東京フロンティアシティ　アーバンフォートについて　[２]

121サン、良いこと言ってくれますね。
住人の皆さんの気持ち１つで、仕様や値段以上の満足感が得られると信じています。

色々言われたけど、どうしても惹かれて買ったというだけでも連帯感生まれませんか？
１３００戸ですよ！
未来は明るいはずです。

妥協しなくてはならない部分があるにせよ、
住む人の幸せについて
配慮のある物件と思いますので・・

若干長文になるので、分けて投稿します:

>>121 平均的な25坪ほどで分譲価格は4000万近くに達します。年収500万”平均”
の人が手を出すべきマンションでしょうか? 坪単価150-160万ですよねここ。
　ここの土地の入札価格に関する建通新聞の記事は私も見ました。確かに、
130000m^2の容積率対象面積を目一杯消化して、91億円で落札しているので、
1戸あたり700万；専有面積1坪あたり25万ほどですね。　(土地+建築費)*1.4
くらいで販売価格になるのが普通ですが、ここどうみても80万超も建設費が
かかっているってことはないですから、儲けすぎというのは間違いないでしょう。
客観的に見てあと10-20万坪単価が下でないと、最近のURの賃貸以下にまで落と
されている各種仕様から見て、お買い得感はないといわざるを得ないと思います。
100m^2級への住み替えを考えて見にいったのですが、コストパフォーマンスで
いうと非常に劣る。
　実際会員期の次はどのくらい出してくるかなと思っていましたが、100戸を
捌くのが精一杯であるようで、非常に好調な売れ行きとはいいがたいように
思えます。

　うちは、今70m^2台ほどの狭めの分譲マンションに暮らしてまだ10年にはならない
くらいですが、ここと同会社の施工物件です。　管理会社も同系列の会社ですが、
非常に正直にいって、住む者への”配慮”は物件・管理ともにあまり感じられません。　直床の場合、下への遮音のために、かなりふわふわした感じの緩衝材の入ったフローリングを敷かないといかないのですが、重たい家具（本棚）などを置いておくと数年でべっこりと凹んでしまって、模様替えとかするときに正直がっかりします。　やはり、
利益優先の工法と言わざるを得ないのではないでしょうか。

　また購入してから気がついたのですが、駐車場が機械式なのにも関わらず、
うちのマンションは異常に安い修繕積み立てが設定されているのです。
ここも、最初3年は、70円/m^2と非常に低い(ように見える）修繕積み立てが設定されて
いますが、実際に長期修繕計画については聞いてみました。　17-30年目には、
270円/m^2 とかにまで上がり、かつ、80m^2程度の場合で、15年目に40万超・30年目には
46万超の一時金の支払いが予定されています。
30年間に均して計算すると、1m^2あたりで250円/月平均のコストが修繕費用だけで
必要になり、かつここには、しかも機械式駐車設備の更新費用は入っていないことが
明記されています。　この価格帯のマンションとしてはかなり高めの費用になります
けれども、わざわざ聞かない限り、向こうの出してくる資金計画の紙には、4年目には
既にかなり上がることになっている最初3年間の修繕積み立てしか見えない形になって
います。　4/7/11/17年目で上げてゆくというのは随分前倒しな感じがします。
購入者の立場にたった計画になっているようにはあまり思われませんね。
　1800円からという駐車場代を、一見安く見せかけるために、その管理コストのかなり
の部分と、その更新費用などをこちらに隠して、かつ後ろに重い形でとろうという
計画になっているのが、私が今住んでいるマンションと同じなのですが、ぎりぎりに
組んだ人が一時金の支払い不能などに陥るリスクは小さくはないでしょう。
　私の今住んでいるマンションは100戸ほどですが、1300戸にもなると、住民の総意で
管理コスト・修繕コストを削減していこうというのは非常に困難を伴うことが予想
されます。100戸ほどだけでも、75%とかの賛成を得ることは、どんな議題についても
容易なことではありません。大規模ならいいことばかりではないわけです。
今、理事（”長”ではないですが）をやっていますが、長＊工系の管理会社を追い出して
別会社に変更するだけでも2-3年の歳月を必要になったという経緯が記された管理組合の
議事録など見ていると、結構うんざりしているところです。

