東京フロンティアシティ　アーバンフォートについて　[２]

重箱の隅をつつくような人が同じ住人でなくてよかった・・・

ここの購入者がよく「価格以外にも・・・」と書き込んでるのを見ますけど、
ここが後500万〜1000万高くても買うのでしょうか？
価格が決め手でないならこれくらいは出せる余裕がある所得帯の方ですよね？
それとも見栄ですか？

私も購入者です。
ここの掲示板はもちろん自由な場所だと思います。
でも色々な方がいらっしゃいますので、
購入者の方々とのコミュニケーションは図れないと思いました。

住まいサーフィンの方に、「購入者の部屋」の掲示板を立てさせていただきましたので、
そちらで購入者の方々とお話できたらと思います。

あと一年半もありますし、ゆっくりお話出来たら嬉しいです。
よろしくお願いします。

私は前スレで購入見送りの理由を書いたものです。こういう情報交換の掲示板って、参加者が
良いにつけ、悪いにつけ情報を書き込むことで成立するものではないでしょうか。
私はここ以外にも、２ちゃんねるの車板やファッション板、時計板でそれぞれの製品のいいところ
悪いところを書いていますし、ほかの参加者も同様の書き込みをしています。それで掲示板が
成り立っているのではないでしょうか。

ちなみにここを断念した人、ほかにどんな物件検討していますか？
私はダイナシティリバーゲートで行こうと思ったのですが、欲しい間取りが完売していので断念。
現在は①西新井・ステージオ②西台・テンガメイツ③高島平・セルリアンフォートを検討中。
ステージオは喉から手が出るほど欲しいけど、予算的にちょっときついかな〜。

>>163
よそに行かなくても、この掲示板にも住人板がありますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/com/resident/index.html

>>162
あと500万〜1000万高くても買うかとの質問ですが、それだったら買いません。
正直な話その値段を出せるほど余裕はないので・・・。
でもこの物件が同じ金額で私の希望していない環境（例えば線路脇とか幹線道路沿い）
であったら買わないってことです。
人によって重視するポイントって違うと思うので私は仕様が一番ではなく、価格・広さ・環境
が物件を見るポイントです。

ここは「住まいサーフィン」の受け売りで書き込んでる奴がおおいなぁ。（にわかマンションおたく）

あまり気にしない方が良いですよ購入者は。
たいした事言ってないんだから。

↑俺もそう思うよ。いつでもどこでも長＊工物件に必死でケチをつけるのが情報かね。

164さん、ステージ汚のどこがいいんだい？

コストパフォーマンスということを気にしなければ、ありとあらゆる点でステージオのほうが
勝っていると思うけど (両方MRはいった）。　もっとも、既に売り切れ済みのパークフロントタワー
以外はお奨めしかねるけれど。　もっとも、ここの 100m^2 でパークフロント南面だと 85m^2
にはなってしまうからね。　ちょっと狭くなってもよいと思えるかどうか。　大家族だったら
こっち。　夫婦子供1くらいまでだったらステージオじゃない？

>>153 >>166 住まいサーフィンで一番最初の評価を出したのは私です。　ま既に
20-30物件MR見にいっていますからおたくといえばおたくかもしれませんが、行くときは
いつも真剣に購入を考えて見に行っているので、趣味や遊びで見にいくわけではありません。
　よいと書き込みを行う人の多くは、長期の修繕計画すらチェックしていない（あるいは
わざと無視している）ように見えるので、注意を促したつもりでしたが、まぁ余計なお世話
であったかもしれません。

　　さて、何故買わないと決めた物件に書き込みをするかですが、自分もそのような書き込みを
見ることでそもそもMRにいくかどうかを判断できるからです。
出張ぱかりの仕事で、月に１回程度の週末しか使えない状態でかれこれ2年間ほどマンション
探しをしていますが、”いっても時間に無駄やめとけ”っていう他の方の情報も私にとっては
それなりに役に立つわけです。　同じような検討者がいるかもしれませんので。
既購入者の人には軽くスルーして頂ければ。

