南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。
公式サイト
http://www.tokyo1300.jp/
前スレッド
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41077/
[スレ作成日時]2005-09-26 20:58:00
南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。
公式サイト
http://www.tokyo1300.jp/
前スレッド
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41077/
[スレ作成日時]2005-09-26 20:58:00
高所恐怖症ですが19階の購入を検討していました。
バルコニーはアルミサッシやすりガラスでも良いと思っていたんですが、
廊下側の手摺の壁がなんとアルミサッシだというではありませんか!
トキアスが同じ作りだということで、見学に行きました。
19階の廊下。。。歩けませんでした。。。
検討中ではありますが階を変更するしかないと思っています。
廊下側がコンクリートではなく、アルミサッシというのは流行っているんでしょうか?
コンクリートの方が安心感は断然でると思うのですが。。。コスト的?
環境などとても気に入っているのですが。。。
そうなんですか・・・。バルコニー側ばかりに気をとられて
廊下はCheckしてなかった。。。ちなみに私の購入した部屋のバルコニー側は、
ガラス手すり!
アルミ手すりにした理由はやはり一番にはコスト削減でしょうね・・・。
全ての階がそうなのでしょうか???私は高所恐怖症じゃないから
歩けないってことはないでしょうけど、北側開放廊下の手すりはコンクリがいいなあ・・・。
子供がアルミ格子の隙間から物投げたり、北風の吹込みを防いだり、北側の通り(汐入大橋が
出来ると交通量が激増するはず)や機械式駐車場の騒音軽減のためにはコンクリ手すりが一番
いいと思うので・・・。
ちょっと図面調べてみようっと!!
連続書き込みすいません。
図面調べました。
立面図によると、全ての棟全ての階で横格子のアルミ手すりです。
ちょっとがっかり。
前レスで、アルミ手すりの心配なポイントを書き込みましたが、
実際どうなんでしょうか?格子の間を抜ける風の風切音も少し心配…。
89サン、うちは「他で決まりました。」と正直にいったら残念そうに諦めてくれましたよ。
以前、小規模マンションの営業にしつこくされたので、電話がかかってくるということは、
またしつこいのかなって思ってたのですが、もうぜんぜん電話ないですよ。
DMは送られてきますけど。
私も営業のしつこさにはうんざりでした。週末の度に電話がかかってきました。
ちょうど現在の住居の修繕などと重なり週末は多忙を極めていた為、MRに足を運ぶ気はあってもなかなかいけない状況もあり、確約はできないが必ず行くので
と言いましたが、それだと営業が対応できるかどうかわからないので必ず予約をしてほしい とまで言われました。
別に他の人でもいいのでこちらは当日にならないと時間がわからないから予約はできない といいましたが、
それでもしつこく予約をしないと対応できません と言われたので、それでは二度と行きません、というか、こんな失礼な営業は始めて。営業を換えてほしい と言いました。
私はこの物件を前向きに検討していたのにもかかわらず営業の質の悪さにはびっくりです。
私も妻と一緒に週末の昼すぎにMR行きましたがすぐに案内してもらえましたよ。
印象も95さんとほとんど同じ感想かな。
もちろん現地にも行きましたが、やっぱり駅から遠すぎるのと、
新しい橋ができるってのに、川の付近はダンボールのお宅がズラリ・・・
子供もいるし、やっぱりここはパスかな〜という方向です。
ブルーシートの家があるのは↓辺りの高速道路の下ですね。
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=all&nl=35/44/02.139&e...
