東京フロンティアシティ　アーバンフォートについて　[２]

　大昔入手された土地を相続で入手したのの上に小さいのを建てていたので、土地の面積に対して、
家の面積が20%程度しか使っていなかったのでね。　不動産屋から見れば土地代オンリーのほうが
商売になりやすいって事情もあったとは思うけどね。　ただ、固定資産税の推移とか見てみれば
判るが１戸立ての上物部分の価値は非常に早く消えていくってのは事実だよ。 ここのマンションは
土地代は半分にも満たないだろうから、そういう意味では、地価の変動の影響は受けにくい
だろうね。　腐っても23区内、一部の人がいうような価格の暴落は考えにくいと思う。
（無論絶対に上がりはしないが）

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ここを買った人はどこに行ったのだろう・・

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住民板じゃないの？

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新しいほうは入居まできちんと情報交換などできる板になるといいですね。
決めた方々はうらやましいですね。


マンションを買った人の意見をひとつ

　買うまでが楽しいんだよ。
　住んだらみんな同じだよ。

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購入者の皆様へ。住民板にスレが立ちましたよぉ。
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=79&disp=1

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購入検討中の人向けの話題（特に欠点の指摘など）はこっち。
もう買っちゃった人は住民板へってんでよいわけですね？　これでお互いハッピーですね。

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購入を検討中。 〜10年くらいで親同居とかで売って出る可能性結構高いと思うのだけれども、
そこで担保割れというか、ローン残額なしで出て行くためには、いくら価値が残っているかに
かかってくると思うのだけれども　誰か
(1) 南千住の中古マンション(〜10年程度）の価格
(2) ここ5-10年くらいの中古価格の変遷
についておしえていただけないでしょうか？
　なお、ここの 95-100m^2 タイプを、大体頭金30%程度入れて25年固定金利で買うのを想定
しています。　
　仕様・環境・販売価格は知っていて、一定のコストパフォーマンスは出しているというのが
うちの判断なので　仕様がどうこうって情報は不要です。　

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検討者です。　中古価格の変遷は知りませんが、今の状況とかだと　→
http://www.athome.co.jp/kantan/baibai/jutaku/ensen/30/BCDD/ZBZ/ON06A2B...
とか参考になるかもしれません。　あのアクロシティ(警察庁長官狙撃事件で有名）の
125m^2 とかが、希望価格で、 4380万とか安くなったものです。　希望価格なので、成約価格は
5%程度は下でしょう。　15年ものとかでも、 ちょっと駅遠くても、30万/m^2 超は残っている
ようですね(無論15年前はバブル絶頂期ですから買値からしたら凄く落ちていますけど）。
最近新築マンションは、坪単価ではちょっと値上がり傾向ですから、〜10年だったら、
買値諸費用込みの5000万の60%は確保できるのではないでしょうか。
>>258 さんの予定通りだと、3500万/25年で借りるのを　フラット35で2.6%とかで計算すると
10年後のローン残債は、2360万まで減っていますから、6割引とかならない限り残債が勝って
いるのででていけないというのは発生しないはずです。

　ここから先は、単に私だったらということで無視していただいて結構ですが、
10年とかで出て行く可能性がかなり高くて(〜50%)　かつ今それなりに広いところに住んで
いるのだったらしばらく賃貸生活かと思います。　1500万とかいれて、年190万返済とかの
ローンを10年払う間の支出合計は、3400万とかになるので、売却価格 - 残債 〜1000万もし
残ったとしても（これは10年後に7割掛けで売れるといっているので多分あり得ない程度に
甘い仮定） 2400万/10年/12月〜20万/月とかのランニングコストになります
実際は管理費・修繕・税金も無視できないので、23-24万とかの家に賃貸に住んでいたのと
収支上は同じですね。　多分立地が同じなら20%がた広い家の賃貸相場と同じですね。
　中古相場とかにもよりますが、10年後の親同居とかの可能性がそんなに高くないと
考えた場合は購入。　で、そうなってしまった場合には賃貸に出すというのも考えに
いれられてはいかがでしょうか。　やはり10年そこそこで売って出るのは普通には
非常に損になりますので。　