　146-148さんと同じく私も、URの賃貸物件(うちは南千住ではないですが）に住んでいるので、
非常に似た考え方をして、”わざわざ”購入して住もうと思わせるだけの住戸本体の魅力に
ここ欠けているという指摘には完全に同感です。　

　ここ、坪単価は安めですが、やや広めですからグロス価格はそんなに安くはないわけで
購入者層が、凄く低所得に偏っているという上記誰かの書かれていることは当たっていないと
思います。 また、管理費・修繕費・税金などの”詳細に細かいのは貧乏人”的指摘にも頷けません。
どちらかといえばローンとかがぎりぎりの人ほど楽観的であまり細かいことは気にしない（偏見？）
一方で、不動産投資でもしようかという人は非常にシビアに見ていますよね。

ここのＭＲ見て却下した人は、少なくとも価格面で条件が一致した人。
そんな人にとって、ネガティブネタの「○○○の方がまだマシ」という情報は結構参考になる。
建物・立地・仕様のレベルの低さに対して、
広さをどの程度妥協すれば購入したい物件になるのかがが判断しやすくなる。

しかし 立地・環境・仕様が”同じ”２物件ってのはないからねぇ...
- 駅からの距離を重視するのか、
- 周りに嫌悪施設があっては論外なのか、
- 道路・線路に面してはいかんのか、
などなど。　そのマイナス要素をどう評価するかはそれこそ人の数だけ評価軸はある。
当然、ここがベストという人もいてよいし、　論外という人もいていいだろう。
どこを重視するかで、ここが安いという人もいるだろうし、＊＊高いと思う人もいるだろう。
いちいち文句言いあっても無駄というもの。　自分の意に沿わないとしてもあっさろスルー
すべし。
　

ダイナシティリバーゲートあたりが、直近で同程度の坪単価になるのかなぁ..
確かに立地・環境は随分違っていますね。　一般論としてどちらがよいというものでも
ないようですが(私はここ東京フロンティアシティが断然よい）、向こうは販売的には
苦戦しているようですね。　

私は貧乏人ですから長期修繕計画は一瞥しただけです。だってどんな立派な計画でも30-40年先にデベや
ゼネコンが計画通りやるとは限らないし、倒産しているかも知れない。日本経済もどうなっているか
わからない。極端に言えば明日は明日の風がふく...です。不動産購入に関しあれも、これも考えた結果
唯一・最善の選択なんかあり得ない。あるところ、エイヤーでしょう。
亭主や女房の選択でも同じだと思いますが、世の中自分はその希少な例外だと言われる幸せな人もそりゃ
おられるでしょうがね。

しばらく見てないうちに盛り上がってますね・・・。
購入者には目を覆いたくなるような書き込みもあるかもしれませんが、
いろんな意見があることにしっかりと目を向けていきましょう。。。
でも、そんな意見を超える魅力もこの物件にはあると思いますよ。

＞172さん
その通り、人によって求めるものが違うんですよね。
だからここを論外って言う人もいれば、購入を検討する人もいるのですよね。

たしかに同じような物件があって価格差があるのであれば、
安いほうを買うのは当然ですが、ここにはコミュニティ形成プログラム
（サークル活動みたいなもの）とか汐入再開発の環境（リバーサイド・パークサイド、
電線地中化、人車分離の徹底）・・・のメリットがあるわけです。
アクティブな人にとってはすばらしい物件だと思うのです。

リバーゲートは駅には近いですが、やっぱり線路に近すぎるのが・・・
売主への信頼も？ですね・・・

購入者です。
長期修繕費は確かに厳しいものですね・・・。
でも、共用施設の使用料をもう少し上げたり、駐車場の使用料をもう少し上げたり
と受益者負担の原則に添った形で管理していけばと思います。組合総会でなかなか
通るものでもないかもしれませんが、できればその方向性に持っていければと思います。
あと、７００近い世帯が集まるといろいろな人がいるとは思いますが、みんなが
自分の住まいに愛着を持って、設備保全に配慮して住んでいければ、修繕費用は
試算より押さえられると思います。

