キャピタルマークタワー

タワーマンションが相次いで発売されるなかで、地味目なデビューです。
田町駅から右斜めに進むアプローチ。ややわびしい街並みを７、８分歩き、
通りから一本入った静かな立地でした。

堅実なコンセプトは逆に、よい印象に感じました。
中層階以上なら、眺望の抜けも期待できそうです。

現地近くを良く知っておりますが、南側は20Ｆ近いマンションがあります。
東側は今は高層の建物はありませんが、芝浦アイランドのマンションに眺望を
遮られそうですね。最もそれなりの距離はありますので私も好意的に捕らえています。

休日は寂しい街並みかもしれませんが、平日は車の往来で渋滞が激しいところです。
通りから一本入った側道もタクシーやトラックがひっきりなしに通ります。
良くも悪くもですが。

ここは建物が四角ではなく、三角とめずらしい形。
何かメリットがあるのでしょうか？

シロウト考えでは、利点は
・向きによる日照のかたよりが少なくなる
・地震に強そうな形
・南側に建つ高層マンションともろに対面する住戸が減る

デメリットとしては
・部屋数が約４分の３に減少
・変形した間取りが多い
・中心部の吹き抜けが狭くなる
などでしょうか。まあ部屋数減と言っても容積率は目いっぱい
使ってますから、それが価格にハネ返ることはないと思います。

骨太な感じのマンションと思います。

芝浦の島に比べて盛り上がりに欠けているようですが、皆さんあまり興味が無いのでしょうか？

昨日MRに行ってきました。価格的には魅力を感じました。ただ、生活するのにスーパーとか少ない
感じで・・・、芝浦商店街があると聞きましたが、休日だったせいかあまりぴんときません。
しかし、通勤は楽できそうでいいと思ってます。

北側の眺望におけるグランパークの影響はどのような感じでしょうか？

グランパークは影響大ですね。だいだい２４Ｆだかのバーラウンジも正面にグランパークが
入ります。そんなこともあり中層階まで北側は駐車場になっているのでしょうけど。

モデルルーム、行ってきました。価格的に魅力を感じる部分はありましたが、安いところは陽が殆どあたらない
（日影図を見せてもらいました）ようなのでそれなりといったところでしょうか。トイレはタンクレスではない
ですし、食洗機、洗濯機もオプション、サッシは約２メートル３０くらいでしたが、カーテンボックスが下がっ
ているおかげで実際の感覚は２メートル１５くらいでしょうか？
（一番良いグレードのお部屋の仕様はもっといいようです）
眺望についても南西側を除いて回りにはわりと高い建物が多いので上層階に行かないと望めなさそうです。
今後についても近隣に高い建物が建つ可能性はありそうです。モデルルーム跡地とか。
カラーについては色々と選べるようですが、施工が間違わずに出来るのかちょっと不安です。
もっと駅に近ければ妥協も出来るかもしれませんが…。
予算があって上層階を選べるのであれば大いに検討できると思いましたが、芝浦の島？や品川エリアの物件と比
較をしながらって感じでしょうか。
ちなみに第１期の登録は７月頃とか言ってましたよ。

私は今まで港南地区のタワーマンションを検討していたのですが、ここに来て芝浦の方が魅力的に思えて来ました。
土地の評価額も港南地区よりずーっと高いですし、何よりも嫌悪施設が無いのが良いと思います。
港南地区は供給過剰で今後の暴落が懸念されますが、芝浦は逆に値上がりするのではないでしょうか。
特に芝浦アイランドはその立地、デザイン、環境から希少価値となりそうです。

やめておきなよ。
芝に住んでるけど、田町って最悪だよ。
マナーの悪い学生と酔っ払いげろリーマンで汚い街だよ。土曜日は街はゲロ跡だらけで臭いです。
港南（品川）の方が東京サウスゲートの再開発も決まってるし価値は上がるでしょうね。
芝浦は賃貸で１０００戸程度出来て、更に分譲でアイランドとキャピタルで１５００くらいだよ。
こっちの方が供給過剰になるね。
ＰＴ芝浦の販売状況見てればわかるっしょ！！７月完成なのにまだ残っているよ！！
芝浦に住は皆求めてないんだよ。
芝浦は空気も利便性も最悪です。勝どきのほうがよっぽど良いね。

