事な事は１週間以内に中間回答でも連絡が欲しいですよね。
何か分かりましたら、宜しくお願い致します。

＞６９さん、７２さん
７１です。
問題点を少し誤解していました。つまり地震保険は免震構造だからと言って特に割引は無く(多分？)、
耐震等級１級として10%割引はあるが、これはＧ,Ｈ棟以外の棟でも同じなので、地震保険の割引に
関してはＧ,Ｈ棟に特に優位性は無い。更に建築年割引との重複適応は出来ないので、昭和５６年以降の
建築物では、耐震等級が１級では割引のメリットは事実上無い(？)という事ですね。なるほど。

　つまり、昭和５６年以降に建設許可が出た新築物件はすべて耐震等級１は満たしているので、もともと条件が重複しているということですよね。
等級２以上はまた別の割引があるいうことですね。免震棟は関係ないと。納得できます。建物自体の強さは同等なのですから。
　ただ家財の地震保険については、免震であればゆれが少ない分損傷するリスクは少ないので割引が適用されてもいいのではと思います。
　

参考に教えてください。昭和５６年以降に建設許可が出た新築物件は姉歯物件等も含めすべて耐震等級１は満たしているのですか。あくまでも住宅性能表示を取得している物件だけということでは

ネットで得た知識ですが、耐震等級１というのは平成１２年に制定された住宅性能表示制度で、国が認定した
第三者認定機関が評価し発行する住宅性能評価書に記載されるもののようです。但しこの住宅性能評価書の取得は
任意であるため、昭和５６年以降に建設許可が出た新築物件全てが耐震等級１というわけはありません。
更に最悪なことに、姉歯の偽装物件でも住宅性能評価書を取得した(耐震等級１)物件があるとの事で、
耐震等級１だから安心とは全く言えないとの事です。　詳細は"住宅性能評価 姉歯"とかで検索し、１２月８日
あたりのニュース記事を御覧下さい。

７７の自己レスです。
７６さんの御質問
> 昭和５６年以降に建設許可が出た新築物件は姉歯物件等も含めすべて耐震等級１は満たしているのですか。
に対しては、７６のＷさんの御回答がふさわしいですね。(７６さんの御回答を読む前に書いてしまいました)
私が書きたかったのは、住宅性能を評価する国が認定した第三者認定機関でさえも姉歯の偽装を見逃した
という、「耐震等級１」の信憑性です。

７５です。７６さん７７さんありがとうございました。
でも免震構造ってあれだけ宣伝してる割には耐震等級は他のマンションと同じ1級なんて、なんかまだ技術開発途中で、本当に有効なのか、結局震度６には絶えられない。他の公共施設や著名ビル等の免震構造ではない建物のほうが地震に強いなんて。チョット考えさせられますよね。

http://www.jssi.or.jp/gaiyou/me-16.htm
http://www.jssi.or.jp/gaiyou/me-18.htm
↑こいうのを見ると期待しちゃうんですけどね〜免震構造。
結局はどこまで信用していいか分からない評価機関の耐震等級認定よりも
実際の災害の時にどれだけ効果があるのかが一番大切ですからね。

　免震構造でも設計の仕方によると思いますよ。Ｇ，Ｈは建物の強度を過度にとるよりも、梁や柱をすっきりさせることにより住環境を優先したらしいです。
でも、免震構造はやはりゆれが少なく、不安感が少ないというメリットはあると思います。
　その他の棟も、逆梁構造等を使って住居スペースを広く取っているようです。
どちらの方も、大地震の洗礼は受けていないので私も多少の不安があります。
　免震構造であればダンパー、逆梁であれば直接風雨にさらされる梁等、いずれにしても、管理とか予防保全には最新の注意を払わないといけないと思っています。
野村さんもこれだけ宣伝した大規模物件なので最善を尽くしてくれるとは信じてはいますが。。。。

昨日野村から、パンフレットの図面と実際の施工内容に相違点が見つかりましたのでお詫びして訂正いたします、という報告が来ましたが何となく納得がいきません。大した違いではないのですが、安全上の問題からこのように変更しましたとか、ちゃんと理由を伝えるべきではないかと思うのですが・・・

>81
引渡し後の管理などは所有者（管理組合）の責任。
売主は瑕疵があれば補償する程度ですよ。

＞８０さんのhttp://www.jssi.or.jp/gaiyou/me-18.htmをみていて、ふと疑問が生じました。
地中でつながっている、水道・ガス等のライフラインのパイプはどうなっているのでしょうか。建物内は揺れないで、地中は揺れているとなると、パイプにすぐ亀裂が生じてしまうのではないでしょうか。この部分も免震になっているのでしょうか？素人質問ですいません。

あけましておめでとうございます。
今年もどんどん情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

あけましておめでとうございます。
＞８３さん
　私の場合は共用部だけでなく、自分の部屋の部分が変更になっていました。
当然あるべき梁の部分が図面から欠落していました。ある方が構造的には強いとは思うので納得しているのですが。
　ただ、この時期なので、いろいろ疑心暗鬼になってしまいます。まさか、後から梁を付け足したとは思いませんが。
同じような訂正を指摘された方はいらっしゃいますか？

あまりよく見てなかったのですが、共用部分以外にも変更ってあったのですか。

皆様今年も宜しくお願い申し上げます。
＞８８さん
ド素人質問で申し訳ありませんが、私には図面のどこに梁が描かれているのかよく分かりません。柱と壁は
分かるのですが、もしかして描かれていなくても柱と柱の間には必ず梁が存在しているとの前提ですか？
その場合「後から梁を付け足した」ら、柱も追加されているのでしょうか？　御指南お願い致します。