東京テラスって知っていますか？

私は近所に住んでいますので、今度見に行くつもりでいます。
行ったら感想お話ししますね。

今日朝日新聞に、湾岸のマンション群（特に品川）についての記事がありました。
駅から10分以内の利便性で、売れるか売れないか決まるらしいです。
大規模マンションは、共用部分の作りこみが結構重要なポイントになっているみたいです。

そうなんですよね。私も３回ほど、千歳烏山駅から現地まで歩きましたけど、
遠く感じて、途中のコンビニで休憩した位です。
毎日の通勤を考えると、ここはどうかなあと思います。
今は価格が高いみたいなので（坪単価が高い）、深沢ハウスや東京メガシティみたいに、
竣工した後の完成在庫の値引き販売まで待とうか、他にするか考えてます。

昨日はJシティと環８沿のDグラフォートを見てきましたが、両方とも竣工後の今でも30戸以上売れ残っている状況で、価格も勉強するとのことです。
千歳台の農協前の交差点には5社の社員が看板を持って立っています。

竣工後の値引きは魅力ですけど、最初の価格で購入された
入居者の方はおもしろくないですよね。
実際、私自身がそういう立場でしたらやはりう〜ん。。。という感じでしょうから。
確執が残る可能性も大なので難しいですよね。

どんなマンションでも値引き販売をすれば、定価購入者と値引き購入者との間で
多少の複雑な感情は芽生えるでしょが、いまのマンション販売で値引きなしで
売り切ることは難しいです。

私も今日見てきました。
とにかく緑の多い敷地になるようですし、文教地区で、設備もそれなりに
最新だと思いますので、すぐに完売はいかなくても、かなり人気の出る
物件になるのではないでしょうか？
話題となっている価格ですが、世田谷でそれなりのグレードですし、
駅からは遠いですが、そんなに強気な値段設定とも思えませんでした。
もちろん安くはありませんが、まあこんなものかなと思いました。
個人的な感想としては、敷地も広く、緑も多く、車で仙川や成城でお買い物も
できますし、なかなか気に入りました。近所に住んでますが、仙川、成城は
週末のお買い物がとても楽しいので。
ただ、、14階建の棟がいくつも立ち並ぶ構成が、ちょっとつらいです。
それから共用設備はとても立派ですが、逆に子供がいるといくつかコミュニティ
のようなものが出来てしまいそうで、ちょっと怖いかなと思ってしまいます。
最近このあたりの物件をいくつか見ていますが、個人的には、もう少し規模の
小さい（それでも大規模ですが）のんびりした環境の久我山GHに軍配が
あがるかなと思っています。うーん、でも悩みますね。

210さん

＞＞＞とにかく緑の多い敷地になるようですし、文教地区で、
＞＞＞設備もそれなりに最新だと思いますので、すぐに完売は
＞＞＞いかなくても、かなり人気の出る物件になるのではないでしょうか？

＞＞＞話題となっている価格ですが、世田谷でそれなりのグレードですし、
＞＞＞駅からは遠いですが、そんなに強気な値段設定とも思えません
＞＞＞でした。もちろん安くはありませんが、まあこんなものかなと思いました。

デベの回し者ではありませんが、
そうお思いになられる方がいらっしゃることを知り、
なぜかホッとしています。

210さんのような方が1000世帯あるかというと、
必ずしもそうではないかと思いますが、見る方によっては、
この物件とて適正価格な物件なのだと再認識しました。

総じて物件の価格が低下傾向にある昨今、私に限って言えば、
もっと分相応な買い物をしなければ、と少し襟を正す気分で、
読ませていただきました。

一概にデベだけを攻めるのも良くないことかと反省もしております。
でも、もう少し、安くして欲しいなあ、、という気持ちはまだありますけどね。

211は、三多摩るたのコメントです。

品川ほどではないですが、ちょっと供給過剰気味・・・といった感じなのでしょうか？

１０３６戸を全て販売しきるには時間がかかると思います。
でも、緑の多さではちょつとした有名マンションになるかもしれませんね。
もしかすると、深沢ハウスと並ぶ世田谷区を代表する緑の多いマンションとの評価を、
受けるかもしれません。
駅から１６分と坪単価（少し高いような気がして・・・）が、いまの私には悩みどころです。
家内は、マンション購入に消極的なのも悩みどころです。

