章栄不動産のフローレンスマンションについて

５０さんありがとうございました。細かなキズばかり気にしてちゃダメってこと
ですね。
先日ようやくフローレンスのＭＲを見てきました。当日４物件見たのですが
立地、間取り、価格全て平均点以上だと感じました。コンクリートのかぶり
厚など構造関係は一応合格ラインって感じでよそを凌駕しているわけでは
なかったです。ただ、地盤がすごくよくて５，６ｍくらいから支持層があって
Ｎ値６０で安定するのも一番深くて１５ｍでした。
ちなみに営業マンの方は可もなく不可もなくで、穴吹工務店やあなぶき
興産の人の方が知識もあるし、接客態度もよかったです。

結局、悩んだ結果立地と広さを取ってフローレンスの購入申し込みを
しました。営業マンはイマイチだけど立地がよかったし、三面バルコニー
もよかったので思い切って申し込みしました。これからが問題だな。

私の姉は、広島でフローレンスマンションの最上階を購入しましたが、
雨漏りがするんです・・・。最初聞いた時は、「マンションなのに雨漏り〜？」と
笑ってたんですが、実際見に行ってビックリ！床にバケツを置いて、
ポタリポタリと、ホントに天井から、しずくが落ちてるんです。
違う部屋も天井から「ポタッ」と音がしてるし、ホントに信じがたい光景でした。
章栄不動産に連絡しても、２ヶ月も放ったらかしだそうです。
私も、フローレンスのホワイエを購入予定でしたが、即取りやめました。

＞５３Ｍさん
原因は何だったのでしょうか？
２ヶ月間調査も何もしなかったということでしょうか？
よかったら教えてください。

Ｍさん、そのお姉さんの住まれているマンションは
建築後どれくらい経っているのでしょうか？購入
申し込みをしたのでなんか不安です。

オデさん、ＨＡＷＫＳさん
姉のマンションは、まだ築３年くらいの新しいものです。
詳しく聞くと、両隣りなども含めて、５件も雨漏りしてることがわかったみたいです。
原因は、夏の台風で屋根？というかタイル？みたいなのが、はがれたため
だからじゃないかと言っていました。
でも、台風で屋根が飛ぶマンションって・・・って感じですよね。
それで、管理組合などを通して章栄不動産に何度も「早く直してくれ」と
言ってるんですが、応急処理としてブルーシートをかけただけらしいです。
雨が床に落ちるとなると、フローリングも傷むし、天井ももちろんシミっぽく
なるし、屋根の天井の間はビチャビチャなんじゃないの〜？って
すごく不安がっていました。
２ヶ月間、業者が動かないのか、後回しにされているのか、とにかく
こういう修理を放っておける会社の態勢が信じられません。
先ほど姉に電話をしたんですが、まだ何の工事の話もないって言ってました。
もうすぐで３ヶ月目になるそうです。
せっかく頑張って最上階を買ったのに、ヒドイ話ですよね。
でも、建物の種類などでも違うでしょうし、姉の話みたいなことは
滅多にないと思いますので、ＨＡＷＫＳさんはきっと快適に暮らせますよ。
せっかく申込をされたのに、不安な情報を与えてしまってすみませんでした。

いえいえ、Ｍさんありがとうございました。わざわざお姉さんに確認して
くれたんですね。どうもでした。
構造とか地盤とか自分なりに勉強し質問して、ほぼ納得しているので
このまま購入するつもりです。立地も間取りも気に入っていますから。

>Mさん
ありがとうございました。
普通屋上は防水工事をしているものですが、タイルがはがれたということは屋根が三角なのでしょうか？

オデさん
屋根は、少し三角の部分があると言っていました。
でも、タイルが飛んですぐ水が部屋に落ちてくるのはおかしいですよね。
しかも、５世帯も雨漏りなんて。

確かに雨漏りはおかしいですが、台風等の天災での破損なら、
管理組合（つまり住民）の負担で修理になる可能性もあります。
それにしても対応が遅いですね。
管理組合理事会と管理会社フロントとの間で今後の話し合いがどうなるかでしょう。

大手ゼネコンで設計担当をやっている友人の話では、三角屋根のマンションはやめとけって言われました。
理由は忘れましたが、もしかしたら今回のケースを想定していたのかも。
来週末に飲み会で会うので聞いてみます。

姉の件を聞いて、私はフローレンスの購入をやめたんですが、営業の人から
結構「購入を検討していただけませんか？」と何度も電話があって、やめた
理由を詳しく話すと、「至急確認してみます」と、会社に連絡をとったみたいです。
それで、「会社の方は、もうとっくに修理が済んだものだと思っておりまして、
業者の方に話が伝わっていなかったみたいです。大至急、修理するよう致します
ので、会社の態勢は信用していただいて、アフターフォローがよくないイメージは
改善してはいただけませんか？」と言っていました。
なので、近々修理が始まるんだと思います。
これで修理費が住民負担だとキツイですね・・・。
言ってました。