　野ざらしの機械式駐車場の更新時期は20年が常識だからね。
ま、Web page などで調べてみるとよい。
貧乏人ほど能天気なのか、能天気だから貧乏なのか
お気楽な人の一杯集まったマンションにはなりそうですなここ。

http://www2u.biglobe.ne.jp/~harano/mankan/sono3/kikai-tyusya.htm　より

機械式駐車場は金食い虫

　市街地のマンションは、容積率一杯に建物を建設するので敷地の余裕
が無くなり、駐車効率の良い機械式駐車場を設置する例が殆どである。
この機械式駐車場は、屋外に雨ざらし設置のため寿命は２０年と言われ
ている。維持管理や更新に意外に金がかかることをマンション購入者
はほとんど知らない。どのくらい金がかかるか、マンション管理センタ
ーの算出方法で計算してみた。

　設備　計算例→ピット式昇降３段タイプ１８基（５４台収容）
　維持　３年毎にリレーやリミットスイッチ等の取替を行う
　　　　５年毎に電磁開閉器や操作盤スイッチ等の取替を行う
　　　　６年毎に塗装の塗替を行う
　　　　８年毎にモーターやチェーンの取替を行う
　　　　更新は２０年とする
　費用　３年周期＝１１万円×１８基×６回＝１１８８万円
　　　　５年周期＝２５万円×１８基×３回＝１３５０万円
　　　　６面周期＝３０万円×１８基×３回＝１６２０万円
　　　　８年周期＝５０万円×１８基×２回＝１８００万円
撤去費用＝５１万円×１８基＝９１８万円
　　　　更新費用＝４９０万円×１８基＝８８２０万円
　管理　毎年の保守費　４回／年　１０万円×４回＝４０万円
　　　　電気代　２万円×１２ケ月＝２４万円
　　　　駐車場の固定資産税と都市計画税
　　　　３０万円×４坪×３．３㎡×１８基×１．７％＝１２１万円
　　　　（４０万円＋２４万円＋１２１万円）×２０年＝３７００万円
　合計　２０年間の総合計　１９３９６万円

　２０年間でかかる費用の総額は何と２億円近くになる。この総費用
は駐車料金で負担するのが最も公平で適切である。１台の月駐車料金を
計算すると１４９７０円となる。この額を月毎の駐車料金とし、設備のメンテ費
と修繕工事の割合を考えると、８０％を修繕積立金に、２０％を管理費に
割り当てることになる。この比率以外の区分では使用者負担の原則が当て
はまらなくなり管理上のトラブルが発生する。

　実際の分譲時には、この計算はされておらず周囲の民間駐車料金や
駐車台数が住戸数の何パーセント確保さているのかで駐車料金が決定
されている。また、管理費を安く見せかけるよう駐車料金を全額管理費に
割り当てている例が多い。分譲会社が販売上の戦略で決定された矛盾の
ある駐車料金や会計のシステムを気付いていない管理組合があれば
早く気付いて欲しい。

購入者でもデベでもありません。
ここの内容ってなんかすごいですね。
素朴な疑問ですがデベから文句いわれたりしないんですかね？

頭悪すぎ

>>168
駅から徒歩４分。周りの環境（スーパー、病院、警察が至近）。警備システムの充実。
部屋の質。ばかみたいに共用設備に金をかけていない。免震装置付き。

逆にステージオのデメリットは１６９さんも指摘しているようにコストパフォーマンス。
パークフロントは高くて手が出ない。おれは別にガーデンでもいいかなと思っている。低層階だと
眺望はいまいちだけど、東南だと採光はなんとか確保できそうだし。
あとは南千住に比べると勤務先（日比谷周辺）へのアクセスがいまいち。駐車場の数も少ないが、
８割は確保しているし、全戸分完備より稼働率が高まって、管理費に負担かからなくていいのかな。

でも、昨日あたりから、都落ちしてもいいからＪＲの駅が使いたくなってきた。まだ、部屋が余っている
みたいだから、川口のシティデュオでもいいかな。南千住はともかく、西新井よりは川口の方が便利かも。