うちも、久我山と比較してましたが、先日ＭＲに行き、1000戸以上、
１４階建の圧迫感に息苦しさを覚えてしまいました。
敷地は広いのは確かですが、ここに1000世帯が住むというのが、
うまく想像できません。
また駅からの道も狭く、毎朝通うとなると厳しいです。
緑が多いのは、確かに魅力的ですが、ピアノのおいてあるラウンジや和室など
無駄な共用施設も多いと感じてしまいました。
大型マンションだからこそ提供できる共用施設の充実感を求めている
方にはよいかと思います。
うちは、敷地内にもゆとりが感じられる久我山ghにしようと思っています。

皆さんの話しからすると、テラスと久我山ＧＨが競合しているみたいな感を受けます。
私は仕事の関係で、今月はテラス見に行くことができなくなりました。残念！
ちなみに、事前内覧会は２５（土）２６（日）もやることになったそうです。
当初は２０（月・祝）で終わる予定だったらしいですが、反響が大きく資料請求だけでも
３０００組近く来ているそうです。
１０月上旬に会員登録者向け申し込み会を実施して、その後グランドオープンして、
会員登録外の一般の方も受け付けていくそうです。
今回の販売戸数は２００戸程度だそうです。自分の気に入った間取りや階数が、今回
販売されるかもしれません。テラスで決定と言う方は、１０月上旬のスケジュールにあわせて、
検討したほうがいいと思います。私は物理的にムリとなりましたが・・・・・。
詳細は、電話で最終確認した方がいいと思います。
ちなみに、私はエンドユーザーです。業者ではありません。皆さん、誤解しないでくださいね。
テラス購入を真剣に検討している１人です。

はやぶささん

＞＞＞緑の多さではちょつとした有名マンションになるかもしれませんね。
＞＞＞もしかすると、深沢ハウスと並ぶ世田谷区を代表する緑の多い
＞＞＞マンションとの評価を、受けるかもしれません。

現在、向こうの営業マンに空地率を調べてもらっていますが、
私も、「緑の多さ」が最大の魅力となるマンションになるかと思います。
（「緑の多さ」は資産価値を高める一つの要素らしい・・・。）

＞＞＞駅から１６分と坪単価（少し高いような気がして・・・）が、
＞＞＞いまの私には悩みどころです。

同じくです。私としては、駅から16分という距離は、ストレスのあまり
ないバス便で気分的にはクリアしているのですが、周囲の商業施設
の少なさが気になるポイントです。車があれば良いのですが、マイカー
購入の予定はないので・・・。坪単価だけは、消費者の”リアクション”を
売主側に根気良く伝えていくしかないのかと。

＞＞＞家内は、マンション購入に消極的なのも悩みどころです。

なんか、はやぶささんご家族とうちの状況って、似ていますね（笑）。
うちのもそんなに盛り上がっていないのが、悩めるところです・・・。

ともあれ、家族のためにも、頑張りましょう！

＞２１７三多摩るた　さんへ
返信ありがとうございます。
深沢ハウスは緑の多さと共用部分の多さが評判で、長谷工施工マンションの中では、
評判の高いマンションとなっているそうです。
テラスも、「駅近かマンション」との条件はずしていますが、青学のグランドの緑を残して作る
共用部分には、正直魅力を感じています。
セキュリティも、部外者進入が出来にくいように配慮されていることや、コンビに感覚で利用できる
サミットも捨てがたいと思っています。
バスも、竣工し人口が増えればおのずと本数も増えると思っています。
ただ、坪単価が高く販売されると、グロス金額が当然くなり購入が難しくなるんですよね。
マンション買っている同僚のアドバイスによれば、専業主婦のいる家庭なら、背伸びして
４，５００から４，８００万円までで押さえないと、教育費や老後などいろいろな事考えると厳しいよと言われてます。
１０月申し込むか、正式価格発表まで待つか、購入するかどうか、真剣に考えているところなんですよ。