業者に話が伝わってなかったねぇ・・・。そういうこと自体おかしいですよね。
章栄不動産は広島ではトップでも全国的にはまだまだ無名ですからね。
これから徐々に改善されていくのかな。
私は来週契約ですが、そのあたりはきっちり言質をとらせてもらいます。

Ｍさん。その後、どうなりましたか？私もフローレンスを契約しており、
（どこの物件かイニシャルだけでもよいので教えてほしいな）
同じような事があったらどう対処したらよいか教えて下さい。
修理費は、住民負担になったのですか？
それと、マンションの内覧会の同行をやってもらうコンサルティング会社を
しっていれば教えて下さい。
さくら事務所は、出張旅費を含めて１０万円くらいかかるので、広島の
業者があればいいなと歩持っています。

Ｋさん。その後、姉とは連絡をとっていないので、工事がすすんでいるかどうか
などはわかりませんが、たぶんまだだと思います。
先日フローレンスの営業の人と、話をする機会があったんですが、
「結局、うちはちゃんと連絡したのに、下請けが修理の工事をすすめてなかっただけで、
私どもの責任ではないんですよね」と、自分達に非はないと平気な顔で言ってました。
そういう考えでは、アフターフォローまでちゃんとするっていうのはウソってことですよね。
修理費は、たぶん住民負担になるかなぁ？って感じでした。
申し訳ないんですが、コンサルティング会社などについてはわかりません。

広島でマンション業界にたずさわってるものですが
物件に瑕疵があれば業者負担瑕疵がなければ修繕費ですよ。
瑕疵があるかないか書いてもらえますか？
瑕疵の場合住民負担はありえないですよ。
その営業の人は業者に落ち度があっても
住民負担と言ったのですか？
同業としてそのような馬鹿げた説明をすると思えないのですが。。

どこのマンションでも大なり小なり人間のやることなので
対応が遅れてしまう事もあると思いますよ。

しかも営業の人とアフターサービスはまったく無関係でしょう
営業の人は販売代理だと思いますが
その営業が動いてくれたなら逆に熱心と思いますよ。

普通は管理会社に言ってくれといいますよ
アフターサービスは営業の完全な管轄外ですからね。

補足
天災の場合はマンションで加入している保険での対応ですね。
マンションによって加入している保険は違うと思うので
まずそこの確認ですね。
これは住民同士の管理組合でどの保険に入るか
決めているものなので
安く済まそうと安い保険に入っていて天災にあった場合
修繕費になることもありますね。

＞KKKさん
内覧会の同行業者ってまだまだ東京・大阪方面しかないですよねぇ。私は
松山のフローレンスを買いますが、松山の建築事務所のＨＰを探してＢＢＳ
にカキコしてみました。すると、やっぱりそういう業務はしていないけど相談
には乗ってくれるということになって何度かメールで相談しました。これから
話によっては業務として内覧会の同行もお願いできるかもしれません。
参考までに。

＞ＨＡＷＫＳさん
コンサルティング会社ですが、ネットで色々しらべて、大阪のさくら事務所に
お願いしようと思います。内覧会費用＋交通費＋出張旅費で約１０万円に
なりそうです。広島にもアネスト（http://www.anest.net/kaisya.htm）と言う
業者もありましたが、結局どれが良いかわかりません。
フローレンス（章栄不動産）は、良い物件？悪い物件？どちらでしょう？？
Ｍさんのその後が非常に気になりますね。進展があったら教えて下さい。

ひさしぶりにかきこします（＾＾；
ずっと読んでいたのですが、私もフローレンスに契約しているので、
Mさんのお姉さんのその後が気になります。
内覧会の同行については、うちも考えていて、広島でもやっている
ところがあると聞きました。何か分かれば、またかきこします。
KKKさんも書いている（私も以前書いたのですが）「アネスト」でも
やっているらしいです。広島の建築家が同行してくれるみたいですね。
もう少しリーズナブルになるとうれしいですが、一生に何度もあるような
買い物でもないですし、ある程度の出費は必要かなと・・・（＾＾；

何か情報があれば教えてください。

ちょびさん、お久しぶりですねぇ。
実は私も先日契約しました。立地のよさと南向き３面バルコｔニー
に勝てる物件は他にありませんでした。年明けに入居者説明会、
２月に内覧会、３月入居です。これからが大変ですが楽しみでも
あります。