　大規模物件では、ここで動きがとりにくくなるので、最初の管理規約等のチェックが
極めて重要だと思います。　なお、うちのマンションの管理費ですが、お水系の
共用施設を止めて、かつ管理会社も変更して、管理人の滞在時間も短縮、
キッズルームの備品交換を停止など、いろいろやりましたが、なお当初販売された
時の最初に設定された管理費は上回っています。　ここも、比較的共用施設をかなり
充実させていますので、いろいろ頑張っても、せいぜい値上がりは防げる程度に
設定されていると思ったほうがよいように思います。

"配慮"ありますかね？さんの言霊は世界消滅させるほどの核弾頭を投下した位の威力あると思いますよ。

でも、10年、20年、30年先のことは誰もわかりません。修繕積立も、機械式駐車場の問題も、マンションを購
入すると言うことはそのリスクも当然加味して検討した結果でしょう。30戸でも1300戸でも、もめる時はもめ
るものです。
価格も仕様も長＊工や売り主の都合で決め、購入者もいろいろ物件を対比して決心されたのだからそれはそれ
でいいのでは。

そうでつね。
もっともです。購入者も大人なんだから色々考えて決めたはず。私も何もいえませんよ。

そもそもさー、購入候補として検討したけど仕様や価格、ＭＲを実際見て買わないと決定した人と、
契約済みでこの先入居までのさまざまな情報交換を行うコミュニティを求める人たちが１つの板で共存できるはずなし。

共存しながら本当の情報を見つけて判断の材料とすればいいのでは？

　このあたりのリスクを考えた上で購入されたのであれば、何もいいません。
ただ、長＊工の施工・管理のマンションの購入者として、また10年を経ずして
再度住み替えを考えているある一人のぼやきだと思っていただければ。

　自分もそうですが、一次購入者の場合、どうしても勢いで買ってしまう傾向が
あるので、
1) 長期修繕計画に従う修繕積み立ての推移の予定くらいはチェックしましょう
2) 機械式駐車場の場合、その多大な管理コスト・更新費用の帳尻を、長期的にどうあわせる
つもりになっているのか
というところに、会社の姿勢が現れがちであると思うので、一応指摘したまでです。
さすがに2度目ともなると結構細かいところまで気になります。　”一見”安くなっているってのが
一番危ないという次第。

長谷工ネタも随分削除とかあって荒れているようですね... うちもいろいろと検討しましたが
やはり今の結論は見送りです。　124さんのおっしゃるとおり、仕様に目を瞑って買うには
コストパフォーマンスがいまひとつというのが主な理由ですね。　まぁ再開発進みつつあるとは
いえ、せめてトキアス並みに仕様・価格とももっていってくれれば即決できたのですが、
若干残念ではあります。　

つーか、この辺りの駐車場は月25000円が相場
その差額が修繕費と考えていいんじゃんか。
差額まるまるではなく、その何%かだぞ。
それをどう捻出するか、全員から採るのか利用者に月1000円上乗せするのかとかは組合で
考えること、その選択肢が与えられているのだ。
問題は「マンション購入」出来そうもないだろうという
低所得層がマンション供給の促進と低金利でつられて出てきているということだ。
今は5〜600万程度の年収でマンション購入している人が多いんですよ。
修繕費のこといっている人はどうも年収400万以下の層で、このマンションではなくて
前にある都営住宅がよろしいでしょう。その人のためにも、ここの住人のためにも。
10年前にマンションを買った人と今買っている人とは年齢も状況も相当違う。
都内といっても高級物件ではなく、団地的なところなんだと思えばいい。
あと、ここの土地が安かったともかかれているが、この土地を整備するのに要した費用と
町づくり(この物件も一役買っている)があって今の状態なのですね。

でもオール機械式は将来の負担がおおきいですよ。
震災きてこしょうでもしたら、それこそ目もあてられない・・・。

自分も車持ってるが、都内では渋滞や駐車場を考えると結果的に簡単には使用ができない。また、将来年寄りが
増えたら車の処分が増え、機械式駐車場の撤去とか規模縮小ということにもなるかも知れない。
その時はその時と考えて、機械式でもいいからどうしても車を持ちたい人は購入しましょう。車のない人は余計
な金を払ってでも自分の城だと思いましょう。人口密集地域の機械式駐車場付物件はどこでもそうでしょうが。