リボンシティ１件キャンセル出てます。

>>170 自分も住まいサーフィンに評価だした。4人目かな... まぁ両方見ていて当たり前だろう。
>>181　ここもMR見たけど、結局ステージオパークフロント棟を契約。　入居待ち。
確かに同じ価格だと 100→85m^2/90m^2→78m^2 と15%ほど狭くなるね。　うちは85m^2も
あればいいかなと思った次第。　逆に100m^2いるなら6000万いってしまうからね。
南千住にするしかなかろ。　川口はマンション激戦区で安いけれども、街のイメージで
あれこれいわれがちってのは、南千住と一緒だな。　ところで徒歩時間の差11分で
西新井→南千住間ってアクセスできるんでないか？
>>148 の言うとおり、無梁板工法の採用他、わざわざ購入して住むに値する仕様だと思う。
ここ買うならなら公団賃貸でもいいんではってのには激しく同意。

↑こんな連中に買ってもらいたくないのに激しく同意

>>184 情報にならんことを書き込むなって。　どうせデベだろうが。
>>183 本当のことを書くといろいろ言われるもんだよ。　

　絶賛するような仕様・価格でもないけど、ここ段々とHPに出ている価格も下がってきていない？
仕様なりに価格も安ければ悪くはないと思うんだけど。23区内都心まで7km とかで、101m^2 4700万
だったら、多少梁が室内にめり込んでいたってよいような気もするんだけれども。　ステージオみたいに
80m^2そこそこで4000万円台半ばなんてやってしまったら、周辺相場との乖離がひどくって、
一生住む分にはいいけど、住み替えようとしたら悲劇じゃないかな。
駐車場は、確かに車もっていない人には不公平なシステムになっているけど、その分安いってのも
ちゃんと書かないとフェアではない。　この辺相場で２万はいっているだろう。 毎月1.5万平均
浮いているんだったら、更新時期にどばっとまとめてとられても2万平均かかるんだと思っている
人には痛くも痒くもないかもしれないしね。　まぁいきなり 1.5×12×20〜400万を20年目に徴収
されても厳しいものはあるけれども。

晴れてる日はいいけど、天気の悪い日の徒歩18分はイヤですねぇ。
(私の足では18分くらいかかりました)
家族で話し合ってて、この部分は中々購入に踏み切れない理由の一つになってます。

↑毎年8万戸も売りにでているんだもの、無理して購入することもないんでは。
ちょっとは歩いても構わないけど、汐入の感じが好きって人以外にはあんまり合わないかな。
うちは全く電車を使わない家族なので、問題なく会員期購入。　確かに、車なしの人には
全く向かないね。
　1300戸売れるかという点が心配。トキアスみたいに、地元以外に過半を売る圧倒的な
価格的魅力がないここ、苦戦しそうに思えますね。 1年差で残りの600戸強を出してくる
計画なんでしょうけれども、短期決戦いけますかね。　なんか裏で値引きとかされたら
浮かばれないし。　　

>>１８７
わが家でもほぼ同意見です。
電車でさらに20分行った駅近の物件の方が楽だし、
価格もここより安くてしかも仕様がいい。
以前、ＴＸ駅近を考えていることを話したら
新線の経営はどうのこうのなんて的外れのことを書いていたひとがいたっけ。
よほどここが気に入っていた人なんだろうけど。
あとはこの周辺であまりにも数多くの新築物件が供給される点がネック。
永住も視野に入れて購入するけど、３０・４０歳台ではこの先なにがあるか分からないし
引っ越ししなければならなくなることも当然考えて購入します。
そのときに、周りで売り出し中の物件が多くなれば価格は抑えられてしまう。

TX沿線は、三郷・八潮を中心に結構駅近のマンション供給ありますからね。
同様に80-100%と事実上駐車場の利用が確約される感じですし。
通勤”時間”を気にする人は、”東京都”内ってのへのこだわりを捨てる
手もありかと。　ここレベルの装備でいいんであれば、ちょっと郊外いくと、
フージャースとか超格安路線の会社物件が視野に入るからね。　要するに中途半端なんだなここ。