南千住側や千住側は屋根になるところがないので大丈夫でしょう。
橋の下に住む方がいるかもしれませんが…。
ダンボール、ブルーシートとも使われていたでしょうけど、
何で作られているかなんてど〜でもいいような気がしますがね。
98さん、これらの家(?)があるのは足立区側だけです、いまのところは。
でも公園が目当てなのか、橋を渡ってくる人がいました。
それに、ベランダからは向こう岸にあるほうが見えやすい気がします。
私がMR見た帰りに周辺を歩いていたとき、小さな子供がダンボールハウス指差して
「あれは何?」とお母さんに聞き、返事に困っていた様子を目撃しました。
もしかしたら私と同じMR見学者だったのかもしれません。
私たちはこの光景をみて、購入を思いとどまりました。
ま、これだけが理由ではありませんが。
MR見学で待たされるってことがあるのですね。。。
3回通いましたが突然でも待たされることはありませんでしたよ。
もし待たされるぐらいなら先に中(モデルルーム、装備など)を
見たい旨を伝えてみてはどうでしょうか。
公開されたからでしょうか、それもダメなほど混んでいるのでしょうか。
もちろん2回目以降は担当者が付かなくても、
その旨を伝えてMR内を自由に歩けましたよ。
歳をとってきてからのことを考えて一階、二階の低層階を検討しています。
このマンション、前に14階建てのマンションが立っていますよね。
日当たりはどうなのでしょうか?南向きか東南向きをかんがえているのですが。
ダンボール・ブルーシート・再開発地域・泪橋・駅10分
施工会社、土地の歴史も利便性も、そしてこれからの可
能性も全て含めて調べ、考え、購入しました。
過去や現在に不満があるなら、自分たちで変えればいい。
1300戸も入るマンションなんだから、未来は明るい
と信じたいですね。
というか価格と立地を考えると、購入可能な他の物件が
なかったというのが正しいですが。。。
他に購入候補がないってほど安いですかね... この物件。
正直仕様を見ると儲けすぎに見えてしょうがないのですが。
400%の容積率一杯に作りこんで、超高層認定もなしでの20階建て。
それを、直床仕様でつくって、この値段にしかならないのでは、検討の範囲内
にはとても入ってこないのですが。 修繕積み立てもかなり後ろに思い負担に
なっていますし。
年収500万平均のマンションです。ので、場所柄や色々なコストダウンがあって
買えないはずだったようなものが買えているということを大切に。
子供を育ててゆく環境としては公園がそばで良いですよ。住宅地なのでコミュニティーもね。
床の問題は子供を持つ家庭とその下階の人には問題ですが、それをいってしまうと
もっと高いものを買わなくては住めないんではないの。
共益費や管理費は皆さんの背丈にあったものに組合で変えていけば良いんですし、
共用施設は例えば幹線道路沿いの同価格帯の小規模マンションで享受できない付加価値です。
どういかせるのか、住人の手に委ねられています。
121サン、良いこと言ってくれますね。
住人の皆さんの気持ち1つで、仕様や値段以上の満足感が得られると信じています。
色々言われたけど、どうしても惹かれて買ったというだけでも連帯感生まれませんか?
1300戸ですよ!
未来は明るいはずです。
若干長文になるので、分けて投稿します:
>>121 平均的な25坪ほどで分譲価格は4000万近くに達します。年収500万”平均”
の人が手を出すべきマンションでしょうか? 坪単価150-160万ですよねここ。
ここの土地の入札価格に関する建通新聞の記事は私も見ました。確かに、
130000m^2の容積率対象面積を目一杯消化して、91億円で落札しているので、
1戸あたり700万;専有面積1坪あたり25万ほどですね。 (土地+建築費)*1.4
くらいで販売価格になるのが普通ですが、ここどうみても80万超も建設費が
かかっているってことはないですから、儲けすぎというのは間違いないでしょう。
客観的に見てあと10-20万坪単価が下でないと、最近のURの賃貸以下にまで落と
されている各種仕様から見て、お買い得感はないといわざるを得ないと思います。
100m^2級への住み替えを考えて見にいったのですが、コストパフォーマンスで
いうと非常に劣る。
実際会員期の次はどのくらい出してくるかなと思っていましたが、100戸を
捌くのが精一杯であるようで、非常に好調な売れ行きとはいいがたいように
思えます。
