章栄不動産のフローレンスマンションについて

http://www.shoeicorp.co.jp/re/florence/ですね

私はやめました、
だってみんな同じ様な間取りで同じ様な内装なので、
入居しても他の人に「この家も同じ様な感じだね・・」
っていわれそうで・・・・

最近、マンション購入を考え始めたばかりの者です。
フローレンスの間取りはわりと好きな間取りなので、
先日モデルルームを見に行って見ました。
初めてのモデルルーム体験で、いろいろ話だけでも聞けらと思い、軽い気持ちで行ったのですが、
フローレンスの受託販売をしている会社の片岡さんという営業マンの接客の悪さに閉口しました。
もし買うとしても、あの営業マンからは絶対に買いたくないです。

全然情報ないですね。私も今フーロレンスを検討してます。
全体的に安いイメージがあるのですが、安ければ安いで
手を抜いてるんじゃないかって不安になったりします。
広島での評判や実際に住んでらっしゃる方のご意見をお聞かせ
下さい。

先日、フローレンスの購入申し込みをしました。
フローレンス観音本町グランドアークです。
こちらのモデルルームで、のべ5時間くらい、いろいろな疑問点について質問をぶつけてみました。
あまり良いうわさを聞かないのでとても心配だったのですが、それは5年くらい前までのことだそうです。
フローレンス○○グランドアークというように「グランドアーク」と名のつくものからは、そのイメージチェンジのために
変わってきているみたいです。納得して購入を決めたつもりですが、念のため、もう少し安心材料が
欲しかったので、住宅購入コンサルタントにこのマンションについて見てもらうつもりです。

ちょびさん、情報ありがとうございます。グランドアークは100㎡
あるシリーズですよね。私も資料を見て気に入りましたがすでに
完売でした。今は松山市のフローレンス清水町を検討しています。
場所も値段もなかなかよいのですが、床の構造とか遮音性について
わからないので色々調べたいと思っています。競合はサーパスと
地場の業者です。

清水町の物件を検討中なんですね。学生時代、この近所に住んでました(^^;
フローレンスの床の構造は、中空スラブ工法だそうです。これについて、
よそのモデルルームの営業さんは、自分のやってるマンションと比べて、
どっちも良し悪し。音が気になれば、どんなに小さな音でも気になり出すし、
気にせず普通に暮らす上では、どちらも問題ないって言ってましたよ。
フローレンスは、以前は床材が厚さ２０ｃｍの古いやり方だったそうです。
それが、ほんの数年前までその状態だったので、巷ではそのイメージが定着している。
今は、変わったんだとフローレンスの営業の方はおっしゃってました。

なるほどなるほど、ありがとうございます。ちょびさん、私も清水町の
建築場所のすぐ近くに学生時代住んでいました。もしかして同窓かも
しれませんね。四国で穴吹を知らない人はいないけど、章栄は・・・。
で、色々調べていました。また色々教えて下さい。

９です。１０さん情報ありがとうございます。確かにフローレンスは安いです。
その出来上がりの悪さというのは具体的にはどういうことなのでしょうか？
購入者ともめていたりしますか？

私も気になります。仕上がりの悪さについて具体的に知りたいです。
下請けがなかなか受けてくれないというのはどこのマンションも同じなのではないでしょうか？
住宅コンサルタントで見てもらった結果、
・建物全体の評価
・住戸自体の評価
・専有部分の性能
・専有部分の各所住空間
については平均以上の評価を得ていました。
名前がグランドアークになってから性能・設備等についてはよくなったんだとおもいます。
でも、おっしゃるように仕上がりは別問題ですよね。
ですので、具体的に仕上がりの悪さを知りたいです。

11: 匿名さんへ
住宅コンサルタント（新聞・雑誌・NHK等で取り上げられてた会社）で
見てもらった結果、気になった点を書きますね。
・中空スラブ工法なので、階高が多少低くなり圧迫感があるかも。
　階高は2500mmが一般的だそうですが、フローレンスは2450mmでちょっと少ないです。
・フローレンスは2重床になっていません。このレベルのマンションであれば、2重床でも良かったのでは？
　実際、東京では2重床が標準だそうですが、関西・広島など地方都市では４０％くらいしか普及してないそうです。
　なので、2重になってなくても仕方ないのかな・・・
・遮音性について、壁面は良い評価だったのですが、窓が一般サッシなので
　車の通りが多い場所では、多少気になるかも。
　でも、閉めていれば一般サッシでも気にならないそうです。
　よほど寒い地域や、大きい通りで交通量が多いところでない限り、ほとんどが
　一般サッシなんだそうです。