色々難癖がついているようですが、値段相応の水準ですので、それ以上は望まないでください。

たたかれている直床は利用可能な最良の床ではないとしても、コストと機能のバランスとして考えると
妥協点ですし、ここは長谷工の得意分野と思います。
子供が走って天井が揺れるというようなものではないので、上の人が「奈良の引っ越しおばさん」級でない限り
団地生活の範囲内で許容する人が8割ぐらいではないでしょうか。

むしろ問題は壁の部分。コンクリートに下地材、石膏ボード、ビニールクロスとしていますが、防音性能が太鼓現象で
殺がれてしまうという現実と、ビニールクロス直貼りが出来ない故の施行法、つまりコンクリートの形成技術が低いということを
窺わせる内容になっている点です。このことは良く業者に確認された方がよろしいようです。この壁は工場で作ったのをもってきてるのかな?

二重天井は釣り金具の形式がわからないので、糸電話の糸の役目をしてひょっとすると太鼓現象を引き起こすかも知れません。
この部分の構造解説もお願いすると良いでしょう。

後は断熱材。特にベランダ側で床もしくは天井に外壁より1m部分まで断熱処理がされているかということも。長谷工は時々省いているので。

でも、相応の物件と思えば、いいよなー。ファミリーで暮らすのには。
後は距離が・・

もうここには購入者は顔を出していないようでつね。

そうですな。善意からかも知れませんがこれ以上仕様の話はやめようよ。

>>125
長期修繕計画の予測なんてアテになりませんよ。
構造（躯体・材質など）や立地次第で作業内容も項目も決まってくるわけで、
ここが同形状の他のマンションに比べ特別高くなる事は考えにくいです。
算定は国土交通省の指針に基づいて作成する様ですが、管理会社の算出
方法次第で相当上下にぶれる様です。

最初から大目に増える話をしておいた方が、入居者への配慮があると思います。

必ずしも計画通りの支出があるわけではないので、工事の都度見積もりを複数取る
などして無駄な支出を抑えるなどの努力は入居者次第でしょうけどね。

　問題は >>125 氏も指摘している通り、ここが600戸超（隣と合わせると1300戸）とかの
超大規模であること。　　そう容易に管理会社の切り替えなんてできませんよ。
　機械式駐車場の駐車場代設定が10000以下ってのは、どう考えても何かのからくり
がないと無理なことは確かなので正論だと思うけれども。　
>>133 氏も言うとおり、多少悪くても価格重視ってんで、年収500万台なんて所得層が
結構購入してくるわけでしょう？　15年/30年後の50万に近いような一時積み立てを
皆がぽんと出せますかね。（ちょいど子供が高校だの大学だのいっている時期になる
わけだしね）　配慮ありとは言いがたいね。

住宅情報誌で価格だけ見てそこそこ安かったので週末に見に行きましたが、
買うにあたっての魅力に今ひとつな感じがしました。
個人的にはお隣の北千住や少し東側に行った町屋のほうが良かったですね。(街並みなども)
まだ30代ですので次の住み替えも視野に入れて、ここは見送ることになりそうです・・・

お願い・・・購入した人や前向きに検討している人も何か言って。

顔や名前が分からないのをいい事に言いたい放題！ですね。
スレが結構多いので注目を集めてるともいえますが。

購入者は迷いながらも、それぞれ惹かれるところがって踏み切っているんですよ。
買いたくない人、文句がある人、ここに書く必要がありますか？
買わないならそれでいいでしょ？

車や洋服と同じように、買い物にはセンス、価値観、閃きってのもあるんです。
仕様とかお金とかそういうもの以外で決めている人もいるんですよ。

５年後１０年後、やっぱり住んでよかったと思えるように
住民のみなさんでがんばっていきましょうよ！

今は入居前で夢がいっぱいの時ですから
どうぞ水をさすのはおやめください。

お金、お金、お金って言わないでください。

購入者にはなりませんでしたが、ここの書き込みは自由なのではないのですか？
買わないといった選択肢を選んだ購入検討者が書き込みをしていけない理由があるのでしたら
こちらが納得のできる理由を教えていただけませんか？