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>>258
10年後に売り出すとすると、これだけの戸数のマンションなので
その前に売りに出される部屋もあるでしょう。
マンションの場合先にマンション内で中古に出された価格に影響受けるので、
あまり周辺相場の動向は参考にならないかもしれませんね。

それでも参考にする場合は地元の不動産業者や土地家屋調査士に相談するほうが良いでしょう。

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>>259 >>260 情報ありがとう。

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いろいろ書かれていて、実際に１期の戸数は122戸とかに絞ったようですがさすがに
完売したのでしょうか？　物件とは全く関係ない理由（家族の病気）とかで今回逃したのですが、
どの程度の人気だったのかに興味があります。

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>>259 アクロシティは、バブル真っ最中で販売価格は1m^2 100万を軽く超えていましたからねぇ...
下がれば下がったものです。　駅から遠いってんで連想されるのかもしれませんが、
さすがに、状況がかなり違うので大丈夫なんでないかな。　（自壊するとかいうネタでも
でてこない限り）

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あんなマンション郡が乱立する地域には住みたくない・・・・
しかも一番　奥に建ってるから駅まで遠すぎ。。。
東京とはいえ陸の孤島だった場所だから価格も安いんだろうけど。。。
南千住駅周辺はずいぶん綺麗になってお店も増えて
オープン当初は土日なんて　すごい人ごみだったけど
今は閑古鳥状態。。。あのマンション郡に住む人しか利用しないからな。。。

川の側は地盤が悪いからパスかな。

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＞オープン当初は土日なんて　すごい人ごみだったけど今は閑古鳥状態。。。

はあ？今でも混んでるけど？？どこの田舎者。

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トキアスって安かったけど、耐震構造大丈夫なのだろうか？？

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マンションばっかり建って住むのはどうかなぁって地域だけど、ララテラスは使えます。

１番奥に建ってるここは買えないからMR空いてるでしょ？

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>>266 うちも週末にいったけど実際予約なしですぐ案内してもらえる程度には
空いていたんですが....
前もってここの掲示板見てからいけば（というかいかなければ）よかったなぁ。

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実際 1期で「完売しない」ってのは今日び非常に珍しいね。　販売成績的には不評と言わざるを得まい。

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HPで見たけど、1期2次はさらに相当戸数絞ってきたみたいだね。　一度完売宣言を
出さないとさすがにやばいってことだろう。

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まぁキャンセル住戸とか嘘つかないで、堂々と先着順と書いているのには好感がもてる。

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そうだよ。
買ってあげなよ。

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それはちょっと (^^;

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今の売れ行きでは、新価格発表ってのはあり得るかもしれないね。

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既に会員期と合わせて1/3以上は売れているんでない？　今さら大幅に値段改定なんてないよ。

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会員優先販売で約１８０戸、第一期で約１２０戸。総戸数約６６０戸。
結構売れてるほうかも。

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第1期１次の売れ残りでしょ？　今の先着順8戸残ってのは。 半分売る前に、売れ残りを出した
ってのは、完売”しなかった”スピードとしては相当に早いよ。 合計で1300戸とかになるので、
残り半分もあと半年ちょっとで発売しないと非常にやばいわけでしょ。　販売中の幟の脇に住む
ってのは気持ちのいいもんじゃないみたいよ。　そのうちファンドに一括でうっぱらわれて、
大幅値引きで再販とかなると目も当てられない。
　かくいう私も下に住んでいる人よりも、1000万引きとかで某足立区の超不人気物件を
未入居中古で買った者ですが... そこまでいくと、正直住民の間にもしこりが残りますね。

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>277
まさにそれが怖いから、これまでこの板で多くの人がいろいろ警鐘を鳴らしてきたのです。
言うこと聞かない頑固な人たちは、ただ自分が気になっている物件をけなされたというだけで
腹を立て、住民板に行ってしまいましたが・・・。
姉歯事件でマンション購入に慎重になる人が増えるだろうから、余計に厳しく
なるかもしれませんね（まあここに限った話ではないが）。

ところで「某足立区の超不人気物件」で大幅値引きされたやつって、ひょっとして
アレかな？こないだ祝日の夕方、暗くなってから通りかかったけど、線路側の棟は
電気のついていない家が多くて不気味でした。