＞ＨＡＷＫＳさん
内覧会の立会いは、コンサルティング会社の同行はしないのですか？
あれば、教えて下さい。

私は松山の一級建築士の方にお願いするかもしれません。
これまで何度かメールでやりとりしてますのでその流れで
お願いしちゃおうかなぁって考えてます。もし無理でも自分
なりに勉強して内覧会に臨みたいですね。この前早速水
平器を買いましたよ（＾＾）

気合入ってますね。
水平器、買ったんですね。
来年3月入居ということは、もうすぐなんですね。
楽しみですね〜。
私もコンサルがみつからなければ、個人的に建築士さんを探そうと思っています。

１００棟目が発売になりますと連絡がありました。
http://www.shoeicorp.c.jp/re/florence/higashikaniya/index.html

水平器は１００円ショップで買いました。あ、ダイソーだから
これまた広島の会社ですね。最近広島づいてるなあ。
建築士さんにまた相談していいですか？って聞いたら
ＯＫのメールがきました。

３月入居なのでローンの手続きなどが始まりました。
やっぱり書類が多いなぁ（＞＜）

age

ローンの手続きされてるんですね。
うちは、再来年2月の入居なので、まだ、ローンをどうするか検討中です。
固定がいいのか、、、変動がいいのか、、、（＾＾；

ローンの金利はまだ下がりそうですね。うちも検討中です。
現在は、新生、ソニー、地銀の5年固定にしようと思っています。
もうすぐオプションの相談会があります。

本当ならこの低金利の状況だからなるべく長い固定金利がいいですよね。
でも長すぎると高くなるし・・・。５年固定くらいが妥当なんでしょうねぇ。

固定期間が終わっても、まだ低い変動金利なら別の不動産投資するつもりです。

フローレンス西町はどうなんでしょう？

福山駅に近くて立地はいいと思います。
駐車場が全部平面なのも最高です。
しかし、駐車場無料なのはマイナスです。
駐車場使用料は本来は修繕積立金にあてられるべきお金です。
長期修繕計画で資金がショートしないかどうか、修繕積立金が値上げする前提で計画されていないかどうか
調べてみてください。

＞オデさん
駐車場が無料だとマイナスと言われていますが、なぜですか？
私が考えるに、駐車場は物件価格に組み込まれているのではないかと思います。
私的には、駐車場が無料なのはプラスだと思いますが。。。

私が契約している物件も駐車場は無料で全戸＋数台分の平面Ｐです。
無料だと購入意欲をかきたてる業者サイドの作戦みたいだし、計画性
がなさそうで嫌な感じもしますね。

一般的に駐車場収入はマンション全体の収支の中で管理費と修繕積立
金に組み込まれるでしょうが、管理費への組み込み率が高いと修繕分
が少なくなって困り、結果的には修繕積立金の値上げなんてことになり
かねないので注意が必要ですね。

＞ＫＫＫさん
HAWKSさんの言うとおりです。
駐車場は専有部分ではなく共有部分です。
駐車場使用料は管理組合に支払うのです。
大昔はデベロッパーに支払い続けるようなあくどいマンションもありましたが、今は管理組合の貴重な収入源となります。
マンションは管理費として管理会社に支払うお金と、修繕積立金として後々の大規模修繕工事のためにためておくお金があります。
管理費はお金をドブにすてているようなものですが、修繕積立金はマンション住人の貯金とも言うべき大事なお金です。
マンション全体の主な収入源は、住人が支払う管理費と修繕積立金と駐車場使用料の３つがあります。
親切なデベロッパーなら修繕積立金を最初に100ヶ月分集めたりします。章栄不動産がそうです。
また駐車場使用料を全額修繕積立金に回すようなデベロッパーも親切です。
私が持っているマンションは当初は駐車場使用料が全額管理費に回っていました。
私が理事長になって管理費削減を行った結果、修繕積立金の割合が増えました。
少し長くなってしまい申し訳ありません。
結局、駐車場無料ならマンションを維持していくお金が足りなくなる恐れがあるということです。
入居してから管理費や修繕積立金を値上げするのは大変な努力がいります。
ましてや無料の駐車場から新たに使用料を徴収するのは困難極まりないでしょう。
特に駐車場無料のマンションに住む人は、失礼かもしれませんが、あまり余裕のない人が多いのかもしれません。
そうなるとますます値上げは無理でしょう。
もし長期修繕計画で資金が不足したり、修繕積立金が値上げされる前提で計画されているとしたら、
マンション住民はもちろん管理組合の理事達はかなり苦労することが予想されます。