>どうぞ水をさすのはおやめください。
こういった理由なのでしたら、それこそここを見なければ良いだけでしょ？

　購入者専用板ではないはずですがここ... 情報の交換を阻害する
ような投稿にはちょっと感心しません。早々に購入者板を立ち上げ
られたらいかがでしょうか？　そっちまで邪魔しにいくほど暇でも
ないですし、性格も悪くないつもりです。
　買わない人の投稿ばっかりだとか多数苦情でていますけれども、
逆に、どういう人がメリットを感じて購入しておられるのか
是非聞いてみたいですね。

　私は直近のリバーハープコート南千住の住人です。購入を真剣に
考えて見にいきましたが、結果は論外という結論でした。
ちょっと長くなりますが、以下に具体的に示します：

　今100m^2をちょっと切る床面積のところに住んでいますが、
家賃は共益費込みでちょうど18万/月程度です。
ここ、都内標準から見たら、確かに少し安めですけれども、
100m^2 で 5000万くらいしています。うちが購入する場合で
考えてみると、2000万円頭金　200万諸費用くらいかな。
3000万借り入れ / 25年 2.6% で借りて利息負担 1080万。
これで毎月、13.6万ほどの返済になります。
手に入るまでに、 200+2000+(3000+1080) = 6280万
上記どなたかの投稿にあるとおり、長期的には
250円/月/m^2は修繕積み立てにいるので、100m^2と思って
月あたりで
長期修繕積み立て 2.5万平均
　税金など 1.7万
　管理費 他 1.8万
ってところでしょうか。(税金は最初だけ安いってのは無視します）
長期的には、月6万平均程度(年72万程度)をずっと払っていかなければ
なりません。 長期平均でみて、20万/月程度がうちの場合リスクなく
支出していける額と考えていますので、まぁこれでOKではある訳です。
　さて、何年で家賃払っているより得になるかなってのを計算して
みると、　 18(家賃)*12*X年 = 6280 + 72*X を解くことになります。
これで得できるまでに 44年かかる計算になります。　無論全額
キャッシュで買えば、上記ローン利息1080万がなくなりますが、
それでも得といえるのは　37年目からです。

さて37-44年たてば、自分の所有である不動産が残るだけ得という
ことになりますけれども、このマンション37-44年たってもまだ
住みたいと思えるだけの仕様でしょうか??
　賃貸で今借りているところよりも共用施設は充実していますが、
(1) 床暖房がない
(2) 下がり天井（梁）がずっときつい
　　-- 天井高は5cmほどここのマンションのほうが勝りますが
(3) 戸当たり金具や、互いにあけるとぶつかるような扉の存在
など、こちらのマンションのほうが明らかに劣る点が多く一方、
水周りの装備も含めてあまりずっとよいといえるような点が
あまりありません。　44年目から得になりますよというレベル
でわざわざ購入して住み替えるためには、やはり住み替えてよかった
と思える要素が不可欠です。　大抵損得勘定だけだったら、賃貸の
ほうがましということになってしまうものですが、わざわざ購入して
住むには、仕様レベルの充実は不可欠に思います。
共用施設だけではなくて、住居そのものにやはり賃貸とは一味違う
というのが絶対に必要なのではないでしょうか？
　なお、うちには免許を持った人がいないので、駐車場は不要です。
上記の議論にもあるとおり、機械式駐車場代金が駐車場を持たない
人から遠回りに徴収するようなシステムになっているのも購入を
回避した理由の一つです。

反論などお待ちしております。

あのね。そりゃ書き込みは自由ですよ。しかし、余りに執拗すぎゃせんか。町のこととか、教育とか聞きたい
こといっぱいある人も検討者にはいるでしょう。しかし、何かカキコしたらその反応は度が過ぎているよ。

ちなみに146-148 は、141/145さんとは別人です。念のため。

141・145ですが、執拗にと言われても私自身の投稿は初めてですし、
今までのレスを見てみると、検討から外したとのレスにも過剰に、そして執拗に反応されているように
見受けられるので、どっちもどっちではないでしょうか？