今後ともよろしくお願いしますね。

テラス、見てきました！近所に住んでいるので、なんとなくの相場感ですが
思ったよりも少しだけお高いですね・・・。
でも団地、という感じには見えませんでしたよ！それとも最近の団地ってとても
おしゃれだったりするのかな・・・？
それはともかく、規模は団地並みですね。少しセキュリティが気になりました。
あと、敷地はもちろん広いですがやはり結構高い建物であるが故、久我山
（こちらも検討中です）のゆったりさ、落ち着き、はないですねぇ。
久我山の売主とこちらの共同売主が同じなので知り合いのものに聞いてみましたが
グレードは久我山の方が上だそうです。
学部は違いますがここの学校に通っていたので、こちらがいいかなぁと思っていたのですが
久我山に傾きました。もう少し安かったらなぁ・・・。

近所の者です。
現地もだいぶ基礎工事が始まってきていますね。
今日、ＭＲが何処なのかと思い、車で前を通り過ぎて来ました。
おしゃれな感じのＭＲですね。
我が家は、とうていここの物件は買えませんが、ちょっと興味があるので、
ＭＲは見に行きたいと思っています。（内装なんかを見たいと思います。）
でも、皆さんおっしゃられている様に、ちょっと不便な場所だと思いますよ。

テラスの資料請求者が、３０００組を超えたそうです。
内覧会参加者も、予約が一杯だそうです。
１０月上旬の会員優先分譲は、だぶん、申し込み住戸を全て販売するだろうから、
完売ということになると思います。
テラスに対する関心は、高いみたいです。

資料請求者の1/3がそのマンションを買ったら今頃日本中でマンション不足が起こって大変なことになるよ（笑）

土曜日見てきました。
ついてくれた営業方いわく、販売が４０人いらっしゃるようですが、
部屋の手前のパネルに人がごった返す・・・。
予約制にもかかわらず、お粗末だと思うのは私だけでしょうか？

ブロック価格が提示されていましたが、９０平米で6100-6700。
しかも標準では、ガラスがクリアでないそうです！オプション？
（アイセルコ？）です。
逆梁も９０平米あれば、あまり窮屈に感じませんでしたが・・・
アイセルコというオプション（長谷工ではオプションとは呼ばない）
ばかりで、標準部屋が想像できません。
MRへいかれた方、想像できた方いらっしゃいますか？
植栽も久我山のほうがよさそうかな・・。

というわけで他の物件をあたることにしました。
しかもあの敷地で、夜の警備員もしかして１人？？？。

そうなんですね〜。90平米で6100〜6700であれば
駅からの利便性なども考えると、プラウド成城のほうが良さげな気が・・・。
第3期も残ってるし・・・。

私も、２２４さんの意見に同感です。それくらいの資金のある人だったら
プラウド成城もしくわ、プラウド二子多摩川の方に流れるのでは？
それに、緑が多いのは資産価値を高めると仰っていましたが
中古物件の相場を決める最も大きなファクターは、やはり施工です。
それが、長谷工となってくるとかなりツライものがあると思いますが。
広尾ガーデンヒルズの例なんかも出ていましたが、あそこが今だに
高い相場を保ってるのは、広尾という立地だからであって緑が多いから
ではないと思います。

マンションは、立地でその価値の７割は決まると思います。
だから、立地がよければ販売も好調だし、資産価値も下がりにくいと
思われます。テラスは、どうなのでしょうか？個々の判断ですね。
販売の方が４０人近くいるんですか。それはすごいですね。
アイセルコ対応ばかりだと、実際の生活がイメージつけにくく、
モデルルームの作り方としては失敗ですね。
早い時期にモデルルーム作りかえるかも知れませんね。

１８４　KOKOです。
三多摩るたさん、はやぶささん

＞＞＞家内は、マンション購入に消極的なのも悩みどころです。

＞なんか、はやぶささんご家族とうちの状況って、似ていますね（笑）。
＞うちのもそんなに盛り上がっていないのが、悩めるところです・・・。

我家も男女は逆ですが、同じでした。私（妻）がマンション希望、夫が
賃貸継続あるいは戸建という消極的戸建派で、
よってマンションのMRばかり見ていました。

しかしながら、目線を変えることも必要かと思い、近辺の戸建も
中古、新築、建築中と何件か見て、結局中古の戸建に決めました。
消極的だった筈の夫が気に入り、マンション派の私も、納得できる物件でした。（住んでみると
中古ならではのオドロキもありますが）