うちは、今70m^2台ほどの狭めの分譲マンションに暮らしてまだ10年にはならない
くらいですが、ここと同会社の施工物件です。 管理会社も同系列の会社ですが、
非常に正直にいって、住む者への”配慮”は物件・管理ともにあまり感じられません。 直床の場合、下への遮音のために、かなりふわふわした感じの緩衝材の入ったフローリングを敷かないといかないのですが、重たい家具(本棚)などを置いておくと数年でべっこりと凹んでしまって、模様替えとかするときに正直がっかりします。 やはり、
利益優先の工法と言わざるを得ないのではないでしょうか。
また購入してから気がついたのですが、駐車場が機械式なのにも関わらず、
うちのマンションは異常に安い修繕積み立てが設定されているのです。
ここも、最初3年は、70円/m^2と非常に低い(ように見える)修繕積み立てが設定されて
いますが、実際に長期修繕計画については聞いてみました。 17-30年目には、
270円/m^2 とかにまで上がり、かつ、80m^2程度の場合で、15年目に40万超・30年目には
46万超の一時金の支払いが予定されています。
30年間に均して計算すると、1m^2あたりで250円/月平均のコストが修繕費用だけで
必要になり、かつここには、しかも機械式駐車設備の更新費用は入っていないことが
明記されています。 この価格帯のマンションとしてはかなり高めの費用になります
けれども、わざわざ聞かない限り、向こうの出してくる資金計画の紙には、4年目には
既にかなり上がることになっている最初3年間の修繕積み立てしか見えない形になって
います。 4/7/11/17年目で上げてゆくというのは随分前倒しな感じがします。
購入者の立場にたった計画になっているようにはあまり思われませんね。
1800円からという駐車場代を、一見安く見せかけるために、その管理コストのかなり
の部分と、その更新費用などをこちらに隠して、かつ後ろに重い形でとろうという
計画になっているのが、私が今住んでいるマンションと同じなのですが、ぎりぎりに
組んだ人が一時金の支払い不能などに陥るリスクは小さくはないでしょう。
私の今住んでいるマンションは100戸ほどですが、1300戸にもなると、住民の総意で
管理コスト・修繕コストを削減していこうというのは非常に困難を伴うことが予想
されます。100戸ほどだけでも、75%とかの賛成を得ることは、どんな議題についても
容易なことではありません。大規模ならいいことばかりではないわけです。
今、理事(”長”ではないですが)をやっていますが、長*工系の管理会社を追い出して
別会社に変更するだけでも2-3年の歳月を必要になったという経緯が記された管理組合の
議事録など見ていると、結構うんざりしているところです。
大規模物件では、ここで動きがとりにくくなるので、最初の管理規約等のチェックが
極めて重要だと思います。 なお、うちのマンションの管理費ですが、お水系の
共用施設を止めて、かつ管理会社も変更して、管理人の滞在時間も短縮、
キッズルームの備品交換を停止など、いろいろやりましたが、なお当初販売された
時の最初に設定された管理費は上回っています。 ここも、比較的共用施設をかなり
充実させていますので、いろいろ頑張っても、せいぜい値上がりは防げる程度に
設定されていると思ったほうがよいように思います。
でも、10年、20年、30年先のことは誰もわかりません。修繕積立も、機械式駐車場の問題も、マンションを購
入すると言うことはそのリスクも当然加味して検討した結果でしょう。30戸でも1300戸でも、もめる時はもめ
るものです。
価格も仕様も長*工や売り主の都合で決め、購入者もいろいろ物件を対比して決心されたのだからそれはそれ
でいいのでは。
そもそもさー、購入候補として検討したけど仕様や価格、MRを実際見て買わないと決定した人と、
契約済みでこの先入居までのさまざまな情報交換を行うコミュニティを求める人たちが1つの板で共存できるはずなし。
このあたりのリスクを考えた上で購入されたのであれば、何もいいません。
ただ、長*工の施工・管理のマンションの購入者として、また10年を経ずして
再度住み替えを考えているある一人のぼやきだと思っていただければ。
自分もそうですが、一次購入者の場合、どうしても勢いで買ってしまう傾向が
あるので、
1) 長期修繕計画に従う修繕積み立ての推移の予定くらいはチェックしましょう
2) 機械式駐車場の場合、その多大な管理コスト・更新費用の帳尻を、長期的にどうあわせる