さんざん悩んで購入された人が、最初から買う気のないあら探しのオタクに感情的になるのは当然
だと思います。真剣に検討して断念したとか、逆に軽い気持で見に行ってやめたという程度の発言には
納得するかスルーすると思いますよ。

購入者です。
私は特に感情的にもならず、ずーっと眺めてますよ。「世の中にはいろんな人がいるんだなぁ」と。
とは言っても、一つだけ疑問があります。
「買わないと決めた人がなぜ書き込んだらいけないのか？」みたいな書き込みがありましたよね。
いや、掲示板ですからその理屈はわからなくも無いのですが、そもそも人生の貴重な時間を使って
なぜ自分に関係の無いところにわざわざ書き込んでるのかなぁと。
住まいサーフィンでも、だいぶ前に「検討対象外」と言って低い点数つけてた人が、また最近現れてるし。

スイマセン。別にケンカ売ってるわけじゃありません。初心者なもので、素朴に疑問なのです。
わかりやすく、ご教授いただければ幸いです。

マンションを本気で購入しようとして色々MRまわっています。

もう検討外になった所の掲示板は一切覗きませんねぇ。
ここの不備などを書き込んでいられる方々はその情報を他人に教えてあげようとする高貴な方？
しかしとてもそうとは思えない書き込み方が多いですね。
それともライバル他社なのですか？

これだけの書き込みを全て見ていますがまだ検討中です。
優先するところは人それぞれですね。
決断して契約して入居を待つ方々はうらやましいですよ☆
もし仲間に入れたら、その時は一緒にワクワクしたいです。

141・145です。
私も疑問なのですが、購入もしくは契約をした方がわざわざ「水を差される」ような発言も行き交う掲示板を
見に来るのでしょう？　そちらのほうが随分と貴重な時間を無駄に使ってるように思うのですが。
書き込んでる理由ですか？単に掲示板を利用しているだけですよ。
情報収集のために見ているので、自分が見に行った際には書き込みしてるだけです。

そりゃ〜一生の買い物だもん。
動向は気になるよ。

ありがとうございます。
うーん、自分に関係しているものに対して、興味を持つということがおかしいことでしょうか？
物件HPと、住まいサーフィンとここは３点セットで見ますよ。新しい発見がありますしね。
別に、「水を差される」とも思ってないです。やっぱり「いろんな意見があるんだな」と参考になりますし。
変ですかね？自分に関係の無いものを見るほうがよっぽど…と思っちゃうんだけどなぁ。

また、ご教授いただきたいのですが、「自分が見に行った際に書き込む」のは、何のためにでしょうか？
記念か何かでしょうか？教えてください。
繰り返しますけど、ケンカ売ってるわけではありません。ホントです。

いちいち疑問だご教授だなどと理由を付けて揚げ足取ってて楽しいんですかね？
一体どっちが執拗なんだか・・・
理由聞いてなんになるんだ？
>繰り返しますけど、ケンカ売ってるわけではありません。ホントです。
どっから見てもケンカ売ってるだけに見えますねぇ。

>157
見るのも書くのも自由なんだから別に理由なんかどうでもいいだろ？
煽りたいんなら他でやってくれ。

私も見るのも書くのも自由だとは思います！！
ただ購入を決めた方はどこが気に入って決めたのかとか、購入を見送った方はどこが悪かったかを
普通に教えて欲しいです。
所得があまりない人が買うっていうのはちょっと解りません。価格以外にも重視する点があると
思うので・・・。

重箱の隅をつつくような人が同じ住人でなくてよかった・・・

ここの購入者がよく「価格以外にも・・・」と書き込んでるのを見ますけど、
ここが後500万〜1000万高くても買うのでしょうか？
価格が決め手でないならこれくらいは出せる余裕がある所得帯の方ですよね？
それとも見栄ですか？

私も購入者です。
ここの掲示板はもちろん自由な場所だと思います。
でも色々な方がいらっしゃいますので、
購入者の方々とのコミュニケーションは図れないと思いました。