新線は運賃が高く、定期代の割引も少ないのでちょっとね。
経営に関しては、将来の値上がりリスクがあるって話でしょ。
そんなに的外れな意見ではないと思うけど。

>>191
そんな細かい金額より、物件の価格差考えたら？
数百万単位で差があるのに・・・

ここの購入者ではありませんがここで構造の勉強をさせてもらいました。
たとえば川口だとオーベルとミドリノは立地的にはほとんど一緒ですが
構造面の違いがそのまま価格に反映されてましたよね。我が家は
オーベルいいなーと思ってましたがミドリノの売れ方はすごい早いなー
とも思いました。中古になったときって構造面って新築時のように価格に
反映されるものなのでしょうか？

駅から徒歩18分という発言がありましたが、千住汐入大橋経由京成、東武も考えたらどうです。鈍行しかとまらん
言っても途中で乗り換えたら済むことだし。1時間に1-2本しかないということもない。スペックも値段も許容範囲
内で都内に住みたいのなら考慮の余地あるのでは。最近牛田駅を利用したが駅は京成にしてはなかなか立派ですぞ。

牛田駅ではなく関屋駅です。

>>170
あなたのような人でも買えるマンション出てきましたか？
はやく見つけないと、値上がりしてもっと買えなくなりますよぉ〜。

>>170 さん
回遊魚。いろいろ見すぎて決められないのですね！

>>192
子供３人でこれから中学・高校・大学、仕事柄タクシー帰りが頻繁という身からすると、
都心からの絶対距離はもちろん、通学費用も＊＊にはならないのですよ。
これだけ成熟しているマンション市場で、圧倒的に安い・高いは存在しないと考えています。

生活スタイルや求めるものの違いでしょうね。

現地行ってデモていないのでは？
徒歩３分とかいうならともかく、
橋ができたってけっして駅近マンションといえるような感覚ではない。
利用線も途中駅の町屋や日暮里が勤務地（目的地）ならともかく、
乗り換え不便な京成上野から先に行くことを考えたら京成なんか使えないでしょう。
日暮里乗換え？２つ先は上野なのに？
だったら南千住利用のほうがはるかに時間短縮になるでしょう。
浅草駅乗換え（銀座線・浅草線）にしても、南千住利用の方がはるかに時間が短い。
まだまともなのは曳船乗り換えの半蔵門線だが、
都心（三越前以降）まで行くならやはり日比谷線の方が便利な上、
本数の少ない半蔵門線直通電車を待つ必要もない。
南千住にとってそれだけ日比谷線は使いやすい路線であることを考えると、
忙しい朝の通勤に関屋・牛田ってのは・・・
もちろん、半蔵門線の錦糸町あたりとか、京成・東武沿線が勤務地なら価値はあると思うけど、
ここの世帯数考えても、そう数がいるとは思えませんけどね。

駅に近いほうがいい、というのは、電車に乗る場合の利便性だけではなく、
駅の周辺に集まりがちな様々な施設（ショッピング施設など）が利用しやすい
という意味もあると思います。
ですから、牛田や京成関屋のような周りに何も無い駅がたまたま通勤・通学に
使えるとしても、それ以上の意味はなくて、やはり南千住からの距離というのが
大事なのではないでしょうか。

昔、駅から14分というマンションに居たが、家にたどり着くのに17-8分かかる。通勤の朝駅で忘れ物に気付き
また戻ったりすると泣きたくなるよ。その後8分という中古一軒屋に移り住んだが、当初は余りの近さに感激
しましたな。休日の外出やショッピングはそうでもないが、毎日の通勤・通学に15分と8分の差は大きい。
現実に墨田区の大勢の人も京成・東武を利用しているのだから検討の余地はあるんではないか。

201ですが補足しときます。8分の方は通勤全体時間は5分位長くなった。しかし、夜遅かったり、雨風の日に
とぼとぼ歩く時間が大幅に短縮されたのは嬉しかったです。
確かに隅田川を越える通勤路は歩いて面白いルートではないですがね。