つもりになっているのか
というところに、会社の姿勢が現れがちであると思うので、一応指摘したまでです。
さすがに2度目ともなると結構細かいところまで気になります。 ”一見”安くなっているってのが
一番危ないという次第。
つーか、この辺りの駐車場は月25000円が相場
その差額が修繕費と考えていいんじゃんか。
差額まるまるではなく、その何%かだぞ。
それをどう捻出するか、全員から採るのか利用者に月1000円上乗せするのかとかは組合で
考えること、その選択肢が与えられているのだ。
問題は「マンション購入」出来そうもないだろうという
低所得層がマンション供給の促進と低金利でつられて出てきているということだ。
今は5〜600万程度の年収でマンション購入している人が多いんですよ。
修繕費のこといっている人はどうも年収400万以下の層で、このマンションではなくて
前にある都営住宅がよろしいでしょう。その人のためにも、ここの住人のためにも。
10年前にマンションを買った人と今買っている人とは年齢も状況も相当違う。
都内といっても高級物件ではなく、団地的なところなんだと思えばいい。
あと、ここの土地が安かったともかかれているが、この土地を整備するのに要した費用と
町づくり(この物件も一役買っている)があって今の状態なのですね。
自分も車持ってるが、都内では渋滞や駐車場を考えると結果的に簡単には使用ができない。また、将来年寄りが
増えたら車の処分が増え、機械式駐車場の撤去とか規模縮小ということにもなるかも知れない。
その時はその時と考えて、機械式でもいいからどうしても車を持ちたい人は購入しましょう。車のない人は余計
な金を払ってでも自分の城だと思いましょう。人口密集地域の機械式駐車場付物件はどこでもそうでしょうが。
色々難癖がついているようですが、値段相応の水準ですので、それ以上は望まないでください。
たたかれている直床は利用可能な最良の床ではないとしても、コストと機能のバランスとして考えると
妥協点ですし、ここは長谷工の得意分野と思います。
子供が走って天井が揺れるというようなものではないので、上の人が「奈良の引っ越しおばさん」級でない限り
団地生活の範囲内で許容する人が8割ぐらいではないでしょうか。
むしろ問題は壁の部分。コンクリートに下地材、石膏ボード、ビニールクロスとしていますが、防音性能が太鼓現象で
殺がれてしまうという現実と、ビニールクロス直貼りが出来ない故の施行法、つまりコンクリートの形成技術が低いということを
窺わせる内容になっている点です。このことは良く業者に確認された方がよろしいようです。この壁は工場で作ったのをもってきてるのかな?
二重天井は釣り金具の形式がわからないので、糸電話の糸の役目をしてひょっとすると太鼓現象を引き起こすかも知れません。
この部分の構造解説もお願いすると良いでしょう。
後は断熱材。特にベランダ側で床もしくは天井に外壁より1m部分まで断熱処理がされているかということも。長谷工は時々省いているので。
でも、相応の物件と思えば、いいよなー。ファミリーで暮らすのには。
後は距離が・・
住宅情報誌で価格だけ見てそこそこ安かったので週末に見に行きましたが、
買うにあたっての魅力に今ひとつな感じがしました。
個人的にはお隣の北千住や少し東側に行った町屋のほうが良かったですね。(街並みなども)
まだ30代ですので次の住み替えも視野に入れて、ここは見送ることになりそうです・・・
顔や名前が分からないのをいい事に言いたい放題!ですね。
スレが結構多いので注目を集めてるともいえますが。
購入者は迷いながらも、それぞれ惹かれるところがって踏み切っているんですよ。
買いたくない人、文句がある人、ここに書く必要がありますか?
買わないならそれでいいでしょ?
車や洋服と同じように、買い物にはセンス、価値観、閃きってのもあるんです。
仕様とかお金とかそういうもの以外で決めている人もいるんですよ。
5年後10年後、やっぱり住んでよかったと思えるように
住民のみなさんでがんばっていきましょうよ!
今は入居前で夢がいっぱいの時ですから
どうぞ水をさすのはおやめください。
購入者にはなりませんでしたが、ここの書き込みは自由なのではないのですか?
買わないといった選択肢を選んだ購入検討者が書き込みをしていけない理由があるのでしたら
こちらが納得のできる理由を教えていただけませんか?
>どうぞ水をさすのはおやめください。
こういった理由なのでしたら、それこそここを見なければ良いだけでしょ?