住まいサーフィンの方に、「購入者の部屋」の掲示板を立てさせていただきましたので、
そちらで購入者の方々とお話できたらと思います。

あと一年半もありますし、ゆっくりお話出来たら嬉しいです。
よろしくお願いします。

私は前スレで購入見送りの理由を書いたものです。こういう情報交換の掲示板って、参加者が
良いにつけ、悪いにつけ情報を書き込むことで成立するものではないでしょうか。
私はここ以外にも、２ちゃんねるの車板やファッション板、時計板でそれぞれの製品のいいところ
悪いところを書いていますし、ほかの参加者も同様の書き込みをしています。それで掲示板が
成り立っているのではないでしょうか。

ちなみにここを断念した人、ほかにどんな物件検討していますか？
私はダイナシティリバーゲートで行こうと思ったのですが、欲しい間取りが完売していので断念。
現在は①西新井・ステージオ②西台・テンガメイツ③高島平・セルリアンフォートを検討中。
ステージオは喉から手が出るほど欲しいけど、予算的にちょっときついかな〜。

>>163
よそに行かなくても、この掲示板にも住人板がありますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/com/resident/index.html

>>162
あと500万〜1000万高くても買うかとの質問ですが、それだったら買いません。
正直な話その値段を出せるほど余裕はないので・・・。
でもこの物件が同じ金額で私の希望していない環境（例えば線路脇とか幹線道路沿い）
であったら買わないってことです。
人によって重視するポイントって違うと思うので私は仕様が一番ではなく、価格・広さ・環境
が物件を見るポイントです。

ここは「住まいサーフィン」の受け売りで書き込んでる奴がおおいなぁ。（にわかマンションおたく）

あまり気にしない方が良いですよ購入者は。
たいした事言ってないんだから。

↑俺もそう思うよ。いつでもどこでも長＊工物件に必死でケチをつけるのが情報かね。

164さん、ステージ汚のどこがいいんだい？

コストパフォーマンスということを気にしなければ、ありとあらゆる点でステージオのほうが
勝っていると思うけど (両方MRはいった）。　もっとも、既に売り切れ済みのパークフロントタワー
以外はお奨めしかねるけれど。　もっとも、ここの 100m^2 でパークフロント南面だと 85m^2
にはなってしまうからね。　ちょっと狭くなってもよいと思えるかどうか。　大家族だったら
こっち。　夫婦子供1くらいまでだったらステージオじゃない？

>>153 >>166 住まいサーフィンで一番最初の評価を出したのは私です。　ま既に
20-30物件MR見にいっていますからおたくといえばおたくかもしれませんが、行くときは
いつも真剣に購入を考えて見に行っているので、趣味や遊びで見にいくわけではありません。
　よいと書き込みを行う人の多くは、長期の修繕計画すらチェックしていない（あるいは
わざと無視している）ように見えるので、注意を促したつもりでしたが、まぁ余計なお世話
であったかもしれません。

　　さて、何故買わないと決めた物件に書き込みをするかですが、自分もそのような書き込みを
見ることでそもそもMRにいくかどうかを判断できるからです。
出張ぱかりの仕事で、月に１回程度の週末しか使えない状態でかれこれ2年間ほどマンション
探しをしていますが、”いっても時間に無駄やめとけ”っていう他の方の情報も私にとっては
それなりに役に立つわけです。　同じような検討者がいるかもしれませんので。
既購入者の人には軽くスルーして頂ければ。

　146-148さんと同じく私も、URの賃貸物件(うちは南千住ではないですが）に住んでいるので、
非常に似た考え方をして、”わざわざ”購入して住もうと思わせるだけの住戸本体の魅力に
ここ欠けているという指摘には完全に同感です。　

　ここ、坪単価は安めですが、やや広めですからグロス価格はそんなに安くはないわけで
購入者層が、凄く低所得に偏っているという上記誰かの書かれていることは当たっていないと
思います。 また、管理費・修繕費・税金などの”詳細に細かいのは貧乏人”的指摘にも頷けません。
どちらかといえばローンとかがぎりぎりの人ほど楽観的であまり細かいことは気にしない（偏見？）
一方で、不動産投資でもしようかという人は非常にシビアに見ていますよね。

ここのＭＲ見て却下した人は、少なくとも価格面で条件が一致した人。
そんな人にとって、ネガティブネタの「○○○の方がまだマシ」という情報は結構参考になる。
建物・立地・仕様のレベルの低さに対して、
広さをどの程度妥協すれば購入したい物件になるのかがが判断しやすくなる。