１１です。ちょびさんありがとうございます。
専門家に見てもらって平均点以上であれば安心できますね。

清水町の資料を何度も見てますが、確かにペアガラスとか二重
サッシという言葉は出てこないですね。一般サッシだと遮音もさ
ることながら結露とかの問題になるんですかね？

二重床は空間があるので太鼓現象を起こして上階の音が響き
やすい、って言う方もいるので２７５ｍｍの中空スラブならいい
かなって思ってます。

同じ間取りはね・・・
太鼓もやだし、でも実際どうなのかな？

結露については、窓を開けて換気することが一番の解決方法だそうです。
これはモデルルームでも言われましたし、住宅コンサルタントの方も言ってました。
さらに営業の方は、
24時間換気があるので、ある程度防げるものの、やはり結露は発生する。
コンクリートが完全に乾くまでに100年かかり、最初の3年間が特に湿気をはきやすいので、
その期間、換気をこまめにしてください。ということでした。
今住んでいるマンションは、新築の時に入居しました。その年の冬に、北側の部屋にある
クローゼットが水浸し、掛けていた服にはカビがびっしり生えて、何着か処分しました(;_;)
その後、換気をまめにして、結露を防ぎ、湿気をこもらせないように除湿機も購入しました。
その結果、3年経った今は、まったく問題なく使っています。なので、換気でふせげるなら
いいか、と思ったんです。
でも、やっぱりペアガラスとか二重サッシのほうがいいですよね〜。

階高について補足します。
私が検討しているマンションは、中空スラブ工法によって階高が低くなっていましたが、
同じフローレンスの物件でも、もっと高くとってあるものもあるみたいです。
この辺は、物件ごとにチェックしたほうがよさそうですね(^^;

私も同じ間取りは嫌です(;_;)
でも、この間取りが一番人気が高いそうなので、同じ間取りが多くなってるのかな？
と思いまた。ちなみに、私も間取りは気に入っています(^^;

１４です。今度からＨＮ使用します。

私も１３年間マンションの低層階に住み結露とカビに悩ませれてきましたの
で、次はなんとしても結露のない生活をしたいと思ってます（特に家内が強
く望んでいます）。他のＨＰや本を読んでも結露を防ぐにはとにかく「換気」と
いうことみたいですね。ちょびさんの言われるように、自分の努力で何とか
なるなら無理に二重サッシでなくてもいいかな。オプションの真空サッシっ
て高いんでしょうかねぇ？

個人的には同じ間取りはそれほど気になりません。同じ間取りなら家具の
おき方など聞けていいかもなんてお気楽に考えちゃいます。今検討している
部屋は南向き3面バルコニーでとてもＧＯＯＤな間取りです。

うわ〜。３面バルコニー！！明るくてよさそうですね。
開口部が多いほど断熱性には劣るらしいですが、私も、明るさを取りました。
といっても、２面バルコニーです(^^;
　＃一長一短ですね(^^;

今住んでいるのは、７階で、それでも冬場は結露と戦ってます。
毎朝ぞうきんをもって窓を拭いて周り、窓を開け放って換気！
慣れているし、ここまでひどくないかなと思ってます(^-^)

フローレンスでも、真空サッシがオプションに入っているところと、入っていないところ
があるみたいですね。私が決めたマンションには入っていませんでした(;_;)
なので、お値段については不明です。

とうとう決めちゃいました(^-^)

おぉ〜決めたんですね〜。おめでとうございます。
竣工まで時間があるみたいだから色々インテリアとか考える
楽しみがありますね。

うちは長男の学校の関係から来春には松山に帰る必要があるんです。
だからもう早く決断しないといけないんですけどね・・・。清水町と他２物
件に絞って検討しているところです。