一戸建てで徒歩８分なら、そのまんま８分なのでかなり近いかもしれません。
しかしマンションで徒歩１０分だと、敷地の入り口から各部屋までの距離や
エレベータの待ち時間を考えると、やっぱり１５分は見ないとね。
しかも橋を渡るのは、夏は暑くて冬は寒そう・・・。
世の中には健脚自慢の人もいるので人それぞれでよいとは思いますが、
トキアスの徒歩８分でさえ遠すぎて却下したウチの夫婦には、ここは考えられません。

車を使う生活が中心だったり、パソ使って自宅で仕事とか言う人は
そんなに悪い立地ではないと思うが、マンション購入層の大半が
一戸建てより利便性が高い点で選択するし、そうでないと万が一売却する際にも苦労する。
駅についても２００さんの書いたことは大きいと思う。
駅前に何もなく、バスはおろかタクシーすら止まっていない
牛田・関屋駅の利用価値は低いといわざるを得ない。
どこまで電車でいくのかは知らんけど、
１９９さんが書いた通り都心に行くなら日比谷線の利便性が圧倒的に高い。
南千住駅があるのにわざわざ大きく迂回し、各駅しかなく、乗換えが必要な路線を通勤に選ぶなんて
現実的ではないと思うけどね。

>>196 >>197 さん
　結構抽選までいってはずれたりとかいうのも多いので、見て回っているだけでは
ないのですが.. 回遊族とか呼んでいただくには、月１でMRいくくらいではね。
（今もそうですが、そもそも日本にいるほうが少ないので）
湾岸タワーや、文京区物件とかの人気とか見ているといい加減抽選当たって欲しいものだと
思ってはいますが。　非常に籤運が悪いもので２倍ですらあたりません。
最近抽選のあったところでは、2倍から6倍まで全部”２番”で、わざわざ最初に登録したのですが
また外しました。

　今の賃貸それなりに80m^2はありますし、家賃も世帯年収に比較すれば10%程度に過ぎない
ので、気にいったのがなければ別に子供が育って出て行くまで賃貸暮らし。で、2人になったら
都心の狭めの物件に住み替えってんでもそれほど困りはしないのですよ。余程いいなと思える
物件以外無理して買うこともない次第です。
　わざわざ購入して住むためには、なにか賃貸ではあり得ない利便性とか、装備レベルとかが
必要という上の書き込みの人に同感ですね。　ここ広いとこを安く買いたいという人には悪くは
ないのかもしれませんが、直近賃貸レベルと比較しても購入してまで住もうというほどの魅力に
欠けるという考え方をする人がいるってのは自然かなとは思うのですが。

　基本車で出勤・出張なのと、しょっちゅう成田いくってんで京成沿線は自分には便利という
のと、都心でなければ城東地区限定で探しているので、こことか日暮里とか見てみたのですが、
どうもしっくりきませんね。　上に議論のあるとおり、日比谷線経由で考えるのであれば、
ステージオとかと競合しますよね。室内空間・水周りなどの装備でみた物件レベル的には
比較にならないほど西新井物件のほうが上ですからね。

　一方でここ、高速入り口に近いということで毎日車利用の人にとっては一定の利便性が
確保されています。　安すぎる駐車場代は、修繕費から補填せざるを得ないので、車を使わない人
には不公平なシステムになっていますよね。　毎日車に乗りますという向きには住まいサーフィンの
評価に書いたほどには悪くもないかとは思います。　

大陸を契約してきましたぁ！
宜しくお願いします。
いろいろ参考になったしこれからも情報交換したいのですが、もうここには契約者＆契約検討者の方は来られていないのでしょうか？
契約者で情報交換できるところがあったら教えて下さーい。

↑
お騒がせしました。
１１月１５日より登録制の新システム住民板が立ち上がるようですね！
そっちが始まったら参加させていただきます。

ちゃんと　もう買った人・検討中の人は分かれていたほうがお互いハッピーですよね。
買うまではネガティブ意見も参考になるけど、買ったあとでやめとけってのは正直
見たくないものね。　

>>207さん
すみません。どこに立ち上がるのでしょーか？
教えてくださーい。

掲示板だもの自分で作るんでないの？
住民板にいき　スレッド作成一発ではないの？ 私は買ったわけではないから（検討中）
適当ではない。　購入者の誰かに頼む。