購入者専用板ではないはずですがここ... 情報の交換を阻害する
ような投稿にはちょっと感心しません。早々に購入者板を立ち上げ
られたらいかがでしょうか? そっちまで邪魔しにいくほど暇でも
ないですし、性格も悪くないつもりです。
買わない人の投稿ばっかりだとか多数苦情でていますけれども、
逆に、どういう人がメリットを感じて購入しておられるのか
是非聞いてみたいですね。
私は直近のリバーハープコート南千住の住人です。購入を真剣に
考えて見にいきましたが、結果は論外という結論でした。
ちょっと長くなりますが、以下に具体的に示します:
今100m^2をちょっと切る床面積のところに住んでいますが、
家賃は共益費込みでちょうど18万/月程度です。
ここ、都内標準から見たら、確かに少し安めですけれども、
100m^2 で 5000万くらいしています。うちが購入する場合で
考えてみると、2000万円頭金 200万諸費用くらいかな。
3000万借り入れ / 25年 2.6% で借りて利息負担 1080万。
これで毎月、13.6万ほどの返済になります。
手に入るまでに、 200+2000+(3000+1080) = 6280万
上記どなたかの投稿にあるとおり、長期的には
250円/月/m^2は修繕積み立てにいるので、100m^2と思って
月あたりで
長期修繕積み立て 2.5万平均
税金など 1.7万
管理費 他 1.8万
ってところでしょうか。(税金は最初だけ安いってのは無視します)
長期的には、月6万平均程度(年72万程度)をずっと払っていかなければ
なりません。 長期平均でみて、20万/月程度がうちの場合リスクなく
支出していける額と考えていますので、まぁこれでOKではある訳です。
さて、何年で家賃払っているより得になるかなってのを計算して
みると、 18(家賃)*12*X年 = 6280 + 72*X を解くことになります。
これで得できるまでに 44年かかる計算になります。 無論全額
キャッシュで買えば、上記ローン利息1080万がなくなりますが、
それでも得といえるのは 37年目からです。
さて37-44年たてば、自分の所有である不動産が残るだけ得という
ことになりますけれども、このマンション37-44年たってもまだ
住みたいと思えるだけの仕様でしょうか??
賃貸で今借りているところよりも共用施設は充実していますが、
(1) 床暖房がない
(2) 下がり天井(梁)がずっときつい
-- 天井高は5cmほどここのマンションのほうが勝りますが
(3) 戸当たり金具や、互いにあけるとぶつかるような扉の存在
など、こちらのマンションのほうが明らかに劣る点が多く一方、
水周りの装備も含めてあまりずっとよいといえるような点が
あまりありません。 44年目から得になりますよというレベル
でわざわざ購入して住み替えるためには、やはり住み替えてよかった
と思える要素が不可欠です。 大抵損得勘定だけだったら、賃貸の
ほうがましということになってしまうものですが、わざわざ購入して
住むには、仕様レベルの充実は不可欠に思います。
共用施設だけではなくて、住居そのものにやはり賃貸とは一味違う
というのが絶対に必要なのではないでしょうか?
なお、うちには免許を持った人がいないので、駐車場は不要です。
上記の議論にもあるとおり、機械式駐車場代金が駐車場を持たない
人から遠回りに徴収するようなシステムになっているのも購入を
回避した理由の一つです。
反論などお待ちしております。
あのね。そりゃ書き込みは自由ですよ。しかし、余りに執拗すぎゃせんか。町のこととか、教育とか聞きたい
こといっぱいある人も検討者にはいるでしょう。しかし、何かカキコしたらその反応は度が過ぎているよ。
141・145ですが、執拗にと言われても私自身の投稿は初めてですし、
今までのレスを見てみると、検討から外したとのレスにも過剰に、そして執拗に反応されているように
見受けられるので、どっちもどっちではないでしょうか?