楽しみでもあり、ローンなど面倒なものもあり、、、
住宅取得には労力がかかりますね（＾＾；

久しぶりに松山に帰って、本町や若草町にマンションが増えていたのに驚きました。
まだ、建設中のものも沢山ありますね。
納得できる物件がみつかるといいですね。

私が参考にしたのは、住宅取得のコンサルティング ○○○○です。
（メルマガを発行しているみたいなので、参考になるかと思いました）

そうですよね、たまに帰ると道が広くなっていたり新しい建物が建っていたり
しますよね。本町は3丁目付近にたくさんマンションが建ってます。

今は本やサイトでマンションの勉強しまくりです。何でこの熱意が仕事にいか
ないのかって思うほどです（＾＾；）今は松山在住ではないのでこの土日は近場
のＭＲに見学に行ってきます。

そうそう住宅取得のコンサルティング？わかりませんでした（ＴＴ）

GoogleやBIGLOBEで、「住宅取得コンサルティング」（「の」が余分でした。すみません）
で検索してみてください。ア○○○という会社が出てくると思います。
こちらに無料のメルマガがありました。
この会社のコンサルを勧めたいわけではなかったので、名前を書くのは・・・と思ったんです。
何か参考になれば幸いです(^-^)

ありました、ありました。なんかおもしろそうな業務をしてますね。
昨日はこういった業者が松山にないかネット上で探しました。
しかーし、一般的な建築事務所はあってもコンサル的なところは
見つけられませんでした（ＴＴ）地方ではむりなのかなぁ・・・。

広島の某フローレンス・グランドアークを契約しました。
観音ではありません。
購入検討中の方は紹介しますのでよかったらメール下さい。
今回２回目のマンション購入です。
随分先ですが入居したら２つのマンションの比較をしてみたいと思います。
フローレンスのマンションがどうとか評価できるのは、他の分譲マンションに住んだことがある人だけ？
と思いますが如何でしょうか。

HAWKSさん、見つかってよかった(^-^)
でも、参考までに。
私が出したコンサルは、大阪の事務所と郵送でやり取りするものでした。
実際に見てもらうのは、高くてできませんでした（＾＾；
会って相談できるのが一番良いですよね。出張できてもらうとか、
郵送だけにするとか方法はあると思いますが、
マンションを納得して決めれる手がかりが見つかるといいですね。

オデさん、マンションの比較、とても興味あります。
入居したら書き込みおねがいします(-人-)
それにしても、2回目の購入できる方っていらっしゃるんですね〜。
うらやましぃ〜(^-^)

＞ちょびさん、HAWKSさん
清水町、本町、若草町など懐かしい地名です。
実は私も松山出身です。
よく小中学生の頃は習い事で父親の車に乗せられて、その辺りを通ったものです。
今でも観光港から実家へ帰る時に通ります。
本当にすっかり景色が変わってしまいました。
さて、章栄のフローレンスシリーズを見ていて感じるのは、
稲葉なおと著「高く売れるマンション、暴落するマンション」で超駄目といわれる、横縞マンションが多いことです。
この点で建築コストを下げているのかなと思います。
この本はマンションの見方の勉強になるし、住んでからの管理面でも結構役に立ちます。
一度、目を通してみてください。（立ち読みで十分かも。）
横縞でも角部屋を買って、理事（長）に立候補してしっかり管理組合活動をしていけば問題ないでしょうね。
個人的には、コンサルタントの事前評価より、内覧会での立ち会いの方が重要だと思います。
私は義理の父が一級建築士なので、内覧会に一緒に行ってもらいましたが、専門家ならではのするどい指摘はさすがでした。

10/25まで期間限定ですがとっても勉強になります。
http://realestate.yahoo.co.jp/realestate/feature/20040927/index.html

ちょうびさん、確かに出張とかになるとお金がかかって仕方ないですよね。
私もそう思い松山の設計事務所のＨＰのＢＢＳに内覧会の同行などをして
もらえないか書き込んでみましたが、そういう業務はしてないってことでした。

オデさん、松山出身なんですね。私は清水町、山越、小坂、鉄砲町に住んで
ました。フロレンス契約されたのですね。参考になる話を教えてもらえるとあ
りがたいです。ところで、「横縞」ってどういうもののことなんですか？是非教
えてください。