ＰＴ芝浦やＣＭＴはダメかもしれませんが、芝浦アイランドは別だと思います。
閉じた島なので酔っ払いもいないし、首都高からも離れているので港南よりはずーっと良いと思います。

芝浦アイランドは現地に行ってみた人はわかると思うけど、地図で見るよりずっと首都高は近くに感じるよ。
たしかにここは表現しようのない閉塞感がある。
港南は大学や小中学校のおかげで町全体が広く感じるんだよね。周りの建物もキレイだしね。

確かに港南はな〜んにもない感じ。
芝浦はごちゃごちゃ〜っとしてる。

閉じた島は何故酔っ払いがいないんだ？
芝浦アイランドの住人は禁酒なのか笑
海岸に住んでるけど帰りに芝浦アイランドでゲロったことあるよ。
あの道は私道でなく公道であることをお忘れなく。

芝浦アイランドだったら、周囲の運河でゲロれば島の中は汚れないじゃないかな。
島に入る前に橋の上でゲロゲロしましょう。

港南は今は何もないけれど、都営跡地の定期借地権の物件が出来るとかなり圧迫感が出るんじゃないかな。
芝浦アイランドは、閉塞感があるかも知れないけど、それがかえって心地良い包まれ感になったりして。

首都高は近くに感じるだけで、実際は地図どおりに離れているから、港南地区よりは環境的には良いでしょう。
駅から８分と近いのも大きな差です。

震度７の烈震経験者は免震に大いに関心ありです
ところで芝浦アイランドって高いんじゃないの？
ＣＭＴの方が安いって思ってたんですが・・・
耐震ＶＳ免震なら絶対免震ですね〜

＞18さん
芝浦アイランドってＣＭＴより安いんですか？
ちなみに情報源はなんですか？

「港南VS芝浦」みたいな話はここではやめませんか。
どうしてもそういうテーマでやりたいなら、そういう板、立ててはどうですか。
マンションの板はその物件を本気で考えている人、比較対象として検討している人、
遊び半分に覗いている人、完全な荒らしと、いくつか参加者の類型はあるでしょうが、
遊びや荒らしは自分のブログでもどうぞ派手にやってくださいな。
さて、CMTですが、私はやや客層に心配しています。よく言えば安全で駅に近い質実剛健、
悪く言えば、眺望価値低く、周りはみな中小のビルばかりで囲まれ感が高すぎ、マイホーム
的なゆとりが感じにくい、という印象でことです。駅までフラット８分という利便性がある
だけに、たとえば永住希望者は少なく、企業の社宅部屋のような形になってしまうのではな
いかと心配しています。
芝浦島は地震対策はやや劣りますし、私は高速は意外に近く、風向きによってうるさいのでは
と思ってしまいましたが、巧みなイメージ戦略もあって、永住希望者の割合が高そうな印象です。
２つの間で迷っています。CMTの方が建物単体として、あるいは価格では魅力が高そうですが、
住人の変動は島のほうが少なそうです。

結局を何を優先するかですよね。
・利便性　ＣＭＴも芝浦島も互角（私見）
・環境　　芝浦島（敷地全体の広さ）
・住民　　ＣＭＴ（老人や若者は少なそう）芝浦島（若年から年寄りまで、ペットも多そう）
・構造　　ＣＭＴ（免震）
私的には、点数で評価するとＣＭＴです。
でも芝浦島の環境（特に敷地の広さ）にも憬れるんですよね。
当分、悩みそうです。

＞22さんと全く同感です。
ですが、やはり今時耐震には住めない・・・。
制震でも考えてしまうのに・・・・。

>>ですが、やはり今時耐震には住めない・・・

21です。そうですね。技術革新に伴って、いまは「色物扱い」されている
免震タイプも今後徐々に普及してくるでしょうね。
一方、耐震は実際には大きな問題は起きないのに、１０年後、１５年後という
スパンで防災機能が劣後する形になり、市場での価値が相対的に低下することも
考えられますね。
もっとも地震については「最低限の備え」で良いという人もいます。
山手線の駅などをみても（たとえば渋谷駅）大きな地震が来たときには
崩壊してしまうような構造の物が見られますし、戸建ても、目黒区などの
ミニ戸建て地域では、神戸の長田区のように、震災時にはおそらく近所の火災を
もらう危険が相当あると思っています。
防災観点第一の方もいらっしゃるでしょうが、私はそれはそれで重視しながら
「長く住んで満足か、満足度が変わらないかどうか」という点を最重視しています。
その点でいうと、CMTは、いまのMRの場所、さらに北側の沖電気のオフィスなど
今後、１０〜２０階建てのものが新たに、または改築で建ちそうな気配で、その際の
環境変化をあれこれを心配してしまうのです。一方の島のほうは、今でも少し変な施設が
ありますが、開発計画が決まっている以上、住環境を予想外に変えるものは島の中に限っては
今後ないでしょう。
その点、私は同じ価格帯なら、島のほうにやや傾きつつあります。