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多分”それ”です (^^) 106m^2 で4000万ちょいにまで下がったのでね。ま免振だし、未入居だし
そろそろ買いかなってわけで。　駐車場にはさすがに空きなかったけど。　まぁ別板ネタになるので
これくらいで。
ここも実は狙っていたうちの一つだったけど、駅からの時間は大して変わらないけど、
100m^2超で4000万前半とはこなかったからね。　今の値段のままでは、必死に苦労して売り切っても
”うそ！”って値段で次次中古がでるんじゃないかな。　

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確かにに販売好調でないことだけは確かなようですね

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マンションが過剰供給されてる今
あのマンションは条件的にもあまり魅力ない。。。仕方ないよ。。。。

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しかし訳判らん横文字デベの、自壊しかねない上に、退去命令で追い出されるようなものに
比べれば　価値＝０（倒壊して隣人に迷惑かかったら価値＜０）とかでないだけ大分に
ましな気も。

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続き
　なんだかんだで、300戸以上売り上げたのでしょ？　多分279さんの”あの”マンションの
総戸数は既に軽く超えたわけだ。

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>277さん売れ残り物件ね。

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まあ読んでみてくれ。
http://www.haseko.co.jp/hc/pdf/051125.pdf

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カタカナデベ物件はやばいと言うことで、案外これから見直されるかも知れない？
外装・内装はチャチでも、構造の長＊工施工だもん。

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まぁ倒壊しないことは大事だわな (^^)

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いやまぁ倒壊しないだけだったら、99%のマンションはそうであると思われ..

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ココは買わないでしょ！

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先日ＭＲに行き、長谷工の販売員（プロジェクトマネージャーの藤○）が対応してくれた。
ここの基礎設計から携わっているらしく、コンセプトやら、設備等
いろいろと話をしてくれたまでは良かったが。
要望書記載時に、「５００万手付金で部屋（抽選なし）押さえますよ。」とほざきやがった。

要望書、書くのを見送り、怒って帰ってきた。
その時、周りにいた方には、迷惑をおかけしました。

ＭＲのスリッパ係は必要ないやろ〜。人件費掛けすぎ。

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ブログみたらもう300部屋売れたんですか？
順調ですね。

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平日午後ＭＲ見たら、閑古鳥が鳴いておりますが、来年には第二期約６００数十戸
売り出すんでしょう。大丈夫なんでしょうかね。更に南千住駅から遠くなるからね。
鐘ヶ淵や関屋駅は近くなるが。

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ここが完売しない限り、隣は売り出さないと言っていたよ。
来年の販売は難しいのでは？

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同時進行は無理でしょうね確かに。　

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これは絶対に完売しないでしょ！早く契約した人かわいそうに・・・。

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隣にジャスコでもできればなぁ

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総合病院を建ててほしいというのが地域の願いだと聞いたよ。大きな病院が周辺にないからね。
これ以上マンションはいらないんじゃない？日比谷線に積み残しが出そう。

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南千住西口のバス車庫と新大陸第2区を入れ替えるべきだな。
あと誰か川向こうのカネボウ跡地がどうなるのか教えてくれ。
俺がショッピングセンターのデベロッパーなら、あそこが気になる。

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人にものを聞く言い方ではないな。

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2chなら普通の聞き方なんでしょうな。

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納得されるのが一番ですね。
301-303あたりの書き込みは売り手側ですね。
みなさん、注意して読みましょう。

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３０１ですが、売り手側ではないです。
常識を問うているのです。

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どうしたんだろう、ここ？ＭＲのオープン当初、一回見に行ってそれっきりだったんだけど、
向こうからも連絡なし。それが突然、電話がかかってきて、もう一度ＭＲに来てくれとのこと。
一体どうしちゃったんだろう？

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不人気物件の証。

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値引き情報あったら教えて。

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その後の先着順住戸の売れ行きは？　age ときます。

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まぁ人気集中ってわけではないにせよ、もう半分弱売れているはずなんだども...なにげに静かだ。