＞HAWKSさん
横縞とはマンションの外観で各フロアで住戸間に柱が見えない（仕切の板だけしかない）ことです。
本ではベランダから隣が丸見えでプライバシーが保てないと書いています。
広告の完成予想図を見るだけで分かります。
しかし横縞のマンションが多いのも事実です。
中古マンションも検討していましたが、坪単価で見る限り横縞かどうかは資産価値にあまり差がないように思えました。
超駄目というのは言い過ぎに思えます。
色々な本が出ていますので私もこれからもっと勉強したいと思っています。

なるほどなるほど。よくわかりました。確かにそういうタイプは多いみたいです
よねぇ。最近「さくら事務所」の人が出した本を読みましたが、横縞について
は触れてなかったように思います。

フローレンス、サーパス、アルファステイツ、地元建設業者の物件と色々
悩んでいる毎日です。

＞ちょびさん
階高と天井高は違うものです。おっしゃられて
いるのは、天井高のことですよね？
ちょびさんの言われる通りで、天井高は2500ミリは
ほしいですよね。
階高は、2900ミリ(２重床・２重天井)はほしい所です。
ちなみに中空スラブの遮音性は、スラブ厚を８掛け
で考えるとよいようです。(つまりスラブ厚200ミリの中空
スラブだと、160ミリ程度の普通のスラブと同等です)。
だから中空スラブの物件はスラブ厚を厚くする必要があり、
そのぶん、天井高が低くなる場合があるわけです。
いずれにしても、階高は確認しておいた方がよいと思われます。

そうですね。私が書いていたのは「天井高」ですね（＾＾；
主人とも相談して、天井高が多少低くなるが、これは妥協しようということになりました。
ほんとは２５００ミリほしかったですが、、、

内覧会でどれだけチェックできるかがポイントなんですね。
知り合いには建築士がいないので、自分でなんとかしなければなりません(T_T)
チェック項目など、どのようなことに注意すればよいでしょうか？
何か参考になる本orサイトなど、ご存知ないでしょうか？

ちなみに、私は道後樋又の南海テレビのすぐ東側に住んでいて、
今、実家は山越えにあります。あのあたりは、住環境はいいですよね〜。
学校も多いですし。

ちょびさん、内覧会に適しているかどうかわかりませんが、先日「さくら事務所」
の方が出版した「失敗しないマンション選び」って本を読みましたが参考になり
ましたよ。あ、私はさくら事務所の回し者ではないですよ〜。

南海放送の東側の樋又通り沿いに「ＢＡＮＢＡＮ」ってゲーセンがあってよく行って
ました。というよりも、フローレンス清水町の近所ですね。山越には３年住みました
よ。ハトマートの近くでした。超〜ローカル！

情報ありがとうございます。
オデさんが書いているサイト「モデルルームでしたいツウな質問」を見てみました。
「場数」を踏んでモデルルームに慣れるというのは必要ですね。
私は、沢山見て、目移りしていましたが・・・（＾＾；
ここマンションのキッチンで、あっちのマンションの浴室で、間取りはこっちのマンションならいいのに〜
って、だんだん妥協が難しくなって、結局、最初に見ていたフローレンスに戻ったんです。
マンション選びには場所・値段・広さの３つのポイントがあって、自分がどれを優先して、
どれかは妥協していかないと、自分の欲しいと思う完璧なマンションは見つからないって
アドバイスを受けました。実際、私は場所を妥協しました。といっても、主人はお気に入りです（＾＾；

超ローカルですね〜（＾＾；

ＭＲにたくさんいくと確かに目移りしますよねぇ。
でも色々勉強したので何を質問すればいいかが
少しづつわかってきました。
場所、値段、広さですかぁ・・・。私の場合とにかく
現物を見ないことにはお話になりません。来月
松山に帰ります。そのとき死ぬほど見て回ります！

最近は松山も色々なマンションが増えてきましたねぇ(^^;)
昔は、穴吹・ダイア・興産ぐらいだったのに・・・。
作州・章栄といった他見からの不動産屋が入って切磋琢磨していい物件が増えるといいんだけどなぁ。
まぁ、城北地域はブレストも販売開始するし激戦区ですね〜！