さんざん悩んで購入された人が、最初から買う気のないあら探しのオタクに感情的になるのは当然
だと思います。真剣に検討して断念したとか、逆に軽い気持で見に行ってやめたという程度の発言には
納得するかスルーすると思いますよ。
購入者です。
私は特に感情的にもならず、ずーっと眺めてますよ。「世の中にはいろんな人がいるんだなぁ」と。
とは言っても、一つだけ疑問があります。
「買わないと決めた人がなぜ書き込んだらいけないのか?」みたいな書き込みがありましたよね。
いや、掲示板ですからその理屈はわからなくも無いのですが、そもそも人生の貴重な時間を使って
なぜ自分に関係の無いところにわざわざ書き込んでるのかなぁと。
住まいサーフィンでも、だいぶ前に「検討対象外」と言って低い点数つけてた人が、また最近現れてるし。
スイマセン。別にケンカ売ってるわけじゃありません。初心者なもので、素朴に疑問なのです。
わかりやすく、ご教授いただければ幸いです。
マンションを本気で購入しようとして色々MRまわっています。
もう検討外になった所の掲示板は一切覗きませんねぇ。
ここの不備などを書き込んでいられる方々はその情報を他人に教えてあげようとする高貴な方?
しかしとてもそうとは思えない書き込み方が多いですね。
それともライバル他社なのですか?
これだけの書き込みを全て見ていますがまだ検討中です。
優先するところは人それぞれですね。
決断して契約して入居を待つ方々はうらやましいですよ☆
もし仲間に入れたら、その時は一緒にワクワクしたいです。
141・145です。
私も疑問なのですが、購入もしくは契約をした方がわざわざ「水を差される」ような発言も行き交う掲示板を
見に来るのでしょう? そちらのほうが随分と貴重な時間を無駄に使ってるように思うのですが。
書き込んでる理由ですか?単に掲示板を利用しているだけですよ。
情報収集のために見ているので、自分が見に行った際には書き込みしてるだけです。
ありがとうございます。
うーん、自分に関係しているものに対して、興味を持つということがおかしいことでしょうか?
物件HPと、住まいサーフィンとここは3点セットで見ますよ。新しい発見がありますしね。
別に、「水を差される」とも思ってないです。やっぱり「いろんな意見があるんだな」と参考になりますし。
変ですかね?自分に関係の無いものを見るほうがよっぽど…と思っちゃうんだけどなぁ。
また、ご教授いただきたいのですが、「自分が見に行った際に書き込む」のは、何のためにでしょうか?
記念か何かでしょうか?教えてください。
繰り返しますけど、ケンカ売ってるわけではありません。ホントです。
いちいち疑問だご教授だなどと理由を付けて揚げ足取ってて楽しいんですかね?
一体どっちが執拗なんだか・・・
理由聞いてなんになるんだ?
>繰り返しますけど、ケンカ売ってるわけではありません。ホントです。
どっから見てもケンカ売ってるだけに見えますねぇ。
私も見るのも書くのも自由だとは思います!!
ただ購入を決めた方はどこが気に入って決めたのかとか、購入を見送った方はどこが悪かったかを
普通に教えて欲しいです。
所得があまりない人が買うっていうのはちょっと解りません。価格以外にも重視する点があると
思うので・・・。
ここの購入者がよく「価格以外にも・・・」と書き込んでるのを見ますけど、
ここが後500万〜1000万高くても買うのでしょうか?
価格が決め手でないならこれくらいは出せる余裕がある所得帯の方ですよね?
それとも見栄ですか?
私も購入者です。
ここの掲示板はもちろん自由な場所だと思います。
でも色々な方がいらっしゃいますので、
購入者の方々とのコミュニケーションは図れないと思いました。
住まいサーフィンの方に、「購入者の部屋」の掲示板を立てさせていただきましたので、
そちらで購入者の方々とお話できたらと思います。
あと一年半もありますし、ゆっくりお話出来たら嬉しいです。
よろしくお願いします。
私は前スレで購入見送りの理由を書いたものです。こういう情報交換の掲示板って、参加者が
良いにつけ、悪いにつけ情報を書き込むことで成立するものではないでしょうか。
私はここ以外にも、2ちゃんねるの車板やファッション板、時計板でそれぞれの製品のいいところ
悪いところを書いていますし、ほかの参加者も同様の書き込みをしています。それで掲示板が
成り立っているのではないでしょうか。
ちなみにここを断念した人、ほかにどんな物件検討していますか?