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隣の墨田区に在住の者ですが、当初ここを第一希望にしてＭＲに２回行きましたが購入見送りました。
その理由として、
１．南千住までの徒歩はやはりちょっときつい。（都内に住んでバスには乗りたくない）
２．新橋ができて関谷、牛田が近くなるが、途中墨堤通りはコンビニ１件のみで他に何も無い。（夜ははっきり言って怖い。子供を一人で歩かせたくない）
３．前面の既存建物の圧迫感（営業マンも圧迫感がいやならこのマンションは無理ですねとおっしゃっていました）
４．内装がチープ（ＭＲでこれなら本物はどうなの？って感じ）
５．直床
６．駐車場１８００円からという売りだが、自分の車（１ＢＯＸ）は１８００円のところには駐車できない。（わかってはいたけど、ちょっとがっかり。いわゆる客寄せ価格？）
７．とにかく担当営業マンが気に入らなかった。（今なら希望間取りどこでもＯＫ。年明けたら大々的に宣伝を打つので希望間取りは今のうち。隣の街区はこの値段では買えないなど、なりふりかまわず年内にさばけるだけさばこうといった感じだった）
８．汐入地区ということ。（親はそれとなく反対、友達からは白い目）
ということで、他の物件に決めてしまいました。

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あっそ。
ふぅ〜ん（笑）

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確かに残り半分は南千住からはもっと遠くなるしで、最初からもっと安くだしてくるのが
かなり期待できそうですね。　あの修繕積み立てのあがり具合で、屋外の機械式駐車場の更新費用は
含まずってのはありえんなぁ。

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この物件のＤＭよく届きませんか？

大した物件じゃないんだから値下げ！って書いたＤＭにしろって思います。

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DMだの CM費用を一杯つかうよりも、ずばり値下げすればちゃんと全部売れると思うんだけれども。
高いってことを除けば、そんなに悪くはない。

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完売には程遠いですが既に大分売れていますのでいまさら堂々と値引きはできないだろうな。
ここは価格設定ミス。通常都内でこの広さなら高くはないとは思うが、日が当たらないマンションに
この値段は高すぎ。

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契約寸前までいってやめたものです。
>>319
私の場合、日が当たる当たらないの前に、日照に関してはちゃんとした説明がなかったんですよね。
「実際に前のマンションに行ってご自分で確認してください」てな感じで。

いまさらですが、駐車場を南側に配置すれば、日照はちゃんと稼げた感じがするんですけどね。
あとは、二重天井二重床で、高さがもう少しあれば、検討の余地があったんですが。。。

つうか、完売ではないようですが、それでも結構売れている決め手は何でしょう？

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一応都内だし、広さも８０㎡超だからじゃない？
私も駐車場を南側にすれば良かったのにと担当に聞いてみたら、
南側に駐車場を配置したら戸数が稼げない（言い方はこれほど直接的ではないけど）と言っていました。

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新価格ってんで、出していない間取りとかをそーっと出すか、
あるいは全員にあなたにだけ特別とかやれば　途中からの値引きってのも不可能では
ないけれども.... 共用施設だけ充実させても最近の購入者は騙されないってことで
しょうね。　

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>>320
>契約寸前までいってやめたものです。

>検討の余地があったんですが。。。

契約寸前まで行ったのなら、十分検討していますよね。

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また立派な広告入った手紙きたよここ。　宣伝費使いすぎっす。　もう駄目っぽい。

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>>323
失うものって何？

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ステータス。

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お金？　じゃない。　安物買いの銭失い。　立地・構造ともに明らかに並以下だが、価格は並レベルだよね。

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ポストを見ると、また立派なＤＭが届いていました。
それにしても、広告費かけすぎ・・・。
しばらく、放置していたら、担当者が転勤になったとか・・・。
よっぽど、暇なのか、日曜日の昼間に電話がかかってくるほど・・・。
モデルルームの閑古鳥状況から、長谷工の販売員削減は大賛成！
スリッパ係りも必要ないと思うしね。

最近モデルルームに行かれた方いらっしゃいますか？

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ここを購入した方は、どこが決め手で買われたのかを参考まで知りたいです。
・東京２３区内に住める
・騒音、構造は抜きにして、間取りの広さ
・行動は、車が中心で電車（地下鉄、ＪＲ）を利用しなくても生活できるから
・営業担当の方がよかったから
・見た目の物件価格自体が安い
・設備（キッズルームなど）が気に入った