私は、周辺環境の将来性という観点から島へ方向転換してしまいました。
現在の評価では、キャピマになるのですが、今後１０年とかの長いスパンを考えたとき、どうかなと思って。
島の方は、島内にパチンコ店や風俗などが出来る可能性はゼロだと思いますが、ＣＭＴの周りは利便性が良いだけに、かえってこの辺が心配です。
用途地域別的にもＣＭＴを含む周辺地域は商業地域、島内は住居専用地域になるのではと考えています。

＞耐震は実際には大きな問題は起きないのに、１０年後、１５年後という
スパンで防災機能が劣後する形になり

24さんのおっしゃるとおりですよね。
本当にこのあたりの選択は何を重視されるかだと思います。
それでも、私は現段階では、まだＣＭＴですかね。
耐震でも免震でも大地震時の安全性にあまり違いは無いかなと思っているのですが、
躯体への影響という点で、補修費用がかなりかかるイメージがどうしても
払拭出来ないんですよね・・・。
何ら根拠は無いんですけどね。

> 24さん
周辺の容積率などを調べていないのですが、おそらく見直し素案と同じく400%ですよね?
http://www.city.minato.tokyo.jp/koho/2003/km030317/04.html#4-1
土地をまとめて公開空地を設定しようにも、運河沿いはなにぶん幅自体が狭いので、周囲
を見る限り普通に建てるとせいぜい15F程度と考えているのですがどうなんでしょう?

> 25さん
CMTを含め多くが着工、完成している状況ではCMTを「含む」地域の変更は考えにくいと
思うのですが、なにか情報をお持ちなのでしょうか?

住民層に関しては蓋を開けてみないとなんとも言えませんが、CMTは当初予想より
ファミリーが多いらしい一方、アイランドは賃貸がある以上、流動性は高そうですね。

＞25さん
芝浦の島については現在第２種住居地域なのでパチンコ店に特筆すれば作るのは可能だと思います。
ただ、作っても儲からないのではと思いますが…。

＞24さん
＞27さん
現在のモデルの場所についは、色々な緩和措置がある今、20階を超える建物を建設する可能性は否定
出来ないと思いますよ。ＣＭＴの営業の方に確認するのをお勧めします。購入検討者が気になりそう
な事は大抵調べていると思いますし、未調査でもお願いすれば確認してくれるのではないですか。

＞28さん

私もそのあたりが気になってモデルでいろいろ質問したので、書き込みます。
今のモデルの場所は実は隣の沖電気の敷地の一部なので、あのビルが何とか率（すいません失念しました）を食っているせいで、あのモデルより大きな建物は建てられないそうです。
将来あそこの敷地が丸ごと売られて、敷地全体を使って建物を建てた場合、何とか率の関係でむしろ今のビルより低くなるような話でした。

＞29さん
もちろん、隣接する建物は低いほうがいいと思いますのでお話通りであればいいと思います。
ただし、実際に話が違っていたとしても、責任を取ってくれるとは思えないので、気になる
方はきちんと裏を取ったほうがいいのではないかと思います。
ちなみにそのお話をされた方はどちらの販売会社の方でした？
差し支えがなければ、参考までに教えて頂けますか？
違う会社の方にも同じ質問をしてみたいと思います。

価格が高そうだから、まだMRを見に行っていないですが、
やはり高いでしょうか?
例えば東南や東向きの80平米の３LDK(20階くらい)はいくら位ですか?