私はダイナシティリバーゲートで行こうと思ったのですが、欲しい間取りが完売していので断念。
現在は①西新井・ステージオ②西台・テンガメイツ③高島平・セルリアンフォートを検討中。
ステージオは喉から手が出るほど欲しいけど、予算的にちょっときついかな〜。
>>163
よそに行かなくても、この掲示板にも住人板がありますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/com/resident/index.html
コストパフォーマンスということを気にしなければ、ありとあらゆる点でステージオのほうが
勝っていると思うけど (両方MRはいった)。 もっとも、既に売り切れ済みのパークフロントタワー
以外はお奨めしかねるけれど。 もっとも、ここの 100m^2 でパークフロント南面だと 85m^2
にはなってしまうからね。 ちょっと狭くなってもよいと思えるかどうか。 大家族だったら
こっち。 夫婦子供1くらいまでだったらステージオじゃない?
>>153 >>166 住まいサーフィンで一番最初の評価を出したのは私です。 ま既に
20-30物件MR見にいっていますからおたくといえばおたくかもしれませんが、行くときは
いつも真剣に購入を考えて見に行っているので、趣味や遊びで見にいくわけではありません。
よいと書き込みを行う人の多くは、長期の修繕計画すらチェックしていない(あるいは
わざと無視している)ように見えるので、注意を促したつもりでしたが、まぁ余計なお世話
であったかもしれません。
さて、何故買わないと決めた物件に書き込みをするかですが、自分もそのような書き込みを
見ることでそもそもMRにいくかどうかを判断できるからです。
出張ぱかりの仕事で、月に1回程度の週末しか使えない状態でかれこれ2年間ほどマンション
探しをしていますが、”いっても時間に無駄やめとけ”っていう他の方の情報も私にとっては
それなりに役に立つわけです。 同じような検討者がいるかもしれませんので。
既購入者の人には軽くスルーして頂ければ。
146-148さんと同じく私も、URの賃貸物件(うちは南千住ではないですが)に住んでいるので、
非常に似た考え方をして、”わざわざ”購入して住もうと思わせるだけの住戸本体の魅力に
ここ欠けているという指摘には完全に同感です。
ここ、坪単価は安めですが、やや広めですからグロス価格はそんなに安くはないわけで
購入者層が、凄く低所得に偏っているという上記誰かの書かれていることは当たっていないと
思います。 また、管理費・修繕費・税金などの”詳細に細かいのは貧乏人”的指摘にも頷けません。
どちらかといえばローンとかがぎりぎりの人ほど楽観的であまり細かいことは気にしない(偏見?)
一方で、不動産投資でもしようかという人は非常にシビアに見ていますよね。
ここのMR見て却下した人は、少なくとも価格面で条件が一致した人。
そんな人にとって、ネガティブネタの「○○○の方がまだマシ」という情報は結構参考になる。
建物・立地・仕様のレベルの低さに対して、
広さをどの程度妥協すれば購入したい物件になるのかがが判断しやすくなる。
しかし 立地・環境・仕様が”同じ”2物件ってのはないからねぇ...