確かに増えてますよね。作州商事は福岡、章栄不動産は広島それぞれ
の県で実績のある企業ですよね。作州は岩崎町、章栄は味酒が完売し
ておりモノとしては悪くないんでしょうね。あ、ブレストは今度山越ですね。
朝生田は完売したんですかねぇ。資料請求したらほぼ完売って言って
ました。

朝生田は確か完売したと聞きましたよ。
作州の道後はゼネコンが飛んで大事になっちゃいましたねぇ＾＾；
入居がもうすぐなのに着工してないみたいですし・・・。
マンションの仕上がりなんて、同じデベロッパーでも施工会社によって変わってきますからねぇ。

完売したんですね、朝生田。
そういや作州の道後は森本組でしたねぇ。工事中断しているんですか？
まぁ普通に考えれば下請けさんも払ってくれるかどうか分らない仕事は
しないでしょうね。

話はちがいますが、フローレンスは管理会社が章栄管理っていう章栄
不動産の関係会社ですが、ここの評判を知ってる方はいらっしゃいませんか？

＞HAWKSさん
ここ最近の評判はよく知りませんが、
元々は広島で管理専門をしていた会社を専属の管理会社としてグループ会社に迎え入れたとのことです。
私が章栄さんの仕事に携わっていたころは大きな問題は内容でしたが、
同じ管理会社でも実際に入居されている方たちによって物件ごとに組合の取り組み、まとまりはそれぞれでしたよ。
郊外のファミリー物件と中心部の高額物件では入居される方も大きく違いますからねぇ＾＾；

松山在中さん、ありがとうございます。
章栄管理が全てひどいってことはないみたいで多少安心しました。
中にはボロクソ書かれている管理会社もありますからねぇ。
ただ組合がしっかりしてないとマンションの管理ってうまく運営でき
ないでしょうね。マンションの住人の意識の問題でしょうね。

マンションの管理組合から委託という形で管理会社は物件の維持管理をしていくわけですが、
実際には何を行うにも管理組合での承認が必要になるわけですし、入居されている方たちの意識が低いと
管理会社がどんな提案をしても意味がなくなるのです・・・。

管理会社が本当に評価されるときは大規模修繕等が必要になったときではないでしょうか？
なかには、管理会社と業者が管理組合に水増し請求してリベートを受けているような会社もありますからねぇ。

そういう意味では入居してから出ないとマンションの管理の質はわからな
いんでしょうね。青田買いもそうですが、マンション購入って賭け部分が
結構ありますよね。だからこそできる限り情報を集めて納得して買いたい
です。

＞HAWKSさん
マンション管理の質は、住民の意識で決まります。
管理会社をどれだけうまく使えるかでしょう。
広島では他の管理会社からの変更先として、合人社や第一ビルサービスがいいと思います。
＞松山在中さん
章栄管理の母体がどこか教えてくれませんか。

＞オデさん
すいません、母体までは分かりません。
お役に立てずに申し訳ない（汗）

章栄の販売代理は数社で行っているみたいですが、営業マン
の質はイマイチのような気がしますがいかがですか？穴吹工務店や
住友不動産のような大手は勿論、あなぶき興産のような中堅に比べても
知識があまりなく販売姿勢にも熱意がないように思えます。なんか少し
がっかりです。

１０＆４７さん、専門的な話で難しいです。
でも同じデベロッパーでも現場によって建物
の質は変わるってことは十分あることですよね。

少し見ないうちに随分下がっちゃいましたねぇ。
とりあえずあげときます。

５０さんありがとうございました。細かなキズばかり気にしてちゃダメってこと
ですね。
先日ようやくフローレンスのＭＲを見てきました。当日４物件見たのですが
立地、間取り、価格全て平均点以上だと感じました。コンクリートのかぶり
厚など構造関係は一応合格ラインって感じでよそを凌駕しているわけでは
なかったです。ただ、地盤がすごくよくて５，６ｍくらいから支持層があって
Ｎ値６０で安定するのも一番深くて１５ｍでした。
ちなみに営業マンの方は可もなく不可もなくで、穴吹工務店やあなぶき
興産の人の方が知識もあるし、接客態度もよかったです。