結局、マンションにせよ、戸建にせよ、賃貸にせよ、家族みんなが
納得できる物件（どちらかが説得するのではなく）が、
後悔が少ないのではないかと思います。
住んで日も浅いのにえらそうですみません。

三多摩るたさん、
GVのほうに書かれていた、"本当にこのエリアに住みたいのか”
この視点はとても大切だと思いました！
この辺は"世田谷の田舎”としてしばし揶揄されるエリアですが、
それでも結構高いですしね（＾＾；）
一方、世田谷の中では安いせいか？子どもは多くて
（我家のちびちゃんも一歳です）、
活気があるエリアだとも思います。

立地より世田谷ブランドにすがってるかんじですね。まあ、住友不動産は
すぐに売れてしまうと値付けが低すぎるということで、「上」から怒られる
会社だそうなので、２年くらいかけてやっと完売するくらいが目標なんじゃ
ないですか？でも中は安っぽいなあ。

住友不動産は強気販売でいくのかもしれませんね。東京メガシティのように、
完成在庫として結果がでるまでは、なかなか値段を下げる判断はしないと思います。
住宅金融公庫の「公庫優先枠」を使い、当面は売れるところから売っていき、
クリアランス住戸を少なくして、販売していくと思います。
深沢ハウスのように、４期３次程度まで、きざんで販売していくのかもしれません。
この、エリアでは競合する大型大規模物件はしばらくでませんから、じっくり、時間をかけ、
販売していくと思います。
先にかうか、あとにかうか、難しい判断はありますよね。

皆様

緑の多さに関して、コメントがありましたので少し。
この場面では、「希少性」というキーワードがポイントではないかと思います。

確かにおっしゃるとおり、緑が多いからといって、資産価値維持に
寄与する、必要十分条件になるかというとそうではないでしょう。

ですが「希少性」というキーワードでみると、
「ここまで、緑の多い物件は、このエリア内のどこを探してもない」
と考えることができ、必要十分条件ではないにしても、
一つの重要なファクターになると思います。

で、一番重要な「希少性」を図る尺度が「立地」というわけですね。
それは、紛れもない事実です。ですが同じ「立地」でも、もっと言えば、
「立地条件が変わらない」ことが唯一無二の「希少性」と言えるわけで、
そのことから、昨今、南側に第一種低層専用のエリアを臨む物件が
もてはやされるわけです。
（コスモグランリュクス世田谷は、その典型。でも、”自分たちだけが、
将来に亘って南側の眺望を確保されれば良いのか？”というあたりが、
低層エリアの住民の方々が掲げる問題の争点になっているはず。）

ちなみに、私のこのような考え方はもちろん受け売りで、
以下の書籍の内容に結構引っ張られています。

『「資産価値が落ちない」マンションを買う
〜値下がりしないマンションを見つける66のポイント〜』
（櫻井幸雄著/すばる舎）

ですが、この著者、知る人ぞ知るマンション評論家の大家で、
言っていることは極めてまともで、信憑性が高いです。

櫻井氏曰く、資産価値の落ちないマンションを見極めるポイントは、
次の3つが重要と。

①立地条件が変わらないこと
②マンション内の環境が変わらないこと
③管理がよいこと

その櫻井さんとやらが編集しているという「住宅設備のうそほんと（http://www.yukadan.net/）」を読むと、到底まともな人物とは思えませんが。。。

すいません。東京テラスのスレッドに、つらつらと、
一般論ばかりを書き連ねてしまいました。

ところで、
①は皆さんが検討されることですよね。

・隣の大きなマンションが建つ予定あるいは空き地がないか？
・高速道路が走る又は大規模再開発で環境が悪い方向に一変しないか？

などなど。
これは私の判断に過ぎませんが、
プラウド二子玉川は、商業地域にあることが一番のネックと感じました。
それが良いという人も勿論いますよ。
ですが、正直、あの周辺が、今後、どんな風に変貌を遂げるか
全く解りませんよね。実現するかどうかは別として、事実、
大規模再開発の話もありますし。