続きです。
駐車場無料というのは販売会社のエサです。
裏を返せば、「買ってからのことは知ーらない」と言っているようなものですよ。
売り文句にだまされないように、しっかり長期修繕計画をチェックして下さい。
チェック項目は2点だけです。
1年ごとに収入と支出があり合計が表の一番下に記載されています。
それを毎年見てマイナスになっていないかを見て下さい。
もう一つは1年ごとの収入が変わってないか見て下さい。
もし増えていたらおそらくその時点で修繕積立金の値上げが前提となっています。
あくまでも前提なので、例えば5年後に値上げなら5年後に通常または臨時総会をして議決しないといけません。

＞オデさん
非常に参考になりました。
駐車場が無料と言うエサに引っかかった魚ですね。
１点お聞きしたいのですが。
私の契約したマンションの管理費（月額）と修繕積立金（月額）の比率が
３対１位です。
（修繕積立基金（引渡し時一括） 修繕積立金月額の100ヶ月分 ）
管理費を減らし修繕積立金を増やす方法としてはどうすれば良いのですか？

横レスですが・・・。私もだいたい３：１ですね。よその物件も見てみました
が、２〜３：１ぐらいが多いようです。
管理費の額は管理規約に定めがあるのでそれを変更するには臨時総会
をひらくなどして決議をしなくてはならないのではないでしょうか？管理規
約の変更が総会決議事項かどうかは調べていませんが。

＞ＫＫＫさん
＞管理費を減らし修繕積立金を増やす方法としてはどうすれば良いのですか？

マンション管理について勉強して、管理組合理事会の理事（長）になって、管理会社と交渉です。
私は最初に中島猷一さんの本で勉強しました。
最近は単行本で安く手にはいるのでこの２冊を読んでみてはいかがでしょうか？
マンションの資産価値を高める本　中島猷一著　講談社　777円
マンション管理費はここまで節約できる　福崎剛著　文春文庫　600円
他にもたくさんの本がありますが、この2冊は文庫本でお手軽です。

来月入居者説明会があります。その際に色々説明を受けたり
駐車場の抽選会があるみたいです。今日車検証のコピーを
業者におくりました。いよいよ迫ってきたなぁって感じです。

念のために、
管理費と修繕積立金の比率はあまり関係ありません。
あくまでも修繕積立金がショートしないかどうかが大事です。
豪華な付属施設（プール、温泉、子供の遊び場、来客用宿泊施設、フロントサービスなど）があったり、
総戸数が少なかったり、維持費のかかるエレベーターや機械式駐車場があると、管理費はどうしても高くなりますので。

>10,46
地元住民です。確かに広島では、工事を請け負いたい業者は皆無状態です。
何せこのご時世ですから、仕事を選んでいられないというのも事実です。
今頻繁に取引のある建設会社も、かつて手抜き工事で営業停止命令を受けたような業者です。
マンションも単調で、垢抜けないデザインだな・・・・といつも思ってます。
プロから見ると、奥行きがないとでも言いましょうか・・・
販売委託している会社も、地元ではマイナーな会社ばかりです。
以前、>>44さんが会社の母体を訪ねられてましたが、
元々は金融業で、風俗営業などもしていました。
最近不動産事業が波に乗り、章栄商事から章栄不動産に社名変更したばかりですが、
また、パチスロ事業にも手を伸ばしつつあります。

また

はじめまして。どなたかも尋ねられていましたがフローレンス西町グランドアークについてなんでもいいので聞かせてください。

>95
もう少し待ったらまた丸の内に出るよ。

詳しく教えていただけますか？

ちょびさん、オデさん、KKKさんご無沙汰です。皆さん最近お見かけしませんね。
ついに今月入居者説明会、来月もしくは再来月に内覧会です。内覧会には地元
の一級建築士の方に同行していただくことになりました。またご報告しますね。

ＨＡＷＫＳさん、ご無沙汰です。
ＨＡＷＫＳさんのマンションは着実に完成に近づいているようですね。
再来月が内覧会と言う事は、４月末頃には入居になりそうですね。
私のマンションはあまり進展がなく、最近は様子を見にいっていません。
最近やっている事は、設計変更を行っているため建築図面を送ってもらい
内容を確認しているこの頃ですのです。
図面が間違っている為何度も修正を依頼してます。
図面ってこんなにずさんなのですかね。(*^^*)
私は内覧会の時には、さくら事務所の建築士にお願いしようと思っています。
また、良い情報などがありましたら報告してください。

ＫＫＫさん、こんばんは。
特に販売代理のセールスさんは殆ど知識ないです。
こっちが散々教えてますよ。セールスさんははずれでした。
地元には内覧業者がいないし、アネストに問い合わせたら
結構かかるし（出張分高いです）今後のことも考えてすぐ
近くの建築士さんに頼みました。
しかし、遂にフローレンススレも１００ですね。まだまだのばせるかな？