どれも人それぞれの生活スタイルだと思いますが。。

ちなみに私は、いずれにもあてはまらないですが。

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↑検討した結果購入しないなら無理に書かなくても。
購入者の気分を害することを楽しまず，23区以外の田舎でタニシと遊んだら。

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購入者はもうここ見ていないはずだよ。　

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購入者も時々見に来てるんじゃないかな。

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現在品川から1時間以内、成田にもアクセスがよい地域で、3000〜3500万ぐらいの
３LDKの新築分譲マンションで、駐車場付の物件を探しております。大規模物件では、
これぐらいしか範囲に入ってこないので、現在購入しようか悩んでいるのですが、この
掲示板をみて大変不安になりました。なにか他に比較対象になる物件はないでしょうか。

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ベッキーがコマーシャルで出ている越ヶ谷の物件良いですよ。３０００万なら８５㎡は楽勝で買えます。

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>339
何を基準に良いといっているのかがよくわからない。
ツボ単価を見てるの？

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新越谷の間違いでしょう。　駅10分強とろくでもない立地ってのは共通ですけれども、
さすがに23区内とでは比較にならないでしょう。　両方MRはみたけど、長谷工で共通部分は
確かに多い。　間取りや収納などでは、新越谷のほうがよく練られている印象があったけれども。
ここと違って、容積率200%での設計なので、あんまり高層化しないで住んでいる分、梁のでっぱり
とかで、ここみたいな無茶はしないですんでいるね。

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>>338
東西線沿線だと
東陽町、葛西、浦安(新浦安ではない)と出てますな。

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>>337
住まいサーフィンは碓井なんとかって言う建築士の受け売りの、
ステレオタイプな評価ばかりだからね。
当然似たような結果になりますよ。

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>>337
いや誰が見ても建物本体は酷いものだということでしょう。　共用施設でこまかそうとして、
ごまかしきれなかったというのが真相でしょここ。

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ここは標準的な長谷工仕様ですからね。
ひどいと言っても、日本でダントツの施工実績ですから。
都心のタワーマンションで目が肥えちゃったマニアの評価は気になりませんね。

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　もういい加減決着済みなんじゃないの？　長谷工だけれども長谷工の仕様としても”標準的”
ではないよ。　上に例の上がっている新越谷あたりと比較してみても明らかだと思う
けれどもね。　スレ1から2にかけて無数に投稿あるので繰り返しはしないけれども。
　そこまでケチって作りこんでいる割には安くはない。　これが最大の問題点。
同じ仕様レベルで、駅から15分近くとか歩くのでよければ、ほかにいくらでも候補物件
挙がるんだけれども。　別にマニアじゃないけれども、数箇所見に行った中で論外に
酷かったのはここだけだったよ。　長谷工なら全部ダメというわけじゃないけど
ここだけはダメ。

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週刊ダイヤモンドの最新号、見ましたか？
「失敗しない物件選び」と題する特集が組まれているのですが、
本物件は、東京２３区の２４物件中、堂々の第４位（８３．５点）に
格付けされています。
ＣＭＴ（１１位、８１．５点）、グローブタワー・ＴＴＴ（１２位、
８１．０点）をおさえて、虎の門タワーレジデンスと並ぶランクです。
いやはや、すごいですねえ。

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>>347
見ましたが・・・。
たとえば「駅からの距離」は、１０分以内が３点、１５分以内が２点のはず
なのに、徒歩１５分（以上）のこの物件が「３点」になっていて、明らかに間違い。
「生活の利便性」や「資産性」が５点（＝満点）というのもよくわからん。
何か恣意的なものを感じるのだが。

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>>348
「間取りの工夫」も満点ですね。
でも将来の更新性「3.5」とか後半で「トキアス」をクローズアップさせたりするところに
チラリと本音が出てますね。

ＭＲ内のスナップショットも何点か掲載されてたから、ダイヤモンド社にとっては、
取材させてもらった(取材するよう頼まれた)手前、低評価はつけられないでしょうね。

住まいサーフィンが碓井なんとかっていう建築士の個人的な評価集なら、
ダイヤモンドは、櫻井某というジャーナリストの個人的な評価ですからね。

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同感ですね。　紐付き評論家の評価に頼って自分の家を買う気にはなれません。

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