イオシス吉祥寺を見送ったのも、南側の公庫運動場に”嫌な気配”を
感じたからでした。ここは本当に残念でした。

②マンション内の環境が変わらないこと

これは分かり易く言えば、
”投資物件の入った、いわゆる「混在マンション」は買うな”
ということです。賃貸混在も、たまにありますよね。
最近では、イーストコモンズ清澄白河がその典型でした。
半分以上は賃貸だったんです。
その事実って、マンション内が荒れる相当大きな要素になると思ったんで、
私は見送りました。ちなみにプラウド二子玉川も「混在マンション」です。

③管理がよいこと

中古物件の場合、管理の程度を自分の目で確かめることが出来る
のですが、新築物件の場合、それが出来ません。
そこで、一つの目安となるのが、「住民となる方々の質」ですよね。
収入とかではなく「意識」の問題です。
ゴミの分別に始まり、マンションの管理組合に対する積極的な働きかけ
に至るまで。

ちなみに私は、東京テラスの営業マンに聞きました。

「1000世帯をまとめ上げるため、管理会社となる長谷工コミュニティ
さんとしては、何か秘策があるのですか？」

営業マンは答えました。

「さあ、それはまだなんともいえませんね。」

と返しただけ。
これって結構重要なファクターなのに、まだ決まってないの？
とちょっと残念な気持ちになったのを覚えています。

おおたかさん

＞＞＞その櫻井さんとやらが編集しているという
＞＞＞「住宅設備のうそほんと」を読むと、
＞＞＞到底まともな人物とは思えませんが。。。

そうですか、それは失礼いたしました。
私も、別段、この櫻井先生とやらの信者でもありませんので、
逆に、その先生の意見で「こりゃだめでしょ！」というのがあったら、
教えてください。

ちなみに私の頭ん中には、4〜5人のマンション評論家の見解が
注入されており、目下、その方々からの意見を自分なりに咀嚼しながら、
価値観や見る目を育てている最中です。

取り上げられているテーマを幾つか読めば、
「えーまじーこれがほんとにプロの記事かよ？？？」
という記述がすぐに見つかると思います。

＞管理会社となる長谷工コミュニティ
営業マンにもよるかと思いますね。残念ながら、不動産屋さんって営業により
ぜんぜん対応が違うときがありますから。皆さんも経験済みかもしれませんが。
長谷工コミュニティの管理は建築雑誌で一番いいということでしたし、長谷工の
ガーデンアソシエという巨大物件を管理しているので心配してはいないですが。

長谷工はいろいろなところで管理しているので、大丈夫だとは思います。
１０３６戸は、管理できる範囲と思います。

住友不動産だから強気の価格で2年くらいかけて完売、というのがありましたが、
ここは住友不動産は販売のみで他には（価格付けに関しても）ほとんどタッチしていない、と聞きました。
どうなんでしょうか。

三多摩るたさん

こんにちは。MRをみてきました！ワクワク、どきどきしながら３つのMRを見学しました。
９０M2のC１タイプは、間取り的に一番よかったですが、３F-5Fの予定価格は、
62００万円となっており、大幅な予算オーバーでした。それでもこのタイプに既に
要望書が7通以上入っていると営業の方が言っていました。
建具は、例のタワーマンションより劣って、ちょっと安っぽいな感じもします。
でも、やはり学校が近く、緑が多いところに惹かれて真剣に検討しています。

1036戸もあるので、10月の優先販売には申し込まない予定で、
売れ行きを見ながら検討していきたいと思っています。
今後ともよろしくお願いします。

ところでこのあたりは地下に出来る外環道の影響はないんでしょうか？
直接真下を通る訳ではなさそうですが

今月予約制内覧会が実施されていますよね。
今月土日８週で、１日１１０組目標として、１１０×８で８８０組の来場があるとすれば、
契約歩留まり１２％とすると、１０５組契約が１０月中になされることになるよね。
一番熱いお客がくるから、１３０組くらいは契約するんだろうなあ。
２２０万／坪は、世田谷区では普通なんでしょうか。
需要があるという事は、価格設定が「あたり」ということなんでしょうかね。