>31さん

高そうだから行かない、というのはよくわかりませんが、
ご希望のタイプだとだいたい5000万円台前半ですね。

今日仕事が早く終わったから、近いのでMR見学に行きましたが、
まだ18：20前だけど「本日の営業が終了致しました」の看板が出て
カーテンもおろされてました。
20：00まで営業ってホームページに書いてあるにもかかわらず、
こんなに早くも営業終了するのは、いったい本気で販売してるのでしょうか。
会社の誠意を疑ってしまいますね!
もうここやめたっ

>33さん
モデルルーム、定休日だったんじゃないのかなあ？
水曜定休って多いし。

>34さん
確かに定休日だった。。。^^;失礼でした。

環境的にどうでしょう?
高層ビルに囲まれているから、眺望も日照もあまり期待できないですね。
買い物も不便ですし、保育園も近くになさそう。
やはりこの価格だから、環境面は我慢しないといけないかなあ?

> 36さん
日照は、悩むより希望住戸のシミュレーションで確認したほうがいいですね。
保育施設は、2Fに予定されているものではダメですか?
私も、20:30までしかやっていないのは気になっていますが。

>36
買い物なら大丸ピーコックが近くにありますよ。
現地からなら5分くらいじゃないでしょうか。

ここ思ったより安いのね、免震だし。神奈川方面を考えていたが、
芝浦もいいね。芝浦アイランドも価格競争してくれないかな

MR見てきましたが、私は内装は芝浦アイランドの方がよいと感じました。ただし、オプションはCMTの方が豊富みたいです。
CMTで疑問なのが、４Fから最上階まで吹き抜けで、外廊下な点。
廊下側の部屋も明るくてよいと営業は言っていましたが、雨がそのまま降り込んでくるってことですよね。
最近の高層マンションって、外廊下が多いのですか？　風とかは大丈夫なのでしょうか。
なにより、そんな高層階から、下を見下ろすのはちょっと恐怖です。
それに、エアコンの室外機も廊下に置くみたいだし、高級感って観点からはどうなのかなぁ。
私が見てきたマンションはみな内廊下だったので、ちょっとカルチャーショックです。

>39さん
アイランド、価格勝負を真っ向から拒否してきたみたいですね。
となると直のライバルは勝どきくらいかな?
神奈川方面だと、みなとみらいや横浜駅近より安く、ラゾーナ川崎よりはちと高い、
って感じでしょうか。

>40
内廊下＆外廊下の議論は荒れるもとのような気はしますが、超高層吹き抜け外廊下タワーに
住んでますのでご参考まで。
ウチの場合、廊下が濡れるほど降り込むことはないですね(低層だから?)。
風は、ベランダ側と外廊下側を両方あけているお宅から流れる程度です。
(空気の流れを考えればご理解いただけると思いますが)
高級感を求めるならやめたほうがよろしいかと。
高層階から下を見た感覚は、高所恐怖症の私でなくても新鮮(?)だと思いますが、
わざわざ見ない限り機会はないかと。(人が来たらあえて見せますが...)

田町周辺で物色していて、芝浦島の方がなんとなく気に入っていましたが、２割から３割も高くなると
聞いて完全に止めました。CMTは、廊下側の採光性も実際には低いだろうし、周りに何が建つかは
判りませんが、同じタイプの物件で、1000万円以上の開きがありました。CMT、「もう幻想はいらない」
のコピーどおり、利便性と価格、安全性で買い。眺望・環境・採光性・外廊下、などは、ばっさり忘れ
ることにしました。

>43
アイランド、10〜15%程度高と思っていたら20〜30ですか。
採光性に関しては、自然光は期待できない、というより照明が頼りという感じですね。
住むまであまり考えなかった点として、吹き抜け内廊下だと夜もコウコウと明るいので、
遮光カーテン必須です。
って、あれ?アイランドも外廊下ですよね。

>44
アイランド、下半分は内廊下、上半分は外廊下です。

モデルルームに行けばわかるけど、アイランドは価格なりの質感や設備がある。
また、島という環境を買うと考えれば納得のいく価格と思うが。

でも、免震も捨てがたい．．．悩みます。

>>アイランドは価格なりの質感や設備がある
いやいや、まだまだですよ。免震でもないし。やっぱり単なる制震なら
価格は高すぎ。近くに賃貸もどんどん建てるし、その辺もよく考えるべし。
オレなら勝ちどきやWCTの方が上。田町に限るならCMTよ。
CMTにして浮いた1500万円で、海外旅行にでも行けば。

>>47
>>やっぱり単なる制震なら

制震でもない。単なる耐震だ。
言ってみればコンクリと鉄筋の単なるかたまりだ。