- 駅からの距離を重視するのか、
- 周りに嫌悪施設があっては論外なのか、
- 道路・線路に面してはいかんのか、
などなど。 そのマイナス要素をどう評価するかはそれこそ人の数だけ評価軸はある。
当然、ここがベストという人もいてよいし、 論外という人もいていいだろう。
どこを重視するかで、ここが安いという人もいるだろうし、**高いと思う人もいるだろう。
いちいち文句言いあっても無駄というもの。 自分の意に沿わないとしてもあっさろスルー
すべし。
私は貧乏人ですから長期修繕計画は一瞥しただけです。だってどんな立派な計画でも30-40年先にデベや
ゼネコンが計画通りやるとは限らないし、倒産しているかも知れない。日本経済もどうなっているか
わからない。極端に言えば明日は明日の風がふく...です。不動産購入に関しあれも、これも考えた結果
唯一・最善の選択なんかあり得ない。あるところ、エイヤーでしょう。
亭主や女房の選択でも同じだと思いますが、世の中自分はその希少な例外だと言われる幸せな人もそりゃ
おられるでしょうがね。
しばらく見てないうちに盛り上がってますね・・・。
購入者には目を覆いたくなるような書き込みもあるかもしれませんが、
いろんな意見があることにしっかりと目を向けていきましょう。。。
でも、そんな意見を超える魅力もこの物件にはあると思いますよ。
>172さん
その通り、人によって求めるものが違うんですよね。
だからここを論外って言う人もいれば、購入を検討する人もいるのですよね。
たしかに同じような物件があって価格差があるのであれば、
安いほうを買うのは当然ですが、ここにはコミュニティ形成プログラム
(サークル活動みたいなもの)とか汐入再開発の環境(リバーサイド・パークサイド、
電線地中化、人車分離の徹底)・・・のメリットがあるわけです。
アクティブな人にとってはすばらしい物件だと思うのです。
リバーゲートは駅には近いですが、やっぱり線路に近すぎるのが・・・
売主への信頼も?ですね・・・
購入者です。
長期修繕費は確かに厳しいものですね・・・。
でも、共用施設の使用料をもう少し上げたり、駐車場の使用料をもう少し上げたり
と受益者負担の原則に添った形で管理していけばと思います。組合総会でなかなか
通るものでもないかもしれませんが、できればその方向性に持っていければと思います。
あと、700近い世帯が集まるといろいろな人がいるとは思いますが、みんなが
自分の住まいに愛着を持って、設備保全に配慮して住んでいければ、修繕費用は
試算より押さえられると思います。
野ざらしの機械式駐車場の更新時期は20年が常識だからね。
ま、Web page などで調べてみるとよい。
貧乏人ほど能天気なのか、能天気だから貧乏なのか
お気楽な人の一杯集まったマンションにはなりそうですなここ。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~harano/mankan/sono3/kikai-tyusya.htm より
機械式駐車場は金食い虫
市街地のマンションは、容積率一杯に建物を建設するので敷地の余裕
が無くなり、駐車効率の良い機械式駐車場を設置する例が殆どである。
この機械式駐車場は、屋外に雨ざらし設置のため寿命は20年と言われ
ている。維持管理や更新に意外に金がかかることをマンション購入者
はほとんど知らない。どのくらい金がかかるか、マンション管理センタ
ーの算出方法で計算してみた。
設備 計算例→ピット式昇降3段タイプ18基(54台収容)
維持 3年毎にリレーやリミットスイッチ等の取替を行う
5年毎に電磁開閉器や操作盤スイッチ等の取替を行う
6年毎に塗装の塗替を行う
8年毎にモーターやチェーンの取替を行う
更新は20年とする
費用 3年周期=11万円×18基×6回=1188万円
5年周期=25万円×18基×3回=1350万円
6面周期=30万円×18基×3回=1620万円
8年周期=50万円×18基×2回=1800万円
撤去費用=51万円×18基=918万円
更新費用=490万円×18基=8820万円
管理 毎年の保守費 4回/年 10万円×4回=40万円
電気代 2万円×12ケ月=24万円
駐車場の固定資産税と都市計画税
30万円×4坪×3.3㎡×18基×1.7%=121万円
(40万円+24万円+121万円)×20年=3700万円
合計 20年間の総合計 19396万円
20年間でかかる費用の総額は何と2億円近くになる。この総費用
は駐車料金で負担するのが最も公平で適切である。1台の月駐車料金を
計算すると14970円となる。この額を月毎の駐車料金とし、設備のメンテ費
と修繕工事の割合を考えると、80%を修繕積立金に、20%を管理費に
割り当てることになる。この比率以外の区分では使用者負担の原則が当て
はまらなくなり管理上のトラブルが発生する。
実際の分譲時には、この計算はされておらず周囲の民間駐車料金や
駐車台数が住戸数の何パーセント確保さているのかで駐車料金が決定
されている。また、管理費を安く見せかけるよう駐車料金を全額管理費に
割り当てている例が多い。分譲会社が販売上の戦略で決定された矛盾の
ある駐車料金や会計のシステムを気付いていない管理組合があれば
早く気付いて欲しい。