長谷工は、債権放棄したりいろいろしてますけど、末端で働いている人たちは
すごくまじめな人が多いです。仕事に誠実なひとが多いと思っています。
純粋にテラスに関連すること語れるといいですね。

外環道はルートを外れているので関係ないでせう。

外環道のルートに、仮に関連するようなら、契約締結前の重要事項説明で説明される
はずだから、契約担当者に確認するに越した事はないよね。

今日は久我山ＧＨ検討してました。迷いますね。
家内がマンション購入に消極的なのも、迷いのひとつです。
今月から来月までに、あと数件ＭＲ見に行って、最終的に決めようかなあと
思っています。マンション購入も疲れますね（笑）

ひかりさん

ようこそ、マンションコミュニティへ

＞＞＞９０M2のC１タイプは、間取り的に一番よかったですが、
＞＞＞３F-5Fの予定価格は、62００万円となっており、
＞＞＞大幅な予算オーバーでした。

そうなんですよね、うちも同じ間取りが俎上に乗りましたが、
如何せん、価格が高すぎて。。。

＞＞＞それでもこのタイプに既に要望書が7通以上入っていると
＞＞＞営業の方が言っていました。

それは嘘ではないと思うので、そういう事実を知ると、
やはり、この物件は、分不相応なのかと思ってしまいます。

＞＞＞建具は、例のタワーマンションより劣って、ちょっと安っぽいな
＞＞＞感じもします。

そうですよね、例のタワーと比較すると、
随分と安っぽいかも知れませんね。

＞＞＞でも、やはり学校が近く、緑が多いところに惹かれて
＞＞＞真剣に検討しています。

魅力もあるんです。しかも捨てがたい魅力が。
価格は高いですが、決して見送ったわけではありません。
そう考えると、価格って、最大のネックにはならないのですかね。

＞＞＞1036戸もあるので、10月の優先販売には申し込まない予定で、
＞＞＞売れ行きを見ながら検討していきたいと思っています。
＞＞＞今後ともよろしくお願いします。

うちも同じ方針で、しばらくは静観すると思います。
こちらこそ、宜しくお願いいたします。

三多摩るたさん、

ご返信ありがとうございます。
うちは、昨夜家族会議を開きました。
こちらの物件を第一候補として検討することに意見が揃いました。
残りは、いつ申し込むか、どちらの棟にするかという問題です。
今の段階では、全ての間取図を教えていただけないので、全部の間取り
を知らずに申し込むのが後で後悔するのではないかと思っています。

家探しに関して、我が家では、最初の頃、一戸建てばかりを考えていましたが、
娘が転校しなくて済むということで、例のあのタワーマンションのMRに足を運びました。
それから、セキュリティ・メンテナンスなどを考えると、共働きの我が家にとって、
一戸建てよりマンションのほうが暮らしやすいことで、マンション探しに方向を転換しました。
（でも、未だに個人的に、一戸建てのほうが土地を持っているから、30年後、築30年のマンションと
築30年の一戸建てを比較したら、一戸建てのほうが資産性が高いではないかと思っています。）

うちも９０M２で58００万円以内の物件を探していますが、この予算でこちらの物件を購入する場合、
広さを妥協しないと購入できないですね。悩ましいですね。

はやぶささんのおっしゃる通りに、マンション探しも疲れますね。

マンションも、価格が安いところから売れていく傾向が強いから、テラスも
下層階から売れていくのかもしれない。後は妻側住戸も売れていくのかもしれない。
今日の日経夕刊に、７５㎡住戸４０００万円台が数年前に比べ都心近くで買えるように
なった旨記事がありました。
地価下落傾向、都心回帰のなか、都内でマンションがもてたらいいと思っています。
テラスも、正直買いたいですが、予算が厳しいです。
「マンションは、これからも出てくるからあせるなよ」と同僚に言われても、
いいなあと思えるマンションは少ないんですよね。
間取り重視か、価格重視か、悩みどころなんですよね。